Zenの不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ塾

[850-20110929]
タワーマンションの長所と短所
長所
①都市の一等地、交通の便のよいところにあり駅直結タワーマンションも多く存在します。
②多くの場合、中層階以上からの眺望、日当りは良い。
③間取りバリエーションが豊富。
④中間フロア、あるいは上層フロアに共有ビュースペースがあり低層階住人も眺望が味わえます。
⑤充実したジムやコンシェルジュの共有施設設備がある。
短所
①コミュニティーを作るのが難しい。
マンションの規模や販売価格帯にもよるが、低層階が4000万円程度の住戸で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なります。住人の総意でいろんな事が決定されるマンションでは、意見の相違が問題になることもある。（住戸の販売価格で3倍の違いがあっても、マンション住人総会における議決権は同じ1票）
②朝エレベータを待つ時間が長い
③風が強い
周辺にさえぎるものがないため、風通しがよいともいえるが、時には激しくなるため、洗濯物が干しにくい。
④音がうるさい
中層階に比べて、上層階の方が圧倒的に騒音が気になります。
⑤上層階に住むと出不精になることが多くなる傾向があります。
⑥生活を長く続けていると、意外に景色は見ない
入居した頃は毎日のように外を眺めるが、半年もすると見なくなる。また、上層階ではソファに座って見えるのは空だけで立たないときれいな景色は見えない。

◆宮崎県庁本館



[849-20110929]
万博公園は自然環境再生傾向に
太陽の塔で有名な万博記念公園（大阪府吹田市）が、都市化以前の約40年前の大阪の自然環境を取り戻しつつあるようです。日本万国博覧会記念機構が公園内のセミの脱け殻約２万６千個を調べた結果、かつて大阪で最も多く生息し、近年は市街地で発見されにくくなったアブラゼミが77％を占めた。２０１０年の府の脱け殻調査では、クマゼミの占める割合は府全域で78％、大阪市内だけでは95％に達している。ヒートアイランド現象の発生が顕著な都市部ではクマゼミが増え、その他のセミが減少する傾向があるようです。つまり、セミの生息状況でヒートアイランド現象の進行度がわかるわけですね。
◆宮崎県庁第二南別館（旧勧業銀行宮崎支店）



[848-20110929]
防災・減災を備えた施設
阪神大震災後、復興の一環として宝塚市売布に建設された複合施設「ピピアめふ」があります。ビル内にはミニシネマや畳敷きの和風ホールなどがあり普段は市民でにぎわう一方で、災害時には被災者の保護施設となる二つの機能を備えた施設です。災害時には避難所や炊き出しの拠点となるなど防災・減災を備えた施設です。日本は震災国であるという認識の下、今後の複合施設建設に限らず全ての建造物の設計には出来る限り取り入れていかなければなりませんね。
＜ピピアめふ＞

◆願心寺本堂



[847-20110929]
これからの屋上緑化
総合商社の丸紅は、ビルの屋上などを活用してキュウリやトマトなどの野菜を栽培する「屋上菜園キット」の販売に今秋にも乗り出す方針を明らかにしたようです。ビルのオーナー向けに売り込み、将来的には採れたての野菜を近隣のレストランなどに提供する都市型の「地産地消」ビジネスに発展させる考えです。栽培の支援事業にも乗り出し、大阪府が進める緑化計画への採用を目指すなど、新しい農業ビジネスへの育成を図るとのことです。単なる屋上緑化型から食生活の地産池沼型へ流通経路も視野に入れた進化したもので充分期待できそうですね。１０数年前、失敗しましたが屋上水耕栽培の普及啓蒙を担当した人間としてエールを送りたい。出来た農作物の販路を構築することがポイントとなるでしょう。
◆旭化成向陽クラブ



[846-20110929]
世帯構成と住宅のミスマッチ
少子高齢化が進む中、世帯構成と住宅のミスマッチの課題があります。持家に居住する高齢者の単身や夫婦世帯の半数以上が専用面積70平方メートル台以上の比較的広い住宅に住んでいるのに対し、若手世代で借家に居住する４人以上の家族世帯の約８割が比較的狭い住宅に住んでいるという統計があります。この問題を如何に解決していくかが今後の不動産流通の課題でもあります。
◆宮崎県教育会館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[845-20110925]
世界の超高層ビルトップ１０に６棟
２０１１年以前に完成した、高さ２００ｍ以上の世界トップ１０の超高層ビルのうち、中国からは６棟ランクインしました。世界一の超高層ビルはドバイの「ブルジュ・カリファ」であったが、３位、４位、６位、８位、９位、１０位は中国の超高層ビルだった。高さ５００ｍ「中国尊」の建設により、北京は台北、上海、香港、南京、広州に続き、高さ世界トップ１０の超高層ビルを持つ中国の都市となるります。中国のバブルはいつまで続くのでしょうか。日本の企業の海外移転に伴う産業の空洞化も心配されます。
◆鹿児島県政記念館



[844-20110925]
今後の賃貸管理経営の戦略

入居者は収納量や遮音性、防犯性能、風通し、日当たり、立地条件、家賃、設備、間取りと様々なものに対して少なからず不満を持っているものです。借手市場の場合、その不満点は、住み替えへになるかもしれません。減少する若い世代の影響などもあり、オーナー達は、今後の賃貸管理経営の戦略が問われております。

Future rental management strategy

Residents are not a little dissatisfied with various things such as storage capacity, sound insulation, crime prevention performance, ventilation, sunlight, location conditions, rent, equipment, and floor plans. In the case of the lessee market, the dissatisfaction may be relocation. Due to the influence of the declining younger generation, owners are being asked about future rental management strategies.

◆鹿児島市役所本館



[843-20110925]
マンション再生環境整備事業とは
国土交通省は、マンションの適正な維持管理を推進するための体制整備を支援する「マンション再生環境整備事業」の２０１１年度の補助対象を発表しました。３３団体から３５件の応募があり、６団体が採択されました。
同事業は、マンションストックの活用に向け、改修などの相談を受ける体制の構築などに対し、１０００万円を上限に補助を行うものです。
採択を受けた団体は、以下の通り。
ＮＰＯ法人マンション再生なび（東京都渋谷区）
一般社団法人団地再生支援協会（東京都千代田区）
一般社団法人マンション再生協会（東京都港区）
ＮＰＯ法人集合住宅維持管理機構（大阪府大阪市）
ＮＰＯ法人法人東北マンション管理組合連合会（宮城県仙台市）
一般社団法人日本マンション管理士会連合会（東京都千代田区）
各々の体制整備に関しては内容を熟知するする必要がありますね。
◆鹿児島市中央公民館



[842-20110925]
高齢化団地の活性化の取り組み
高齢化が目立つ団地を活性化させようと、学生の入居を推進する事業を始めた春日部市で、初の学生入居者２人（建築学科専攻）が決まりました。市によると、学生の入居が決まったのは市内の武里団地。１日現在で約５千世帯計約１万人が入居しており６５歳以上の人口比を示す高齢化率は３５％で、市全体の２２％を大きく上回る。
市は今年度から同団地を対象に、「市官学連携団地活性化推進事業」として、入居する学生に、家賃全額と通学にかかる交通費の半額を助成します。学生は地元自治会などと協力し、住民の支援や世代を超えた交流をすることが条件となります。大学側は「問題点を見つけ、改善へのアイデアを出していきたい。大学としても、卒業論文のテーマに取り上げるなど、成果を上げたい」と話している。実学を兼ねた団地再生とも言えるかもしれませんね。
◆鹿児島県教育会館



[841-20110925]
世界初、巨大ビルすだれ
東京都品川区に完成した地上二十五階建てのオフィスビル。壁面の一部が高さ百二十メートル、幅百四十メートルの巨大な“すだれ”に覆われ、再開発が進む街で異彩を放っています。設置されているのは新技術の外装システム。総延長十七キロに及ぶ陶製の配管に流した水が吸収され、表面から気化する際に熱を奪って周囲を冷却する仕組みで世界初となります。ビルオーナーは、建物周辺の気温が二度下がり、空調負荷も軽減しビル全体で３％ほどの節電になると見込んでいます。節電の技術はまだまだ出てきそうですね。
◆尚古集成館本館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[840-20110922]
西宮市で津波避難訓練
西宮市の臨海部にある西宮浜４丁目地区は今年７月、津波を想定した避難訓練を初めて行ないました。東日本大震災をきっかけに、大阪湾にある埋め立て地の同地区でも、津波に対する危機感が高まった為です。津波を想定した訓練を実際に行った住民組織は市内でも珍しく、実施したことで見えてきた課題も多いということです。大阪湾も想定外を注意しなければなりません。
◆旧熊本市八景谷水源地第二井送水ポンプ室



[839-20110922]
首都圏マンションの１平方メートル当たり管理費単価
不動産経済研究所の調査によると、2010年の首都圏マンションの１平方メートル当たり管理費単価は223.72円で、2009年と比べて7.18円（3.3％）上昇したようです。 エリア別では、都区部が263.39円（09年比12.54円上昇）、都下203.79円（同9.67円上昇）、神奈川県194.22円（同7.91円下落）、埼玉県188.72円（同9.67円上昇）、千葉県193.24円（同5.06円上昇）。神奈川県を除いたすべてのエリアで上昇したようです。マンションの管理組合は、この数値を参考に本来なら少しでも削減の努力をしなければなりませんね。但し、鵜呑みにすることも避けたほうがよいでしょう。委託管理と自主管理のデータも充分調査する必要がありますね。
◆旧熊本地方裁判所本館



[838-20110922]
敷金や礼金に関して
賃貸不動産の取引慣行に変化が出始めました。マンション・アパートやオフィスビルなど敷金・敷引金や礼金といった借手が支払う各種負担金が縮小の傾向にあります。少子化や人口減少に伴う物件の供給過剰などが原因ですが、需要と供給のバランスと家賃設定を充分調査検討しなければなりません。実質賃料も考慮の上、高すぎる家賃設定も安すぎる家賃設定も避けなければなりません。“適正”とはそう簡単に判断できるものではありません。
◆熊本市役所古京町別館



[837-20110922]
住宅購入の決め手の傾向

住宅購入の決め手に関する最近のアンケート調査では下記のような結果がでております。
１位　物件の価格
２位　物件の間取や広さ
３位　建物の地震対策
４位　通勤・通学の利便性
５位　駅からの距離
６位　日当たりのよさ
７位　生活利便施設の充実度
８位　建物が建つ土地の地盤の良さ
９位　中古物件の築年数
10位　資産価値
あくまでも、最新の平均的な傾向として参考にして下さい。

The deciding tendency to buy a home

The following results have been obtained in a recent questionnaire survey on the deciding factors for buying a home.
1st place Property price
2nd place: Floor plan and size of the property
3rd place Earthquake countermeasures for buildings
4th place: Convenience of commuting to work / school
5th place Distance from the station
6th place: Sunny
7th place: fulfillment of living convenience facilities
8th place: Good ground on the land where the building is built
9th place: Age of used property
10th place Asset value
Please refer to it as the latest average trend.

◆植柳小学校旧講堂



[836-20110922]
ＪＲ大阪駅北側の再開発区域「うめきた」
ＪＲ大阪駅北側の再開発区域「うめきた」。甲子園球場の約６.２倍となる２４ヘクタールの広大な土地に官民の共同プロジェクトとして動き出して７年。いよいよ２０１３年春には先行開発区域プロジェクトの「グランフロント大阪」がオープンすることとなっており、多くの期待が寄せられています。開業から当初の３年間で１兆円を超えると言われる経済効果も発表されており、まずは関西圏の経済の活性化を実現することで、日本に良い波及効果が生まれることを期待したいですね。確かに、人通りはずいぶん増えましたね。
◆旧宇土郡役所

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[835-20110917]
町家融資

町家や古民家に住みたいが、取得や修復の資金を借りられない。そんな悩みを解決する取り組みが、京都の金融や不動産の業界で始まっています。京都信用金庫は、町家の購入や改修専用の住宅ローン『のこそう京町家』を始めました。通常の住宅ローンより年利１・８％も低い優遇金利です。京都市内の町家は約４万７千戸。町家レストランや風情を生かした店舗も増えている。ただ、商業的利用だけでなく、住んでもらうことで地域経済の発展につなげる狙いがあります。「古い建物の資産価値はゼロ」という“不動産の常識”に挑戦する動きともいえ、多くの町家・古民家がある京都・奈良での不動産再生利用の起爆剤となりそうです。

Machiya loan

I want to live in a townhouse or an old folk house, but I can't borrow funds for acquisition or restoration. Efforts to solve such problems have begun in the financial and real estate industries in Kyoto. Kyoto Shinkin Bank has started "Nokoso Kyomachiya", a mortgage loan exclusively for purchasing and renovating Machiya. It is a preferential interest rate that is 1.8% lower than a regular mortgage. There are about 47,000 townhouses in Kyoto city. The number of Machiya restaurants and stores that take advantage of the atmosphere is increasing. However, the aim is not only for commercial use, but also for the development of the local economy by having people live there. It can be said that it is a move to challenge the "common sense of real estate" that "the asset value of old buildings is zero", and it seems to be a trigger for real estate recycling in Kyoto and Nara where there are many townhouses and old folk houses.

◆旧福岡県公会堂貴賓館



[834-20110917]
神戸市住宅供給公社が破産？
神戸市住宅供給公社は、２２億円の債務超過で、金融機関からの借り入れは約４３３億円にのぼるようです。市長は、公社が阪神大震災後の住宅問題を担ってきた点を挙げながら「入居者や借り上げマンションのオーナーもおり、債務だけで（処理を）判断できなかった」と決断の難しさを述べながらも「破産という形式も避けられないのではないか」と破産手続きを容認する考えを示しました。もし、そうなら永年、住み続けた入居者に大きな影響が出ないように整理していかなければなければなりませんね。今後の不動産流通に注目したい。
※神戸市は１２日、応急仮設住宅として東日本大震災の被災者に無償貸与している市営住宅の入居期限を１年延長し、１３年３月１１日までにすると発表しております。
◆北九州市旧大阪商船



[833-20110917]
節電、やれば出来るではありませんか。
東京電力福島第一原子力発電所の事故による電力不足で、節電への取り組みが強化された今夏、都内の自治体もあの手この手で猛暑を乗り切りました。冷房やエスカレーターを止めるだけでなく、「壁面緑化」や職員用の冷蔵庫の使用禁止など細かな努力の積み重ねで、各自治体平均で昨夏より４分の１程度の電力削減に成功。一方で、公共施設の蒸し暑さ、暗さには不満が集中し、利用者からは「ここまでする必要があったのか」と疑問の声も上がっているようですが、やれば出来るではありませんか？日本の一大事ですから民間も今後一層努力しましょう。
◆ＪＲ門司港駅



[832-20110917]
老朽家屋等の適正管理に関する条例案
東京都足立区は、「老朽家屋等の適正管理に関する条例案」を提案すると発表しました。区が建物の危険性を指導しても費用面などを理由に放置する所有者が多かったためとしています。同条例案は、危険と認められた建物の所有者に危険解消を勧告できる▽区の指導・勧告に従えば解体費用の一部について助成が受けられる▽危険性の解消ができない所有者の同意を得れば区が必要最低限の措置がとれる－などが特徴。制定されれば都内初で、１１月から施行予定とのことです。
建築物に倒壊の危険があると判断した場合、同条例に基づいて危険を解消するよう勧告し、所有者が従わなかった場合は、行政代執行も視野に入れて対処する。行政代執行をしたら、費用は所有者に請求。勧告に従えば、解体除去工事費の２分の１（木造は５０万円まで、非木造は１００万円まで）を助成するものです。
不動産の所有者は、これを機会に跡地利用を考えざるを得なくなりますね。何もしなければ不動産は負の資産となります。
◆旧門司税関



[831-20110917]
登記申請をする場合
売主は登記申請書に実印を押し印鑑証明を添付しなければなりません。登記義務者本人からの申請であることを登記所において確認するのがその目的です。※買主は、認印印でもよい。所有権の登記名義人である本人の知らないうちに、売主の名義を偽って土地建物を土地建物を売りとばしてしまうことがないようにするためです。
◆福岡管区気象台倉庫

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[830-20110914]
関西学研都市
京都府と大阪府、奈良県にまたがる関西学研都市は、昨年３月に閉館された職業体験施設「私のしごと館」（京都府精華町、木津川市）の活用先は未だ決まっておりません。国の「国際戦略総合特区」を生かした研究開発の促進や、旧しごと館の再活用案など、現状打破への動きも始まり、新たなまちづくりをどう進めていくかを問われる転換期を迎えています。
◆多久市郷土資料館



[829-20110914]
学生による復興アイデア
東日本大震災からの復興アイデアを学生たちが提案する「日本を創り継ぐプロジェクト」（野村総合研究所、ＮＴＴデータ主催）の発表会が仙台市青葉区の仙台国際センターで開かれました。全国の学生２１人が４チームに分かれて参加。被災地での聞き取り調査も反映し、検討したアイデアを映像や寸劇を交え、審査員にプレゼンテーションしました。
①仮設住宅の入居者が触れ合う機会をつくるため、タブレット型端末を使った「電子回覧板」の導入。
②福島第１原発事故による風評被害を防ぐため、消費者と生産者が直接対話する「フードミーティング」を開いたりする案。
③インターネットを経由し、被災者が企画する復興イベントのスポンサーを募集する「プロジェクトオーナー制」導入案。
④津波で浸水した塩害農地にケナフを栽培し、名刺などに加工、販売した資金で、被災地に花を植えるアイデア
など心温まる案が多数出たようです。是非、実現してもらいたいものです。
◆佐賀市歴史民族館（旧古賀銀行）



[828-20110914]
日本住宅業者は、韓国の一戸建て住宅市場へ進出
日本住宅業者は、韓国の一戸建て住宅市場への進出を加速しているようです。日本系の投資資金も韓国不動産を買い入れ、韓国不動産市場で存在感を増しています。東日本大震災後、韓国の不動産市場に投資する日本資金が急増しているようです。日本の住宅市場は、すでに供給過剰で海外に進出する以外、生き残る道はないのでしょうか？
◆さがレトロ館（旧佐賀県警察部庁舎）



[827-20110914]
何故、登記しなければならないのか？

たとえ土地建物の代金の支払いを済ませ引渡しをうけて居住しても、登記をしなければ土地建物は完全に自分のものになったことにはなりません。もし売主が第三者に二重に売却してその登記がなされたら、先に登記をしたものにその権利を取得される羽目になります。

Why do you have to register?

Even if you have paid for the land and building and received the delivery and lived there, the land and building will not be completely yours unless you register. If the seller double-sells to a third party and the registration is made, the right will be acquired by the one registered earlier.

◆恵比寿ギャラリー（旧佐賀中央銀行本店）



[826-20110914]
資産買収
資産買収は、資産のおいしいところだけを頂戴できる利点もあるが、営業というダイナミックな力を買うわけではないので、買い手側に営業力がなければ資産も宝の持ち腐れになります。
◆武雄温泉楼門

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[825-20110901]
ストリートビュー震災地を重点撮影
グーグルは、360度の風景を撮影できるストリートビューの技術を使い、被災した東北地方から北関東にかけて、主要都市および沿岸地域を撮影するようです。撮影された画像は、グーグルマップのストリートビューとしてネット上で公開されます。震災前の画像がある場合には、震災後と比較して見ることが出来るようにするといいます。本プロジェクトを通じ、後世に震災の記録をきちんと継承し、震災の記憶の風化を防ぐことにつながることを期待しています。
◆三浦町カトリック教会



[824-20110901]
分譲マンションの管理費が半減

分譲マンションの維持管理は、清掃や設備点検など全てを管理会社に全面委託するケースが一般的です。その一方、管理会社を介さず、区分所有者による管理組合が直接、専門業者に委託するケースもあります。その分手間はかかりますが、管理費を半減させ、将来の大規模修繕の経費にめどを付けた事例もあります。

Management costs for condominiums halved

In general, the maintenance of condominiums is entirely outsourced to the management company, including cleaning and facility inspections. On the other hand, there are cases where the management association of the division owners directly outsources to a specialized contractor without going through the management company. Although it takes time and effort, there are cases where the management cost has been halved and the cost of large-scale repairs in the future has been set.

◆佐世保市民文化ホール



[823-20110901]
マンション標準管理規約の改正版
国土交通省はマンション管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を制定・変更する際の参考と位置付けられるマンション標準管理規約の改正版を公表しました。改正版では、役員の資格要件を緩和。「現に居住する」という要件を撤廃した。区分所有者の高齢化、賃貸化や管理への無関心化に伴う役員のなり手不足を改善する狙いがあります。また、組合員が出席によらない総会の運営方法である書面による議決権行使（議決権行使書や委任状）の取り扱いルールを明確化しました。
◆太田尾教会



[822-20110901]
建物敷地についての調査
①現況を自身で直接確認すること。
②登記所に行って敷地の公図と所在図を確認すること。
③管轄する市役所の都市計画課・建築課・道路課などへ行って敷地利用制限など法令を確認すること。
※袋地などでないこと。
④地元自治会などへ行って建築協定など敷地利用制限を確認すること。
◆島原高等学校



[821-20110901]
株式買収
株式買収は、生きた企業の人・モノ・営業をまるごと買い取るわけですが、相手の財務内容が悪ければそれも背負い込まなければなりません。
◆旧長崎刑務所

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