2014年01月31日 ご査定依頼 おはようございます。 明けましておめでとございます。 旧正月。。 さて、 不動産のお仕事の一つに ”物件の査定”というのがあります。 その取っ掛かりとしては この不動産を売った場合に いくらで売れるのか金額を出してもらえませんか。 という風に お客さんから依頼を頂きます。 これに対し 単純に金額を算出するだけであれば それほど難しくありません。 しかし ”査定依頼”というのは ほとんどの場合 次のステップとして 実際に”売却”という 流れに進みますので 不動産屋もアレコレ頭を使います。 まずは、 実際に売却することになった場合に 何か問題となるようなことはないのか、 その物件の所在する地域の規制等も 調べます。 言い方を変えると この物件の調査を 最初の段階でシッカリやっておくことによって 実際に売却することになった際に 発生するかもしれない出来事や それに対する対応策なども 予め想定しておくことが出来ます。 ですので しっかりした不動産業者は この辺りを慎重に行っているものです。 これらの調査が ひと通り終わった後 次に価格を算出していくのですが この時もアレコレ考えます。 というのは 実際に売却をすることになった際に ”自分の会社に売却依頼がもらえるようにしたい” という欲が 出て来るからです。 当社もそうですが ”査定無料”をうたっている 不動産業者は世の中に多いのですが だからと言って 無料での査定作業だけで 満足している業者はありません。(笑) 査定依頼の次に控えている 売却依頼を頂きたいがために ”査定無料”をうたっているんです。 となると その査定結果を出す際には 何とか自分の会社に 売却依頼をもらいたいものです。 そうすると こんなに（安い）金額を提示したら、 お客さん怒るかも・・・。 とか 怒りまくって他の業者さんに依頼がいっちゃうかも・・・。 とか 他の業者さんだったら もっと高い金額で査定するかも・・・。 とか、隣のヨメ芝生のことも気になります。(笑) 得てして お客さんとは 自分が不動産を購入する時は 出来るだけ安く買いたいと思うものですが、 自分の物件を売却する際には 最大限の評価をして 高く売りたいものです。(笑) そうすると 売却依頼が欲しいんだろ～。 高い金額で回答しちゃえ～。 って、 私の中で小悪魔がささやきます。(笑) 人は 自分の中に10匹以上の 小悪魔が宿っている と言いますが、 普段は眠っているコヤツらと 戦わなければならないことも よくあるものです。(笑) コメント（0） Tweet
2014年01月30日 老いても子に従えない 南部に行った際の定番”ニライカナイ橋” おはようございます。 別に芸能人ではありませんが カゼに関係なく マスクが手放せない季節ですね。 さて、 私たちは、生活していく上で 何らかの形で必ず他人と接触しています。 それらの人々は 文字通り、基本的には「他人」ですので 自分とは考え方や価値観や 生まれ育った環境や素行も異なります。 それは当たり前のことなのですが そんな生活の中では どうしても相手の言動が 気になって仕方がないことがあります。 例えば ひと昔前のコンビニでは アルバイト生の レジでのヤル気の無い態度が お笑いのネタになるくらいでしたね。 さすがに、 そんなバイト衆は もう見かけなくなりましたが 今では、心が伴なっていないのが如実に分かる 口先だけの「ありがとうございました。またお越し下さい」 というマニュアル通りの挨拶も 逆に気になるものです。(笑) 先日、 ある同業者さんから 賃貸物件の問い合わせの電話があった際のことです。 初めて会話した若い担当者の人から オタクの○○の物件なんですが 空き部屋なんか出ちゃったリしませんかね～？ って軽いノリの口調で 尋ねられてしまいました。(笑) また、 先日、飛び込みで来店して来た ホームページの製作会社の営業マンも オタクのホームページは、自分のところで物件登録なんかも 出来ちゃったりするんですかねぇ～ なんて、やはり軽いノリで 営業していました。 よほど 説教してあげようかなと思いましたが まぁ、他人の会社の従業員ですし もしかしたら社長の営業スタイルが そんな風かも知れませんので そこはグッとこらえました。 チャラチャラした若い人たちは もちろん、昔から居ましたが 少なくとも ビジネスシーンにおいては 最低限の言動は ちゃんと教育された上で お客さんのところへ行かされていたハズです。 私が若い頃は お客さんはもちろん 先輩にもそんな口のきき方をした日には 「バァ～ロウ（バカヤロウ）、オマエ誰に向かって口きいてんだ。ボケ！」 って激しく怒られたものです。(笑) 今では そんな口のきき方を注意するどころか 会社だけでなく家庭でも そんな言葉使いを 野放しなんでしょうね。 ”最近の若い人は・・・” ”自分の若い頃は・・・” これを連呼する人は 自分が老いている証拠 だそうです。 ですので 出来るだけ口にしないようにしていますが どうしても口にしたくなることが タマにあるものです。 コメント（0） Tweet
2014年01月29日 その事象から何を読むか おはようございます。 暖かいこの時期は 外出するのが楽しみです。(笑) さて、 先日アメリカ行きの決まったマー君。 実は、 マー君と私の付き合いは長く 彼が高校生時代から 一方的によく知っていますが、 年俸も半端なじゃないですね。約160億円 普通のサラリーマンが一生働いて 何とか稼げるかどうかの金額です。(笑) しかし、その年俸も 単純に給料として受け取ってしまうと 約半分の80億円は税金ドロボーとして ニューヨーク市に持っていかれますので 余計なお世話ですが サッサと法人を作って 色々なものを経費として 控除出来るようにした方がいいですね。 もうとっくにそうしているでしょうケド この巨額の年俸を手にするマー君は まだ25才だそうです。 自分の25才の頃は まだヘラヘラチャラチャラしていて 思い出すだけでも恥ずかしいくらいですが マー君に限らず 最近の日本のアスリートたちは 若くしてその実力が評価されるように なって来ました。 先日イタリアに移籍した ケイスケ君をはじめ 20代で海外で活躍しているサッカー選手も たくさんいます。 国内でも 若くしてその実力が評価され 多額の年俸を手にしている アスリートもたくさんいます。 そんなアスリートたちの多くは 若いうちに結婚をしている という共通点があります。 若いうちに大金を手にしたことによって 付き合いの人脈も それなりに変わります。 そういう付き合いの中では ステキな出会いのチャンスも 自ずと増えて行きます。 ですので アスリートの皆さんの奥さんって 美しい人が多いですよね。女子アナとか マー君の奥さんも 確か昔は おバカキャラをウリにしていたハズですが 今ではすっかり内助の功と言われるくらい 賢い妻です。 こうやって 若いうちに結婚をし 美しい奥さんに支えてもらうことが きっと、アスリートたちの 成功の期間を長くする秘訣でもあるのでは ないでしょうか。 そう考えると 今イギリスで苦労している香川シンジ君にも 早く結婚するよう助言しておこうと思います。2ちゃんねるの投稿で(笑) 今日の話、 単に、スポーツ選手の 羨ましい話ではありません。 一方、 普通のサラリーマンは 若いうちは下積みとなることが多く 年収も社会的な地位も ある程度の年齢が経過してからとなります。 ですので、 サラリーマンの結婚は 男性も女性も 30才以降が多いようです。 また、 最近の若い人は その年代を過ぎても 結婚をしないで 独身でいる人も 増えているようです。 少子化が進んでいると 言われている日本ですが そう考えると 今後はファミリーの世帯数は横ばいか または減少し そのぶん、独身貴族が増えて行くかも知れません。 これを不動産の立場で考えると プチお金持ちの独身の人達が 少しゆったり目にオシャレに過ごすお部屋が 人気になるかも知れません。 それを見越してか 沖縄でも シングル向けのお高い投資物件も ジャンジャン増えていますが 沖縄ではどうでしょう。 ビジネスと遊び中心の都会と リゾート目的の沖縄とは 少し様子が違うと思います。販売会社の思うツボ また、沖縄は 今はマンションやアパートも バンバン建っていますが 総人口は増えない中で 古い物件から新しい物件へと 既存の世帯を 奪い合っている様相にも思えます。 そんな取引きを介在している 不動産屋は 風が吹けば・・・的な妄想で連想で いつも楽しんでいます。(笑) さて、今日も天気が良いので 南部方面にツーリングに物件調査に行ってきます。(笑) コメント（0） Tweet
2014年01月28日 心理作戦よりも行動力 おはようございます。 沖縄は今日もぬくぬくですね。 さて、 不動産の取引きでは 色々なお金のやり取りが伴います。 その中で 最近はあまり聞かなくなりましたが、 不動産を購入する際に 契約前に「申込金」というのを 不動産屋から求められるケースがあります。 契約をするに当たり 物件を押さえておくためのオカネ みたいなものですかね。 また、 不動産屋が要求しないでも お客さんの方から この物件気に入ったから、手付（金）を打ちたい・・・ なんて言われるケースもタマにあります。 よく、 民法上では 「口頭でも契約は成立する」 と言いますが 不動産の取引きにおいては ほとんどの場合 契約書を取り交わした時が 契約が成立した時 と解釈されます。 ですので 先程のように 契約書を取り交わす前に 申込金を預かった場合で、 そのあと、お客さんが やっぱり、この物件（を契約するのを）止めます。 と申し出た場合は 申込金は返還するのが一般的です。 ですが、 不動産屋によっては 口頭でも契約は契約。そっちの都合でキャンセルしたんだから 申込金は手付金として返しませんよ。 なんていうケースも 相変わらずあるようです。 最近の申込金の扱いとしては どちらかというと お客さんの購入意欲の固さを 確認するための手段のように使われています。 例え1万円でも 預けたお金が返って来ないのは惜しい という心理を利用して お客さんがキャンセルするのをためらわすのが 不動産屋の狙いです。(笑) しかし、 最近のお客さんは そんな細かいことよりも イイものは買う 買わないものは買わない と意思がハッキリしてきている ようにも思えます。 何かと理由を付けて お金を返したがらない不動産屋よりも お客さんの行動力や決断力の方が もう既に上を行っているような気がします。 コメント（0） Tweet
2014年01月27日 気が変わる前に おはようございます。 旧暦ですと いよいよ年の瀬です。(笑) さて、 ビジネスでは いかに受注を増やすかに とかく目が行きますが 会社の経営とはそれだけではありません。 お金の流れ いわゆるキャッシュフローも 大切です。 海外と取引をしている会社などでは 注文を頂いて納品して お金が入って来るのは一年後 なんていうケースもありますので いくら受注があっても 一年間は先にお金が出て行くばかりですので その期間のキャッシュを 別の手段で確保しておかなければなりません。 また、 日本でもタマにありますが ”仕事は全うしたのに 相手方が倒産してしまい 代金の回収が出来ない。” なんてことになったら その損害は、かえって大きくなってしまいます。 ですので ビジネスにおいては 契約と同時に一定の前金を頂いたり、 出来高に応じて部分払いを頂戴したり 最終納品後も出来るだけ早く支払って頂くなど 出来るだけ短期でキャッシュを回収することが 健全な経営につながります。 逆に前金だけもらってドロンというケースもある。 しかし、 それは理想であって 現実のシーンでは 仕事が全うしても あれこれ難クセをつけて 直ぐに支払ってくれない というケースもよく聞きます。 また、 契約モノだけでなく 日々の事務処理的な請求書も ギリギリまで支払わない なんて話もよく聞きます。 まぁ、これも 入ってくるお金に対し 出て行くお金のスピードを 出来るだけ遅くすることによって 一時的にキャッシュのストックを確保する という安全策だとは思います。 しかし、 どうせ支払わなければならない ものであれば サッサと支払った方がいいですね。 もちろん 請求内容に疑問があるものは 納得がいくまで支払う必要はありませんが 意味も無くイタズラに支払いを遅らすことは 相手の心象も、悪くなることはあっても 良くなることはないでしょう。 支払う側のほうも 意識して支払いを遅らしていると その間、そのことが頭の中にずっとあるぶん 脳に余計な負担が掛かります。 また、支払いを遅らしていくと 最初は何とも思っていなかったものが 時間の経過とともに 徐々に支払うのが何だか惜しくなって来るものです。 そう考えると 支払いをイタズラに遅らすことは 損する面も多いものです。 カワイイ奥さんや 彼女や家族と食事をしたあと いざお会計を見て ゲッ、このお店の料理、こんなにするんだ。 と思ったとしても その場でサッと支払っておけば ご馳走様、美味しかったわ。 の一言で、幾分かは解決するものです。きっと コメント（0） Tweet
2014年01月26日 ”マンションは管理で選ぶ”と言う時代だからこそ 沖縄はプロ野球のキャンプインの歓迎ムード おはようございます。 沖縄は暖かい日がしばらく続きそうです。 さて、 昨日は、私の住んでいるマンションの 管理組合の総会がありました。 私の住んでいるマンションは 昭和時代に建てられた古い建物で 泡盛で言うと かなり上等なクース（古酒）の部類です。(笑) ですので そこに住んでいる人達も 昔ながらの年配の方々がほとんどです。 そんな具合ですので 昨日の総会も 出席者はほんの数名。 その出席者も、管理組合の 役員をやっている人だけ・・・。 古いマンションに多いですが 子供たちは独立をして 家から出て行ってしまい 今そこに住んでいるのは 年配の親御さんだけ というマンションも多いですね。 中には、 そんなライフスタイルの変化の中で 売りに出された部屋を購入する 若い家族の方もいらっしゃいますが、 自分もそうでしたが 若い頃はマンションの管理組合なんかには ほとんど興味が無く、 その集まりに参加しようなんて 考えなかったですね。 しかし、自分も 役員の立場になって 初めて気が付いたのですが 管理組合は、年配の偉い人たちに 任せっきりにするのではなく、 これからそこに長く住むことになる 若い人達こそが 自分たちのこととして考えて 参画すべきだと思います。 失礼な言い方ですが 先の短い年配の方々に 将来に向けたマンションの維持管理や 資産価値うんぬんを考えてもらおうとするのは 無理があると思います。(笑) 今の時代 「マンションは管理で選ぶもの」 とよく言いますが その管理をつかさどるのは 管理組合です。 管理組合がシッカリしていないと 管理会社も機能しません。ナメられるし そう考えると 不動産屋がマンションの売買に携わる時は 新しく所有者となるお客さんに、 管理組合への積極的な参加の 必要性を伝えるのも 不動産屋の大切な役割の一つだと 思いました。 コメント（0） Tweet
2014年01月25日 よろず相談 おはようございます。 今日は全国的に 小春日和になるようですね。 さて、 不動産屋をしていると お客さんから色々なご相談を頂きます。 その多くは 不動産の売却や購入に関するものなど 不動産屋が得意とし 将来的に何らかの形で お仕事につながる可能性のある内容のものです。 しかし、 それ以外にも、 当社がかかわっていない不動産の 取引上の相談だったりもあります。 また、最近は、時節柄 相続に関係する内容の相談もあるのですが お客さんによっては、 相続の話から派生して 夫婦間での浮気や離婚の話だとか 嫁姑問題の愚痴を聞かされることもあります。（笑） そんな時、 お客さんの感情は すっかりハイテンションになっていますので 対応を間違えると 怒りの矛先が こちらに向けられることもありますから お話を聞かされる聞くこちらの方も ぐったり疲れます。（笑） その他にも お客さんによっては、 不動産を担保にお金を借りたい というご相談を頂くこともあります。 さらに、出来れば 無担保でローンを受けたい なんてお話もあったりします。 そもそも当社は 貸金業ではありませんので このようなお話は 大抵の場合、ご相談自体 丁重にお断りさせて頂いています。 お金を準備しなければならないご事情は お客さんによってそれぞれ違うと思いますが 当社にお問い合わせを頂くお客さんの場合、 電話の口調からすると お金を借りることを 意外に安易にお考えの方が 多いように感じます。 本当に真剣に考えているのであれば お金を借りなければならない状態になる前に 金融機関や公的機関など もっとまっとうなところへ 相談していることでしょう。 世の中には 不動産を担保に あるいは無担保で 高い金利で融資をする会社もありますが そんなところを紹介したら、それこそ その方の人生を狂わしてしまうことに なるでしょう。 ですので 申し訳ありませんが 当社ではお力になれません。 お客さんからの相談の対応も 気力とパワーを費やすものです。 コメント（2） Tweet
2014年01月24日 申告漏れ おはようございます。 来週末に二度目の正月を迎える沖縄ですが旧正月 我が家の子供たちは もう一回お年玉がもらえるんじゃないかと 真剣に期待しています。（笑） さて、 そろそろ確定申告のシーズンですね。 アベノなんちゃらの宣伝効果(？)もあって 昨年はいっぱい儲かった人も多いと思います。 私の知り合いの方も、昨年は ボロ儲けで大変だったようです。(笑) 確定申告は そんなボロ儲けを 如何に正直にゲロするか正確に申告するかという面では 人間の正直さを試される 年に一度の機会です。(笑) 特に、最近は イータックスという ネットでの申告が 主流となりましたので 領収書等を添付しなくても良くなったぶん さらに正直さを試されます。(笑) そんな個人の確定申告のみならず 最近は、マンションでも 確定申告の必要性を問われるように なって来ました。 マンションって、人じゃないのに どうして申告が必要なんですか？あはっ 正確にいうと”マンション”ではなくて ”マンションの管理組合”ですね。 どういうことかと言うと 例えば、以前は、 マンションの駐車場は 居住者のみが使用するというのが 一般的でした。 しかし 動物の名前の付いた 大手のマンションの駐車場のように、百獣の王 周辺の貸駐車場と比べて 駐車場代の設定が高いところは 居住者が外部の安い貸駐車場を借りることにより マンションの駐車場に空が発生していました。 また、 最近の若い方の車離れ という風潮もあって マンションの駐車場は 空きが続いていました。 そんな空駐車場の対策として マンションの駐車場を 居住者以外の 外部の第三者に賃貸するところも 増えて来ました。 そうすると、 マンションの管理組合からすると この賃料収入は 「事業売上げ」とみなされるのです。 駐車場収入だけではありません。 携帯電話の普及により マンションの屋上に 携帯電話のアンテナ基地局を設置するのに伴い 携帯電話会社から場所代として 毎月料金をもらっているマンションも 増えています。 その他にも マンションの屋上などに 広告を設置することによる広告収入、 ロビー等に自動販売機を有償で 設置しているケース等、 多様化しています。 これらも 事業収入となりますので 管理組合として 税務申告が必要です。 ちなみに これらの収入は過去5年に さかのぼって請求が来ます。 世の中、 儲かっているところからは しっかり税金が 徴収される仕組みとなっていますので 儲かった方々は どうぞオモラシの無いように。(笑) コメント（0） タグ ：確定申告イータックス管理組合税務申告 Tweet
2014年01月23日 広告の裏側 おはようございます。 朝から素敵な青空が広がっています。 さて、世の中 すっかりネット社会になってきました。 しかし いくらネット社会になったと言えども スーパーや薬局の安売りなんかの情報は やはりチラシなどの紙面で見る方が 一目瞭然で実用的です。 また、 実際に購入しなくても これらの紙面広告を見ているだけでも 何だか得をした気分になり 楽しい気持ちになります。 この辺りは 紙面広告の強みであり チラシが無くならない理由だと思います。 不動産業界も ネットでの広告は当たり前で 今は、ネットで 物件のことや不動産屋のことを ある程度下調べした上で 見学をされる方がほとんどです。 しかし、沖縄においては 地元の年配の方々を中心に ”ネットなんか見ない” という人も多いので 未だに紙面での物件広告が 幅を効かせている一面もあります。(笑) そんな背景も有り 沖縄ではチラシのポスティング攻撃が スゴイですね。 アパートなどで しばらく空室となっている部屋があると その部屋のポストは あっという間にチラシで いっぱいになってしまいます。 チラシも放置しておくと 放火などイタズラされる危険も有りますし、 前の入居者宛に来た郵便物も 混ざっていたりしますので 当社の管理物件では いっぱいになったチラシを持ち帰ったりします。 そして、 チラシと郵便物などと 区分けをするのですが そのポスティングチラシで 一番多いのが これまた不動産屋のチラシですね。（笑） 新築マンションの宣伝、 自社の中古物件の紹介、 売り物件募集など ホント多くの業者さんがポスティングをやっています。 当社もタマにやるケドね。 まぁ、これだけ多くの 業者さんがポスティングをやると言うのは 効果があるからでしょうね。 確かに あるフランチャイズ系の 不動産屋に加入すると まず、ポスティングや現地の捨て看板を強化するよう 本部からご指導があるそうです。(笑) そんなポスティングチラシを見ていると 以前は 「○○地域で物件をお探しのお客さんがいらっしゃいます」 というフレーズが多かったのですが 最近は、 「当社のお客さんで○○マンション限定で お部屋をお探しの方がいらっしゃいます。」 という風に より具体的なフレーズのものが増えて来ています。 中には、 購入希望価格帯まで書いてあるものもあります。(笑) 確かに 私が以前、家を売却した際にも 「○○地区で物件をお探しのお客さんがいます。」という 自分たちの住んでいる地域をうたった広告のフレーズを見て 妻が不動産屋に電話してましたからね。（笑） でも買主さんを見つけたのは全く別の不動産屋だったけど ある不動産屋さんが ポツリと言っていましたが 「新聞に入れる折込チラシは それなりに費用が掛かるので 出来ればチラシを入れる前に売却したい。 でも、売れないから費用を掛けてでも チラシを発行するんです。」と。 確かに、 イイ物件は チラシを出す前に 直ぐに買手が見つかります。 全てがそうではありませんが チラシに出る物件は しばらく動いていない物件でも あったりします。 そう思って ”今売れています！”とか ”お問い合わせ殺到中！” というチラシを拝見すると 実際に売れているのではなく ”早く売れて欲しい！”という 広告主の願望みたいなものを感じ 少しわびしくなります。 広告とは 売れている事実を伝えるツールではありません。 本当に売れていれば わざわざ宣伝なんかしなくても 口コミやネット等で その事実は勝手に広がって行きます。 広告とは、見る人に 購入意欲を持たせたり 興味を持たせる ツールに過ぎません。 コメント（0） Tweet
2014年01月22日 競売代行 おはようございます。 今日はさすがに寒く 沖縄でも初雪が降りそうなくらいです。ウソ さて、先日 競売代行のご依頼を頂きました。 競売代行と言っても 一般の方には なかなか馴染みが無いと思いますが 簡単に言うと お客さんに変わって 競売物件の入札～引渡しを行うものです。そのマンマやんけ～ ちなみに お客さんは どうして競売入札の代行を 不動産屋に依頼するかというと その理由はいくつかあるのですが 例えば、 ・物件の良し悪しを今一度客観的にチェックして欲しい ・競売の手続きが煩雑なので、昼間仕事をしている方は その対応が難しい ・占有者と顔を合わせたくない ・占有者の退去の費用を出来るだけ抑えたい などがあります。 ちなみに ご自分の不動産が競売になってしまった方にとっては 不謹慎な話になりますが、 競売物件は 一時期、不動産業者の 貴重な物件仕入れのルートの一つでもありました。 そして 私の知り合いの業者さんもそうですが ひと昔前は 不動産業者が競売物件を 落札する場合は、 市場の価格よりもかなり安く取得し それをきれいにリフォームして 市場価格よりも少し安い金額で販売し 購入したお客さんにも喜ばれる、という 良心的な対応でした。 しかし、 日本経済が不景気となって 県外の不動産市場が動かなくなると、 景気の影響を受けにくい 沖縄の不動産市場への参入を目指し 全国の不動産業者や建築業者が 沖縄の競売入札に参加して来るようになりました。 そして、 少し質の良い物件になると 入札者が20社以上となることも よくありました。 そんな背景も有り 最近の沖縄の競売の傾向は 県外の業者さんだけでなく 地元の業者さんまでもが、 少し無理をして、高めの金額で落札し それをリフォームして 市場価格よりもかなりお高い金額で販売する という流れに変わっています。 でも、それでも売れたりするので、その流れは止まらない。 話がそれましたが 今回ご依頼を頂きました物件は どのようになるのでしょうか。 まずは、やることを しっかり仕上げ 結果を迎える準備を整えます。 あとは、昨年 ビールの詰め合わせや 映画ペアチケットや高額宝くじが 連続して大当たりしたアノ人の 強運でも担がせて頂きますかね。(笑) コメント（2） タグ ：沖縄競売競売代行 Tweet
2014年01月21日 不動産の共有名義と相続 井戸を守る龍 おはようございます。 明日にかけて 一段と気温が下がりそうですね。 さて、 お客様から頂く ご売却の相談の中で タマに気になることがあります。 それは 共有名義。 共有名義と言っても 単に一つの不動産を 複数の人で所有する というケースだけではなく ここでは、色々なパターンのことを 総称して言っています。 例えば 土地と建物がある場合、 土地と建物で所有者を分けているケースとか、 本来一つの建物を わざわざ複数に分割して それぞれを違う名義にするケース等です。 なぜ、わざわざ 異なる所有者にするかは 税金面で有利であったり 相続時にモメないように、という 配慮をしているからです。 例えば、 土地と建物が 別々の名義の場合、 通常、建物の所有者が 地主に支払う借地料は 経費として計上することが出来ます。 これが身内同士の場合は 身内に対して支払う借地料が 経費として控除することが出来るというメリットがあります。 また、同じ建物を 例えば、１階と２階に分割して それぞれを子供の名義にする等の場合は、 将来、親が亡くなって 遺産を分割する際にモメないように あらかじめ分割しておく という考え方です。 親御さんの 子供に対する配慮がうかがわれます。 しかし、 先程のアパートの例もそうですが 人の定めというのは分からないものです。 親よりも先に 子供が逝ってしまう場合もあります。 また、 以前もそのようなご相談があったのですが 親の配慮とは関係なく 将来、何らかの事情で それらの不動産を売却しなければならなくなった際に 他方の名義人と意見が合わず 売却しようにも売却出来ず困った というケースもありました。 先程の例で言うと 家の一階部分だけを第三者に売却する というのは、 現実的にはナカナカ難しいものです。 例えば、 屋根や外壁などの共用部分の 維持管理やその費用は どちらが幾らずつ負担するか等 全くの第三者との共有となった場合は 話し合いはまとまる気配がありません。 実際に、 そのような名義の構造のため 建物の補修も手を付けることが出来ず 老朽化が進んでいる物件も見たこともあります。 来年からの相続税の増税に伴い 新聞や雑誌等で 相続に関する記事が たくさん取り上げられています。 最近でこそ この共有名義のデメリットも 書かれるようになって来ましたが 少し前までは、 名義を複数に分けることによる 税金対策のメリットをPRした 記事も多かったものです。 もちろん、中には メリット・デメリットを しっかり比較検討された上でjudgeし その通りに上手く行っているケースも たくさんあります。 物事には 色々な見方がありますが 最近のお客さんからの相談内容を振り返ってみると 一不動産屋の意見としては 安易に名義を複数に分割するのは かえって将来に禍根を残すことにもなると 感じています。 コメント（0） タグ ：相続不動産共有名義区分所有 Tweet
2014年01月20日 たかが見積り おはようございます。 昨日は、妻の配慮で ゆっくり休めたおかげで いよいよ風邪ともオサラバです。 タマには風邪をひくのも悪くない♪(笑) さて、 ビジネスにおいては 見積りという行為がありますね。 一般の方でも 家をリフォームする際には 数社から見積りを取って 比較検討してから発注する というのも、珍しくありません。 不動産の仕事においても 管理物件の補修やリフォームで オーナーさんのご意向で 数社から見積りを取らせて頂くケースもありますが、 見積りをしてもらうだけでも 結構大変なものです。 特に、 今の時期は どちらの業者さんも忙しい時期で 人手が足りないと言われています。 そんな中、 見積りをしてもらうために 現場に来てもらい それから積算をして 見積書を出してもらうだけでも それなりに負担を掛けてしまいます。 見積りして頂いた後は こちらで比較検討しますが、 修正等があれば再度見積りを頂きます。 そして、この中で 金額の安い業者さんを 決定していくのですが もちろん、同じ品質で 金額が安ければ どの業者さんにも発注できます。 しかし やはり業者さんによっては 得意・不得意があったりもしますので 毎回決まった業者さんの見積りが安い ということも、よくあります。 オーナーさんにしてみれば 費用は少しでも安い方がイイですから 毎回、数社の見積りを取って その中で安いところに決めれば良いだけの話ですが 業者さんからしてみると、 心の中では ”毎回見積り作業ばかり・・・” と思っているところも正直あると思います。 オーナーさんは そんな業者さんとは 顔を合わすことは無いですが、 こちらは見積りをしてもらうたびに 顔を合わせますので 申し訳ない気持ちにもなります。 甘いと言われるでしょうが、 ”いつか どこかの現場では 作業をお願いしたい・・・。” という気持ちになります。 また、作業と言うのは しょせん人が行うものですので 作業の仕上がりの質は やってみないとわからない部分があります。 値段は安かったが 作業が雑だっだ というようなリスクもあります。 そんなリスクは 見積りをまとめる不動産屋が 背負うことになります。 見積りを出してもらうというのは 出してもらう側にも、 そのくらいのリスクと責任があることだと 思っています。 これをタダでやるのも結構大変。 コメント（0） Tweet
2014年01月19日 ○○から目が離せない 車の少ない 日曜日の静かな朝ってイイ。 ところで 早くも 台風1号が発生したらしい。 今年も 台風から目が離せない一年に なることでしょう。（笑） コメント（0） Tweet
2014年01月18日 北谷のカフェ物件 北谷にやって来ました。 ちなみに 県外の人が 「北谷」って前上がりに言うと 地元の人に「北谷」ですよね。 って尻上がりで 聞き直されることがあります。(笑) そんな話はイイとして お客様より 北谷のカフェの居抜物件の ご相談がありました。 北谷の飲食店は お問い合わせも多いのですが 今回の場所もイイところですよ。 詳細が纏まりましたら あらためてご紹介させて頂きます。 さて、 カゼがなかなか治らないので 天下一品で こってりラーメンでも 食べて帰りますか。。 コメント（2） Tweet
2014年01月18日 沖縄ルール（つづき） おはようございます。 今日から試験の人、 自分を信じて実力出そうね。 さて、 今日のタイトルの”沖縄ルール”。 「沖縄でバスに乗る時は、 バス停であっても手を上げないと バスは停まってくれない。」 というようなルールのことではありません。(笑) その代りタクシーは手を上げなくても勝手に停まる(笑) 以前も書いたことがありますが 沖縄での賃貸物件の契約に際しての ガイドラインの話です。 不動産の取引きにおいて 発生するトラブルの中で多いのが 賃貸物件の退去時の際の 原状回復と言います。 この原状回復を 大家さん、入居者のどちらの負担で どこまでやるのかで モメるケースです。 これを、 国交省のガイドラインに沿った形で 沖縄版のガイドラインを作ろうという動きが 慌ただしくなっています。 昨日は 沖縄県の宅地建物取引業協会（通称「宅建協会」）さんと 全日本不動産協会（通称「全日」）の担当者で その目的や主旨等の確認の 打ち合わせが行われました。 今回、 沖縄版のガイドラインを作る主旨としては 近年、沖縄でも、 ないちゃーを中心に 原状回復についての 相談が増えているということで、 数年先の定着を見越して 今のうちからガイドラインを作り それを徐々に浸透させて行こう という主旨でした。 ですので ガイドラインが出来たからと言って これが現在存在する 賃貸借契約の全てに適用される というものではなく、 既に賃貸借契約が締結されている場合は 基本的にその契約が尊重されます。 つまり このガイドラインは 「今後、締結する物件について参考にして下さい。」 というものです。 このガイドラインは 他の都道府県でも 作成する動きが徐々に広がっていますが、 このガイドラインが 上手く行くか行かないかは 貸主側である大家さんの理解を どうやって浸透させていくかに かかっています。 特に、 年配の大家さんは 世の中の変化には ハゲしく抵抗がありますから 理解しようともしないかも知れません。 しかし、 これからの時代は、 昔ながらの年配の大家さんから 息子さんたちの次の世代に 世代交代し始めるくらいの 年代でもありますので、 そう言うタイミングを見計らって 私たち不動産屋も 大家さんの理解も得て頂くよう 啓蒙活動が必要です。 昨日、 協会のある方が言っていましたが せっかく縁があって お世話になった者（入居者さん・大家さん）同士が 退去の際にドロドロの関係で 決別するのは忍びない。 将来、このガイドラインが 浸透していったときに 入居者と大家さんが お互い気持ち良く 笑顔でお別れ出来るようにしたい。 それまでの道のりは まだまだ長いかも知れません。 コメント（0） Tweet
2014年01月17日 最後は良い思い出で おはようございます。 まだまだ風邪を 引きずっております。 さて、このたび 当社のある事務機器を 更新することになりました。 おそらく 寿命と言われる時期をはるかに越えて 使用していましたので 数年まえから あちこちにガタが出始めていました。 それを業者さんに 修理してもらいながら ダマしダマし使っていましたので 業者さんからすると ”早く新しいのに買い換えて下さいよ~” ってイヤなお客さんだったでしょうね。（笑） そんな機械も いよいよ末期が近づいてきました。 しかし、最後は、 人間と一緒で ブザマな姿で天命を全うさせたくは ありません。 ほんの少しだけ 戦力を残した状態で お見送りすることにしました。 こうした方が お互い 良い思い出になることでしょう。 子供の頃、 私は三世帯の 8人家族で住んでいました。 若い頃、 学校の先生をしていた祖父は 非常に厳格な人で 私がイタズラすると よく怒られていました。 そう考えると 今どきのおじいちゃんは甘々で 孫を叱りつけるなんて姿は まず見かけないですね。（笑） 話がそれましたが そんな祖父は 晩年、 今で言う認知症になりました。当時はボケと言っていた 厳しい性格のまま 認知症になった祖父の矛先は 同居していた私にも向けられました。 学校から帰って来ると 「今日は○○さんが来ることになっているのに 来ないから、電話してみてくれ！」とか 「買ってくるように頼んでおいた○○はどうした！」 とか、 いずれも認知症から来る 本人の幻想なのですが それが思い通りにならないと 私まで怒鳴りつけられました。 その度に胸が痛くなり 子供ながらに 悩まされていました。 また、 厳しくても大好きだった祖父のことが キライという感情も持つようになりました。 医療の発達で 今後ますます 人間の寿命は延びで行くでしょう。 正確にいうと 心臓や脳ミソを 動かし続けることは出来るでしょう。 しかし、 生命の寿命は延びても 生活に不自由する体であったり、 長く生きることになるぶん 症状の大小の違いはあれども 認知症も発症する可能性も高くなるでしょう。 そうなったときに 家族に迷惑をかけるのも 申し訳ないですし、 また、それが原因で 最後の最後で家族から 嫌われることになるのもツライです。 ですので 自分の場合は、 そうなる前に 施設に入れて頂くか、オカネ貯めておかなきゃ はたまた猫みたいに 自分の最期を誰にも見られないように 雲隠れするか、捜索願いは出さないで またはポックリ逝くか、警察沙汰にはなりそう を考えておかなければ ならないとも思っています。 今回、 事務機器の最期を 見届けるに当たり そんな気分にもなりました。 コメント（4） Tweet
2014年01月15日 似て非なるもの おはようございます。 早いもので 1月も半分が経過しますね。 さて、 ものごとには 二面性があると言います。 AB型の私なんかは 特にそうですが 人間も二重人格（表裏がある）と言います。 そんな二面性とば別に 世の中には 似通ったものがよくあります。 不動産の取引きでも その土地の用途を表す 「未指定地域」と「無指定地域」とは 似たようなネーミングですが 「今は未だ指定がされていないだけで、 今後指定されるかもしれない地域」と 「指定が無い地域」 と言うふうに、 意味合いも全く違ってきます。 私たちの身の回りでも なかなか見分けがつかないくらい 似通ったものもたくさんあります。モー娘の加護ちゃんと辻ちゃんなど さて、 年明けから患っていたカゼが ようやく治ったと思っていたら 今朝は何だか、 また頭がイタイです。 熱でもあるのか 頭がボーっとします。 今年のカゼは 治りにくいと言いますので ブリ返したかもしれません。 念のため 少し用心したいと思います。 それにして おかしいな～。 昨日 60度の泡盛をカゼ薬を しっかり飲んで寝たハズなのに・・・。 コメント（2） Tweet
2014年01月14日 沖縄の青い海より、白い○○ （そろそろ県外に遊びに出張に行きたい。） おはようございます。 連休明けの今朝は どこもかしこも ラッシュで大変でしたね。 さて、年明けに 長女にうつされたからもらったカゼ。 おかげさまで ほぼ完治いたしました。 サラリーマン時代は カゼくらいだと 市販の風邪薬でゴマかして 病院に行くことはマズありませんでした。 結局長引いたりしてましたが しかし、 自分で事業を始めてからは うっぷで機能停止になることはあっても 体調不良で仕事を休む訳にはいかないので 早めに病院に行って 初期の段階で治すことが 肝要だと思うようになりました。 ということで 今回のカゼも 早めに治そうと 朝一番で近くの総合病院に行ったのですが、 受付に行ったところ 紹介状はお持ちですか？ いえ、急に体調を崩したので、紹介状はありません。 外来で診察にきたのですが。 えっ、お持ちじゃないんですか。 でしたら外来の受け付けは、もう終了しました。 えっ・・・。 その人に聞くと 外来の受付は開始5分で いっぱいになったため終了したとのことでした。 まぁ、この時期は カゼだけでなく インフルエンザも流行していますので 内科は大盛況のようです。(笑) それにしても 受付のオバサンオネーさんの 紹介状を持たないで診察にやって来たのを 困惑そうにしていたのは 少し気になりました。 が、そんなことよりも 自分の体調の方が気になるので こちらの病院での診察は諦め、 もう一つの総合病院に電話してみました。 すると 当病院では、紹介状の無い人の、外来での診察は受付けておりません。 お近くのクリニックさん等で受診され、紹介状をもらってからお越し下さい。 って、受付けて頂けませんでした。 結局 近くの内科クリニックで 診察してもらうことにしました。 しかし、子供のケガ以外では しばらく病院に行っていなかったため 世の中に疎くなっていたのですが 今どきの綜合病院は、 それがスタンダードのようですね。 総合病院だからと言って 何でもカンでも診察の受付けをしていたら 本来、総合病院が対応しなければならない また、総合病院でしか対応出来ないような より重度の患者さんが 診察を受けられなくなるからでしょう。 ですので カゼくらいは 他のクリニックさんで 診察してもらって下さい、 ということでしょう。(笑) 世の中全体で考えると 納得せざるを得ない 現実とも思われます。 沖縄で不動産の仕事をしていると 県外のお客さんから ”海が見えて 周りに誰も住んでいないような人里離れた 自然豊かな物件はありませんか？” というお問い合わせを 頂くことがあります。 そして、この中には 定年退職後の年配のご夫婦だったり、 小さいお子さんを連れた若いご夫婦が ご自分たちで住むための物件を お探しだったりします。 周りに人が住んでいない ということは 近くにお店もありませんし もちろん病院やクリニックなんかもありません。 しかし、 こういう方々は 自分たちが 病院にお世話になることを あまり想定されていないようです。 ここからだと病院まで結構遠いですよ。 とお伝えしても 何かあったら車で行きますから～ と言うくらい あっけらかんとされていたりします。 今回、 自分のカゼの診察を受けるのに 往生したことから やっぱり、病院等の施設は 近くに整っているのに 越したことはないと あらためて思いました。 沖縄の青い海より 近くの白衣のナース。(笑) コメント（0） Tweet
2014年01月13日 今どきの携帯電話ビジネス事情 先日お客様から頂いた四国のお土産。○○様ご馳走様でした。 おばようございます。 夏日のような晴天から一転、 ぐずぐず模様の本日です。 さて、ここ20年で 急速に普及した携帯電話は 今やビジネスにも欠くことはできません。 携帯だけでなく スマホやタブレットも 必須のアイテムとなっています。 これらがあるおかげで 出張にいっても 大体の業務はこなせるようになって来ています。 しかし、 今では当たり前の話も、 ひと昔前は、いくら携帯電話を持っていても それを使ってお客さんに電話するなんて ありえなかったですからね。 今でもそうですが 固定電話と携帯電話では 音質の良さが異なりますし、 外出先のザワザワしたところから お客さんに電話すること自体 「失礼」という感覚でした。 また、携帯電話で お客さんとの通話中に 回線の影響で電話がいきなり切れる なんてことがあったら 大失態でした。(笑) ですので、 外出先から お客さんに急ぎの用事がある場合で 例え、その時に携帯を持っていても、 音質が良く、かつ、周りの雑音を遮断しやすい 公衆電話ボックスをわざわざ探し そこからお客さんに電話を掛けたものでした。 国際電話をかけている外人さんとしょっちゅうバッティング(笑) そんな公衆電話BOXや公衆電話自体も 今では見かけなくなるとともに 最近は、携帯電話から お客さんに電話をかけるのも すっかり当たり前となりました。 また、お客さんからも 担当者の携帯電話に 直接電話がかかってくる なんていうことも 普通の感覚となりました。 これにより 業務の効率も グッと上がりました。 しかし、かと言って やはりビジネス上のマナーは それ以降もしっかり守られるべきだと思います。 よくあるのが 着信の履歴だけで 折り返しの電話を期待する人。 ご存知にように 携帯電話には着信した相手方の 電話番号の表示が残ります。 ちゃんと登録してある人であれば 誰からの電話であるかも 一目瞭然ですが 全ての人の電話番号が 登録してある訳ではないでの 着信履歴だけでは相手がわからず こちらからの折り返しの電話を 躊躇することもあります。 そんなケースのために 留守番電話等のサービスもあるのですが 面倒臭さからか、留守番電話に メッセージを残さない人もいます。 以前、そんな 着信履歴だけで 留守番電話にメッセージを 残さないようなケースの人に 「折り返しの電話が無いですよ！」 って逆ギレされたこともあります。(笑) ますます便利になって行く モバイルビジネス環境ですが マナーの面はいつも 置いてきぼりのような気がします。 ちなみに 10歳になる我が家の長男。 私の携帯電話への留守番へは お父さんに電話をかけてくれるよう 伝えておいて下さい。 と妙に他人行儀な言い方で メッセージを残していました。 昨日、その理由を確かめてみると そもそも留守番電話の仕組みとは、 「ただいま電話に出られません・・・」 とメッセージで流れる機械の声の女性の人が 伝言を預かって、私に伝えてくれるものだ、 と思っていたようです。(笑) 今どきの 携帯電話のマナーは これくらいの感覚でも イイかも知れませんね。 コメント（0） Tweet
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