Zenの不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ塾

[775-20110727]
緑のカーテン
都市緑化機構は、夏の節電対策として注目されている「緑のカーテン」を普及させようと、その魅力や育成法などを紹介する「エコモニター講座」を開催しております。緑のカーテンは、つる性の植物で建物の壁や窓を覆い、夏の強い日差しをさえぎることで、室内の温度上昇が緩和される。冷房の使用を減らすこともできるため、節電対策としての効果も期待されています。私は毎夏クーラーなしで過ごしておりますが（夏には強いが冬には弱い・・・）、個人的には、この夏からゴーヤで緑のカーテンを育て扇風機・水打ち・水浴びと風鈴で暑いですが結構健康的に過ごしております。熱中症もいけませんが、冷房で体を冷やしすぎるのも健康によろしくありません。

◆旧千屋小学校本堂分校



[774-20110727]
東京都港区で高層マンション・ビル建築、木材利用を義務付け
東京都港区は区内の大規模施設に一定量の木材の利用を義務付ける制度を10月に始める。高層マンションやオフィスビル、公共施設が対象。木材利用を促すと同時に二酸化炭素（ＣＯ２）削減につなげる意図があるようです。
10月１日以降に建築申請を提出する建物が対象。延べ床面積５千平方メートル以上の建物について、１平方メートルにつき0.001立方メートルの木材を建物の構造、内装、家具などに使うよう求めるようです。新建材ではなく天然の木材で内装を仕上げると波動的にも健康にもよろしいでしょうね。
◆旧大島商会店舗



[773-20110727]
特定地域制度

優良な民間都市開発事業に税制優遇などを集中的に実施する、特定都市再生緊急整備地域（特定地域）制度を盛り込んだ都市再生特別措置改正法が、７月25日に施行されます。大都市の国際競争力強化が目的。国土交通省によると特定地域は多くて10地域程度指定する方針のようです。
都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域の一覧

Specific area system

The Act on Amendment of Special Measures for Urban Renewal, which includes a special urban regeneration emergency development area (specific area) system that intensively implements tax incentives for excellent private city development projects, will come into effect on July 25. The purpose is to strengthen the international competitiveness of large cities. According to the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, it seems that the policy is to specify at most 10 specific areas.
List of emergency development areas for urban regeneration and emergency development areas for specific urban regeneration


◆池田市私設図書館



[772-20110727]
PFI（Private Finance Initiative）法とは
国や地方公共団体の財政事情が年々、厳しくなる中、高度成長期に集中整備されたインフラが老朽化、それら社会資本を維持・更新する上で民間資本を有効活用することが不可欠となっています。こうした背景から今年5月にPFI法の改正案が国会で成立しました。PFI事業の適用範囲を拡大し、事業運営を民間に包括的に委ねる「コンセッション方式」の活用を可能にしたことが改正のポイントです。
従来、公共事業に民間資金を導入する手法には「第三セクター方式」があるが、これは官民が共同出資し、経営に自治体も加わる。これに対して、PFIでは建設から運営までを民間企業に任せるとともに、予想外の事態により負担が増加する場合の負担処理についても、事前にリスク分担を官民できちんと決める点が大きな違い。「第三セクター方式」の問題点である“官民のもたれあい”による税金の無駄使いをなくすことを、大きな目標としています。
◆十和田ホテル本館



[771-20110727]
Ｍ＆Ａによる買手の期待
Ｍ＆Ａによる買手が期待できるおもな効果は下記７点が挙げられます。
①市場シェアの拡大
②事業の多角化
③新技術・人材の獲得
④販路の獲得
⑤国際化の推進
⑥特定資産の取得
⑦宣伝効果の実現（※プロ野球球団の買収など）
◆能代市議会議事堂

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

２０１１年、一枚の写真で近況報告


[号外-20110718]
暑中お見舞い申し上げます。
なでしこＪａｐａｎやってくれましたね!!
早朝から延長・ＰＫを含め１２０分以上の激闘を観戦しました。初めての女子サッカーフル観戦がこれです。沢さんは昔からスポーツニュースでおなじみで知っておりましたが、今回は何か予感するものがありました。米国のパワーとスピードに先制圧倒されながらも・・・よくぞ諦めずに最後までくらい付いてくれました。震災で沈む日本に感動と勇気と希望を与えてくれました。沢キャプテンをはじめ選手の皆さんに心からエールを送ります。厳しいこの日本の情勢下、皆さん頑張って行きましょう！！

サッカー女子W杯で米国に勝って初優勝を決め、トロフィーを手に喜ぶ日本代表の沢（中央）ら。沢は今大会5点目で、得点王を獲得。最優秀選手（MVP）に選ばれた＝17日、ドイツ・フランクフルト　Ｙａｈｏｏニュース


Ｗ杯ＭＶＰ・得点女王に輝いたキャプテン沢選手（対メキシコ戦）
若い選手を牽引し念願が叶いました。素晴らしいの一言！！


なでしこジャパン　　

撫子（ナデシコ）
北半球の温帯域を中心に約300種が分布するようです。このうち、ヒメハマナデシコとシナノナデシコは日本固有種（日本にのみ自生）です。カワラナデシコには、ナデシコ、ヤマトナデシコの異名もあるようです。これはセキチクを古くは唐撫子（カラナデシコ）といったことに対する。ナデシコは古くは常夏（とこなつ）ともいわれました。これは花期が夏から秋に渡ることにちなみます。

カワラナデシコ

記憶に残る激闘
by CBS NEWS


イメージ

高さにも負けず


掴み合いにも負けず


押しにも負けず


蹴りにも負けず


２人がかりにも負けず


ＰＫにも気持ちで負けず


女王ＵＳＡの選手の皆さんにも心からエールを送ります。


この度は日本に勇気と希望を与えて頂き、ありがとう！！
次回のＷ杯での対戦を心待ちにしております。Go USA!

Ｚｅｎ

テーマ : ブログ日記 - ジャンル : ブログ

[770-20110716]
敷引特約は有効
賃貸住宅の退去時に敷金を返す際、一定額を差し引くと定めた契約条項（敷引〈しきびき〉特約）が消費者契約法により無効かどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第三小法廷（田原睦夫裁判長）は１２日、特約は有効とする判断を示しました。
※訴えていたのは、京都市の男性。２００２年に同市のマンションを家賃１７万５千円で借りる際、貸主側に保証金１００万円を預けた。退去時に特約に基づく６０万円と補修費用約２０万円が差し引かれたため、全額の返還を求めていた。
◆百石町展示場



[769-20110716]
引き出し型キャビネットタイプのシステムキッチンはガス漏れ注意
引き出し型キャビネットタイプのシステムキッチンで、収納物が内部のガス栓に引っ掛かり、ガス漏れが発生する事故が発生しましたが収納物を入れ過ぎないように注意をしましょう。
◆弘前高校鏡ケ丘記念館



[768-20110716]
建物環境性能評価システム LEED（リード）の認証
米国グリーンビルディング協会の建物環境性能評価システム LEED（リード）の認証を取得する日本の建物が増えています。「環境性能が優れたグリーンビルの認証がないビルには入居しない」「環境に配慮した不動産でなければ投資対象から除外する」など、不動産に対する環境意識が年々、高まっています。今後も持続的に発展・成長を遂げていくためには、企業不動産を環境に配慮したものにしなければならないと考える企業が増えてきた。環境不動産は企業活動の必須条件になりつつあります。
◆日本基督教団弘前教会



[767-20110716]
日米の契約観の違い その1　文言

本契約の文言に関して紛争が生じた場合
日本：当事者は誠意をもって協議し円満解決を図る。（円満解決条項）
米国：本契約は当事者間における本件主題に関する従前の全ての契約・合意を無効とし、これに取って代わるものである。（完全合意条項）

Differences in views on contracts between Japan and the United States Part 1 Wording

If a dispute arises regarding this agreement regarding the wording
Japan: The parties will discuss in good faith and seek a peaceful solution. (Satisfaction clause)
United States: This Agreement invalidates and replaces all previous agreements and agreements on the subject matter between the parties. (Complete agreement clause)

◆旧弘前市立図書館



[766-20110716]
日米の契約観の違い　その2　条項の意味合い

本契約の条項の意味合いに関して紛争が生じた場合
日本：契約が重要な事項をのみを定めたものにすぎず、問題が発生した場合に、当事者が誠意をもって協議し、円満に解決できることを前提とするもの。
米国：合意した内容は全て契約書自体に明記しなければならず、暗黙の合意や契約文言と合意内容の相違を認めない。

Differences in views on contracts between Japan and the United States Part 2 Meaning of clauses

In the case of a dispute regarding the meaning of the clauses of this Agreement
Japan: The contract only defines important matters, and it is assumed that the parties can discuss in good faith and resolve the problem in good faith when a problem occurs.
United States: All agreed contents must be clearly stated in the contract itself, and no implicit agreement or difference between the contract wording and the agreed contents is allowed.

◆青森銀行記念館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

御堂筋のアート　その2
大阪市中央区
2015.06.21撮影


休息する女流彫刻家　　アントワーヌ・ブールデル　作　　1906

テーマ : アート・デザイン - ジャンル : 学問・文化・芸術

[765-20110714]
中国マネーが世界の住宅市場を動かす
香港で開催された不動産業界の某イベントでは、中国の富裕層・中流層3000人が詰めかけ、世界中の投資用住宅や別荘用住宅を物色していた。米フロリダ州の価格6万8000ドル（約550万円）の差し押さえマンションや、ベトナムにある200万ドル（約1億6000万円）の海岸沿い別荘など、様々な不動産が売買されたようです。まさに、バブルの中国マネーが世界の住宅市場を動かしています。
◆山形北高等学校講堂



[764-20110714]
中国政府の行政指導
中国政府は高額の不動産価格を引き下げる行政指導を強めています。北京の最高価格マンションが指導で半額に値下げさせられたほか、上海郊外の高級別荘地も一時販売中止に追い込まれている。中国へ進出する日本のデベロッパーは大丈夫であろうか・・・？この現実は市場経済ではなく政策リスクの範疇に入るのではないでしょうか。
◆旧東村山郡役所資料館



[763-20110714]
海外に拠点を分散する動き
東日本大震災を教訓に、リスク分散のため企業が首都圏から関西にオフィスなどを移転する動きは一時的な現象にとどまるかもしれません。大災害で被害が生じる可能性は関西も皆無ではなく、電力不足の懸念が全国に広がってきたことから、首都圏に戻る“疎開企業”も続出しているようです。人件費や法人税が高く、円高の逆風が吹く国内よりも、海外に拠点を分散する方向にリスク対応の軸足が移す動きも出てきています。このことは日本企業は国内市場の不透明感から海外市場に積極的に進出せざるを得ないことを意味するのでしょうか。いずれにしても関西は関西で副都心として世界から見て魅力ある商業＋観光都市にしなければなりません。
◆寒川江市郷土館



[762-20110714]
Jリート（不動産投資信託）市場に関して
Jリート（不動産投資信託）市場は、本年で10年目を迎えます。大都市の優良な賃貸不動産に8兆円の投資を行い、配当額は累計1兆円に達しているようです。安定した高い配当により、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品として定着しているようです。今後Jリートは、高齢者施設やインフラ施設などへも事業領域を拡大し、都市の活性化や日本経済再生に主導的役割を果たすことが期待されます。
◆旧西田川郡役所



[761-20110714]
Ｍ＆Ａに関して
Ｍ＆Ａによる売手が期待できるおもな効果は下記５点が挙げられます。
①事業部門の再構築
②創業者利益の確保
③後継者の確保
④開発資金の確保
⑤業績の回復
◆旧鶴岡警察署庁舎

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[760-20110711]
これからの不動産会社はどうあるべきか？

これからの不動産会社は、地域密着型の賃貸及び売買の仲介から、リフォームや空家再生に伴う再開発事業まで幅広いサービスを提供することが求められます。更に各種社会文化的なイベントを企画し、地域貢献に力を入れる必要があります。乱開発に基づく利益至上主義の不動産会社は淘汰されていくでしょう。

What should a real estate company do in the future?

Future real estate companies will be required to provide a wide range of services, from community-based rental and sales brokerage to redevelopment projects associated with remodeling and vacant house regeneration. Furthermore, it is necessary to plan various socio-cultural events and focus on contributing to the local community. Profit-oriented real estate companies based on overdevelopment will be weeded out.

◆日本聖公会能代キリスト教会



[759-20110711]
再生利用で中古物件を大切に流通させる
巷では“新築持ち家至上主義”は終わった。これからは“シェア”の時代などと言われますが、確かにこの大不況に加え、大震災と原発事故のもたらしたものは、想定外の想定外です。このままこの頼りない国政が続くと国の借金も１０００兆円を越すのも時間の問題。汗水たらして蓄えてきた国民の個人資産も泡と消える日が訪れる日が来ないとは限りません。こらからの不動産業界は野球にたとえると１０－９の打ち合いで勝つのではなく、守って守って守り抜いてヒット１本の１－０で勝つことを念頭に事業継続していかなければなりません。つまり、再生利用で中古物件を大切に流通させることです。
◆日本聖公会秋田聖救主教会



[758-20110711]
関西州は副都心として活気溢れるものにならなければなりません
総務省の住民基本台帳人口移動情報によると東京都への人口流入が鈍化しているようです。大学や企業の本社が集中することで２０代の若者は別としても、この度の大震災と原発事故で一極集中に対するリスクが現実となったことが要因で今後この動きは加速すると予測されます。そのような状況下、少なくとも大阪府を中心とする関西州は副都心として活気溢れるものにならなければなりません。日本を救う為にも・・・。
◆天使館



[757-20110711]
太陽光発電に関する提言①
日本には景観的によろしくない電柱（電線・電話）が等間隔で道路に立っておりますが、ここに太陽光発電パネルを貼り付けるなりなんなりして活用はできないものでしょうか？塵も積もれば山となりませんかね。地中埋設の時代はまだ先なんでしょうから。高速道路高架や新幹線高架への設置もどんどん実施してもらいたいですね。なにも休耕地を借上げるなど効率のみを優先させるのではなく・・・。本体コストは民間企業が切磋琢磨すればどんどん安くなりますよ。
◆毛馬内カトリック教会



[756-20110711]
埋蔵電力
使われていない既存発電所や企業が緊急時に備えて保有する自家発電設備にことを「埋蔵電力」というようです。原発４０～５０基分に相当する約６０００万キロワットあると推定されますが、今すぐに使える量に関しましては不安があります。調査では１８０万キロワットという数値が報道されました。それよりも、将来を見据えて代替エネルギー政策を一歩一歩推し進めようではありませんか。国民は少々のことは我慢しても地に根の生えたものを期待しているはずです。難しいことかもしれませんが、電力にまつわる旧利権も新利権も根絶しなければなりません。それを実現させるのが政治ではありませんか・・・。
◆北鹿ハリスト正教会聖堂

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[755-20110706]
環境緑花保険制度
国内では初めてとなる屋上緑化を対象にした保険「環境緑花保険制度」を開発されました。この制度は、ビルのオーナーら屋上緑化工事の発注者側が保険に加入します。緑化で植えられた樹木が枯れた場合などには、機構の専門委員によって結成された事故処理調査委員会（仮称）がチェックリストに基づいて判断。施工管理ミスと判断された場合、発注者側に保険金が支払われる仕組みで、業者側の技能も向上する狙いもあります。
◆日本聖公会弘前天教会



[754-20110706]
平成２３年度路線価
平成２３年度路線価が公表されました。http://www.rosenka.nta.go.jp/
東日本大震災により相当な被害を受けた地域として財務大臣の指定する地域（指定地域）内にある土地等（特定土地等）の評価方法については、10月ないし11月に、別途、国税庁ホームページで公開する予定にしています。詳しくはこちらをご覧ください。（注）「指定地域」とは、青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県の全域、並びに、新潟県十日町市、新潟県中魚沼郡津南町及び長野県下水内郡栄村をいいます。
◆弘前学院外人宣教師館



[753-20110706]
国家公務員の職員宿舎
広島市東区牛田本町に国家公務員の職員宿舎４棟（７８０戸）が完成しました。国道５４号沿いで、アストラムライン牛田駅が北側にある好立地。１か月の家賃は約３万５０００～１万２０００円と格安で民間の相場と比べ、約３分の１の安さと指摘されます。
◆斜陽館



[752-20110706]
リスタイリング事業

中古アパートを再生して分譲する事業を「リスタイリング事業」と呼ばれております。その手法は賃貸マンションを１棟まるごと取得し、共用部分も含めて改修しマンション全体の資産価値を上げたうえで、テナント退去後の空室を順次分譲販売していくものです。賃貸稼働中の専有部分については、賃料収入によって利益を確保します。

Restyling business

The business of reproducing and selling used apartments is called the "Restyling business." The method is to acquire an entire rental apartments, renovate it including common areas to raise the asset value of the entire condominium, and then sell the vacant rooms after the tenant moves out. For the exclusive portion that is in operation for rent, we will secure profits from rent income.

◆弘前女子厚生学院記念館（旧第八師団偕行社）



[751-20110706]
ＰＰＰ（官民連携）
ＰＰＰ（官民連携）とは、「民間にできることは民間に委ねる」という方針により、民間事業者の資金やノウハウを活用して社会資本を整備し、公共サービスの充実を進めていく手法のことです。ＰＦＩより幅広い範囲を民間に任せるものです。
◆弘前カトリック教会

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

御堂筋のアート　その3
大阪市中央区
2015.06.21撮影


座る婦人像　　エミリオ・グレコ　　1980

テーマ : アート・デザイン - ジャンル : 学問・文化・芸術

[750-20110702]
電力一括購入サービス
電力一括購入サービスとは、マンション単位で電力会社と一括契約することで、一般家庭が個別に契約するよりも料金単価の安い高圧電力を購入し、低圧に変換して配電することで、マンションに居住するお客さまの電気利用料金を削減するサービスです。オリックス電力株式会社は、７月１日より、マンション向け電力一括購入サービスの対象エリアを拡大し、関西圏（大阪府・京都府・兵庫県・滋賀県・奈良県・和歌山県）で営業を開始するようですが、その他電力会社の動向も含め総合的に検討する価値はありますね。
◆山形市郷土館



[749-20110702]
六本木ヒルズ天然ガス発電装置
六本木ヒルズでは天然ガスから電気と熱を生み出しその熱を冷暖房に活用しています。六本木ヒルズの地下には発電装置のガスタービンが6台あり、およそ3万8000キロワット＝1万世帯分の電力を発電しています。およそ1万平方メートルの場所に電気供給施設と熱供給施設があり、六本木ヒルズだけでなく隣にあるホテルやマンションなどにも電気と熱を供給しています。電気料金は東京電力より少し安いということです。

◆旧山形県庁舎



[748-20110702]
信託受益権化して売却後、賃借
都心の一等地に本社を置く企業で緊急の課題が自己資本比率を高め今期会計上の利益を確保しなけらばならない場合どうするか？但し、本社ビルを売却すれば莫大な売却益を見込めますが、現在の立地は最適な営業拠点であり売却はしたくない。方法論としては、本社ビルを信託受益権化して売却し同ビルを賃借する方法があります。不動産税務も含め総合的に検討する価値はあるかもしれません。どこの信託銀行（ＳＰＣ出資・マスターリース不動産会社含む）と組むかにより条件も随分違ってきます。あくまでも営業されることなく総合的に検討しましょう。
◆旧山形県会議事堂



[747-20110702]
不燃材料で不適合
燃えにくい建築材料として国土交通省から「不燃木材」の大臣認定を受けた複数の製品が、定められた防火性能の基準を満たしていなかったことが同省の調べでわかったようです。サンプル調査した１０社の１０製品のうち、９社の９製品が「不適合」とされました。国交省の調べでは、同じ認定番号の製品は各地の学校、店舗、住宅、事務所など少なくとも計３４４棟で使用された実績があるという。建築基準法が定めた施設の防火基準を下回ることが確認されれば、改修を迫られます。国の位置づけとして、このようなことは厳しく取り締まらなければなりません。今回の震災における液状化地盤基準なども国としての基準を確立しなければなりません。業者まかせの甘えの体質構造ではリスク管理失格ですね。
◆日本基督教団六日町教会



[746-20110702]
任意売却
市中金融機関から不動産を担保に融資を受けている場合、諸事情により返済が滞れば銀行が強制的に貸金を回収しようとすれば、その不動産を競売にかけることになります。しかし、競売にしたときのデメリットを考えて、不動産を任意に第三者に売却することを言います。このように担保不動産を法的手続によらずに、売買契約によって第三者に売却することを任意売却といいます。任意売却の際には、担保を抹消しなければなりません。よって、担保を抹消してもらうかわりに、市中金融機関には売買代金からお金を支払うことになります。いくつも担保権がついている場合には、先の順位の担保権から順番に配当されていき、最後の担保権などはハンコ代程度で抹消に応じざるを得ないこともしばしばです。
◆山形県立博物館教育資料館

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