Zenの不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ塾

[1075-20141117]
マンション建て替えに関する障壁と留意点
例えば親から相続した築40年超のマンションに住む若い世代の方は近い将来の建て替えを望んでいる。しかし、マンション住人の多くは高齢層で、建て替えに反対している人も少なくない。どうすれば建て替えを決められるのだろうか。
マンションに関わる管理組合の決議事項には下記の２つがあります。
「普通決議」
金額が管理規約に明示されていない管理費の値上げなど、比較的簡易なものは原則、マンション全体の過半数が賛成すれば成立します。「普通決議」といいます。
「特別決議」
一方、重要度が高いためにマンション全体の４分の３以上の賛成を必要とする「特別決議」もあります。例えば階段を壊してエレベーターを設置するといった場合です。共有スペースを改築する場合、これに該当することが一般的です。
建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に５分の４以上の賛成が求められます。これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。10～20年かかることも珍しくないでしょう。仮に決議がいったん成立したとしても、一部の住民があくまで反対し、退去を拒むことも考えられます。そうした場合、一定の手続きを経て反対者の所有権を買い取る「区分所有権売渡請求」という方法もありますが、こじれて裁判に至る場合も多いようです。所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと考えられているからです。
⇒マンションの建て替えは、みなが納得するまで話し合いを続けることが前提になります。老朽化が深刻になる前、早めに対策を議論する場を設けることが大切になります。建て替え以外にも、修繕計画の見直し、敷地売却など複数の選択肢を挙げ、それぞれの利点や必要な費用を丁寧に検証していくことも大切です。建て替え後の収支計画が全ての所有者に成り立つのか否かが決め手となるでしょう。マンションデベロッパー等の提案力が鍵となるでしょう。ちなみに老朽化したマンションを丸ごと売却するという選択肢もあります。法改正により今年12月から、耐震性が不足する場合、５分の４以上の賛成で建物・敷地を売却できるようになります。従来、売却には全員の賛成が必要でした。建て替えが実現しない場合の最終的な手段という位置づけです。



[1074-20141117]
過疎地の空家住宅で貸し渋り
田舎暮らしを望む都市部の若者が増える一方で、多くの自治体が過疎に悩むという現実がある。実は要因の一つに、空き家が多いはずの過疎地での“住宅貸し渋り”がある。過疎地では空き家が増える一方、貸してくれる人はごく少ない。需給ギャップは全国的な傾向でもある。家主は、仏壇があるとか墓掃除やお盆に帰省するとか荷物がある等を理由に貸すのをためらう場合が多いようです。
⇒このミスマッチは行政側の努力不足と民間仲介業者の数不足と提案力不足が挙げられのかもしれません。



[1073-20141117]
水辺整備で中心市街地の活性化事例
中国地方整備局岡山河川事務所は岡山市と連携し、中心市街地を流れる旭川の水辺整備に乗りだす。短期（１４～１６年度）と中期（５年程度）の２期に分けて整備し、市街地ににぎわいを創出する。１４～１６年度はさくらみち護岸やスロープなどを整備。次に中期事業として出石・内山下地区の護岸、回遊路（水際部）、遊歩道（堤防上）の整備、石山公園リニューアルなどを順次実施する。岡山市では、「笑顔あふれる中心市街地の創出」を目指し、中心市街地活性化施策パッケージとしてさまざまな取り組みを行っている。このうち岡山県庁付近（内山下地区）～鶴見橋付近（出石地区）の旭川河岸に護岸やスロープ、回遊路などを整備。後楽園・岡山城周辺で水辺の回遊性向上を図り、憩い・にぎわいの空間を創出する。歴史・文化や河川景観・環境を都市部に居ながら身近に味わえる魅力あるエリアづくりを目指している。今回、市と整備局が連携して取り組むのは、水辺の魅力を生かしたにぎわい拠点の創出。市は岡山城東側にある遊歩道の再整備、石山公園のリニューアル、水辺（河川敷）の遊歩道整備、堤防上の歩道整備などを実施する。中国整備局は出石・内山下地区の護岸・スロープ、水辺の回遊路、さくらみち護岸・スロープの整備をそれぞれ行う。
⇒水辺整備は地域活性化は勿論のこと防災も含め全国的に実施してもらいたいですね。



[1072-20141117]
大地震発生時の路面段差を解消する資材の共同研究
首都高速道路会社は、大規模な地震の発生時に懸念される路面段差を素早く解消できる資材の開発に乗りだす。共同研究者を募集の上、共同研究を開始する。共同研究では、大地震時に橋梁の端部が損傷し、橋の継ぎ目部に発生する段差や陥没などを解消し、早期に緊急輸送道路としての機能を確保できる資材を開発する計画。従来の土のうに代わる技術提案を幅広く募る。
新技術に求める基本性能
▽車両通行に耐えられる強度を有し、応急復旧期間中に修繕することなく安全に通行可能
▽気象条件に左右されず、重機などを用いずに容易に施工可能
▽軽量で運搬しやすく、被災状況に合わせて整形可能
▽屋外や既存施設に効率よく保管でき、長期保存が可能－など。
研究期間は１年程度。共同研究者には研究テーマに関連した研究実績や、資材を自ら開発できる体制確保が求められる。共同研究で開発された資材は首都高の防災用品として配備される予定です。
⇒防災に関する共同研究は積極的にどんどんしてもらいたいものです。



[1071-20141117]
公立学校の廃校活用の一般的な事例

文部科学省は、全国で公立学校のうち2012年度に598、2013年度に482の計1080校が廃校になったと発表した。少子化による児童・生徒の減少や、市町村合併に伴う統廃合などが主な原因です。2003年度以降、毎年度の廃校数が400校を超える結果となった。2年間の廃校数の内訳は、小学校765校、中学校221校、高校84校、特別支援学校10校です。都道府県別では北海道の85校が最多で、山形57校、熊本52校、岩手50校と続いた。最少は奈良の３校だった。2002～2013年度の累計は5801校となります。転用状況を調べたところ、スポーツ施設や公民館、老人福祉施設への転用が最も多く、民間企業の工場や事業所にしている例もある。

General examples of the utilization of closed schools in public schools

The Ministry of Education, Culture, Sports, Science and Technology announced that a total of 1080 public schools, 598 in 2012 and 482 in 2013, were closed nationwide. The main causes are the decrease in children and students due to the declining birthrate and the consolidation and abolition due to the merger of cities, towns and villages. Since 2003, the number of closed schools has exceeded 400 every year. The breakdown of the number of closed schools in two years is 765 elementary schools, 221 junior high schools, 84 high schools, and 10 special needs schools. By prefecture, Hokkaido had the largest number of 85 schools, followed by Yamagata 57 schools, Kumamoto 52 schools, and Iwate 50 schools. The minimum was 3 schools in Nara. The cumulative total for 2002-2013 is 5801 schools. As a result of investigating the diversion situation, the diversion to sports facilities, public halls, and welfare facilities for the elderly is the most common, and there are cases where it is used as a factory or business establishment of a private company.




京都国立博物館

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[1070-20141109]
マンションの高圧一括受電サービス
マンションの高圧一括受電サービスにより全戸にスマートメーター（次世代電力量計）を設置することで節電につなげる動きが活発化しつつあります。
⇒電力費が高騰する中、マンション管理組合は積極的に検討してみましょう。



[1069-20141109]
人気エリアで注意すること
『人気マンションが生まれる街はここだ！』等のマンション等不動産販売特集記事は、マンション等不動産業者が売りたい人気エリアにすぎない場合があることも注意しなければならない。
⇒第三者発行するの不動産人気エリア分析等と比較検討し総合的に判断する必要があります。



[1068-20141109]
公立学校の木材利用状況調査結果
2013年度に新築された公立学校施設全１２４２棟のうち、７５・４％（９３６棟）で木材が使用された。木造面積が工事面積の過半を占める木造施設は２０・５％（２５４棟）、床や壁など内装だけが木質化された施設は５４・９％（６８２棟）だった。木材の８３・７％（約２・３万立方メートル）が、国産材だったことも判明した。
⇒木材は波長的にも体に良いとされます。地産地消で木材の有効活用がこのような形で増えることは良い傾向でしょう。願わくば意匠的にも近代建築を復活させてもらいたい。



[1067-20141109]
建設業の特許資産規模ランキング
企業の特許資産を質・量両面から総合評価する「特許資産規模」で建設業を対象に１３年４月～１４年３月の１年間に登録された特許を対象に集計を行った結果、１位は２年連続で大成建設となった。２位は大林組、３位に新日鉄住金エンジニアリングが続いた。大成建設は、地盤改良範囲を低減するために開発した床付け以深に粘性土がある地盤に適用可能な土留め壁と施工方法に関する技術が特に注目を集めた。大林組は、日特建設、住友電工スチールワイヤーと共同で保有する地震発生時にコンクリート構造物が安定を保つようにする補強方法が注目度の高い技術に挙げられた。新日鉄住金エンジニアリングは二酸化炭素（ＣＯ２）の回収・貯留技術が評価された。
ランキングは次の通り（カッコ内は特許登録件数）。▽１位＝大成建設（２７０件）▽２位＝大林組（２８３件）▽３位＝新日鉄住金エンジニアリング（１９８件）▽４位＝鹿島（１９６件）▽５位＝東芝エレベータ（１８１件）▽６位＝旭化成ホームズ（１２９件）▽７位＝竹中工務店（１７８件）▽８位＝清水建設（２０２件）▽９位＝ミサワホーム（１４８件）▽１０位＝トヨタホーム（１３３件）
⇒企業選定に際しては、その企業にしか出来ないどのような技術つまり特許を持っているかを調査する必要もあります。



[1066-20141109]
クラウドファンド

クラウドファンドは、ツイッターやフェイスブックといったインターネットの交流サイトを通じて事業者と投資家を結び付け、少額ずつ資金を集める新たな資金調達手段として近年普及してきた。クラウドファンドは政府の成長戦略「日本再興戦略」にも位置付けられている。国土交通省はクラウドファンドを活用して古民家の改修などを行う民間事業者を財政・技術両面で支援する自治体に対し、施設整備費の一部補助や専門家派遣支援を始める。
☞古民家を訪日外国人旅行者用のゲストハウスに改修するような数百万円程度の施設整備が主流になる。

Cloud fund

Cloud funds have become widespread in recent years as a new means of raising funds by connecting businesses and investors through Internet exchange sites such as Twitter and Facebook and collecting small amounts of funds. The cloud fund is also positioned as the government's growth strategy "Japan Revitalization Strategy." The Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism will start partial subsidies for facility maintenance costs and support for dispatching experts to local governments that provide financial and technical support to private businesses that use cloud funds to renovate old private houses.
☞ The mainstream is to develop facilities of several million yen, such as renovating an old private house into a guest house for foreign tourists visiting Japan.

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