更新日 : 2023年10月23日

副業禁止でも不動産投資はOK？収入の目安や始め方も紹介！

家賃収入が魅力的な不動産投資ですが、副業にあたらないかと心配する人は少なくありません。一般的に副業禁止の会社でも、不動産投資は副業にあたらないことがほとんどです。本記事では、不動産投資が副業にあたらない理由や収入の目安、始める際の注意点などを詳しくお伝えします。無理のない範囲で不動産投資を試してみてはいかがでしょうか。

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不動産投資は副業にあたらないと言われる理由

不動産投資は、継続的な家賃収入が見込める魅力的な副業です。一般的に、副業禁止の企業に勤めているサラリーマンや公務員の方でも不動産投資は副業にあたりません。ここでは、なぜ不動産投資が副業にあたらないのかを解説します。

資産運用としてみなされるため

不動産投資は副業ではなく資産運用としてみなされるため、禁止されることはほとんどありません。不動産投資と同様に、株式や投資信託などでの運用も禁止されるケースは少ないでしょう。

不動産投資にかかわらず、昨今の副業推進の流れを受けて、副業を認める企業は増えつつあります。とはいえ、副業を禁止されている場合は不動産投資がおすすめです。

相続や譲渡などで運用するケースがあるため

相続や譲渡などにより、不動産投資を始めざるを得ない方も少なくありません。積極的に始めたわけではないケースも多々あるため、企業も不動産投資を禁止することは少ないと考えられます。

本業に支障が出にくいため

不動産投資は、時間や労力をほとんど必要としません。不動産投資が不労所得といわれる理由です。不動産投資を行っていても、本業に支障が出にくく、企業としても禁止する理由は見当たらないでしょう。

ただし、物件に問題が生じた場合は対処する必要があります。水漏れなどの急を要する問題が生じることもありますが、不動産管理会社に任せておけば問題ありません。

企業の情報が漏洩するリスクも低いため

情報漏洩を恐れて副業を禁止する企業もありますが、そもそも不動産投資の場合には、情報漏洩するリスクはほとんどありません。そのため、不動産投資を禁止する企業は少ないのではないでしょうか。

不動産関連の副業の種類

不動産関連の副業は、次の2種類です。

不動産投資
不動産仲介

それぞれについて具体的に解説しましょう。

不動産投資

不動産関連の副業として代表的なものが不動産投資です。アパートやマンションなどの不動産を購入して貸し出し、入居者から家賃を得る投資方法です。資産形成のひとつとして人気があります。

不動産投資は、入居者がいる限り安定して収入が見込めます。退職後の年金だけでは心もとないと感じる場合、不動産投資は魅力的な収入源となりえるでしょう。

ただし空室リスクや家賃の滞納リスクなど、リスクが全くないわけではありません。市場の状況に鑑みながら、賢く運用する必要があります。

不動産仲介

不動産関連の副業として不動産仲介も考えられます。不動産仲介とは、売り手と買い手、または貸し手と借り手の間に立ち、契約などの事務手続きを行う仕事です。不動産仲介を行う方法は、次の2通りです。

宅地建物取引士の資格を活かして一人で行う
不動産会社と業務委託契約を結び行う（宅地建物取引士の資格は必要なし）

宅地建物取引士（宅建）の資格があれば、一人で不動産仲介を行えます。一人で行う場合、仲介手数料を最大限受け取れるのがメリットです。しかしながら、独立した事務所を設置しなければならず、開業に資金や手間がかかるのはデメリットです。開業後も、宣伝や手続きをすべて一人でこなさなければなりません。

不動産会社と業務委託契約を結んで行う場合、必ずしも宅建の資格を必要としません。また事務所の設置も必要ないため、比較的簡単に始められます。業務委託契約を結んで行う場合は、不動産会社からのマージンが報酬です。

いずれの方法でも、成果が上がれば大きい報酬を手に入れられますが、成約できなければ報酬はゼロです。不動産仲介は収入が安定しないこと、また全く収入がない月もあることを理解しておきましょう。

副業の不動産投資でどれくらいの収入を稼げる？

不動産投資でどれくらいの利益を上げられるのか、具体例を見てみましょう。例えば、マンションを5区分購入し家賃10万円で貸し出す場合、年間の収入は次のとおりです。

10万円×5区分×12ヶ月＝600万円（年間）

これは、ローンを組まずに自己資金で物件を購入した場合です。経費を考えず、いくらくらいのお金が入ってくるのかを知りたい場合は、こちらの簡単な計算式で考えてみてもよいでしょう。

実際には、不動産投資の収入は利回りをもとに考えます。利回りとは、投資した金額に対する利益の割合です。不動産投資の場合は、物件購入価格等に対する年間の収入等の割合です。

不動産投資の利回りは、表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは、次の計算式から算出されます。経費や空室リスクなどは考慮されていないため、ざっくりとした利回りを知りたい場合に利用しましょう。

表面利回り（%）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

例えば、物件購入価格が2,000万円、家賃が8万円、空室は発生しないものと仮定した場合の表面利回りは以下のとおりです。

4.8%（表面利回り）＝96万円（8万円×12ヶ月）÷2,000万円×100

一方、実質利回りとは、運用のために必要な経費も加えて計算した利回りのことです。実際にいくらくらいの利益を上げられるのか、より正しい数値を把握したい場合に利用します。

実質利回り（%）＝（年間家賃収入−年間運営経費）÷（物件購入価格＋購入時の経　　　　　　　　　　費）×100

物件購入時や運営のための経費が大きい場合、実質利回りは低くなります。こちらも具体例を見てみましょう。

例えば物件購入価格が2,000万円、家賃が8万円、年間運営経費が20万円、物件購入時の経費が100万円の場合、実質利回りは次のとおりです。

3.6%（実質利回り）＝76万円（96万円−20万円）÷2,100万円（2,000万円＋100万　　　　　　　　　　　円）×100

当然ですが、物件購入価格と家賃が同じでも表面利回りと実質利回りは異なります。投資について慎重に判断したい場合は、実質利回りで計算しましょう。

これらの利回りは、投資物件の価格や条件、エリアによって異なります。不動産投資の場合、利回りが低いほどローリスクとなり、利回りが高いとハイリスクに分類されます。投資全般にいえることですが、リスクを抑えながらストレスなく運用することが大事です。

副業で不動産投資を始める際の注意点

ここでは、副業で不動産投資を始める際の注意点を3つお伝えします。本業に影響が出ないように、ここでの注意点を念頭に副業を始めましょう。

就業規則を確認しておく

サラリーマンが不動産投資を始める場合、必ず雇用先の就業規則を確認しましょう。雇用先は従業員の副業を想定しておらず、就業規則に記載していないだけというケースも考えられます。そのため、副業をしてよいのか迷った場合は、雇用先に確認するほうが確実です。

信頼できる管理会社を探す

不動産投資を行う場合は、信頼できる管理会社を見つけることが重要です。不動産投資では、入居者の募集から賃貸借契約、メンテナンスなどの管理まで行う必要があります。自分自身で、これらの作業を行うのは現実的でありません。そのため、管理会社に委託する方も少なくないのが実情です。

管理会社のサービスが低ければ、入居者が見つからなかったり、入居してもすぐに転居してしまったりといった空室リスクが生じかねません。信頼できる管理会社に任せることが、不動産投資の成功の秘訣といえるでしょう。

本業以外の所得が20万円を超えたら確定申告を行う

不動産投資で年間20万円を超える所得がある場合、確定申告が必要です。所得とは収入から必要経費を差し引いたもので、手元に残るお金のことです。不動産投資で得られる所得は、不動産所得となります。

確定申告を忘れると、無申告課税や延滞税などのペナルティが課せられてしまい余計にお金がかかります。確定申告の期間は決まっているため、忘れないように期間中に申告を済ませましょう。

より詳しい内容を知りたい方は、次の記事をご覧ください。

確定申告の基礎知識

不動産所得とは？確定申告のやり方・税率について【家賃収入対応】

副業で不動産投資を始める際のステップ

副業で不動産投資を始める際のステップをご紹介します。どのように始めるのか、参考にしてください。

不動産投資について情報収集する

不動産投資が初めての方は、物件選びやローンの条件、また収支の計算などを学ぶ必要があります。不動産投資でよく使われる言葉に、当初は戸惑うことが多いでしょう。ただし、しっかりと学んでおかなければ、想定していない損失が生じるかもしれません。

不動産投資に関する本も、数多く出版されています。はじめのうちは、自分のレベルに合ったものから手に取るとよいでしょう。またセミナーについても、さまざまな場所で開催されておりおすすめです。インターネット上でも、不動産投資について多くの情報が得られます。

投資金額と目的を明確にする

次に、投資金額と目的を明確にします。投資金額を決めるときは、自己資金とのバランスを考えて、無理のない範囲で慎重に決めることが大切です。現実的な投資金額を設定したら、その金額をもとに計画を練ります。

不動産投資を行っている多くの方は、金融機関から資金を借りて不動産投資を行っています。資金が足りない場合は、金融機関からいくらくらいのローンが組めるのかも早めに確認しておきましょう。

投資物件を探す

投資金額が決まったら、投資物件を探します。自分で探すのは難しいため、不動産会社への相談がおすすめです。不動産会社は、投資向け物件について豊富な情報を持っています。

新築なのか中古なのか、また1棟なのか1区分なのかでは選ぶ対象が大きく異なります。最初は、無理のない金額でできる投資物件を選ぶようにしましょう。

紙面上の情報だけでなく、実際に自分で見てみることが重要です。駅近なのかどうか、スーパーや医療機関といった周辺環境はどうなのか、実際に見てみると街の雰囲気や人の流れがよくわかります。賢く投資するには、ある程度の時間や手間をかける必要があります。

ローンの申請・審査

投資物件が決まったら、ローンの申請を行い審査を受けます。ローンを組むときは、無理なく返せる金額でローンを組むことが大切です。入居者がおり家賃収入があればよいのですが、空室で収入がなくても月々の返済は必要です。ストレスなく余裕をもって返済できる金額の設定をおすすめします。

物件を購入

ローンの審査が通り資金を借りられる場合は、物件を購入します。物件の購入や引き渡しには、さまざまな書類が必要です。あらかじめ必要な書類を準備しておくと、手続きもスムーズに進みます。

不動産購入が初めての方は、不安に感じることもあるでしょう。しかし不動産購入の流れはおおよそ決まっており、不動産会社からの指示に従えば間違いありません。

管理会社を決める

副業で不動産投資を始める場合、管理会社に任せるほうが安心です。物件周りの清掃や家賃の回収など、煩わしい作業を一括してお願いできます。管理会社を選ぶ際は、信頼できる会社なのかどうかが非常に重要です。信頼できる管理会社であれば、入居者も気持ちよく生活でき、継続した家賃収入につながります。

ただし、委託手数料が継続して発生する点に注意が必要です。不動産投資における収支を正しく算出するために、ローンの返済額や委託手数料などの経費をしっかりと押さえておきましょう。

運用する

物件を購入したら運用開始です。入居者がいる場合は初期の作業はほとんど必要ありませんが、これから入居者を探す場合は、入居者の募集から始めましょう。魅力的な物件に見えるように、必要な修繕や清掃を行います。

入居者が決まらない場合は、思い切ったリノベーションを検討してみましょう。ここでも経費と収益の収支バランスをよく考えなければなりません。

不動産投資は副業にぴったり！無理のない運用で資産を増やそう

不動産投資はおすすめの副業です。多くの場合、不動産投資は副業としてみなされないため、副業禁止の企業に勤めているサラリーマンや公務員の方も収入アップが期待できます。管理会社に任せておけば、ほとんど手間もかかりません。

ただし空室リスクなどもあるため、無理のない範囲で運用することが大切です。副業を始めてみたい方は、不動産投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。

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ハンドメイド作家・ブロガー佐藤せりな様

※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

中田　宏樹（不動産証券化協会認定マスター / 2級ファイナンシャル・プランニング技能士）
1984年生まれ。大学卒業後、2007年に大手金融機関に入社。資産運用・ファイナンス分野での新規事業の立ち上げに従事。不動産金融、資産運用等のテーマについて実務経験に基づいた情報を分かりやすくお届けします。保有資格：不動産証券化協会認定マスター（M1808036）、相続診断士（20337845）、2級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）他