2016年04月12日 利益を生む不動産・寝かす不動産 おはようございます。 この時期は どんなに酔っぱらって帰って来ても ちゃんとお風呂に入って寝ないと 身体にカビが生えますよ。（笑） さて、 先日あるお客様から 連絡がありました。 こちらのお客様は 以前、不動産の有効活用について ご提案をさせて頂いた方です。 所有されている建物を 第三者に賃貸したい という基本的な考え方がありましたので そのためのリフォームや 貸した場合の賃料等を シミュレーションして 当社なりにご提案させて頂きました。 しかしながら そのご提案に対し 「私の不動産でそんなに評価が低いのはオカシイ！」 とお叱りをいただきました。。 「評価が低い」とは 「賃料が安い」という意味です。 賃料の設定にあたっては 立地、面積、駐車場の有無・台数などの要因を 客観的に見て評価しましたが それが安すぎるということで ご不満だったようです・・・。 まぁ オーナー様にとって 自分の不動産が一番素敵に見えるのは 自然の心理です。（笑） 結局、その時は オーナー様のご不満は 解消されず 物別れとなっていました・・・。 それから 数か月が経過した先日 そのオーナー様から 久しぶりに連絡がありました。 「もう一度、話が聞きたい」 とのことでしたので 情報を最新版にメンテナンスした上で お打ち合わせをさせて頂きました。 この数か月の間も こちらの不動産は 寝かされたままの状態でした。 建物は 人の出入りがあって 命が吹き込まれますし、 空気の入れ替えがあることによって 建物の傷み具合も変わって来ます。 また、 原野など田舎の土地であれば そのまま寝かしておいても 固定資産税の負担も たいしたことはありません。 しかし これが、街中の建物だと 土地や建物の固定資産税も それなりにかかり続けます。 不動産は そのまま寝かしておいても 徳も損もしないものもありますが 積極的に有効活用すれば 利益を生み出してくれるものもあります。 その逆に そのままにしておくと 状態が悪くなったり 費用負担だけが続いたりと 勿体ないものもあります。 ですので これらを客観的に見極めて ご判断されるよう ご提案申し上げます。 単にこちらの提案の仕方が悪かっただけかも・・・ コメント（0） Tweet
2016年04月11日 選ぶのは立地or建物？ おはようございます。 しばらくは梅雨前線のような 天気図が続きますね。 さて 以前、知り合いの方から ご相談がありました。 内容は 「家を購入しようと思うが 立地の良さと建物の良さとでは どちらを優先した方が良いか？」 というものでした。 この方は 既にいくつかの物件を 見学されており この中での候補として ①立地は良いが、建物はごく普通の一般的な物件 ②立地はあまり良くないが、建物はデザイナーズ仕様 のどちらかで検討中とのことでした。 これに対しては 色々な意見があると思います。 お家は自分たちが住むものですので 快適な方が良いに決まっています。 今の時代はだいぶ少なくなって来ますが 専業主婦の場合は 一日のうちの大半を 家で過ごすことになりますので なおさらです。 しかし 月日が経つのはあっという間で 私たちのライフプランも それとともに変わって行くものです。 子供たちが成長し 一人暮らしや結婚により 家から出て行くと それまで手狭だったお家が 徐々にお部屋が余り出し、 そのうち掃除等も大変になって来ます。 また、それまでに お父さんの転勤等で 引越しの可能性も考えられます。 このとき 「その家をどうするか」 という問題が出て来ます。 もちろん そのまま家を所有し続けたり あるいはお父さんだけ単身赴任 という解もありますが、 家を売却したり 賃貸するということも考えられます。 このとき、先程の ①立地は良いが、建物はごく普通の一般的な物件 ②立地はあまり良くないが、建物はデザイナーズ仕様 の選択肢を、今度は その家を買う人や借りる人が 選ぶことになります。 そして どっちの方が 買手や借り手が見つかりやすいか という判断になります。 また、 売値や賃料にも影響してきます。 そうすると、一般的には ①の「立地は良いが、建物はごく普通の一般的な物件」 の方が売りやすく 貸しやすいでしょう。 もちろん ①②のどちらでも お客さんが見つかる可能性はありますが 比較上の観点です。 知り合いの方には これらの話をさせて頂きました。 後日 その知り合いの方から 「おかげ様で家を買いました」 との報告の連絡がありました。 その方が購入したのは ②の「立地はあまり良くないが、建物はデザイナーズ仕様」 のお家でした。 私の考えよりも 奥様の意見を尊重されたそうです。(笑) まぁ 「不動産屋の常識は世の中の非常識」 と言いますので これで良かったのかも知れません。（苦笑） コメント（0） Tweet
2016年04月10日 不動産屋と週間天気予報 おはようございます。 前線が停滞している影響で 今日も雨模様の沖縄です。梅雨のような天気 不動産屋の仕事は 天気と大きく関わりがあります。 例えば 今日のように天気が悪いと 良い写真も撮れませんので 新たな物件の撮影に行くのも 躊躇してしまいます。 最近の不動産は ネットの効果が大きいので 少しでも良い写真を撮るのも 大切なことです。 また ヤンバルの土地などの 山の中に入って行くような物件は 物件調査自体も困難になります。 と言うことで この時期は 仕事のスケジュールを組むのに 週間天気予報のチェックは欠かせません。 コメント（0） Tweet
2016年04月09日 謝る勇気 おはようございます。 昨晩からのハゲしい雨も 徐々に弱くなって来ました。 さて、 昔から「失敗は成功の元」 と言います。 あの発明王のエジソンも たくさんの失敗を繰り返し 電話や白熱電球や蓄音機など 多数の発明に成功したのは 有名な話ですよね。 そう考えると 現代社会があるのも これまでの諸先輩方が たくさんの失敗や試行錯誤を 繰り返してきたおかげであると言えます。 しかし、 そもそも人は 自分の失敗を 素直には受け入れないものです。 あのエジソンでさえも 「私は1万回失敗したのではなく 上手くいかない方法を1万回学んだ」 と言うくらい 失敗だということを 受け入れませんでした。(笑) 私たちのビジネスにも 失敗は付きものです。 しかし 今の世の中は 失敗が許されない風潮があります。 私たち「士業」など 資格と専門知識に基づいて業務を行う仕事は 一つの失敗が与える影響も 大きいものです。 また、 失敗が無いが故に お客様から報酬を頂けるので やはり失敗は許されない 仕事でもあります。 とは言えども 新しい仕事に取り組むときは 経験値が無いぶん 失敗の可能性も発生します。 そんな時は 万が一失敗した時の対処方法など 影響を最小限に抑える準備が必要です。 また、 失敗した時は お客様に素直に謝ることも 大切です。 お客様に対し 素直に謝ることは 会社対個人と言う立場を考えると なかなか難しいものです。 また 変なプライドが邪魔をする場合もあります。 しかし ここで変に意地を張ると 感情論に発展し 問題の解決に余計なパワーが 必要になることもあります。 素直に謝った方が 気持ちがスッキリし 次へ行動に頭の切換えが出来るものです。 このように ビジネスにおいては 時と場合によっては お客様に素直に謝る勇気を持つことが 事態を早く良くすることにもなります。 しかし この「謝る勇気」については ビジネスでは出来ても 妻に対しては家庭ではナカナカ素直に 実行できないものです。(笑) コメント（0） Tweet
2016年04月08日 カビと暮らす沖縄の家 おはようございます。 昨日はあちこちで 新入学の初々しい風景を目にしました。 さて ここ数日、沖縄は 湿度の高い日が続いています。 雨上がりの湿気に始まり そのうち沖縄本島が 霧にスッポリと包まれる日もありました。 そんな状態が ここ数日続いていますが その影響は 目に見える形で表れて来ています。 例えば 沖縄の建物は コンクリート製が多いのですが コンクリートは湿気を吸いこみませんので 建物によっては 床に水滴が溜まります。 また、壁も 触れると手が濡れるくらい 湿気が付着しています。 これが 家の外だけでなく 室内でも同じ状況が発生する 場合があります。靴下が濡れるくらい とくに ○○や△△のように 海辺の高台の地域は 上昇気流の関係で 霧が発生しやすいため この状態が起こりやすいものです。 温度の高い沖縄で この状態が数日続くと 次に発生する現象はヤツです。（笑） そうです、 カビです。 お家の中の ちょっとした隙間や本棚、 衣装ケースの中の 皮製の洋服やスーツ類、 和室のタタミなどには あっと言う間に カビが生えます。 また、 カビが生えると言うことは カビをエサとする小さな虫や 湿気の好きな虫たちも 集合します。 カビや虫が苦手な 人たちにはタマらないですよね。 そうならないための方法として 調湿効果のある壁材を使用するのは 効果的です。 また 家電の除湿機を使用するのも 効果的です。 除湿機が無い家では エアコンの除湿機能を 使う方法もあります。どちらも電気代は大変だけどね ドラックストアー等で販売している 湿気取りもありますが あれはマメに交換すれば 無いよりはマシですが 個人的にはあまり大きな効果は 期待していません。 吸収した水が貯まったままだとかえって湿度が高くなる ということで 沖縄は あと一ヶ月もすれば梅雨入りです。 日頃から湿度の高い沖縄で カビが全く無い家 と言うのは 余程でないと難しいものです。 ですので 天気の良い日は 出来るだけ新鮮な空気を 室内に取り入れ 少しでもカビの繁殖を予防するなど カビと共生するくらいの 開き直り覚悟も必要です。 コメント（0） Tweet
2016年04月07日 マイナンバーを教えろ！ おはようございます。 すっかり暖かくなった沖縄は かりゆしウェアに 着替えるかどうか迷う時期です。 さて、 1月から始まった マイナンバー制度ですが 最近になって、やたら 「マイナンバーを教えろ！通知して下さい。」 という書類が郵送されています。 いずれも マイナンバーが記載された通知カード等の コピーの添付が要求されます。 マイナンバー制度は 国が税金を徴収をしやすくすることを目的とした 国民の利便性の向上を目的とした制度ですが これまでは、あまり動きがなく 他人事のような雰囲気もありました。 しかし、最近になって 徐々に動き出して来たようです。 例えば 私たちの身近なところでは 次回の年末調整や確定申告では 関係者のマイナンバーの記載が必要となります。 企業は給与を支払う 社員やパートやアルバイト等の マイナンバーを記載しなければなりませんので 働いている人は雇用先に対し マイナンバーの届出が必要となります。 また、 商取引をする際も マイナンバーの提示が求められます。 例えば 不動産の関係で言うと 法人に事務所等を賃貸している 個人のオーナーさんは その法人が年末調整をする際の 支払調書へマイナンバーの記載が 必要となります。 よって 法人に物件を貸している オーナーさんは その法人に対し マイナンバーの届出が必要となります。 ちなみに これらの 賃貸物件を仲介した不動産屋は このマイナンバーの届出には 基本的に関与しません。 マイナンバーのやり取りは法人と貸主（オーナーさん）で直接行います それ以外にも 外貨預金や投資信託などの 金融商品についても これまではコッソリと儲けていた人も マイナンバーの届出が必要となり 今後は全ての取引きが 国に管理されることになります。 このように マイナンバー制度の導入によって 今後、あちこちから マイナンバーの届出を 求められる機会が 急激に増えるでしょう。 それに伴い 個人のマイナンバーが いとも簡単にゲット出来ることになります。 なりすましや 詐欺も横行することでしょう。 また 個人から入手したマイナンバーの情報も きちんと管理されていなければ ジャジャ漏れしちゃうでしょう。（笑） 国は 「マイナンバーは大切に保管しましょう」 と言っていますが 現実は、いとも簡単にゲット出来るのです。（笑） ちなみに 不動産屋は マイナンバー制度が導入される以前からも お客様の印鑑証明書や 身分証のコピー等の個人情報を 扱っています。 これらの管理を含め 今後もあらためて緊張感が必要です。 コメント（0） Tweet
2016年04月06日 小さな努力の積み重ね おはようございます。 湿度の高い事務所では コピー用紙までヘナヘナになるくらいです。 さて 昨日は 毎月参加させて頂いている 泡盛の古酒の集まりがありました。 沖縄の泡盛は ここ11年連続で 消費量が減少しています。 消費量が減少するということは 売上げや利益も減少しますので 県内にある酒造所の経営も 厳しくなる一方です。 以前、 ある酒造所を 見学させて頂きましたが 泡盛造りは 手間とヒマと年月の掛かる作業です。 泡盛と言えば 沖縄の代名詞の一つですが そんな泡盛の 有名ブランドのものも 実は小さな酒造所で つくられています。 沖縄の文化も これらの人たちの 小さな努力の積み重ねで 維持・継承されていることを知りました。 それを知ってから ますます泡盛が好きになりました。 ということで 昨晩は 泡盛の消費に いっぱい貢献してきました。(笑) 今日の仕事は 一段とキツくなりそう・・・。うっぷ 写真は泡盛つくりの心臓部の「蒸留器」 コメント（0） Tweet
2016年04月05日 固定資産税。 おはようございます。 今日は霧で真っ白な朝でした。 さて、 県外ではサクラが満開を迎える 最高の時期ですが それに水を差すように そろそろ皆さんのお手元に 固定資産税の納税通知書が届く季節です。(笑) 固定資産税は 3年に一度 評価額の見直しがありますが 今年はその当たり年ではなかったので 当たり年は昨年度 新年度に入り 役所からサッサと送付されています。 先月 確定申告が終わったばかりですが またスグに納税のご案内です。(笑) とくに 不動産をたくさん複数所有している方は 数百万円単位で請求が来ますので 予め分かっていることと言えども やはり気が滅入ることでしょう。 また 居住用の不動産の場合 固定資産税は 新築から3年間（マンション等では5年間）は 約半額に軽減されていますので その翌年に税金が いきなり倍額になったときは ビックリするものです。アジさんもびっくり 固定資産税は 基本的に１年を４回に分割して 納付できる仕組みとなっていますが 几帳面なオーナーさんは サッサと支払って 早くスッキリしたいという理由から 分割払いとしないで 一括でお支払になられる方も多いものです。数百万円をニコニコ現金払い 固定資産税は 国税ではなく 市町村税で 市町村の歳入の約１５％を占める 貴重な財源です。 県外の方で 沖縄に不動産を所有されている方にも 固定資産税は課税されますので そういう意味では 県外の方も 沖縄の行政に 貢献していることになります。 そんな大切な固定資産税ですので もったいブラないで 早目に納付しましょうね。 そうしないと 今月末頃には 自動車税の納税通知が 追い打ちをかけるように やって来ますよ。(笑) コメント（0） Tweet
2016年04月04日 タマゴを一つのカゴに盛ると おはようございます。 梅雨のように蒸し暑い朝です。 さて、 投資の世界でよく使われるフレーズに 「タマゴは一つのカゴに盛るな」 というのがあります。 これは 「タマゴを運ぶ時 一つのカゴに乗せて運ぶと もし、このカゴを落としてしまうと 全てのタマゴが割れてしまうので タマゴはいくつかのカゴに 分けて運びましょう」 というところから 分散投資を推奨する時の 例えとして使われます。 少し話が変わりますが 最近、通信費の削減を目的に 固定電話や携帯電話のプランの 見直しを検討しています。 その際に ネックになるのが 「契約期間の縛り」と「セット販売」です。 「契約期間の縛り」については 2年や3年など一定期間 解約しないことを約束することによって 月々の費用を割引するタイプの契約ですが これも自動更新になっており 中途解約しようとすると 膨大な違約金を取られるのが現状です。 これについては ようやく見直しが始まっていますが この違約金がネックで 通信会社やプランの変更が 困難になっています。実質的には業界の囲い込み戦略 また 「セット販売」については 「固定電話・インターネット・携帯電話の回線を 一つの会社に纏めることで 毎月の通信費を割引することが出来る」 というものですが これにも期間の縛りがあったりします。 そうすると 例えば、この中で 携帯電話だけ通信会社を変更しようとすると やはり膨大な違約金を取られることになるため それがネックで変更できないケースも 多々あるようです。 つまり 目先の「割引」につられて タマゴ（契約）を一つのカゴ（会社）に盛ってしまうと 後々の変更に支障をきたすことになる というものです。 そして 今回よく分ったのですが 目先の割引も 一見得しているように思えても 最新の新しい料金プランと比較すると 実は割高になっていることも あったりします。 幸い 当方の場合は 一極集中とまでいっていなかったので 一部変更を加えることによって 通信費を下げることが出来そうです。 現在のビジネスにおいて ネット、携帯電話、スマホ等は必須ですが これらもある程度分散しておくのが 通信会社の戦略にマンマと引っ掛かって ボッタくられない方法の一つです。 通信会社の決算はいつもボロ儲け コメント（0） Tweet
2016年04月03日 まもなく梅雨入り おはようございます。 今日も良い天気の沖縄です。 沖縄は日差しもだいぶ強くなりましたので 最近は一週間ピッチで 日焼けと脱皮を繰り返しています。（笑） そんな沖縄ですが 来月のGWが終わる頃には もう梅雨入りです。。 コメント（0） Tweet
2016年04月02日 自宅のマンション化計画 おはようございます。 新年度しょっぱなの週末は お花見日和になるといいですね。明日は天気が崩れそう さて 先日、あるお客様から 聞いた話です。 そのお客様は 現在、自宅を区分所有化しているそうです。 そのお客様の自宅は 普通の家よりは少し大きめの一戸建てですが １階部分と２階部分を 登記上で２つに分けるよう 家屋調査士さんに依頼しているそうです。 自宅のマンション化 みたいなイメージです。 このお客様が ナゼこのようなことを しようとしているかについて 聞いてみると 相続絡みだそうです。 このお客様には 二人のお子さんがいらっしゃいます。 現在は二人とも未だ独身ですが 将来、結婚して家庭を持った際に １階と２階をそれぞれが使えるように 今のうちから建物の権利も分けておこう という考えだそうです。 １階と２階に 別々の家族が住めるようにするためには 当然、キッチンや水回り等も それぞれに設ける必要があります。 また、 建物への出入りも １階と２階をそれぞれに分けるために 外階段の設置等の リフォームも必要です。 まさに２世帯住宅へのリフォームですが お子さんたちは未だ独身ですし 今は、親子一緒に生活しているため 現時点では完全分離の二世帯とはせず これらのリフォームの一部は 将来行う予定だそうです。 ということで 将来、お子さん同士がモメないよう 今のうちから 権利形態も分けておくと言う 親ごごろです。 しかし 不動産屋の感覚からすると この話はかえって 余計なモメごとをつくる 可能性もあると思っています。 例えば 共用部分の扱いです。 区分所有化された建物では 屋根や外壁などは 一般的に共用部分になります。 こちらの家は 築２０年以上が経過しており 今後、これらの共有部分の大がかりな補修も 必要となって来るでしょう。 その際の費用は 基本的に区分所有者が 分担して負担します。 しかし その取り決めを 予めきちんとしておかないと 「オレは１階だから屋根の補修は関係ないね」 とか言い出すと ラチが開かなくなる 可能性があります。 まぁ それも見越して 親のお金で 建物全体の補修を今のうちに 全て実施しておくのも 一つの方法ですけどね。親のスネはカジりつくせ！（笑） しかし それ以外にも不安材料があります。 それは・・・ おっと、 週末の長文は イヤがられますので 続きはまた今度。 コメント（0） Tweet
2016年04月01日 借りたお金は返すな！ おはようございます。 本日から新年度ですが あらためまして宜しくお願いします。 さて、 数年前、「借りたカネは返すな」 という本が出版され 話題になりました。 その本を読んだ訳ではありませんが 「借りたお金を返すのは当然ですが、 返せない事情が発生した場合は 無理して返すな。」 という内容だったと思います。 本当に困ったときは 利息をカットさせたり 借金を棒引きさせたりする方法があるので それを活用すると良いということです。 不動産の取引きには 融資を利用したり また、売却によって 借入の担保となっているものを除外することは 日常茶飯事です。 最近のマイナス金利の影響もあり 金融機関は融資の件数を増やしたくて 仕方ありません。 金融機関も 私たちと一緒で お金を単に口座に寝かしておくだけでは ほとんど利息も付きませんので 資金の運用が必要だからです。 しかし、その逆で 借りていたお金を 返済しようとすると 金融機関からイヤがられることもあります。 先日も あるお客さんが 以前、金融機関から借りていたお金を 全額返済しようとしたところ イヤがられたそうです。 とくに、3月末は 金融機関の年度末でしたので 業績の数値上 「今は返済しないで欲しい」 という暗黙の圧力があったようです。(笑) 年度末に限らず 金融機関によっては 借入を全額返済をするときは タライ廻しにされることもあるようです。(笑) 融資をするときは協力的、 全額返済しようとすると消極的、 かと言って、 返済が滞ると鬼のような催促が来ます。(笑) 要は 「借りたお金は 前倒しもせず、また遅れることも無く 計画通り返しなさい」 ということなんですね。 コメント（2） Tweet
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