・外人住宅の土地について

沖縄の外人住宅の売買で

注意が必要な点の一つに

土地の形態があります。


一般の住宅と同様に

土地と建物の両方が

自分のものとして

所有権登記されている形態のものと、

建物は自分のものだけど

土地は借地という形態のものがあります。


そして

この借地についても

地主さんとの借地契約が

大きく二通りに分かれます。

・旧借地法

一つは

いわゆる”旧借地法”と呼ばれるものです


このタイプの契約は

いったん土地を借りると

半永久的に土地を借りることが出来る

という内容のものです。


具体的には

沖縄のほとんどの外人住宅である

鉄筋コンクリート造の契約期間でみると

初回の契約期間は30年以上、

以降の更新期間も30年と定められ

これが継続していきます。


つまり

土地を借りている立場からすると

安心して土地を借り続けることができるという

好条件な契約です。


ちなみに

借地である外人住宅を購入し

オーナーチェンジする場合

地主との借地契約は

名義変更という扱いとなります。


そして、その際には

地主に対し”名義変更料”という

手数料の支払いが発生します。

・借地借家法

もう一つの

借地契約の形態は

借地借家法による借地です。


先程の旧借地法の規定は

土地を借りている側の権利が強すぎ

地主からすると

「自分の土地なのに

一生自由に使えない・・・」

という不公平感もありました。


そこで、平成4年

新しい借地の契約形態として

借地借家法が施行されました。


この借地借家法は

その土地の上に

建物を建てる利用することを前提としたもので

大きく2種類に分かれます。

・借地借家法（普通借地権）

普通借地権とは

契約期間が満了した際にも

契約更新することができるタイプの借地権です。


最初の契約期間は20年で

以降は10年の更新が継続しますが

これ以上の年数であれば

契約期間を長く設定することも可能です。


なお、

契約の更新の際

地主が契約更新を拒否するには

”正当事由”という

かなり高いハードルの制約があります。


また、

契約を終了する際に

借主の建物が残っている場合は

地主に対し、その建物を買い取るよう請求する

建物買取請求権があります。

・借地借家法（定期借地権）

定期借地権とは

契約期間が満了した際は

更新をしないタイプの借地権です。


契約期間については

2つのパターンが有り

一般の住宅や外準住宅を建てる土地の場合、

契約期間は50年以上となります。


また、

店舗などの事業用の建物を建てる土地の場合、

契約期間は10年以上50年未満となります。


どちらも契約期間は

それなりに長期間とはなりますが

地主からすると

将来は土地が返還され

自分や子供の代で土地を使用することが出来る

というメリットがあります。

・外人住宅とは

沖縄には米軍の基地や

関連施設が存在することから

その家族等が住むための住宅として

外人住宅がたくさんあります。


基地内にも

外人さんの住むアパート（マンション）や

一戸建てがありますが

ON/OFFの切り替えが激しい彼らは

職場の敷地中の施設に住むのをイヤがります。


そこで彼らは

基地の外の

海の見えるなど眺望の良い高台や

商業施設の整った

便利の良い地域の外人住宅に住みます。


この外人住宅は

外人さんの所有物では無く

その所有者のほとんどは地元（沖縄）の人で

彼らは外人さんに有償で貸しています。


これまで米軍の関係者で

飲酒事故や不祥事があると

そのたびに基地外の居住を

原則禁止にするなど

米軍も対策を行なってきました。


しかし

しばらくすると

すぐに禁止が解除され

また基地外の外人住宅が盛況となります。（苦笑）

・外人住宅の収益面

それくらい外人住宅は需要がありますので

沖縄にはこれまでたくさんの外人住宅が

建てられてきました。


平屋のものだけでは無く

2階・3階建てもありますし

最近は木造のものもあります。


ちなみに

外人さんが支払う家賃は

彼らの個人負担では無く

米軍が支払っています。


そして

外人住宅の家賃は

同じ物件を日本人が借りるより

格段に高いです。


ですので

沖縄では収益不動産の一つとして

重宝されています。

・外人住宅の売買

このように収益性をもつ外人住宅は

お金儲け目当ての投資物件として

市場で取引されています。


外人さんからの高い家賃収入による

インカムゲインと

建築したり購入した外人住宅を

より高い金額で売却することで

売却益を得るキャピタルゲイン目的です。


また

外人住宅の特徴の一つに

自己居住用というケースもあります。


異国情緒のある沖縄で

非日常を味わう空間として

外人住宅に自らが住みたいという

日本人の方も多いです。


このようなニーズから

沖縄では、外人住宅は

人気の不動産の一つなのです。