- 更新日 : 2025年1月7日
個人事業主は住宅ローンに通りにくい？審査に通るコツを解説
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個人事業主が住宅の購入資金を借りる際にも、住宅ローンの審査があります。個人事業主は年収や所得金額がネックとなり、「住宅ローンが通らない、通りにくい」と考える方も少なくありません。今回は、個人事業主が住宅ローンの審査に通るコツを中心に解説します。
目次
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個人事業主は住宅ローンに通りにくい？
住宅ローンとは、土地や家屋を購入するために金融機関から借り入れるお金のことです。土地や家屋を担保に融資を受け、毎月一定額を返済します。住宅ローンを利用できるのは購入した住宅に居住する個人で、個人事業主も審査の対象です（フラット35のように、法人名義では利用できない商品もあります）。
住宅ローンの審査基準として、年齢や健康状態のほか、年収（所得金額）の要件もあるため、個人事業主の場合、審査が通りにくいのではと考える方もいるでしょう。しかし、安定した収入があることを証明できれば、個人事業主でも審査に通りやすくなります。
個人事業主の住宅ローン審査のポイント
次に、住宅ローンで審査対象となることが多い項目について詳しく解説します。
3年間、安定して継続した所得があるか
住宅ローンは一般的に長期間の借り入れとなるため、審査では安定した継続的な所得があることが重視されます。給与という安定した所得と比較して、波のある自営業は利用するのが難しいと考えてしまう理由の1つでもあります。
借り入れ金額が多すぎないか
住宅ローンの融資上限を決める基準の1つに「年収倍率」があります。金融機関によって異なりますが、年収に対しておおむね5～7倍が融資限度額であるといわれています。年収倍率の基準を超えると、借入金額が多すぎるとして審査に通らないケースがあります。
信用情報に問題がないか
住宅ローンの審査では、個人の支払能力を収集し情報を提供する「信用情報機関」に与信をかけて、審査対象者の信用情報に問題がないか確認します。他の金融機関で借り入れを滞納した情報などが残っている場合、審査に通るのが難しくなるケースがあります。
税金や保険料の未納はないか
住民税や固定資産税、国民健康保険料など、税金や保険料の未納も審査対象になります。税金などを滞納していると、ローンの返済能力も疑問視されることがその理由です。ただし、融資を申し込みした時点で未納が解消されていれば問題ありません。
住宅ローンが組める年齢か
住宅ローンは返済期間が長期間になるケースが多いため、安定した所得を長期間に渡って維持していかなければなりません。そのため、就業期間が残り少ない高齢者の場合、年齢的に住宅ローンを組めないケースもあります。
健康状態に問題がないか
亡くなったり三大疾病などで就業不能になったりした場合、返済が滞ってしまうケースが想定されます。そのため、金融機関は対象者の健康状態についてもチェックを行います。
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個人事業主が住宅ローンを借りるためのコツ
個人事業主が住宅ローンを借りるためにはどうすればよいか、そのコツについて解説します。
一定の所得を確保する
審査で重視されるポイントの1つとして「安定して継続した所得」が挙げられます。個人事業主の場合、業績に浮き沈みがあることが審査のネックになるケースがあるため、安定した一定の所得を確保することが大切です。大手企業の下請けに入る、収入の柱となる得意先を複数に増やすなど、安定した所得を得るための工夫が必要でしょう。
借り入れ金額を抑えめにする
年収倍率の基準を超えた融資申し込みは、審査が通らない、通りにくいケースがほとんどです。住宅ローンの審査に通りたいなら、希望額より抑えた金額で申し込みするのがよいでしょう。
評価額の高い物件を選ぶ
住宅ローンでは購入する土地や建物を担保として提供しますが、一般的に担保物件の50～60％を融資限度額に設定している金融機関が多いようです。したがって、評価額の高い物件を購入すれば、その分融資限度額も連動して高くなります。高気密・高断熱のエコ住宅や、高齢者向けのバリアフリー住宅など評価の高い物件を選択するのも融資を通りやすくするコツです。
個人事業主でも通りやすい住宅ローンはあるか
結論から言えば、誰でも通るような審査が甘い住宅ローンはありません。しかし、厳密な審査のなかでも比較的通りやすい住宅ローンを選ぶことはできます。
地方銀行のほうが融資を受けやすいケースも
地方銀行の多くは地域密着を掲げ、地域での住宅取得を積極的に支援しています。優遇金利の適用など、住宅ローンのニーズに合わせた柔軟な対応をしてもらいやすいのも特徴です。気軽に相談したり、審査を通すためのアドバイスを受けたりできるのもメリットです。
ハウスメーカーを経由した住宅ローン
ハウスメーカーが提携する金融機関から、ハウスメーカーを経由して融資を受ける方法は「提携ローン」とも呼ばれています。審査に必要な書類の準備や、金融機関に対する受け答えをハウスメーカーが行ってくれるため、スムーズに審査が通りやすいのがメリットです。金融機関とハウスメーカーの業務提携により、金利が低く設定されているケースもあるので、相談してみるのもよいでしょう。
個人事業主でも「住宅ローン控除」は受けられる？
住宅ローンを組んだ場合、借入残高に応じて所得税を控除できる「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」という制度を利用できます。
住宅ローン控除は個人事業主でも適用可能
個人事業主の場合、稼いだ利益（所得）に対して所得税が課税されますが、確定申告で計算した税額から住宅ローンを直接控除することが可能です。なお、所得税が少なく住宅ローンを控除しきれなかった場合、差額は住民税から控除することになります。
住宅ローン控除の適用手続き
個人事業主が住宅ローン控除の適用を受けるためには、確定申告書の「住宅ローン控除」の所定欄に必要事項を記載しなければなりません。また、住宅ローンの年末残高証明書の準備や、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の作成をする必要があります。また住宅ローン控除を初めて受ける年は、売買契約書や登記事項証明書も別途準備する必要があります。
個人事業主が住宅ローン申し込みで提出する書類は？
個人事業主が住宅ローンを申し込むにあたって、提出しなければならない主な書類を挙げてみます。
確定申告書と納税証明書
個人事業主の場合、収入（所得）を証明する資料として確定申告書の写しを提出しなければなりません。また、申告にかかる所得税を正しく納税していることを証する書類として納税証明書も合わせて提出する必要があります。
土地家屋の売買契約書と登記事項証明書
住宅ローンの融資額を決定するための資料として、土地家屋の売買契約書が必要です。また、土地家屋を間違いなく取得したことを証明する資料として、当該不動産にかかる登記事項証明書の添付も求められます。
本人確認に関する資料と印鑑証明書
運転免許証やマイナンバーカードなど、本人であることを確認する資料を提出する必要があります。また、住宅ローンの申込書に押印する印鑑は、市区町村役場に登録された実印でなければならないため、登録していない場合は事前に手続きしておきましょう。
個人事業主の住宅ローンは経費になる？
住宅ローンを借りた場合に発生する支出を経費にできるかどうかは、取得した土地家屋の事業共用割合によって変わってきます。ここでは、取得価額1,000万円の自宅兼事務所を住宅ローンで購入し、事業割合が30％の場合を例にして、経費として認められる金額と仕訳方法を解説します。
不動産取得時の処理
自宅兼事務所の取得時に建物は固定資産、住宅ローンは借入金として処理します。
| 借 方 | 貸 方 | ||
|---|---|---|---|
| 建物 | 10,000,000円 | 借入金 | 10,000,000円 |
住宅ローン返済時の処理
住宅ローンの返済時には、元金部分を借入金、利息部分を支払利息として経費処理します。
| 借 方 | 貸 方 | ||
|---|---|---|---|
| 借入金 支払利息 | 100,000円 10,000円 | 現金 | 110,000円 |
確定申告時の処理（減価償却費の計上）
建物にかかる減価償却費について、いったん全額経費処理します。
| 借 方 | 貸 方 | ||
|---|---|---|---|
| 減価償却費 | 300,000円 | 建物 | 300,000円 |
確定申告時の処理（自己否認）
経費のうち、自宅部分（事業外）の割合70％に応じて支払利息と減価償却費を自己否認し、事業用部分として残りの30％を経費とすることができます。なお、住宅ローン控除は税額控除のため経費にはなりません。
| 借 方 | 貸 方 | ||
|---|---|---|---|
| 事業主貸 | 294,000円 | 支払利息 減価償却費 | 84,000円 210,000円 |
※支払利息 10,000円×12ヵ月×70％＝84,000円、減価償却費 300,000円×70％＝210,000円
確定申告で住宅ローン控除を受けられます
個人事業主の場合、確定申告で住宅ローン控除を受けられます。過去の申告で住宅ローン控除の適用を失念した場合でも、5年間は遡及して還付を受けることが可能です。住宅ローンの残高がある方は、申告漏れがないか再度確認しましょう。
また、確定申告書を書面で提出する場合、税務署からの内容照会に対応できるよう、確定申告書に添付した書類も必ず控えを残しておきましょう。
住宅ローン控除について詳しく知りたい方は、以下のリンクを参照してください。
住宅ローン控除とは？確定申告の必要書類、ふるさと納税の併用方法も解説
↓2年目以降はこちら
【2年目以降】住宅ローン控除の確定申告で必要な書類は？書き方を解説！
個人事業主でも「住宅ローン」に通る！
安定した収入を継続して計上するという要件を満たす必要があるものの、個人事業主でも給与所得者と同じく住宅ローンを利用できます。自分の返済計画に沿った金融機関と金融商品を正しく理解し、有利な住宅ローンを選択するようにしましょう。
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