Zenの不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ塾

[895-20111123]
外壁検査の自走式ロボット
タワーマンションで大規模修繕を行う為に外壁検査を無人で行う自走式ロボットが開発されました。従来の外壁検査は、足場を組み人手で行っているが、無人ロボットがバルコニーにつかまりながら、外壁のひび割れなどの異常を１カ所ずつたたいて確認し、画像データも記録するようです。建物の高さは２００メートルまで対応可能で、居住者のプライバシー確保や検査期間を４分の３程度まで短縮できるようです。落下物の安全対策に万全を期さなければなりません。外壁大規模修繕費の見積用ロボットも必要でしょうね。
◆関西電力高津尾発電所



[894-20111123]
御堂筋イルミネーション
御堂筋イルミネーションとは、大阪のシンボルである御堂筋のイチョウをイルミネーションで装飾することにより、世界に類を見ない景観を創出し、美しい光のまちとして、人々をひきつける賑わいをつくり、大阪全体の活性化を図るものです。今年度は昨年度より５００ｍ延長し、日本最長の約１．９ｋｍで実施するようです。また、隣接する中之島ではOSAKA光のルネサンス2011(外部サイト)も開催されます。神戸のルミナリエと共に年末の大イベントとなります。東日本の復興を京阪神の地から願うものとなるでしょう。

◆和歌山県庁舎



[893-20111123]
リノベーションの業務提携
賃貸仲介大手のアパマンショップホールディングスと住宅設備大手のLIXILは1賃貸アパート・マンションのリノベーションに関係する建築商材などの提供について、業務提携の協議、検討を開始することを合意したようです。リノベーションに関しては品質は勿論のことコストパーフォーマンスを実現してもらわなければなりません。
◆旧和歌山無尽本店



[892-20111123]
共生型賃貸集合住宅とは

学生向けマンションの企画開発や仲介、運営管理を手掛けるジェイ・エス・ビーは、高齢者住宅事業にも参入するようです。高齢化社会の進展を踏まえ、従来の賃貸仲介事業に加えて高齢者住宅事業を開始します。また、一括借り上げした物件を、学生と高齢者が共に暮らす「共生型賃貸集合住宅」に転用する方針も掲げ、オーナーへの提案に力を入れるようです。この厳しい経済情勢下、老若男女が一緒に住まうことはとても大切なこです。高齢者マンションや学生マンションに特化することは時代遅れかもしれません。

What is a symbiotic rental apartment?

J.S.B., which plans, develops, mediates, and manages condominiums for students, seems to be entering the elderly housing business. In light of the progress of the aging society, we will start the elderly housing business in addition to the conventional rental brokerage business. In addition, it has a policy of converting the rented property into a "symbiotic rental apartment" where students and the elderly live together, and seems to be focusing on proposals to the owner. It is very important for men and women of all ages to live together in this difficult economic situation. Specializing in senior condominiums and student condominiums may be out of date.

◆旧西本組本社ビル



[891-20111123]
微小発破による新しい解体工法
大型基礎などの鉄筋コンクリート部材を、できる限り少ない爆薬を用いてブロック割する工法が開発されたようです。一般的には大型ブレーカによる打撃を繰り返すことで破砕します。しかし、ブレーカ工法は、大きな打撃音、振動、粉塵などが連続的に発生するという問題点があり、工事現場周辺への環境負荷の小さい解体工法が求められていました。大型重機が不要なことから騒音・振動・ＣＯ２発生量が小さく、効率的な作業性を実現した「微少発破による切断工法」と言えるかもしれません。安全面の確保と隣接建物への影響が１００％なくコスト面でもダイナミックに削減できるのであれば採用していくべきかもしれません。
◆田辺市中部公民館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[890-20111119]
耐震需要は増加するだろうか？
東京都は来春にも都内の全てのマンションの総戸数や築年数、管理状況などの基礎情報を集めたデータベースを構築するようです。都内では約10年で築40年を超す分譲マンションが40万戸以上に膨らむ見通しで、東日本大震災で老朽化マンションの耐震化や建て替えは喫緊の課題となっております。240万戸ともいわれる都内マンションの実態を把握の上、来年度以降に建て替えや耐震化を促すテコとして活用するようですね。建築需要が落ち込む中、耐震需要は増加すると想定されます。しかし、費用対収益効果がなくどこまでの景気対策になるかも焦点となります。


[889-20111119]
供給過剰から需要増へと
東京都心のマンション賃貸市況が、2011年第3四半期（7月～9月）に入って回復傾向を見せているようです。中央区にあるファミリー向け住戸（おおむね60m2以上）の募集坪単価は前四半期比で平均1.5％増加し、前年同期比でも1.4％上回った。一方、募集戸数は一様に大幅な減少が目立つっているようです。供給過剰から需要増へと向かうことは賃貸管理者側からすると朗報です。



[888-20111119]
特定都市再生緊急整備地域
政府はビジネス拠点を集中開発拠点７都市１１地域指を指定
政府は大都市のビジネス、商業拠点としての競争力アップに向け、改正都市再生特別措置法で新たに導入した「特定都市再生緊急整備地域」に、東京、大阪など７都市１１地域を指定する方向で調整に入ったようです。同地域の開発には税制面や各種規制の優遇措置を適用し、官民連携により集中的にインフラを整備。国際企業の誘致競争などで、成長著しいアジア諸国の大都市に勝てる環境づくりを進めます。
７都市１１地域は、▽札幌市▽東京都（東京都心・臨海地域、新宿駅周辺地域、渋谷駅周辺地域、品川駅・田町駅周辺地域）▽川崎市▽横浜市▽名古屋市▽大阪市（大阪駅周辺、臨海部）▽福岡市－。近く各地域の指定について国民から意見を募った後、年内に閣議決定する予定です。この厳しい経済情勢下ですが、企業の新規事業所進出は勿論のこと事業所の再編予定の企業もこのエリアに集中投資することが望まれますが、コスト計算も充分検討しなければなりません。見切り発車は危険です。進出したが指定されなかったでは最悪です。


[887-20111119]
台湾人の日本不動産投資
世界の株式市場の暴落は震災よりも怖いという発想の中、資金運用のために東京で不動産を買おうと方向転換する台湾人が増え、昨年同期比183％増。総額は約27．5億円になっているようです。物件を購入した台湾人について分析すると自分で住むために選ぶのは、6000万円～1億5000万円の物件。駅に近く2ＬＤＫや3ＬＤＫの間取りが多いようです。貸すことを目的に選ぶのは3000万円～4000万円の物件が好まれ毎月の家賃収入が13～18万円程度得られる物件を、探す傾向があります。


[886-20111119]
新築高層マンションが傾く？
地震でもないのに中国浙江省台州市の高さ６８ｍの新築高層マンションがピサの斜塔のように傾き住民が避難退去しているようです。地下の柱が２０ｃｍほど押しつぶされているとのことですがいったい構造設計はどうなっているのでしょうか？昔、中国の建築物は鉄筋コンクリートではなく竹筋コンクリートであるなどとよく聞かされましたが、信じられないことが次から次へと起こるものです。


[885-20111113]
マンション分譲事業に関して
マンション分譲事業とはファイナンス事業であるとも言える中、コンプライアンスやＢＣＰといった“流行の”リスクマネジメントではなく、事業を安定的かつ積極的に展開し続けるための真の「事業リスクマネジメント」を実行できるディベロッパーのみが生き残るといえるかもしれません。真の事業リスクマネジメントとは、もっと簡単にわかることでもありますが、ここ数十年、その簡単なことを複雑にする傾向がありますね。
※コンプライアンス⇒「法令遵守」を意味する。国で規定した法律のみならず、業界団体や企業が自主的に決めた倫理規範の遵守なども含むようになっている。
※ＢＣＰ⇒事業継続計画
◆追手前高等学校本館



[884-20111113]
海外の不動産投資動向
不動産仲介の米クッシュマン＆ウェイクフィールドがまとめた9月末までの1年間の不動産投資額で、ニューヨーク中心部が前年比165％増の297億米ドル（約2億2,793億円、以下すべて米ドル）と最も多かったが、不動産開発用地への投資ではアジア、特に中国への投資が多かったようです。
【オフィス・小売・工業施設・ホテル・サービス・アパート】
１位　ニューヨーク　２９７億＄
２位　ロンドン　２７２億＄
３位　東京　１８１億＄
【オフィス部門】
１位　ロンドン　１８９億＄
２位　ニューヨーク
３位　パリ
４位　東京
【工業不動産部門】
１位　シンガポール　３６億＄　※345％増
２位　ロサンゼルス
３位　香港
【小売部門】
１位　香港　７０億＄
【開発用地】
１位　北京　２４５億＄
２～２５位　シンガポール（6位）、香港、東京以外はすべて中国の都市

米国サブプライムローン破綻・リーマンショック世界同時不況以降、米国の不動産価格は暴落を続ける中での投資用としての買いがニューヨークに集中したようですね。２０１２年が底である見方もありますが・・・？それにしても開発用地部門では、中国一色であるのには米国始め外国の中国への注目度が垣間見られます。日本企業の中国への投資もしかりですが、中国バブル崩壊のリスクも注視する必要もありますね。
◆旧海南中学校




[883-20111113]
高架下の有効活用
秋葉原～御徒町間のJR高架下に昨年12月オープンした商業施設、「2k540　AKI-OKA ARTISAN（ニーケー・ゴーヨンマル・アキオカ・アルチザン）」新たに17店舗が加わり、「ものづくりの街」が完成しました。高架下の商業施設は“高架下であることを隠す”つくりが多いが、メーンストリートとなる中通路を設け、高架柱は丸見え。白く塗装した明るく風変わりな空間に、工房が一体となったショップ49店舗がずらりと並び全国にも例のない商業施設として注目を集めているようです。関西では、元祖、神戸高架下商店街が有名ですが、高架下をもっと低価格で色々な用途で活用すれば経済も活性化するような気がしますが、行政はもっと民間の発想でこの分野を整備しなければなりませんね。この高架下がこのように利用できればという発想は結構あると思いますよ。




◆安芸カトリック教会



[882-20111113]
中古マンション再生事業
西日本鉄道は中古マンション事業を強化するようです。2012年にも福岡市内で中古マンションを１棟丸ごと購入したうえで、内外装を改築して分譲する事業に乗り出します。毎年１棟以上の供給を目指します。福岡市中心部では人口増加が続いていることもあり、新築マンションに適した用地を見つけることが難しくなっていることもあるが、九州では初めてのケースで今後このような不動産再生事業は伸びると考えます。
◆旧農林中央金庫高知支店



[881-20111113]
看護士資格をもつマンション管理人

マンション総合管理に新たな価値を生み出すサービスとして、マンションの管理人に看護師資格を持つ管理人を派遣する動きがあります。日本国内には様々な労働条件から復職できない看護師が約55万人も存在する状況下、彼等をマンションの管理人として採用しようとする動きです。マンションの管理人という身近な立場で、入居者は、病気を未然に防ぐためのアドバイスや地域の医療機関の紹介、更には主治医の診断に沿った日常生活の適切なアドバイスを受けることが出来ます。不動産管理業と医療が結びつく時代が到来しました。

Condominium manager with nurse qualification

As a service that creates new value for condominium comprehensive management, there is a movement to dispatch managers with nurse qualifications to the managers of condominiums. With about 550,000 nurses in Japan who cannot return to work due to various working conditions, there is a move to hire them as condominium managers. As a condominium manager, residents can receive advice on how to prevent illness, referrals to local medical institutions, and appropriate advice on daily life according to the diagnosis of the attending physician. The era has arrived where the real estate management industry and medical care are linked.

◆高知聖パウロ教会

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

御堂筋のアート　その1
大阪市中央区
2015.06.21撮影


みどりのリズム　　清水多嘉示　作　　1951

テーマ : アート・デザイン - ジャンル : 学問・文化・芸術

[880-20111106]
太陽光照明システム
この度の東日本大震災に伴う福島原発事故により節電が緊急課題の日本にとって、不況にあえぐ街の電気屋さんが開発したこの太陽光照明システムは日本の照明に対する考え方を１８０度変えるものかもしれません。前職の創業者が景色は“ただ”という発想のもと、日本全国にリゾートホテルを展開した時代から太陽光は“ただ”とういう発想のもと新築住宅には勿論のことリフォーム改修にも一つ一つ手作りで工事実績をあげているようです。テレビでも報道され今後の成長が期待されます。曇りの日や夜は従来の照明に頼らなければならない点と、初期投資コストの問題、清掃や雨漏りなど構造上のメンテナンスの問題など納得のいくものであれば爆発的に普及する可能性があるでしょう。

◆愛媛県庁本館



[879-20111106]
市民農園
サラリーマン世帯や市街地に住む人などが小規模な農地を借りて野菜作りを楽しむ「市民農園」が、人気を集めています。週末や退職後の趣味として借りるほか、企業が社員研修に使う例もあるようです。県外の都市部在住者を対象に１年単位で貸し出す長期滞在型農園も生まれています。通常、農地の貸し出しは法律で禁止されていますが、特定農地貸付法などに基づいて自治体などの許可を受ければ可能になるわけです。農園付きの住宅を年間６０万円で借りる滞在型や京阪神在住者を中心に人気があるという。１区画４５平方メートルを１年間１万５千円で貸し出事例など今後団塊の世代などを中心に自給自作と楽しみを求める世代に拡がると思いますね。
◆愛媛県郷土美術館



[878-20111106]
想定成約中古価格
業者により「想定成約中古価格」というものが過去の売り出し事例をもとに中古マンションの実際の成約価格を算出し、時点補正を加えることで、現在の取引価格を推計したものが無料で閲覧できる様になったとのことです。
一般的に、中古マンションの成約価格データは東日本不動産流通機構（東日本レインズ）などに加盟している不動産会社でなければ入手できない。それだけに、今回のデータは一般の消費者にとってみれば参考になるところが多いかもしれない。売主の売却価格に関する事情もある中、高すぎず低すぎず妥当な価格を検討する為の材料として利用するのがよいと思います。価格は業者主導で決められるのではなく納得で決まるものであると考えます。
◆松山地方気象台



[877-20111106]
ムダと思われる公共事業
10/11発売の週刊SPA！でムダと思われる公共事業が一挙公開されました。公務員住宅建設、JRリニア新幹線、高尾山トンネル、沖縄・泡瀬干潟干拓など・・・。これらの事業には、国民の血税が投入されていることを忘れてはいけません。民主党が政権をとってからの事業仕分けはどこえやら？震災復興を第一に今は電力を含め倹約の時ではないでしょうか？増税を議論する前にここを見直す必要がありますね。代表的なものは下記の通り。
◆アイランドシティ（福岡県）⇒総事業費3940億円
◆東九州自動車道（福岡県・大分県）⇒総事業費1030億円
◆築地市場移転（東京都）⇒総事業費4316億円
◆高速増殖炉もんじゅ（福井県）⇒年間200億円の維持管理費
◆東郷ダム（北海道）⇒総額343億円
◆神戸空港（兵庫県）⇒開港後4年目から赤字
◆中央環状線品川線（東京都）⇒事業費4000億円
◆東京外郭環状道路（東京都、埼玉県、千葉県）⇒総事業費1兆6000億円
◆新名神高速道路（滋賀県、大阪府、京都府）⇒総事業費は約9兆2000億円
◆阿倍野再開発事業（大阪府）⇒累積赤字は2000億
◆成瀬ダム（秋田県）⇒総事業費1530億円
◆設楽ダム （愛知県）⇒総事業費約3000億円
◆那覇空港滑走路増設事業（沖縄県）⇒総事業費1900億円
◆四国横断自動車道（徳島県、愛媛県）⇒総事業費1545億円
◆平瀬ダム（山口県）⇒総事業740億円
◆北陸新幹線（長野県、富山県、石川県ほか）⇒総事業費は3兆2700億円
等々
◆内子町立図書館



[876-20111106]
マンション再生に関して

日本で1960年代から急速に供給が進んだマンションは、現在では600万戸近く存在するとされます。築年数だけで老朽化の度合いは測れないが、一般に高経年マンションの目安とされる築30年以上の物件は、2011年に100万戸を超えると予測されています。これらの再生の方法は、Ａ改修、Ｂ大規模修繕、Ｃ建替えと３段階に分かれます。技術的なことは勿論、採算性も必要です。不動産評価が下がり続ける中、法的な整備や金融支援も必要になってくるでしょう。

Condominium regeneration

It is said that there are nearly 6 million condominiums in Japan that have been rapidly supplied since the 1960s. Although the degree of aging cannot be measured by the age of the building alone, it is predicted that the number of properties over 30 years old, which is generally regarded as a guideline for aged condominiums, will exceed 1 million units in 2011. These regeneration methods are divided into three stages: A repair, B large-scale repair, and C rebuilding. Profitability is necessary as well as technical matters. As real estate valuations continue to decline, legal development and financial support will also be needed.

◆今治ラヂウム温泉

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー