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ウォーレン・バフェット：不動産市場における「危険な嵐の予感」　その5
MHFIN

今、私の議論を強化するために、この家を借りたシナリオを考えてみましょう。2006年の夏から始まる史上最悪の次期の1つです。
私はこの計算で特定の仮定がなされたことを認めました。ベガスで2006年の正確な家賃価格を見つけるのは困難でしたが、私は保守的な約900ドルの平均賃料を示すさまざまなソースを見つけました。当時315,500ドル相当の素敵な3ベッドルームの家は、少なくとも1250ドルでレンタルされる可能性があると思いました。




あなたは同意しないが、私は家賃に加えて公正な見積もりを目指した。現実的な評価を確保するために、メンテナンスコスト、閉鎖コスト、5％の空室率を考慮しました。結果は非常に驚くべきことです。 間違いなく現代の経済史において最悪の時期であり、米国で最も有利ではない場所の1つで購入したにもかかわらず、このベガスの家を仮説的に賃貸した不動産投資家は、これらすべての年の後、まだ現金収益で26％の現金を獲得していたでしょう。 そして、これはあなたがより低いレートでどの時点でも借り換えをしないことを前提としています。 つまり、最悪のシナリオでさえ、所有者が一貫して住宅ローンの支払いを行い、差し押さえを回避することで、少なくとも名誉あるリターンをさらに確保することになります。

さらに、所有者がさらに長い期間プロパティを保持した場合、リターンは大幅に高くなります。 このシナリオは、あなたが患者の責任者であれば、ほとんどのシナリオで単一の家族投資でお金を失うことは非常に困難であることを本質的に証明しています。 私の例のこの投資家は、かなり多くのお金を稼いだでしょう。 彼らが、より合理的な時間や不安定な都市に投資することを選んだだけで、頭金の要件が低いために、このセクターで多くのお金を稼ぐことができなくなり、ほとんど収束します。 もちろん、バフェットはこの戦略をそれほど高度に考えることはできません。 彼のビジネスはバークシャーハサウェイであり、彼と彼のパートナーにこの価値を作るスケールで購入することを考え始めると、この戦略全体が窓の外に出ます。


Warren Buffett: “The Dangerous Storm Brewing” In The Real Estate Market

now to reinforce my argument let's consider a scenario where you rented out this home starting in the summer of 2006
one of the worst times to invest ever i acknowledged that certain assumptions were made in this calculation while it was challenging to find precise rent prices for vegas and 2006, i did find various sources indicating an an average rent of around $900 to be conservative. i assumed that a nice 3 bedroom home valued at $315,500 at the time couldbe rented out for at least $1250 feel free to share your thoughts in the comments.

if you disagree but i aimed for a fair estimate in addition to rent. i factored in maintenance cost, closing costs and a 5% vacancy rate to ensure a realistic assessment. the results are quite surprising. despite purchasing at arguably the worst possible time in modern economic history and in one of the least favorable locations in the u.s, a real estate investor who hypothetically rented out this vegas home would have still earned a 26% cash on cash return after all these years. and this assumes that you don't refinance at any point for a lesser rate. that means that even in the worst case scenario an owner consistently making mortgage payments and avoiding foreclosure would secure at least an honarable return moreover.

moreover if the owner holds on to the property for an even longer period, the returns would be significantly higher. this scenario essentially proves that if you're a patient responsible person, it's very hard to lose money in single family investments under most scenarios. this investor in my example would have made significantly more money. if they just chose to invest during a more reasonable time or in a less volatile city and because of the low down payment requirements you can make a lot of money in this sector while putting down very little. now of course buffett isn't going to think so highly of this strategy as it simply doesn't work at scale. his business is burkshire hathaway and when you start thinking about purchasing at a scale that would make this worthwhole to him and his partners, this entire strategy goes out the window.


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テーマ : 資産運用 - ジャンル : 株式・投資・マネー