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大阪府の高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)調査
2010年9月時点マーケッティング分析
※＜＞は、事業主体

施設数に関して
北摂１０
→豊中市２、吹田市２、茨木市４、高槻市２
東部９
→枚方市２、交野市１、東大阪市１、八尾市５
大阪市内５
→西区１、城東区１、阿倍野区２、天王寺区１
南部４
→和泉市１、貝塚市１、泉南市１、阪南市１
以上、合計２８施設
その他、漏れがありましたらお知らせ下さい。
事業主体は、現時点では民間・ＵＲで１００％
今後、医療法人などの参入により加速度的に増加が予想される。

全国での高齢者住宅・施設数は３万１３６３カ所、１３８万１９２６室。有料老人ホームは介護付・住宅型・健康型合計で３６８３カ所、16万４９８５戸となっている。また高専賃は登録ベースでは１０００棟を超え１０１３棟、２万４８１５室となった。（2010年10月時点）


豊中市
[54]＜民間＞2008年開設


[51]＜＞2005年開設



吹田市
[60]＜民間＞2006年開設


[59]＜民間＞2008年開設



茨木市
[62]＜民間＞2009年開設


[61]＜民間＞2008年開設


[52]＜民間＞2007年開設


[46]＜民間＞2004年開設



高槻市
[57]＜民間＞2004年開設


[56]＜民間＞2002年開設



枚方市
[63]＜民間＞2009年開設


[53]＜民間＞2006年開設



交野市
[64]＜民間＞2008年開設



東大阪市
[65]＜民間＞2008年開設



八尾市
[70]＜民間＞2007年開設


[69]＜民間＞2009年開設


[68]＜民間＞2010年開設


[67]＜民間＞2006年開設


[66]＜民間＞2005年開設




大阪市
・西区
[47]＜ＵＲ＞2004年開設


・城東区
[48]＜＞2001年開設


・阿倍野区
[55]＜＞2002年開設


[49]＜ＵＲ＞2003年開設


・天王寺区
[50]＜ＵＲ＞2002年開設



和泉市
[73]＜民間＞2007年開設



貝塚市
[71]＜民間＞2007年開設



泉南市
[72]＜民間＞2007年開設



阪南市
[74]＜民間＞2003年開設

テーマ : 建物の写真 - ジャンル : 写真

大阪府の高齢者専用賃貸住宅(高専賃)調査
2010年9月時点マーケッティング分析
※＜＞は、事業主体

施設数に関して
北摂４
→池田市１、吹田市１、茨木市１、高槻市１
東部８
→枚方市２、寝屋川市１、守口市１、大東市１、東大阪市２、八尾市１
大阪市内１１
→東淀川区２、西淀川区１、福島区１、都島区１、住吉区２、平野区１、生野区１、西成区１、此花区１
南部１０
→堺市６、松原市１、藤井寺市２、河内長野市１
以上、合計３３施設
その他、漏れがありましたらお知らせ下さい。
事業主体は、現時点では民間が９０％以上
今後、医療法人などの参入により加速度的に増加が予想される。

全国での高齢者住宅・施設数は３万１３６３カ所、１３８万１９２６室。有料老人ホームは介護付・住宅型・健康型合計で３６８３カ所、16万４９８５戸となっている。また高専賃は登録ベースでは１０００棟を超え１０１３棟、２万４８１５室となった。（2010年10月時点）


池田市
[43]＜民間＞



吹田市
[9]＜民間＞2006年開設



茨木市
[18]＜民間＞2009年開設



高槻市
[21]＜民間＞2010年開設



枚方市
[20]＜民間＞2010年開設


[24]



寝屋川市
[2]＜民間＞2010年開設



守口市
[4]＜民間・大手企業グループ＞2009年開設



大東市
[3]＜民間＞2010年開設



東大阪
[33]


[10]＜民間＞



八尾市
[22]＜民間＞



大阪市
・東淀川区
[30]


[19]


・西淀川区
[39]


・福島区
[38]＜民間＞


・都島区
[6]＜民間・大手企業グループ＞2008年開設


・住吉区
[27]


[26]


・平野区
[28]


・生野区
[32]


・西成区
[29]


・此花区
[37]



堺市
[31]



[25]


[23]＜民間＞


[13]＜民間＞


[14]＜民間＞


[5]＜社会医療法人＞2009年開設



松原市
[11]＜民間＞



藤井寺市
[17]＜民間＞


[12]＜民間＞



河内長野市
[42]＜医療法人＞

テーマ : 建物の写真 - ジャンル : 写真

御堂筋のアート　その16
大阪市中央区
2015.06.21撮影


アコーディオン弾き　　オシップ・サッキン　作　　1962

テーマ : アート・デザイン - ジャンル : 学問・文化・芸術

[230-20100921]
『施設』と『住宅』
高齢者の住まい方には大きく分けて『施設』と『住宅』のふたつに分けられます。
『施設』→介護保険3施設・特別養護老人ホーム・老人保健施設・介護療養型医療施設
養護老人ホーム、有料老人ホーム、軽費老人ホーム　等
『住宅』→ 高齢者向け賃貸住宅・高齢者円滑入居賃貸住宅・高齢者専用賃貸住宅・高齢者向け優良賃貸住宅
シニア住宅、シルバーハウジング　等
◆京都市美術館



[229-20100921]
高優賃とは
一般に高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃＝“こうゆうちん”）と呼ばれます。「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき整備された、バリアフリーなど高齢者の身体機能に対応した設計、設備を備えた高齢者に配慮した賃貸住宅であり、緊急時対応サービスを受けることができます。都道府県知事の認定を受けています。高専賃よりも高条件です。
◆京都市の日本写真印刷資料館



[228-20100921]
ナーシングホームとは
ナーシングホーム（高専賃）では24時間、看護師が傍らにいながら、家族も傍らに生活できる。医師、ホームスタッフ、ケアマネージャもご本人様を支える家族と一つになれます。そして、何より大切な事は、本人、家族の「こうしたい」という思いを尊重し、自由であること。それは、在宅型ホスピスのコンセプト「家族の思いが作ったナーシングホーム」であることを認識しましょう。
◆旧日本銀行京都支店（京都文化博物館別館）



[227-20100921]
ナーシングホームとは
看護師ら医療職による、がんや難病患者向けの「ナーシングホーム」開設など住宅づくりが広がってきましたが、こうした高齢者住宅（高専賃）はまだ少ないが、料金の面からも高額な一時金が必要な有料老人ホームに比べれば利用しやすいことを認識しましょう。
◆旧帝国京都博物館



[226-20100921]
医療法人による高専賃
医師らが医療法人や別法人を通じて、医療・介護サービスを備えた集合住宅（高専賃）をつくりだした背景には、
在宅医療を整備することにより救急車を呼ばなくてもいい患者が増えるとの思いもあります。
◆蹴上浄水場



[225-20100921]
医療法人による高専賃
医師らが医療法人や別法人を通じて、医療・介護サービスを備えた集合住宅（高専賃）をつくりだした背景には、厚生労働省が一般病院の入院日数の短縮化策に乗り出したことがあげられ、核家族化が進む中、自宅での医療介護への対応は難しく、多くの介護施設は満員ですぐに入れない状況であることなど認識しましょう。
◆伏見桃山駅



[224-20100921]
医療界の参入による高専賃
医療界の参入による高専賃は、「自宅並みの居室」と「病院や施設並みの医療・介護」を併せ持つものとなり、我国の高齢者施策に欠けていた「住宅」が表舞台に登場することになり、スウェーデンやデンマークの高齢者住宅に近づく第一歩であることを認識しましょう。※現時点での高専賃は、まだ１５００棟３万９０００室にすぎない。６５歳以上人口は、２９００万人を超えている。
◆京都市の聖アグネス教会



[223-20100921]
医師らが手掛ける高齢者向け集合住宅
診療所の医師らが手掛ける高齢者向け集合住宅が登場しました。デイサービス・訪問介護・訪問看護・訪問診療など医療・介護サービス付きで、自宅では医療面での対応が難しい要介護高齢者にとっては朗報です。「最後のみとりもこの部屋で」と望む利用者に応えるところもあります。このように医療界の参入により高専賃の格が上がり信頼度がたかまることになります。又、高専賃には、必ずしも生活サービスが必要ではないが、国土交通省は助成金付きモデル事業など生活サービス付き高専賃を推進しており、今後各種ケアを併設した多用な高専賃の登場が予想されます。
◆京都市の京都文化博物館別館



[222-20100921]
高齢者居住支援センターが行う家賃債務保証
高齢者円滑入居賃貸住宅に登録した賃貸住宅については、高齢者居住支援センターが行う家賃債務保証を受けることができることを認識しましょう。
◆京都市の中京郵便局



[221-20100921]
高齢者円滑入居賃貸住宅
高齢者の入居を拒まない賃貸住宅を、高齢者円滑入居賃貸住宅といい、貸主が都道府県に登録し、賃貸住宅を探している方が登録情報を閲覧できるようになっています。その中でも高齢者専用賃貸住宅（高専賃）とは、専ら（もっぱら）高齢者を賃借人とする賃貸住宅です。
◆大山崎山荘美術館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[220-20100920]
CSRとは
CSRとは、企業の社会的責任を経済的・法的責任に加えて、企業に対し利害関係のあるステークホルダーにまで加えた考え方を言います。京都議定書の発効以降、世界的にCO2の排出削減が叫ばれる中、数値化されたCO2の削減量をメディアリリースの材料として使用し、企業のイメージアップにしましょう。
◆北浜の二本基督教団浪花教会



[219-20100920]
省エネルギー改修に要した投資・経費等に関して
省エネルギー改修に要した投資（金利を含む）・経費等は、すべて省エネルギーによる一定期間の経費削減分で償還され、残余は利益になることを認識しましょう。
◆大阪市の生駒時計店



[218-20100920]
エネルギー管理の強化に関して
我が国は1997年に採択された「京都議定書」で、温室効果ガスの排出量を、2008年から2012年の第一目標期間に、1990年比で6%削減することを約束しました。しかし、オフィスビル、大規模店舗、ホテル、病院などの業務部門のエネルギー消費量の増加が著しく、省エネルギー対策の強化が急務となっています。このような状況下「エネルギーの使用の合理化に関する法律」(省エネ法)が改正され、エネルギー使用量の大きい業務部門に対しても、大規模工場に準ずるエネルギー管理の仕組みが導入され、エネルギー管理の強化が進められていることを認識しましょう。
◆大阪市の軍艦アパート



[217-20100920]
ESCO事業とは
ESCO事業とは、Energy Service Companyの略称で、工場やビルの省エネルギーに関する包括的なサービスを提供することですが、その省エネルギー効果を保証するものでなければならない。本物を採用しましょう。
◆大阪市の野村ビルディング



[216-20100918]
環境保護をアピール
省エネ型店舗には、下記のステッカーが貼られ、環境保護をアピール出来ます。

◆天神橋筋の藤原ビル



[215-20100918]
水耕栽培業界（農業）の省エネに関して
水耕栽培業界（農業）では、照明電気量の最大５０％・電気料金、高圧電力の基本料金の最大３２％削減実績事例があります。※味覚、生育状況ともに問題なし。
◆淀屋橋の芝川ビル



[214-20100918]
飲食業界の省エネに関して
飲食業界では、照明電気量の約４０％～５５％削減・電気料金、電気基本料金が最大約３０％削減・水道料金の約１０～４０％削減実績事例があります。。
◆北浜の某喫茶店



[213-20100918]
カーディーラー業界の省エネに関して
カーディーラー業界では、照明電気量の約４０％削減・電気料金、低圧電力の基本料金の約３０％削減実績事例があります。
◆大阪市のダイビル



[212-20100918]
物流運送ロジスティック業界の省エネに関して
物流運送ロジスティック業界では、照明電気量の約４０％～５５％削減・電気料金、電気基本料金が約１９％～３２％削減実績事例があります。
◆大阪市の旧大中証券



[211-20100918]
ガソリンスタンド業界の省エネに関して
ガソリンスタンド業界では、照明電気量の約４０％～７０％削減・電気料金、基本電気料金が最大６０％削減実績事例があります。
◆大阪市の北堀江病院

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

＜特集：制御装置による省エネ事例＞

[020-20100920]
改正省エネ法により、これまでの工場・事業場ごとのエネルギー管理から、平成22年度以降、企業全体でのエネルギー管理に変わります。したがって、平成21年度（平成21年4月1日～平成22年3月31日）における企業全体（本社、工場、支店、営業所など事業者が設置しているすべての事業所）のエネルギー使用量（原油換算値）が合計して1,500kl／年以上であれば、平成22年度に「エネルギー使用状況届出書」を各経済産業局へ届け出て、「特定事業者」、又は「特定連鎖化事業者」の指定を受けなければなりません。

ストック


[019-20100920]
助成金とは国や公共団体が行っている助成金等の制度です。新しいエネルギーシステムを設置する方に対して、予算の範囲内で補助金等を交付することにより、環境への負荷の少ないクリーンエネルギーの普及促進に寄与することを目的としています。

プリムラ


[018-20100920]
CSRとは、企業の社会的責任を経済的・法的責任に加えて、企業に対し利害関係のあるステークホルダーにまで加えた考え方を言います。京都議定書の発効以降、世界的にCO2の排出削減が叫ばれる中、数値化されたCO2の削減量をメディアリリースの材料として使用し、企業のイメージアップにしましょう。

きんちゃく草


[017-20100920]
省エネルギー改修に要した投資（金利を含む）・経費等は、すべて省エネルギーによる一定期間の経費削減分で償還され、残余は利益になることを認識しましょう。

ノースポール


[016-20100920]
我が国は1997年に採択された「京都議定書」で、温室効果ガスの排出量を、2008年から2012年の第一目標期間に、1990年比で6%削減することを約束しました。しかし、オフィスビル、大規模店舗、ホテル、病院などの業務部門のエネルギー消費量の増加が著しく、省エネルギー対策の強化が急務となっています。このような状況下「エネルギーの使用の合理化に関する法律」(省エネ法)が改正され、エネルギー使用量の大きい業務部門に対しても、大規模工場に準ずるエネルギー管理の仕組みが導入され、エネルギー管理の強化が進められていることを認識しましょう。

スカピオザ


[015-20100920]
ESCO事業とは、Energy Service Companyの略称で、工場やビルの省エネルギーに関する包括的なサービスを提供することですが、その省エネルギー効果を保証するものでなければならない。本物を採用しましょう。

ポピー


[014-20100918]
省エネ型店舗には、下記のステッカーが貼られ、環境保護をアピール出来ます。


ヤグルマギク


[013-20100918]
水耕栽培業界（農業）では、照明電気量の最大５０％・電気料金、高圧電力の基本料金の最大３２％削減実績事例があります。※味覚、生育状況ともに問題なし。

シザンサス


[012-20100918]
飲食業界では、照明電気量の約４０％～５５％削減・電気料金、電気基本料金が最大約３０％削減・水道料金の約１０～４０％削減実績事例があります。

プリムラ


[011-20100918]
カーディーラー業界では、照明電気量の約４０％削減・電気料金、低圧電力の基本料金の約３０％削減実績事例があります。

ネモフィラ


※写真は、花日記「六稜ＯＢのＴＯＳＳＹさん」より


[010-20100918]
物流運送ロジスティック業界では、照明電気量の約４０％～５５％削減・電気料金、電気基本料金が約１９％～３２％削減実績事例があります。

ヘリクリサム


[009-20100918]
ガソリンスタンド業界では、照明電気量の約４０％～７０％削減・電気料金、基本電気料金が最大６０％削減実績事例があります。

クリサンセマム


[008-20100917]
スーパーマーケット業界では、制御装置設置方式で照明電気量の約４０％～５５％削減・電気基本料金の最大３０％削減・水道料金の約１０％～４０％削減実績事例があります。

カレンジュラ


[007-20100917]
ドラッグストアチェーン業界では、制御装置設置方式で照明電気量の４０％～５５％削減・高圧電気機器基本料金の約３２％の削減実績事例があります。

デージー


[0006-20100917]
契約電力の超過を防止し、室温制御により空調消費電力を削減しましょう。

リナリア


[0005-20100917]
既存の空調設備に制御装置を設置する方式で年間電気代が３０％削減出来ることを認識しましょう。
具体的実績事例：老人ホーム（総床面積4500㎡・エアコン台数25台・255ｋｗ）
年間電気代：約620万円（設置前）→約430万円（設置後）
◆近江八幡市の日本基督教団堅田教会（ヴォーリズ設計）

ネモヒラ


[004-20100917]
既存の空調設備に制御装置を設置する方式で年間電気代が２０％削減出来ることを認識しましょう。
具体的実績事例：オフィスビル（総床面積3000㎡・エアコン16台・130ｋｗ）
年間電気代：約300万円（設置前）→約240万円（設置後）

ナガミヒナゲシ


[003-20100917]
照明に伴う電気料は、反射板とインバーターの高性能化で最大５０％の省エネが可能であることを認識しましょう。

シャーレーポピー


[002-20100913]
土壌汚染調査に関し、良質なコアを採取するべし。無水で砂礫層などを採取すること。二次汚染防止の為、ピット先端が発熱しないことや、打撃式ではなく高速回転方式など調査方法も厳選しましょう。

ガイラルディア


[001-20100913]
今流行の家庭内・太陽光発電とは違い、太陽熱を従来よりもはるかに効率よく集熱することにより給湯と暖房にかかわる光熱費をゼロに近づけるという中間的な考え方もあります。太陽光発電と比較検討しましょう。

ポーチュラカ


※写真は、花日記「六稜ＯＢのＴＯＳＳＹさん」より

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[210-20100917]
スーパーマーケット業界では
スーパーマーケット業界では、制御装置設置方式で照明電気量の約４０％～５５％削減・電気基本料金の最大３０％削減・水道料金の約１０％～４０％削減実績事例があります。
◆安土町の郷土館（ヴォーリズ設計）



[209-20100917]
ドラッグストアチェーン業界では
ドラッグストアチェーン業界では、制御装置設置方式で照明電気量の４０％～５５％削減・高圧電気機器基本料金の約３２％の削減実績事例があります。
◆滋賀大学経済学部



[208-20100917]
空調消費電力を削減
契約電力の超過を防止し、室温制御により空調消費電力を削減しましょう。
◆旧豊郷町立小学校（ヴォーリズ設計）



[207-20100917]
制御装置を設置する方式
既存の空調設備に制御装置を設置する方式で年間電気代が３０％削減出来ます。
具体的実績事例：老人ホーム（総床面積4500㎡・エアコン台数25台・255ｋｗ）
年間電気代：約620万円（設置前）→約430万円（設置後）
◆近江八幡市の日本基督教団堅田教会（ヴォーリズ設計）



[206-20100917]
制御装置を設置する方式
既存の空調設備に制御装置を設置する方式で年間電気代が２０％削減出来ます。
具体的実績事例：オフィスビル（総床面積3000㎡・エアコン16台・130ｋｗ）
年間電気代：約300万円（設置前）→約240万円（設置後）
◆近江八幡市のバミリー邸



[205-20100917]
照明の省エネ
照明に伴う電気料は、反射板とインバーターの高性能化で最大５０％の省エネが可能です。
◆近江八幡市のヴォーリズ記念病院ツッカーハウス



[204-20100916]
家賃最高額に関して
この景気低迷でデフレ経済が続く中、大手不動産会社が東京都渋谷区で開発した賃貸マンション（７階建て、地下１階で総戸数は１３９戸）では、家賃最高額がなんと月額賃料は５３１万円。（部屋は最上階にあり、専有面積で５００平方メートルを超える）平均月額賃料は１８１万円という高額賃貸マンションもあります。
◆近江八幡池田町の洋風住宅（ヴォーリズ設計）



[203-20100916]
高齢者専用賃貸住宅に関して
食事・介護・２４時間巡回支援などサービス付きの高齢者専用賃貸住宅第一号が某マンション開発業者により高松市でオープンしました。これからの土地・建物利用の柱になることを認識しましょう。
◆八幡郵便局（ヴォーリズ設計）



[202-20100916]
刑務所の独房利用に関して
オランダでは、用のなくなった刑務所の独房をＳＯＨＯオフィス事務所として賃貸して有効利用しています。
◆石山の住友活機園



[201-20100916]
山林売買に関して
日本の山林が中国の投資家に時価の数十倍で買いあさられる（所有者にとっては大変有難い話だが・・・）由々しき状況下、神奈川県葉山町で某大手住宅メーカーが所有する１００万坪の山林を開発規制の為に宅造開発出来ず、町に寄付する意向を示しても、町は管理費用がかかることを理由に即答を避けたとあります。山林売買には問題が山積みであることを認識するべし。◆安土町の伊庭住宅（ヴォーリズ設計）

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[200-20100913]
プロパティ・マネジメントに関して
個別物件毎の特性、テナントニーズを常に把握し、収入の拡大（賃料の増加、稼働率の向上）と費用の低減（外注委託費、水道光熱費等の削減等）を図るために、プロパティ・マネジメント会社への委託契約期間を極力短くし、業務成果等により定期的に見直しを行いましょう。
◆奈良少年刑務所



[199-20100913]
総合的な建物診断とは

総合的な建物診断とは、建物の構造、耐震性、耐久性、維持管理履歴などは勿論、建物構造上の汎用性、拡張性、転用性も含まれます。

What is a comprehensive building diagnosis?

Comprehensive building diagnosis includes not only building structure, earthquake resistance, durability, maintenance history, but also universal use, expandability, and conversion in building structure.

◆奈良市の奈良女子大学記念館



[198-20100913]
商圏内での競合に関して
商圏内での競合に関して、潜在的な新規競合発生の余地等も含めて、慎重に分析しましょう。
◆奈良少年刑務所



[197-20100913]
商業施設の選定における物件精査とは
商業施設の選定における物件精査とは、個別物件ごとに建物賃借人の状況、建物賃貸借契約及び修繕履歴の精査並びに法務調査、建物状況評価、環境調査及び不動産鑑定評価などです。
◆奈良市の水道計量器室



[196-20100913]
インカム型資産とグロース型資産に関して
商業施設におけるインカム型資産とは、中長期にわたり安定したキャッシュフローが期待できる投資対象をいう。一方、グロース型資産とは、テナントの入替えや稼働率の引上げ等により物件価値やキャッシュフローの成長を積極的に目指す投資対象をいい、テナントとの賃貸借契約期間を短めに設定し、可能な限り売上歩合賃料を導入するものです。
◆奈良市の奈良国立博物館



[195-20100913]
不動産ポートフォリオに対する投資ニーズに関して
長引く低金利やペイオフ解禁が、個人投資家、年金、生・損保業界、内外のファンドオブファンズ等の不動産ポートフォリオに対する投資ニーズを高めています。
◆奈良市の奈良ホテル



[194-20100913]
代表的な投資法人
J-REIT（不動産投資信託）に関して、日本の代表的投資法人には下記のような法人があります。各々の投資方針を分析し日本の不動産投資の傾向を認識しましょう。
・日本ビルファンド投資法人・ジャパンリアルエステイト投資法人・日本リテールファンド投資法人 ・オリックス不動産投資法人 ・日本プライムリアルティ投資法人 ・プレミア投資法人 ・東急リアル・エステート投資法人 ・グローバル・ワン不動産投資法人 ・野村不動産オフィスファンド投資法人 ・ユナイテッド・アーバン投資法人 ・森トラスト総合リート投資法人 ・日本レジデンシャル投資法人 ・フロンティア不動産投資法人 ・ニューシティ・レジデンス投資法人 ・クレッシェンド投資法人 ・日本ロジスティクスファンド投資法人 ・福岡リート投資法人 ・プロスペクト・レジデンシャル投資法人 ・ジャパン・シングルレジデンス投資法人 ・ケネディクス不動産投資法人 ・ジョイント・リート投資法人 ・イーアセット投資法人 ・FCレジデンシャル投資法人 ・DAオフィス投資法人 ・阪急リート投資法人 ・アドバンス・レジデンス投資法人 ・トップリート投資法人 ・クリード・オフィス投資法人 ・ビ・ライフ投資法人
◆奈良市のＪＲ奈良駅



[193-20100913]
リスクマネジメントに関して
不動産の証券化における投資法人は、マーケットの動向、地域ごとの特性、地震リスク、空室リスク等を総合的に判断して、地域分散投資も図りましょう。
◆奈良市の南都銀行本店



[192-20100913]
土壌汚染調査に関して
土壌汚染調査に関し、良質なコアを採取するべし。無水で砂礫層などを採取すること。二次汚染防止の為、ピット先端が発熱しないことや、打撃式ではなく高速回転方式など調査方法も厳選しましょう。
◆奈良市の旧奈良女子高等師範学校本館



[191-20100913]
太陽光集熱に関して
今流行の家庭内・太陽光発電とは違い、太陽熱を従来よりもはるかに効率よく集熱することにより給湯と暖房にかかわる光熱費をゼロに近づけるという中間的な考え方もあり太陽光発電と比較検討しましょう。
◆大和郡山市の旧奈良県青少年会館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[190-20100910]
耐震性に関して

耐震性能の最低基準は、新耐震基準(昭和56年に改正された建築基準法）に基づく基準を指します。又はそれと同水準以上の性能の確保、構造評定・構造評価 （(財)日本建築センターが建築基準法に基づいて行う建物構造の評定・評価）です。

Regarding earthquake resistance

The minimum earthquake-resistant standards refer to standards based on new earthquake proofing standards (Building Standards Act revised in 1981). Or, ensuring performance equal to or higher than that, structural evaluation (evaluation of building structure conducted by the Building Center of Japan based on the Building Standards Act).

◆大阪市の新井ビル



[189-20100910]
調査根拠に基づく値交渉
お見合いの様ですが、まずは物件建物写真を見ることから始めましょう。その中にピ～ンとご縁を感じるものがあれば、物件概要書を取寄せ一つ一つご自身の目で確かめて行きましょう。それが調査というものです。最終的に買いとなれば、ダイナミックにプロポーズ（値交渉）すればいいわけです。その結果は、ご縁のあるなしで決まります。つまり、利回りは値交渉の結果で決まるわけです。但し、足元を見るような値交渉では、ご縁は出来ません。しっかりした調査根拠に基づく値交渉がご縁を結びます。
◆大阪市の曽根崎変電所



[188-20100910]
よい物件情報とは
よい物件情報は、どこから集まるか？ではなく、調査・分析力がよい物件情報を呼ぶわけです。但し、物件は厳しく“減点法”に基づき調査しましょう。妥協と衝動は禁物です。詳細データに基づく総合判断が重要です。致命的な減点がある場合、たとえ利回りがよくても取引してはいけません。
◆大阪市の日本短資ビル



[187-20100910]
総合バランス評価
本物の投資収益不動産物件を取得する為には、現時点での全ての物件を分析検討の上、利回りだけではなく総合バランス評価をしなければなりません。
◆北浜の吉田理容所



[186-20100909]
不動産投資に失敗する素人個人投資家
不動産投資に失敗する素人個人投資家が増えてきましたが、１０％？２０％？利回りが何％あるか（高利回り）という数値だけを気にして、物件の所在や地域特性、築年数、構造、瑕疵、耐用年数など、無関心であることが原因しています。全てではありませんが仲介業者は成約重視ですのでそのあたりをしっかり説明しません。
◆天満の旧三和銀行天満支店



[185-20100908]
日照権に関して
名古屋市建築審査会は2010年4月7日付で日影規制違反を理由にマンションへの建築確認を取り消すと採決した。これは日照権が住民の闘いによって勝ち取る権利であることを改めて示しました。業者側は都合の良い資料を持ち出して、規制をパスすることにエネルギーを注いでいるわけですから、住民側も粘り強く、様々な角度から調査して主張しましょう。業者は時間はかかっても誠意ある話し合いをしなければなりません。
◆淀屋橋の八木通商ビル



[184-20100907]
住んでみたい街をアンケート調査
マンション分譲大手の共同運営サイトが、住んでみたい街をアンケート調査したところ、関西圏では、トップが芦屋。次いで、西宮、神戸がベスト3でした。この後には、夙川、岡本、千里中央、梅田、茨木、京都、三宮が続きました。その理由として、交通や生活の利便性のほか、「街並みがきれい」「閑静な街並み」が目立ちました。プラス、私見ですが大阪医大が立地し関西大学高槻校舎が完成する高槻市中心部にも注目しましょう。
◆北浜の某喫茶店



[183-20100907]
自分たちの手で孤独死や老々介護疲れの悲劇をなくそう
取手市戸頭地区のお年寄りたちが、自分たちの手で孤独死や老々介護疲れの悲劇をなくそうと立ち上がった。活動拠点となる「戸頭おやすみ処（どころ）」が完成し、二十日のオープンに向け、運営ボランティアを募集するなど活動を本格化させている。このような活動を行政は支援し全国的に普及しましょう。　
◆大阪市の日本基督教団大阪教会



[182-20100906]
２年目アフターサービスに関して
マンションの売り主が不具合を無償補修する「２年目アフターサービス」に関し、プロ不在の管理組合だけで立ち向かうと特に何もなしで手締めになるケースが多いが、上手な活用法は「建物診断」としてプロの１級建築士に調査委託すれば、隅々まで瑕疵・不具合を指摘してくれますので、共用部分の交渉で特に効果を発揮します。多少経費がかかっても相談しましょう。
◆高槻市の京都大学高槻農場管理棟



[181-20100901]
日照権侵害に関して
尼崎市の阪急塚口駅北側で建設中の14階建てマンションをめぐり、北隣の8階建てマンション住民らが日照権侵害などを理由とする建築差し止めの仮処分申し立てに対し、神戸地裁尼崎支部(工藤涼二裁判官)は10階以上の工事を差し止める仮処分決定をした。建築地は日影による建築物の高さ規制がない都市計画法上の「近隣商業地域」に当たり、日照権を理由にした工事差し止めが認められたことは異例である。住民側弁護士は「最低限の行政基準だけ守ればいいと考える業者が多い中、日照権の存在を明示したことは意義がある」とコメントする。日照権は海外でもローマ字の「Nisshoken」として紹介されるほど知名度が高い。日照権を甘く見てはいけません。
◆大阪市の大丸心斎橋本店東別館

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近代建築物　公立高等学校校舎編　11


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