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不動産 不動産業 自宅売却

2019年12月16日

接道義務の落とし穴

おはようございます。

今年も残り

実質2週間となりましたね。

さて

不動産の売買で

重要のポイントの一つに

”接道”があります。

建築基準法では

建物を建てる際に

その敷地と道路の関係で

原則として2つの条件を

義務として課しています。

これを接道義務と言います。

1つ目は

前面道路の幅員(幅)が4メートル以上あること。

（道路：建築基準法で認められた道路）

2つ目は

その道路に対し

敷地の間口が2メートル以上あること。

逆の言い方をすると

幅員4メートル以上の道路に

2メートル以上接していれば

原則、建物が建てられます。

広い土地を一括購入し

それを幾つかに分割し販売する

いわゆる”分譲業者”は

一つの土地の面積を出来るだけ小さくし

より多くの数の土地を分譲した方が

より儲かります。（苦笑）

ですので

その区画を作る際には

建築の条件である

接道義務についても

可能な限り間口を小さくするものです。

そうすると

結果的には

前面道路から

2メートル幅の細長い通路を経て

建物にたどり着くという

いわゆる”旗竿（はたざお）状地”と呼ばれる

区画が登場することになります。

こういう土地は

正方形や長方形の土地と比べ

土地の価格の安くなるため

一見お買い得感があるものです。

実際

その価格が魅力で

購入する人もたくさんいます。

しかしながら

ここに落とし穴があります。

あこがれのマイホームが完成する

段階になると

ある不便さに気がつくようになります。

これらの旗竿状の土地で

車を駐車する場合には

先程の前面道路から建物までの

通路部分になります。

ここの道幅は

小さいところで2メートルとなります。

最近の軽自動車の幅は

約1.5メートル（1.475メートル）ですので

この通路に軽自動車を駐車するとなると

余ったスペースは約50センチしかありません。

通常、この通路には

隣地との境界フェンスやブロックが建ちますので

実質は50センチよりもっと狭くなります。

人のウェストも50センチ以上はありますし

車のドアの厚みもありますので

そうすると

車の乗り降りどころか

車の横を通過するのも難しくなります。

そもそも

余幅50センチの通路に

車を入れること自体

高度なドライビングテクニックが要求されます。（苦笑）

こんなお家は

とても苦痛で住めません。

しかしながら

分譲業者が作成したモデルプランでは

2メートル幅の通路でも

軽自動車がちゃんとおさまっている

平面図となっているものです。（苦笑）

まぁ、

さすがに分譲業者と言えども

ここまで極端なプランを作ることは

かなり少なくなってきていますが

通路の道幅が2メートルでは無く

2.5メートルや3メートルのプランは

タマにあります。

その場合

軽自動車はクリア出来ても

普通車は入らなかったり

自転車の通過が困難になるケースもあります。

このように

建築基準法の条件は

クリアしているからと言って

それが実際の生活に適合しているかは

全く別です。

このような土地・建物を購入する際は

是非注意して下さい。

また

このような土地・建物を売却される際は

査定は自ずと厳しくなりますので

予め了承下さい。

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不動産 不動産業 自宅売却

2019年11月23日

不動産を早く高く売る方法

おはようございます。

昨晩は台風と前線の影響で

ハゲしい雨に見舞われた沖縄です。

さて

不動産バブルにわく沖縄では

売り物件は軒並み

高めの価格設定となっています。

しかし

バブルだからと言って

何でもかんでも高く売れるという訳では

ありません。

海が見える、

交通アクセスが良い、

商業施設が充実している、など

主観ではなく

客観的な目で見て

ロケーションの良い物件は

売却の際の条件が良いものです。

逆に

ロケーションが弱いと

いくら上質な建物であっても

価格を下げても

買い手が見つからない物件も

たくさんあります。

そんな中

一般的に

居住中の物件より

空室の物件の方が

良い条件で売れると言います。

これは

空室の物件は

・室内がより広く見える

・室内のクリーニングされている場合は
　気持ち良く内覧できる　

・売主に気兼ね無く、ゆっくりチェックできる

などのメリットがあり

内覧に来た人たちが

購入後の自分たちの生活のイメージがしやすく

結果的に購入の判断も早いためです。

しかしながら

現実的には

居住しながら売却をする売主さんもたくさんおり

また、居住しながらであっても

良い条件で買手が見つかるケースも

たくさん有ります。

そこで

今日は居住しながらであっても

良い条件で

不動産を売却する際の

注意点をご紹介します。

1つ目は

まず、不要なものは

片付け・処分することです。

居住中の物件は

物があるぶん

どうしても室内がせまく感じるものです。

また

物が多いと

生活感も出てしまいます。

どうせ引渡の際には

処分するのであえば

今の段階で思い切って処分し

まず室内を広く見せるようにしましょう。

2つ目は

基本的なことですが

室内は常に綺麗にしておきましょう。

居住中の物件は

どうしても使用感がでてしまうため

価格もマイナス方向に動きます。

台所・洗面所・浴室・トイレなどの

水回りはとくに使用感が顕著に出る箇所ですので

普段以上に綺麗にしておくことを

強くおすすめします。

3つ目は

簡単なことですが

室内の換気をしましょう。

人が住んでいる家には

その家独特のニオイがありまｓ。

そこに住んでいる人は

気がつきませんが

内覧に来た人はすぐに分かり

それは得てして不快なものです。

内覧の30分前には

家中の窓を開け

室内の換気をし

不快なニオイを抹殺しましょう。

4つ目は

内覧者にゆっくり見てもらうよう

配慮しましょう。

内覧の際

お客さんに一緒について回って

お部屋や家のアピールを

一生懸命される売主さんもいらっしゃいますが

これは逆効果です。

内覧に来たお客さんは

居住中の物件は

タダでさえ気を使うものです。

それを売主さんが

一緒について回られたら

なおさらゆっくり見れないものです。

さらに

聞かれていないことを

あれこれアピールされても

ノイズにしか聞こえないものです。

でｓので

室内の見学・説明は

不動産業者に任せた

出来れば売主さんは

一緒に回らない方が良いです。

何かを説明をするのは

見学者から質問があった際

とした方が良いです。

そのとき

周辺地域のこと

学校のことなど

そこに住んでいるからこその

有益な情報を話して頂くと

ポイントは上がります。

このように

内覧の対応ひとつを取ってみても

売主と買主の感覚は

異なるものです。

ですので

そこは思い切って

不動産業者に任せた方が

良い結果に話が進むと思いますよ。

居住中の物件で

お客さんにゆっくり見学してもらおうと

内覧がある度に

自分たちは外出される売主さんも

結構いらっしゃるものです。

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不動産 不動産業 自宅売却

2019年09月19日

不動産を売却するとき、リフォームをしてから売るべきか。

おはようございます。

予想以上に

台風が接近しそうな沖縄です・・・。

さて

不動産の売却を検討されるお客様から

「リフォームした方が良いでしょうか？」

という質問を頂くことがあります。

本日は

それに対しての

当社の考え方をお伝えさせて頂きます。

結論から先に言うと

下記の通りです。

①お金と時間に余裕があり、それなりにリスクがあることを
　容認できる人の場合は、売却する前にリフォームを行うと良い

②それ以外の人は、リフォームはしないで、
　現況のままで売却をした方が良い

まず、

リフォームを実施してから売却する一番の理由は

その方が早く・高く売れるからです。

現実、

お客様から物件を買い取りし

リフォームを行った後に

再販売する不動産業者が多いのは

それなりに儲かるからです。（笑）

リフォームを行った不動産は

やはり見た目がキレイです。

中古の不動産の場合

キッチン・洗面・浴室・トイレ等の水回り、

そして、クロスや床は

どうしても使用感が出やすいところです。

とくに、水回りは

不動産を購入する際に

最終・最大の権限を持つと言われる奥様が

一番に重要視する箇所でもあります。

よって

これらの箇所が

リフォーム済みである物件と

そうでない物件とでは

奥様の購入判断に大きく影響します。

しかし

その一方で

リフォームを行ってから

売却することにもリスクがあります。

まず

売却よりも先にリフォームを行うと

リフォーム工事に

それなりの期間を要します。（1~3ヶ月程度）

また、

その工事代金は

売主が先行して支払うこととなります。

そして

買い手が見つかり

売買代金が入金された時点で

ようやくそれに相当する分の

費用の回収が出来ることとなります。

つまり

リフォームをしてから売却を行う人は

キャッシュフローのタイムラグに対応出来る

「それなりのキャッシュを持っている余裕のある人」

ということになります。

しかしながら

リフォームを行ってから売却したとしても

売主の思惑通り、

高く売れるかどうかは

保証の限りではありません。

もしかしたら

リフォームを行っても

儲けはほとんど出ない可能性もあります。

とくに

昨今の不安定な国際情勢のように

どこかの国で紛争が勃発すると

一気に景気が悪くなり

過熱中の不動産価格が下落し

その影響でリフォーム代金の上乗せ分も

回収できなくなり

マイナスとなる可能性もあります。

これらの

メリットとデメリットの両方を理解した上で

売主さんの事情に合わせて

選択するのが良いと思います。

ちなみに

当社の場合

リフォームをしないで

現況で売却される売主さんの方が

圧倒的に多いです。

世の中のリフォーム業者さんも

不動産業者よろしく

~~あおり運転~~あおり営業がお上手ですので

くれぐれもお気をつけください。（笑）

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不動産 不動産業 自宅売却

2019年08月20日

不動産を売却する際の税金のポイント

おはようございます。

突然発生する熱帯低気圧の影響で

沖縄の天気予想は日替わりで変化しています。

さて、

本日は不動産を売却した際に

課税される税金について

幾つかのポイントを整理したいと思います。

・課税される項目

不動産を売却した際に、利益が発生すると

　それは所得とみなされ、税金が掛かります。
　

　その税率は

　不動産の所有期間によって異なり

　長期（5年超）の場合で、所得税約15%、住民税5%

　短期（5年以下）の場合で、所得税約30%、住民税9%

　です。

　なお、これ以外に

　別途、復興特別所得税が掛かりますが
　
　税率を分かりやすくするため

　ここでは割愛致します。

　（復興特別所得税＝所得税額×2.1%）

・各種の特別控除等があること

不動産の売却に際しては

　「マイホームを売却した際の3,000万円の控除」など

　各種の控除・特例があります。

　それらを利用すると

　売却益が発生していても

　税金が掛からなかったり

　大幅に軽減される等の恩恵を

　享受することが出来ます。

　なお、それら特例等の詳細の説明は

　ここでは割愛させていただきますので

　詳しくは国税庁HPを参照下さい

　→　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm

・課税されるタイミング

不動産の売却に伴い
　
　所得税・住民税が課税されるケースにおいて

　その支払時期について説明致します。

　まず、所得税については
　
　翌年の確定申告時となります。

　
　一方、住民税については

　この確定申告の内容を踏まえ

　市町村から納税通知書が送付されて来ます。

　その金額は、

　不動産の売却益を所得と見なし

　それに対応した税額となっています。

　ですので

　不動産の売却で利益が発生した人は

　翌年の住民税の納付額が

　大幅に増額していますので

　大体はおっかなビックリするものです。（笑）

　なお、この「利益」とは

　先程の「特別控除」等を反映した後の金額ですので

　特別控除等により税金が掛からなかった人は

　住民税の増額もありません。

このように

日本の税制は

情報を知っている人だけが得をし

知らない人は損をするだけ

の仕組みとなっています。

ですので

不動産の売却を検討されている方は

日頃からの情報収集を心掛けて下さい。

　　

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不動産 不動産業 自宅売却

2019年05月09日

生まれ育った家という感覚

おはようございます。

腰痛が発症し3日目となりますが

トイレでお尻に手が届くくらい

回復してきました。（笑）

さて、

不動産の仕事を通して

ふと思うことがあります。

不動産業では

土地や建物の売買の

お手伝いを行ないますが

その中には

自宅を売却される

お客様も沢山いらっしゃいます。

一般的に

自宅というものは

長年住んだお家ほど

愛着があるものです。

とくに

自分が生まれ育った家の場合、

子供の頃からの思い出等も

いっぱい詰まっている

かけがえのない実家です。

また、

自分たちの子供が

そこで生まれ育った場合、

その家は

売主さんの子どもたちにとっても

実家にあたるものです。

よって

自宅を売却すると言うことは

売主さんや家族にとっては

実家がなくなるということでもあります。

思い出の中に存在する

形あるものが

自分たちのものでは無くなる

という少し感傷的な話です。

ですので

私たち不動産屋は

ご自宅の売却に際しては

これらの売主さんの

感傷的な心境も配慮しながら

商談を進めて行くものです。

しかし

自宅を売却されるお客さんの中には

長年住んだ実家でも

あっさりと売却される方もいらっしゃいます。

こちらが

拍子抜けするくらいです。（笑）

世の中

「生まれ育った実家が無くなる」

ということに

抵抗が薄れてきているように

感じることもあります。

先日お話しをしたお客様も

やはりそうでした。

その方は

結婚して夫の家に嫁ぎ

さらに自分たちでも

新たに家を建てたので

今さら実家に戻る機会も

ほとんど無いと考えているから

とのことでした。

最近の分譲マンションブームは

生まれ育った実家

という感覚が

さらに希薄のようです。

何だか

さみしい気もします。

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不動産 自宅売却 相続

2018年04月17日

短期は損気

おはようございます。

今日は終日雨に見舞われそうな沖縄です。

さて

昔から

短気は損気と言います。

家庭においても、

ちょっとしたことで

つい奥様に一言文句を言ってしまったところ

百倍になって帰って来た上に

険悪な雰囲気が続く

と言う話は

よくあることです。（笑）　反省しても後の祭り・・・

この

「短気は損気」は

ビジネスでも同じです。

いつも大らかな人には

他人からの相談や運気も集まりますが

感情の起伏のハゲしい人は

周りから敬遠されるものです。

しかし

脅しやハッタリが

横行する不動産業界では

意に沿わないことが少しでもあると

短気な態度を露骨に表現し

相手に威圧を与え

交渉を有利に進めようとする

オジサンたちが

まだたくさんいらっしゃいます。（笑）

ちなみに

その手のオジサンたちは

なぜか関西弁を

よく使われます。（笑）

そんな

常識の通用しづらい不動産業界でも（苦笑）

「短期は損するから注意しろ」

言われる場面があります。

それば

不動産を ~~コロがす~~ 売却するときです。

不動産を売却する際

儲けが発生した場合

税金が掛かります。

その税率は

不動産の保有期間によって

変わります。

5年未満を

短期（譲渡所得）と言い

税率はおおむね39%で

5年以上は長期（譲渡所得）で

税率は20%です。

保有期間が5年を越えるかどうかの

わずかな差で

税金が倍・半分異なります。

そんなことから

不動産の業界でも

「短期は損気」と言い、

不動産を ~~コロがす~~ 売却するときは

5年以上保有するのが基本です。

しかし、

どうしても

短期間で売却する場合には

税金分を考慮し

価格をツリ上げます。（笑）

ちなみに

不動産の保有期間ですが

売却した日で計算するのではなく

売却した年の1月1日を基準とし

計算しますので

注意が必要です。

実質は5年以上保有していても、5年未満の「短期な人」とみなされるケースがあります

また

相続の場合は

相続を受けた時からではなく

亡くなった方がその不動産を購入したときが

基準となりますので

親から相続した不動産を

スグに売却したとしても

ほとんどの場合は

長期（譲渡所得）となるでしょう。

このように

不動産を短期間で

~~コロがす~~ 売却する方々が

価格を ~~ピンハネ~~ 高くするのは

そんな大人の事情があるのです。（笑）

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不動産 自宅売却 インスペクション

2017年11月11日

ホームインスペクションも全てを知る必要は無し。

おはようございます。

沖縄には紅葉がないので

もみじ狩りの旅に

出てみたくもなります。

さて、

昨日は

当社が加入する

全日本不動産協会の

法定研修がありました。

昨日の内容は

ホームインスペクションについてです。

ホームインスペクションとは

簡単に言うと

建築士の資格を持つ検査員による

建物の状況を調べる検査です。

ホームインスペクションは

来年の4月から

不動産取引の際の

説明事項として加わりますが、

今後、家を売買する際の

スタンダードになって来ます。

「私は家なんか買わないから」とか

「ウチは家を売却する予定は無いから」と

自分には

インスペクションなんか関係ない

とお考えの方も多いと思います。

しかし

人生には5年、10年単位で

ライフスタイルの変化があるものです。

いまは全くその兆候が無くても

・結婚したので

・子どもが増えて家が狭くなったので

・離婚したので

・親が亡くなり実家を売却することになった

などをキッカケに

家を買ったり売ったりする場面に

遭遇する可能性があるものです。

そんなときに

「そう言えば、そんな話もあったな」

と思い出すだけでも儲けものです。（笑）

ホームインスペクションには

大きく2つのパターンがあります。

1つは

家を売却する際に

建物の状況を調べるために

検査を実施するパターンです。

これにより

買い手側は

その家の状況を

客観的に知ることが出来ますので

より安心して購入することが出来ます。

しかしながら

このインスペクションは

目視による検査が中心ですので

家の状況を完璧に調べ上げられる訳ではありません。

極端な例としては

インスペクションの判定は

「適合」だったのに

家を購入して数ヶ月後に

雨漏りが発生する場合もあります。

そこで

2つめのパターンとして

インスペクションでの適合判定に加え

”かし保険”に加入するものです。

すると

先ほどのように

万が一の雨漏り等が発生しても

保険が適用されます。

しかしながら

この”かし保険”も

全ての物件で加入出来る訳ではありません。

必須書類の有無等のハードルがあります。

また加入出来る場合でも

加入時期の調整や、

保証期間、保証金額の

選択肢があります。

ホームインスペクションにしても

かし保険についても

細かいことは専門家である

不動産屋に問合せ下さい。

任せる部分は専門家に任せ

自分は一段高い位置から

ジャッジを下す立場になった方が

より的確な判断が出来るものと

思われます。

まずは

何かと相談できる

不動産屋を持っておくと

イザとなったときにも

便利なものです。

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不動産 自宅売却 中古戸建

2017年10月26日

不動産はリフォームして売った方が良いのかどうか？

おはようございます。

週末はまた

空気の読めない台風がやって来ます。。

さて

お客様から頂くご質問の中に

「物件はそのまま売った方が良いのか

それともリフォームして売った方が良いのか？」

というのがあります。

これは

「家は賃貸がいいのか

購入した方が良いのか？」

という質問と同じように

不動産の永遠のテーマです。（笑）

また

これは

金銭的に余裕がある方や

早く売りたい方など

質問を頂く

お客さんの意図によって

回答も変わってきます。

物件を購入する側の一般的な心理として

内装や設備がキレイな方が

良いに決まっています。

すると

リフォームされた物件の方が

そうでない物件に比べると

高く売れる可能性は高くなります。

しかし

そうやって

儲かっていらっしゃるのは

基本的にプロの業者さんです。

プロの業者さんは

潤沢な資金を利用して

古い一戸建てやマンションを

自社で買取り

それをリフォームし

利益をタップリ載せて

高値で再販売して

ガッポリ儲けていらっしゃいます。（笑）

しかし

そんなプロでも見込みが外れ

時間と手間を掛けた分ほど

儲からないこともあります。

これが

一般の方だと

更にリスクが高くなります。

また

リフォーム内容の検討～見積り～工事の実施

～お客様の募集

と言った具合に

実際の売却まで

時間と手間が掛かるものです。

売主さんとしては

「少しでも高く売りたい」

という心理もありますが、

買主さんとしては

「少しでも安く買いたい」

という心理もありますので

リフォームした分が

高く売れるとは限らないものです。

運良く

高く売れたとしても

税金のことを考えたら

それほどボロ儲けとはいかないでしょう。

このように

リスクを背負って売った割には

結果が伴わない可能性もある

ということです。

それよりも

手軽に出来ることから始めましょう。

具体的には

まず、お家の中を片付けましょう。

荷物を出来るだけ少なくし、

また、家の中に

生活感が出ないようにしましょう。

それだけでも

買主さんの心象は異なるものです。

しかし

資金も時間も余裕のある方は

ゆっくりリフォームして

そのぶんタップリ儲かるように

しましょうね。（笑）

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不動産 不動産業 自宅売却

2017年10月24日

実印の効力

おはようございます。

そろそろ

半袖と長袖の選択に

迷う時期となりました。

さて

不動産の取引では

実印は必須と言われます。

しかし

手続き上は

必ずしもそうではありません。

例えば

不動産屋によっては

売買契約書の捺印に

実印を要求するところもありますが

契約書の効力としては

認印でも全然大丈夫です。

契約書への捺印に

実印を要求するのは

本人確認の意味を兼ねているものですが

通常、本人確認の行為は

実印とは別に

公的書類等で行うものです。

また

所有権を移転する際の

登記書類への捺印も

実印を使用しますが

不動産を現金で購入する場合は

これまた認印でも大丈夫です。

つまり不動産を

現金で購入する場合は

実印も印鑑証明書も不要

と言うことです。

しかし

これを逆に考えると

実印があれば

色々なことが出来ちゃう

と言うことです。

実印を使用する際は

印鑑証明書がセットで必要となりますが

これも、誰かになりすまして

実印登録を行えば

印鑑証明書も発行できます。

実印登録を行う際

役所は当然に

免許証などで本人確認を行いますが

今の時代、お金さえ払えば

免許証や保険証やパスポートなどの身分証は

簡単に偽造してくれる組織があるようです。

その偽造した身分証で

実印登録及び印鑑証明書の発行が

出来てしまうのです。

身寄りの無い

高齢者が所有する不動産が

本人の知らないうちに

第三者に名義変更されていた

という犯罪はこの手で行われます。

ウワサでは

沖縄でも

この手口で

大きくなった不動産屋もあるようです。（笑）

アナログ文化の象徴である

ハンコ社会の日本では

実印はその効果は絶大ですが

アナログだけに、まだまだ

なりすましに弱い面もあります。

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不動産 自宅売却

2017年10月17日

雨漏りする家

おはようございます。

この時期の沖縄の天気予想は

当選確率が低いですね。。

さて

不動産の困りごとの一つに

雨漏りがあります。

以前

あるお客様から

「雨漏りしたことがあるお家ですけど

ちゃんと売れますかね・・・」

とご相談を頂きました。

雨漏りというと

一般的には

欠陥住宅のようなイメージがあるので

このお客様も

それを心配していらっしゃいました。

もちろん

状況にもよりますし

そのぶん、価格は安くはなりますが

雨漏りした家でも

ちゃんと売却出来ます。

そのためには、

雨漏りの状況・原因を

的確に把握することが必須です。

しかし

雨漏りの原因を見つけるのは

専門業者さんでも

なかなか難しい場合もあります。

沖縄のお家は

鉄筋コンクリート（RC）造で

陸屋根タイプ（屋根が平らなもの）の建物が多いので

昔のマンガに出てくるのように

屋根に空いた穴から

しずくがボタボタ落ちてくるようなケースは

マズありません。（笑）

そうすると

屋上の防水シートや塗装に亀裂が入ったり

サッシ周りなどのシーリング材の隙間から

雨水が浸入してくるケースが多いものです。

また

沖縄の場合は

台風による猛烈な風の影響で

建物の換気口や

エアコンのスリーブ穴（室内機と室外機とつなぐ壁の穴）部分から

雨水が室内に入り込むことがあります。

これは

吹き込みと言い

厳密には

雨漏りとは違いますが

お家を購入する側からすると

雨漏りと同じ扱いになります。

これらの原因を

キチンと突き止め

その対策が施してあれば

もう雨漏りはしません。

また

雨漏りが発生した際に

濡れてしまった

天井や壁やクロスを

痕跡が残らないように

張替えしてあげれば

もう雨漏りがあったことさえも分かりません。

しかしながら

これらも費用が掛かることですので

もし張替えが出来なければ

そのままでも売却は可能です。

しかし

そのぶんは

さらに価格は安くなります。

大切なのは

雨漏りの原因が判明し

その対策が実施してあることです。

その上で

それを買主さんにも

ちゃんと告知することも大切です。

見た目では

もう雨漏りの痕跡が残っていなくても

それを承知で購入したのと

知らないで購入したのとでは

買主の心象は大きく違い

トラブルの防止にもなります。

いずれにしても

雨漏りした家でも

適切に対処すれば

売却は可能です。

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不動産 自宅売却

2017年09月06日

不動産を解放してあげるとき

おはようございます。

お盆明けの

ユル～イ感じの朝です。。

さて

不動産を売却する際

売主さんにも

それぞれに思い入れがあるものです。

とくに

長年住んだ自宅には

アルバムをはるかに超える

家族のそれぞれの思い出が

いっぱい残っているものです。

また

先祖代々受け継いで来た土地や

収益物件であっても

それぞれに

売主さんの色々な思いがあるものです。

ですので

それらを売却する際には

良い買主さんに

購入してもらいたいものです。

実際

不動産屋が

売却物件をお預かりした際には

売主さんに対し

「良い買主さんが見つかるよう頑張ります。」

と意気込みを伝えるものです。

その結果

大半は、その通りに

良い買主さんが見つかることが

多いものです。

中には

引渡しの際に、

売主さんに対し

「大切にさせて頂きます。」

とお伝えする

心ある買主さんもいらっしゃいます。

しかしながら

世の中

全ての人が

同じとは限りません。

不動産をたくさん所有されている人

又は法人の中には

ビジネス的な感覚で

不動産を購入するケースも

あるものです。

そういう方々は

冷たい言い方をすると

残念ながら

売主さんの思いなど関係ないものです。

淡々とリフォームをしたり

土地であれば

建物を建てて

ビジネスを転換したり

又はサッサと転売したりします。

売主さんによっては

「そういう買主さんはアレですよね～」

と言って、

申込みにケチをつける人も

いらっしゃいます。（苦笑）

気持ちは分かりますが

契約の条件面ではなく

売主さんが

買主さんの人格まで選ぶのは

アレだと思います。

もちろん不動産業者も

取引においてトラブルが起きないような

買主さんを選びます。

その選定を通過した買主さんを

パスするのは

如何なものでしょうか。

冷たい言い方をすると

これまで

売主さんの思い出作りに

たっぷり貢献してきた不動産を

解放してあげるのも

不動産に対する優しさです。

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自宅売却

2008年07月30日

自宅売却にあたって（引渡し・別れ）

　代金の決済も終わり、その日のうちに自宅の引渡しです。　
　　
　以前のブログにも書きましたが　⇒　ここ

　今回は、買主さんと相談の上、多くのものを

　残したまま”現況渡し”としたため、作成した動産リストをもとに

　引渡し前の現況の最終確認を行いました。

　
　現況の確認も無事終わり、次に近所の方々に一軒一軒

　お別れの挨拶に伺いました。

　又、前面道路の件で”ひともんちゃく”有った地主さんにも

　お別れの挨拶に行きました。

　その際、気を遣っていただいたのか、皆さんに

　別れ惜しそうにしていただきました。

　
　そして、私が家を出て行く場面になりました。

　５年間の短い間でしたが、愛着のあった家とお別れする

　ことになるかと思うと、こみ上げてくるものがありました。

　
　いよいよ出発です。

　車に乗って出発しようとしたところ、近所の方々と

　地主さんの奥様がわざわざ見送りに出て来て下さいました。

　ここまで来ると感謝の気持ちいっぱいで、もう涙が出ないように
　
　するのが精一杯でした。

　皆さんにもう一度深々とおじぎをし車をスタートしました。

　バックミラーから、皆さんが手を振っているのが

　かすんで見えました。

　↓　今日は東京の夜景です。（少しボケています。）
　

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自宅売却

2008年07月29日

自宅売却にあたって（決済は大儀式）

　自宅売却にあたり、いよいよ決済の日となりました。

　以前ブログにも少し書きましたが　⇒　ここ

　当日は、買主さんご指定の銀行の狭い会議室に

　　１．買主さん
　　２．不動産屋さん
　　３．司法書士の先生
　　４．買主さん側の銀行（買主さんのローン融資銀行）の担当の方
　　５．その上司　　　
　　６．売主（私）
　　７．売主側の銀行（私の自宅の住宅ローン融資銀行）の方

　の計７名が密集し、大儀式となりました。

　書類手続きが一通り終わり、後はそれぞれの
　
　振込みが完了するのを待つのみでした。

　しかし、この時、たまたま銀行側のオンラインシステムに

　障害が発生しました。

　幸いにも２０分位でシステムは復旧し、決済は無事

　完了しましたが、この間、買主さん側の銀行の方はバタバタ。

　狭い会議室に残された我々はひたすら　雑談・雑談・・・（汗）

　
　その後、私と、私側の銀行の方との２名で

　私の住宅ローン融資銀行へ移動。

　　①買主さんから私の口座に振り込まれた金額を使い
　　　　住宅ローンの前倒し全額返済

　　②抵当権抹消手続き

　　③ローン保証料の精算手続き

　　④火災・地震保険の解約手続き

　　などを行い無事完了しました。

　↓昨日は東京も素敵な夕暮れでした。

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自宅売却

2008年07月09日

自宅売却にあたってｖｅｒ．１３（ポイントの整理）

　これまで、自宅売却の契約に至るまでの

　トラブルについて書いてきました。

　長文で読みづらい中、読んでいただき有難うございました。

　
　今回は、このトラブル対応を通じて、私が感じたこと

　ポイントだったと思うことを整理したいと思います。

　（１）売却物件につき、Ａ不動産の担当の方が、
　　
　　　　潜んでいた問題（前面道路が私道であり、その無償使用が

　　　　約束されていなかったこと）を見つけ出し、顕在化出来たこと。

　　　　→物件のしっかりした事前チェックが、後々のトラブル発生を

　　　　　未然に防ぐ最初のチェックポイント。

　（２）又、問題を顕在化した後も、地主さんと粘り強く交渉したこと。

　　　　→問題が見つかった場合は、問題を放置せず、

　　　　　積極的に交渉に取り組む意識が必要。

　　　　　（わかっていても、これが難しい）

　（３）地主さんとは日頃から仲良くしておくこと。
　　　　　（日頃の挨拶等）

　　　　→地主さんには、「自分の土地」という意識と思いが強く

　　　　　　それを取られてしまうような脅威については、猛烈に抵抗。　　　　　　

　（４）何事も誠意を持って対応すれば、問題解決の糸口が見つかる

　（５）トラブルの解決にはお金を有効に活用する解決策もある

　以上です。

　前面道路の件は、これで解決しましたが、

　買主さんとの契約にあたっては

　この後またトラブルが発生しました。

　次回はこれについて書いて行こうと思います。

　↓本文と全く関係ないのですが、「お知りかじり虫」って
　　　どこに行ってしまったのでしょう。

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自宅売却

2008年07月08日

自宅売却にあたってｖｅｒ．１２（地主さんのホンネは？）

　昨日は七夕でしたが、最近は七夕をそんなに

　意識しなかったのですが、今は家族と離れて

　暮らしているので、今年は少し寂しい日に感じました。

　さて、昨日の続きです。

　地主さんとの最終交渉に向け、私達は地主さん宅を訪問しました。

　相手方のメンバーは地主さんとその奥さん、

　それと地主さんの知り合いの不動産屋の社長の三名でした。

　不動産屋の社長が「絶妙」な言い方で会話を切り出しました。

　「Bさん（地主さん）は、当初、不動産屋（A不動産屋）から

　今後の私道の無償使用をお願いされていた時は

　最後まで断わるつもりだったが、

　ご近所さん（私）から直接頼まれて

　どうしたらいいか悩んでいたんだよ。

　そこで私（不動産屋の社長）に相談があり、悩みに悩んだ挙句、

　金銭で解決することを選んだんだよ。」とのことでした。

　普通に聞くと、「なんて地主さんはいい人なんだろう」と思いますが、

　違った見方をすれば「結局はお金が欲しかったのでは」とも

　受け取れます。

　地主さんのホンネはいったいどっち？と思いましたが

　地主さんは何も言いませんでした。

　
　その後、地主さんにお金を支払い、今後の無償使用の

　覚書にようやくサインをいただきました。
　
　これで買主さんと契約出来ます！

　有難うございました。

　次回は今回の交渉で学んだことを

　私なりに整理してみたいと思います。
　
　（続く）

　↓　昨年娘が作った七夕飾りです。今年はこれを見て七夕気分に浸りましたが・・・。
　

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自宅売却

2008年07月07日

自宅売却にあたってｖｅｒ．１１（あと一歩！）

　お早うございます。

　いよいよ今日から洞爺湖サミットですね。

　東京もテロ対策であちこちで警察官が巡回しています。

　しかし東京の警視庁のかたは、北海道へ出張警備のため、

　他県の警察官も東京都の警備をお手伝いしているとのことです。

　よく役所は、縦割りと言われますが、このように県警間で

　横の連携をとり融通を利かせた対応は良いですよね。　

　
　さて、地主さんに「知り合いの弁護士に相談する」と言われ

　再度地主さんを訪問する日になりました。

　その日は平日でしたが、私は朝から会社は休みをもらっていました。

　さっそく朝一番、A不動産より電話がありました。

　その内容は「本日地主さんと交渉が成立するので、

　お金（○十万円）を準備しておくように。

　詳細は地主さん宅訪問前に説明します。」とのことでした。

　この連絡を聞き、詳細はまだ分かりませんが

　「これで何とか契約できそうだ」と私は気持ちが楽になりました。

　午後になりA不動産の方が自宅に来ました。

　そして、前日に、地主さんの知り合いの不動産の社長から

　A不動産に連絡があり、その後、両者で打ち合わせを

　行っていただいた旨話しを聞きました。

　そして、その打ち合わせの結果、金銭は発生するが

　何とか地主さんとの交渉が成立しそうなところまで

　たどり着いたことでした。

　買主さんと契約出来る状況になるまでもう一押しです。

　その後、A不動産のかたと一緒に地主さん宅を訪問し

　地主さんと最後の詰めをするにあたり、

　私は、今後の為にも参考になることを勉強しました。

　（続く）

　↓　昨日紹介した、フェスティバルの模様（その２）です。
　　　皆さん川崎市や鶴見区に住んでいる沖縄出身の方だそうです。
　

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自宅売却

2008年07月06日

自宅売却にあたってｖｅｒ．１０（交渉の方針変更）

　お早うございます。

　自宅売却の件、だんだん話しが長くなって来ました。

　長い文章はきらわれますので少しずつハショっていきます。

　（でもやっぱり長いです。）
　
　
　午前中の地主さんとの交渉は、敢えなく決裂に終わり

　午後、今度はＡ不動産屋の方と一緒に

　再度地主さんの自宅を訪ねました。

　
　ふくれっ面で出てきた地主さんに対し、

　私は、お金での解決ではなく
　
　今後、私の自宅の買主さんにも、これまで通り

　私道を使わせていただきたい旨のみをお願いしました。

　これは、午前中の地主さんとの交渉状況を踏まえ、

　今回の交渉では、地主さんから覚書のサインを

　もらえる可能性は低いので、その場合を想定し、

　今後は、買主さんへの値引き交渉で話しを進めることで、

　Ａ不動産の方と方針変更をしていたからです。

　
　しかし、良い返事はもらえないと思っていた私達に対し

　地主さんからは、「知り合いの不動産屋と相談するので

　２、３日待つように」と、想定外の返事を言われました。

　この返事の持つ意味は、今後の交渉が

　良い方に進むのか、このまま決裂するのか

　先が読めないままでしたが、

　当初、買主さんとの契約日が翌日の予定であったため

　私達は、Ａ不動産屋の方を通じ、契約日の変更をお願いしました。

　又、今回の件で、買主さんに出来る限り不安を与えないよう、

　Ａ不動産の方にお願いしました。

　（買主さんが購入の意志を取り下げないよう）

　そして、私達は３日後に地主さんを訪問することを決め、

　Ａ不動産屋の方と別れました。

　（続く。）

　　長い文章で申し訳有りません。そのお詫びに・・・
　
　↓　昨年、川崎市で開催された「沖縄フェスティバル」に来ていたミス沖縄の方です。
　　

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自宅売却

2008年07月05日

自宅売却にあたってｖｅｒ．９（地主さんとの交渉）

　東京も朝から暑いです。

　沖縄の日差しの暑さとは違い、蒸し暑い感じの暑さです。

　先週末は沖縄に居たため、二週間ぶりに部屋の掃除をしました。

　昼間は締めっきりの部屋でも、結構ホコリだらけですね。

　玄関、トイレもしっかり拭き掃除し、盛塩をして完了です。

　
　さて、昨日の続きです。　

　自宅売却にあたって私道の無償使用の覚書のサインをもらうべく

　地主さんが家の前を軽トラックで通り過ぎたのを見て

　私は走って追いかけました。

　
　地主さんは私道の先に所有する畑にいらっしゃいました。

　「こんにちは」私は声をかけました。

　普段から挨拶は交わしていたので

　地主さんは私が誰か直ぐに気が付きました。
　
　まず、私は、これまで私道を無償使用させていただいた

　御礼とお詫びを伝えました。

　そして、私達家族が沖縄に移住するためには
　
　自宅の売却が必要であり、そのためには覚書にサインを

　いただきたい旨と、そのために、今後の通行料を支払う等

　私に何か出来ることはないかとお願いしました。

　しかし、地主さんは「私には何も出来ない」とあっさり拒否されました。

　ここで交渉が終わっては何の意味もありません。

　私は引き続き地主さんと会話しました。

　（続く）

　↓私道の先あった広場です。（地主さんの土地を市が借りていました）
　

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