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はてなキーワード: 区分所有とは
結論から申し上げますと、法的には**「最後まで立ち退かずに居座り続ける（ごねる）こと」は極めて困難**です。
日本の法律（区分所有法およびマンション建替え円滑化法）では、個人の所有権よりも「建物の安全性や共同利益」が優先される仕組みが整っているためです。現状を整理して解説します。
マンションの建て替えが決議された場合、それは単なる「相談」ではなく、強力な法的効力を持ちます。
区分所有法第62条: 区分所有者および議決権の各5分の4（80%）以上の賛成があれば、建て替えを決議できます。
売渡し請求権: 建て替えに反対した人に対して、賛成者側（または設立された建替組合）は、時価で区分所有権を売り払うよう請求できる権利を持っています。これを拒否しても、最終的には裁判を通じて強制的に所有権が移転することになります。
おっしゃる通り、マンションの住人は土地の共有持分を持っています。しかし、以下の理由から「土地を持っているから出て行かない」という主張は通りにくいのが実情です。
権利変換手続き: 建替え円滑化法に基づき手続きが進むと、今の「古い部屋と土地の権利」が、自動的に「新しい建物の部屋と土地の権利」に置き換わる（権利変換）仕組みがあります。
明け渡し断行の仮処分: 権利変換が完了すると、元の所有者は占有する権限を失います。それでも退去しない場合、組合側は裁判所に対して「明け渡し」を求める法的手段を講じ、最終的には**強制執行（強制退去）**が行われます。
納得がいかないからと交渉を長引かせたり、居座り続けたりすることには大きなリスクが伴います。
損害賠償の請求: あなたが退去しないことで解体工事が遅れた場合、その遅延によって生じた損害（人件費や機材のリース料、他の住民の仮住まい費用など）を賠償請求される可能性があります。
そのマンションは300戸ほどの規模なのですが、自治会から入会を断られました。
自治会長と話をしたのですが、マンションの戸数が多く、自分たちの意見が通らなくなり、マンション居住者の力が強くなるというもの。
それを知らない自治会の会員はマンション居住者は自治会が資金負担している街灯の下を歩くなと言う始末。
マンション居住者も自治会からの入会を拒否を分譲会社から知らされず、自治会になぜ入らないと言う人もでる。
そして有志がマンション独自で自治会を作り、自ら会長になり、10年経った頃に誰も引き継いでくれないと嘆く有り様。
マンションの管理組合は区分所有者の組合、自治会は居住者の会なので違うんだとの主張なのですけど、気にしている人がどれだけいるか。
逆に町内会に誘ってもマンションのほうが断ったなんて話があるし、小規模な賃貸住宅だといつの間か町内会に入ってることもある。
なぜ、町内会がマンションや賃貸住宅の加入受け入れるかというとそれで町内会の財政が潤うし、街灯の維持費を町内会が払ってて、防犯の見回りも町内会がしていて、見回りに参加したお礼にカップラーメンがもらえることがある。
もうひとつ指摘しておく
新築分譲マンションというのは経営視点から見るとハイリスクローリターンであるということ
売り切りで販売後の所有権は区分所有されてバラバラになり、売ったあとのインカムは基本的にない。
販売時に売れ残ったら買い叩かれる
過去のニュースを見ると首都圏進出最初のMJR深川は7000万円台で販売したらしい
深川界隈の新築マンションはおおよそ9000万弱程度で販売されていることを考えると破格。
つまりMJR=JR九州としては採算度外視で出していることになる。なぜそうしたのかは俺が探した限りではなかった。少なくとも儲かるからではなさそうだ
話題の、 マンションの理事会役員をやっているのだけど について
築30年代のマンションの理事長の経験があり、不動産管理（その中でもAMという分野、大家代行みたいな感じ）の仕事もしている増田です。
多くの管理会社は、細かい修繕の工事費から上前を撥ねることが重要な収入源になっています。
もちろん、修繕工事にあたっては、業者の選定、管理、告知、立ち合い、検査などの付随業務があるので、多少のフィーを取るというのは理解できますが、それにしても平気でぼったくってきます。
なので、基本、管理会社の見積は取るとしても、一定の額を超えるものについては相みつを取るようにしましょう。
とはいえ、どこの業者に相みつを取ったらいいのか、付随業務をどうしたらいいのかといった課題があります。
月額数万かかりますが、それを超える働きは期待できると思います。
管理組合員（区分所有者）のクレームなど、クソみたいなことで悩んでいるのであれば、最終手段として「第三者管理方式」というのがあります。
通常、多くの区分所有のマンションでは、区分所有者から選任された理事長が業務執行をしますが、これを第三者の専門家にフィーを払ってやらせるものになります。
これは、やり方がいくつかあるので、マンション管理士などの専門家に相談することが良いでしょう。
また、前述のとおり、管理会社は工事発注において利益相反になるので、管理会社に第三者管理をやらせるのはおススメしません。
と言っても、実際どうしたらいいのかというのは、現状の管理状況などいろいろ個別の情報を開示して専門家と相談しなければわからないと思います。
そこで、多くの自治体で、マンション管理士による相談会を開催しています。地元の自治体のホームページなどで調べてください。
＞中野ブロードウェイ自体区画によって管理人が違っていたりややこしいためトラブルにはノータッチのスタンスらしい。
違うと思う。
区分所有者（と占有者）は共同の利益は守らなきゃいけなくて、それは管理規約や細則に定められている。
そこで禁止されていなかったら管理組合や理事会はノータッチで強制できない。強制したいなら総会で規約、細則の変更が必要。
※規約、細則で禁止されていない行為を理事会のみで禁止するのは危険、総会決議が必要では？
また特定の区分所有者を狙い撃ちする変更はできないから、「18禁をゾーニング」や「ディスプレイに展示する内容の制限」みたいに規約や細則を変更すると禁書房以外にも影響がでるはず。
＞中野ブロードウェイ自体区画によって管理人が違っていたりややこしいためトラブルにはノータッチのスタンスらしい。
違うと思う。
区分所有者（と占有者）は共同の利益は守らなきゃいけなくて、それは管理規約や細則に定められている。
そこで禁止されていなかったら管理組合や理事会はノータッチで強制できない。強制したいなら総会で規約、細則の変更が必要。
※規約、細則で禁止されていない行為を理事会のみで禁止するのは危険、総会決議が必要では？
また特定の区分所有者を狙い撃ちする変更はできないから、「18禁をゾーニング」や「ディスプレイに展示する内容の制限」みたいに規約や細則を変更すると禁書房以外にも影響がでるはず。
id:arrow1953 のまんだらけの「禁書房」はオタクのキモさを周囲に知らしめる絶好の機会 - サブカル 語る。について批判する。
「若い女の子の多く集まるお店の前。」というのを考えてみた時に「そもそも、自らの性癖を周囲（しかも女性）に晒すことになる店なんぞに客はやってくるのだろうか？」という考えはなかったのだろうか？いやいや、おそらくあったのでしょう。ということはむしろ「女性たちに自分の性癖を晒すことになる」のが大前提であり、それこそこのお店の最大の「ウリ」と判断したのだと考えるほうが自然。
いや、それは不自然だｗ
まず、中野ブロードウェイはテナント部分も区分所有であり、以下のような理由が考えられる。
で、客が来るか来ないかでいえば、もともと周辺はまんだらけや、他のアダルトショップもあり、回遊性という意味では特に支障が無い。
つまり、目の前のファンシーショップのことを気にしていなかっただけ、と考える方が明らかに自然だろう。気に入らないものに対して、無理に悪意を見出そうとするのは人の心理ですが、書いていて気づかないのは、はっきり言ってかなり重症である。
一般的な形で社会にコミットしているエロ好きオタクや非オタクな社会人の皆さんはそんな環境を「キモい」と思うでしょう。社会にコミットできているエロ好きオタクにとって迷惑このうえありません。
社会というものについて深く考えることもできず、ただ性欲をダラダラと人目を憚らず周囲に垂れ流すだけの節度のない「オタク」ははっきりいって「ジャマ」。
しかし、そもそも「社会」とは何だろうか。単に、"いかがわしいものは排除する"程度の話であれば、それは、「社会」の話ではなく「世間」の話に過ぎないと増田は考える。これが、もし「社会」の問題であれば、ファンシーショップやその客側の利害や権利、まんだらけやその客側の利害や権利を洗い出して具体的に特定し、それを比較衡量し、なおかつ人権といった普遍的とされる概念に照らして判断する必要があるし、もし規制するとしても、最小限度の範囲で利益を考慮したかたちで行われる必要があるだろう。
id:arrow1953 の言い分を要約すると「"キモイ""節度のない""社会に対応できない非常識なオタク"は"ジャマ""迷惑"だから"駆除"すべき」といったことを言っていると思われる。ここで、注目すべきは「駆除」の条件である。
これらの、主観的な悪徳の評価は、おうおうとして少数民族や異端の迫害、村八分を行う理由として使われてきたものである。ちょうど先日9月1日は関東大震災の日だったが、その際に行われた朝鮮人やその他外国人、「アカ」、その他の余所者などの人々に対する虐殺は、このような理由のはっきりしない主観的な悪徳の評価が大きな背景としてあった。id:arrow1953 の主張は、関東大震災で虐殺に及んだ「普通の人々」とほぼ同じである。
なお、ちゃんと人権を学んだ人は「公共の福祉」つまり、権利の衝突から、必要最小限の自由の制約ということを考えるし、仮に自分が不快に思ったとしてもそんな感情はクソどうでもいいものとして棄却しちゃんと合理的な思考をするように訓練されているし、市民（≠大衆）はそう訓練されなければならないと増田は考えている。
ゾーニングを守ってさえいれば
この、「ゾーニングを守る」の一言で済ましてしまうことが、大きな問題である。
まず、完璧なゾーニングというのは不可能である。どんなに隠したところで、そこにそういうものがあることは隠すことができない。なぜならば、ゾーニングは中に何があるかを明示しなければゾーニングにならないからだ。また、厳しいゾーニングで広告宣伝が制約されたり、不便な立地に追いやられれば、当然に、売上や客足に影響するだろう。また、ゾーニングの対象をどのように選ぶかという問題もある。たとえば、ユダヤ人の経営する商店は特定街区にゾーニングするとすれば、それは単なるゲットーだ。
このように、一言で「ゾーニング」といっても、営業の自由やそれによる利益に対して配慮し、合理的に規制しうる最小限度の範囲で行うための子細な検討を要するはずである。それらを抜きに「いかがわしいアダルトショップが悪い！」みたいな雑なお気持ちで「ゾーニングしろ！」と吹き上がるのは、はっきり言って、コリアンタウンでデモをやる在特会の連中とさして変わらない。
都市計画屋ですが、元増田はツッコミどころしかないので、ああいう人は買わない方が良いだろうなぁと思う。
所有に関して、自分にとってポジティブな権利のことしか言ってないし、竣工図書読んで良しあしが理解できる知識はなさそうだし、そもそも竣工図書を読んで理解したところで建物の現物の持つリスクは確定しようがない。使用履歴にも依るし管理状況にもよるし、嫌な話だが手抜き工事だってあるわけで。壁芯か内法かって一般的な80㎡ぐらいの家ならせいぜい畳2、3枚分ぐらいしか差が無い、部屋の取り方、家具の置き方で簡単に消失しちゃうような面積でしかないしねぇ…。自分が住んでるマンションの区分所有者にこういう人いたらすごい面倒だなと思っちゃった。
そもそも、GDP成長率とかNPSとか言うなら、極論だけど人口減少と経済縮小中の日本に不動産持つなんてリスクしかないわけだし笑、不動産の性質を分かってないなぁと思う。
都市計画屋としては大変かちんときたわけだが、判断材料が欲しくてやみくもに調べてみた結果をとりあえず吐きだして、横滑りして都市計画にモノ申してみて妄想が捗ったのかもしれない。もしくは原価厨的ななにか。地権者と話してたりするとそういう人たまにいるんだよなぁ。でも、街って地勢や環境や所有関係や隣近所や周囲によって形成される複合的な雰囲気や、過去の履歴やらが複雑に絡み合ってある種の「最新型の状態」が今なわけで、ぼくのかんがえたさいきょうの街に住みたいなら、ルシオ・コスタになって熱帯雨林に自分で街を作ればいいと思うわ。
https://twitter.com/doujin_sexy/status/1271758121686294530?s=09
「三井住友不動産グループのブリリアというタワーマンションブランドは民泊を禁止している。
マンションの規約で禁止していても現金購入してる区分所有者には勝てない。
銀行とか建設とか信託は三井と住友の経営統合があるが、こと不動産の場合、三井と住友の社風があまりに違い過ぎるので、「絶対にこの統合は無い」とされている。
・ブリリアは三井不動産のブランドでも住友不動産のブランドでもなく、東京建物のブランド
なので、常識的には、このツイート主がウソをついた、と考えるべきなんだろうが、その後のツイートを見てると、存外、ウソを付いてるようにも見えない。
このツイート主は、「ビジネス交流会で、三井住友不動産の名刺の人と遇って、そういう話題になった」と言ってるので、これはつまり「異業種ビジネス交流会では、ウソ名刺で、架空の会社で参加する人が、存在する」ということなんじゃないか？
言われて見れば、ビジネス交流会で、「あなた、所属の会社は実在しますか？法人登記見せて下さい」なんて、しないわな。
「最先の賃借権」という記述が三点セットに書いてあったら、落札者に賃借権を対抗できるよ。
でも、裁判所で「退去しないといけない」って言われたなら、相手もわかって言ってるだろうから望みは薄いかもね。
あと、残念だけど、区分所有建物だと「投資目的の人が落札してそのまま賃貸契約を巻き直してくれる」っての期待しない方がいい。
投資目的の価格相場よりも、自己使用目的の価格相場の方が高いから、普通に札入れたら大抵は自己使用目的の人が勝っちゃうからね。
銀行が金を貸すかどうかだけど、住宅ローンみたいな「商品」はそれなりに厳しいと思う。
区分所有建物だから、全くないわけではないだろうけど、たとえばフラットの場合↓これを見ると分かるように適合証明を出すのかなかなか大変。
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/lp/keibai.html
銀行の商品だと、不動産屋抜きで「融資可能な物件」である資料をそろえて担当に稟議出させるのは、それなりにしんどい。
たぶん、普通に銀行に飛び込んでも厳しいと思うので、あまり期待しないほうがいい。
プロパー融資ならありえる。狙い目は信金。都市銀は無理。地銀は金融庁から不動産融資の締め付けが厳しいので、最近は渋い。
ノンバンクならたぶんどこか貸すところがあると思う。
ただ、100%融資は無理だし、入札する前に「買受申出保証額」って書かれた金額を保証金として振り込まなきゃいけないけど、それは自腹で払うしかない。
あとは、所有者が管理組合に管理費を滞納しているはずだから、それを支払う必要もある。
税金の支払いもあるし、現金で4割ぐらい準備できないと厳しいかな。
不動産屋に買わせて転売してもらい、住宅ローンで買う、というのもひとつの手。
だけど、2回分の売買で税金がかかるし、不動産屋も利益を取るし、おそらく割高になる。あまりおすすめできない。
ただ、瑕疵担保2年がつくし、金利も抑えられるし、住宅ローン控除も使えるから、信頼できる不動産屋がいるなら検討の余地はあるかも。
あと、「自分が高く買うよ」って債権者を説得できれば、今からでも競売を取り下げさせることは可能だと思う。「任意売却」って呼ばれる方法。
銀行や保証協会によって態度が違うけど、これでやれるなら、競売に札入れるよりも確実だね。
そんな感じで。
定年退職したシニア同士で、あるテーマについて１年程度調査研究した上で、共著で自費出版するスキーム。
★例えば、自分は定年退職したら、不動産の知識を生かして、自分が幼少時に過ごした高層分譲マンション群「阪急南茨木ハイタウン」の歴史、
さらには７０年代の関西の民間マンションの歴史について調査して、本にまとめたいと思ってる。
⇒共同研究、共同著作の仲間がいれば、何とか「本」というまとまった形にできると思う。
★また、著作の調査研究の過程で第三者へ取材ヒアリングする必要性も出てくるが、
退職者個人の名刺で阪急電鉄や茨木市に取材しようとしても門前払いされるのがオチ。
そこで「南茨木ハイタウン史出版組合」みたいな名刺があれば、阪急電鉄もまともに対応する。
★「出版組合」は、いわば一つのテーマ、一つの著作物に対して、何人かが緩やかに参加する「期間限定プロジェクトチーム」。
本来的には出版した時点で、組合の活動は終了(著作権管理の為に１０年間は存続させるが)。
ＮＰＯみたいに「半永続的、ゴーイングコンサーンな組織」じゃない
★仮に日本の「前期高齢者」(元気な高齢者)１０００万人の中で、出版を考えてる人が５０万人いて、
彼らが「５人で一つの出版組合を毎年組成し、出版」していったら、
今の日本の出版総点数は９万点程度だから、出版点数が倍増される計算になる。
★言ってはなんだが、「素人が一人だけで書き上げた自費出版」は、「思い込み」や「独りよがり」も多く、質が悪い。
その点、「出版組合方式」で複数のシニアが相互チェックしながら著述をまとめることで、内容の質が高まる。
★ふと思ったが、それなりの歴史がある大規模なマンションなら、区分所有者の有志なり歴代の理事長なりが、
「出版組合方式」で、マンションの歴史を出版してもいいのでは？
その辺の小学校とかでも「小学校５０年史」とか発行してるなら、「広尾ガーデンヒルズ３０年史」を発行してもいい。
★役所とかが主催する生涯学習が「虚しい」のは、成果物、アウトプットがないからだろうなあ。
「出版」という目標がある出版組合方式なら、目標があってハリが出る
★そして、その出版組合に対して適切にアドバイスをする、テーマの相談も受ける、
