更新日 : 2021年8月2日

【固定資産税】知っておきたい店舗の併用割合による税額の違い

Q: 専用住宅の土地とは？

主に人の居住を目的としている建物のために使用されている土地のことです。詳しくは こちらをご覧ください。

Q: 併用住宅の土地とは？

その一部のみを人の居住を目的としている建物に使用している土地のことです。詳しくは こちらをご覧ください。

土地や建物など固定資産と呼ばれるものを所有していた場合に課せられるのが固定資産税。これは、地方公共団体が税額を計算し、その年の1月1日における所有者が納税義務を負うというものです。

固定資産税の税額は、課税標準額に対して一律1.4％となっています。固定資産税の課税標準額は、各市町村長（東京都23区では都知事）が総務大臣によって決められた固定資産評価基準をもとに算定されます。

ただし、住宅用地に関しては例外的な措置が設けられ、一部を店舗など居住用以外に使用している割合によって扱いが異なっています。固定資産税における住宅用地の特例と、店舗の併用割合による税額の違いについてみていきましょう。

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住宅用地について

固定資産税では、住宅用地を「専用住宅の土地」と「併用住宅の土地」に分けて課税しています。「専用住宅の土地」と「併用住宅の土地」では、店舗の有無や割合によって特例の内容が異なります。

専用住宅の土地に対する固定資産税の特例

専用住宅の土地とは、主に人の居住を目的としている建物のために使用されている土地を指します。ただし、専用住宅の土地として認められるのは、建物の総面積の10倍までです。住宅やアパートなどの敷地や、庭（住宅の敷地の一部を庭としている場合のみ）、自家用車を置くための駐車場などが該当します。

専用住宅の土地については、原則として課税標準額を3分の1に軽減して固定資産税を算定する特例が設けられています（都市計画税は3分の2に軽減して算定）。

また、専用住宅1戸に対して敷地が200平方メートル以下と設定している「小規模住宅用地」については、課税標準額が6分の1の軽減措置が適用されます（都市計画税は3分の1）。

併用住宅の土地に対する固定資産税の特例

併用住宅の土地とは、その一部のみを人の居住を目的としている建物に使用している土地を指します。住宅に該当しないのは、店舗、工場、事務所、旅館、倉庫などとして使用されている建物です。

駐車場や資材置場として使用されている土地は住宅用地として申請しても許可はおりません。また、建築中の土地や空地など建築予定地を住宅用地として申請しても許可は下りません。

人の居住を目的としている部分が建物の総床面積の4分の1以上でない場合も住宅用地とは認められませんので注意が必要です。

さらに、建物の種類や居住部分の割合によって特例の扱いが異なります。

建物の種類は、耐火建築物で5階以上の地上階数の建物かそれ以外かの2つに分けられています。耐火建築物とは、建築基準法で定められた条件に適合した建物を指します。

店舗併用住宅の場合にどのように特例の扱いが変わるのかをみてみましょう。

5階以上の耐火建築物

・店舗が総面積の25％以下場合は、専用住宅の土地と同じ特例が適用されます
・店舗が総床面積の25％超50％以下の場合は、その土地の75％に特例が適用されます
・店舗が総床面積の50％超75％以下の場合は、その土地の50％に特例が適用されます

4階以下の耐火建築物や耐火建築物以外の場合

・店舗が50％以下の場合は、専用住宅の土地と同じ特例が適用されます
・店舗が50％超75％以下の場合は、その土地の50％に特例が適用されます

店舗の割合が75％超の場合はいずれも特例の適用外となります

また、敷地の面積が建物の床面積の10倍を超えている場合は、10倍の面積のみに前記の条件に沿った特例が適用されます。

特例の適用に関する注意点

住宅用宅地の特例は、建物が人の居住を目的としていれば、その土地に適用されます。したがって、自宅に限らず、貸家（アパートやマンション）でも、その土地は適用の対象となります。住宅用地であるかどうかの判定は、固定資産税の課税対象者を決める1月1日時点で行われます。

この特例のための手続きは特に必要ありません。ただし、適用漏れや適用違いなどがあれば、その土地を管轄する市町村の税務課（東京都23区の場合は都税事務所）に問い合わせてください。適用の内容は、送付された納税通知書で確認することができます。

また、新しく建てたり増築したり、取り壊しや建て替え、住宅と店舗の比率の変更、土地の用途の変更、災害で建物を失ったり壊れたりした場合などには、新たに住宅用地の認定が必要になります。翌年の1月31日までに「住宅用地に関する申請書」を提出しなければなりません。詳細は土地を管轄する市町村の税務課（東京都23区の場合は都税事務所）にお問い合わせください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。住宅と店舗の併用を検討している方は一度税金の観点で併用割合を見直してみると、節税につながる可能性もあるので、確認してみてください。

参考：東京都主税局

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よくある質問

専用住宅の土地とは？

主に人の居住を目的としている建物のために使用されている土地のことです。詳しくはこちらをご覧ください。

併用住宅の土地とは？

その一部のみを人の居住を目的としている建物に使用している土地のことです。詳しくはこちらをご覧ください。

※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

監修：土屋英則 (税理士)
税理士法人ゆびすい
ゆびすいグループは、国内8拠点に7法人を展開し、税理士・公認会計士・司法書士・社会保険労務士・中小企業診断士など約250名を擁する専門家集団です。
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