Zenの不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ塾

[1110-20160917]
築地市場の移転に伴う豊洲市場の安全対策工事問題
築地市場の移転に伴う豊洲市場の安全対策工事で、東京都が専門家の提言に従わず、事実と異なる説明をしていたことが明らかになったようです。小池百合子知事は３つのルートを使い、安全性や経緯を検証することになりました。

都議会の共産党会派に所属する議員団は豊洲市場の地下空間には水がたまっているなど豊洲市場に関する資料を公表の上、土壌汚染の専門家の提言を受け、有害物質のベンゼンが建物に入るのを防ぐ目的で都が「盛り土をしている」と説明した市場棟の地下が、実際はコンクリートで覆われた空間になっていると確かめた。豊洲市場の敷地の３割程度には盛り土がない可能性がある。青果棟の地下の一部ではコンクリートもなく、砕石層がむき出しになっていた。すでに13年12月の段階では、都の設計図でも売り場棟の地下が空洞だった。都は水が雨水か地下水か、汚染の有無を調べる。

知事は客観性を担保する為３つのルートで調査する。１つ目は08年に盛り土の必要性を提言した土壌対策の専門家会議を再度招集し、盛り土なしでも安全なのか調査を依頼する。２つ目は知事直轄の市場問題プロジェクトチームによる外部有識者に安全調査を依頼する。約850億円の土壌汚染対策費の内訳や不正の有無を調べる。３つ目は４人の副知事らを中心に都庁の局横断の組織で、盛り土を巡る情報公開の経緯を調べる。

⇒一連の問題は議会が土壌汚染対策の予算を承認した後の、チェックのあり方に問題があるようです。検証には時間がかかる可能性がありますが2020年東京五輪に備えた道路整備を間に合せる為にも約850億円の土壌汚染対策費の内訳や不正の有無は早急に調査の上、公表しなければならないでしょう。


旧　海軍兵学校　（広島県江田島）



[1109-20160818]
ＰＦＩ事業により蘇る大阪大学と箕面市船場地区
大阪大学は箕面キャンパス（旧大阪外国語大学・現大阪大学外国語学部-大阪府箕面市粟生間谷東）を北大阪急行電鉄（北急）延伸計画で設ける（仮称）箕面船場駅の東側の箕面市船場東地区へ移転計画に伴う事業手法はＰＦＩを想定している。阪大新キャンパスは大阪船場繊維卸商団地協同組合ＣＯＭ３号館（船場東２の５）の南側に計画しており、校舎と学生寮を整備する。本年度中に新キャンパス整備事業の実施方針を公表し事業者公募作業に着手する予定。阪大と箕面市は１５年６月に箕面キャンパスの移転について覚書を取り交わし、その後両者は移転計画を協議。両者は今年４月１２日に箕面キャンパスの船場東地区移転について正式合意した。

新キャンパスの敷地面積は８０００平方メートル。箕面市は船場東地区の新船場東公園（船場東３の８）西側に市民文化ホール・図書館・文化交流施設を計画。図書館には市の蔵書１１万冊と阪大の蔵書６０万冊を所蔵する。阪大は文化交流施設・図書館の管理運営を無償で請け負い、市民・学生らにサービスを提供し続ける。文化ホールは市が建設などを行う。大ホールは１０００～１２００席を設ける予定。

⇒北大阪急行電鉄（北急）延伸計画はこれで千里中央と隣接する箕面船場地区の相互発展に寄与することになり赤字路線の危惧は解消されるかもしれない。どうあれ地元の発展は喜ばしいことです。


旧　海軍兵学校　（広島県江田島）



[1108-20160718]
古地図アプリ

日本全国14都市および世界各地の都市の古地図と、それぞれの現在の地図を比較できる古地図アプリが開発されました。全地球測位システム（ＧＰＳ）を使用し、古地図上での現在位置を表示する。名所には赤い「ランドマーク」ピンが表示されており、タップすると、一部当時の写真と共に説明が読める。江戸時代や明治時代の地図上を移動するので、タイムスリップしたような感覚を体験でき博物館の学芸員や研究者も活用しているようです。昔の航空写真や地形図を提供するアプリもある。第２次世界大戦直後から現代まで、東京圏の地域を時代の区切りごとに８世代の航空写真で見られる。写真を画面のタッチ一つで切り替えられる。地下水路を探索する際にこのアプリで地形を把握すると、水源や流路の推測がしやすくなるようです。タブレットのｉＰａｄ版では年代の異なる地図や航空写真を同じ画面上に並べて表示できるとのこと。

☞一般の方々でもこのようなアプリを利用して地歴を確認することが出来るようになりました。不動産にかかわる方々にとっても大いに利用する価値があるでしょう。ＧＰＳの技術は日々進歩しておりますね。

Old map app

An old map app has been developed that allows you to compare old maps of 14 cities in Japan and cities around the world with their current maps. The Global Positioning System (GPS) is used to display the current position on the old map. A red "landmark" pin is displayed at the famous place, and you can tap it to read the explanation along with some photos of the time. Since it moves on the map of the Edo period and the Meiji period, you can experience the feeling of time slipping, and it seems that the curators and researchers of the museum are also using it. There are also apps that provide old aerial photographs and topographic maps. From immediately after World War II to the present day, the area of ​​the Tokyo metropolitan area can be seen in eight generations of aerial photographs at each era. You can switch photos with a single touch of the screen. It seems that it will be easier to guess the water source and flow path if you grasp the terrain with this app when exploring the underground waterway. The iPad version of the tablet can display maps and aerial photographs of different ages side by side on the same screen.

☞ It is now possible for the general public to check the geography using such an app. It will be well worth using for those involved in real estate. GPS technology is advancing day by day.


旧　海軍兵学校　（広島県江田島）



[1107-20160620]
マンション標準管理規約の改正
国土交通省は「マンションの管理の適正化に関する指針」および「マンション標準管理規約」を改正した。 国土交通省が定める標準管理規約に法律的な強制力はないものの、大半のマンションでは分譲の際にこの標準管理規約に沿ったものが作成され、既存のマンションでも、今回の改正内容に沿って管理規約が見直される可能性もあるかもしれない。
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主な改正項目は7つ

＜1＞外部の専門家も、理事長や理事、監事などへ就任できるようにすること
⇒この改正の背景には、高層化や大規模化によって管理業務が複雑になったことのほか、老朽化マンションの増加、居住者の高齢化、空室の増加、役員の担い手の不足などによって管理組合運営が困難になるマンションが増えている現状がある。外部専門家としては、主に弁護士やマンション管理士などが想定される。管理組合への住民参加の重要性が変わるわけではない。
＜2＞住戸の価値割合に連動した議決権や管理費負担割合の設定を可能にすること
＜3＞ その定義や解釈が曖昧なコミュニティ条項などの再整理
⇒強制加入である管理組合と、任意加入である自治会・町内会などの混同による弊害をなくす等。「国土交通省の考え方」の書面まで読み込まないと、居住者同士の見解の相違も生まれるだろう。
＜4＞管理費などの滞納者に対する措置について段階を追って整理（フローチャートの提示など）
＜5＞暴力団構成員などを排除するための条項
＜6＞災害時などにおける応急的な補修、緊急時の立入りなどに関する条項
⇒管理費の支出項目では「地震保険料」が追加された。これまでは「共用部分等に係る火災保険料、その他の損害保険料」
＜7＞管理状況などに関する情報を開示する場合の条項
⇒2014年頃から大きな社会問題となっている「違法民泊」問題などについては、さらなる検討も求められそうだ。


巣鴨高等学校



[1106-20160523]
明治の元小学校舎をホテルに再利用　
京都市は初の試みとして、清水小学校（東山区）の跡地を既存の校舎のデザインや構造をいかしたホテルとして再利用するようです。清水小学校は明治２年に下京第２７番組小学校として開校。平成２３年３月に閉校した。跡地については昨年７月に校舎の外観や機能を保存したうえで、ホテルまたはブライダルを主な計画とする事業により活用を進めるため、事業者を公募していた。主な事業としては校舎の外観はそのままに、内装をリノベーションした客室数４０室の高級ホテルとし、国内有数のホテルが運営する予定。敷地内にあるプールの跡地に地域住民が利用できる集会所や倉庫などを設け、グラウンドを地域の憩いの場として整備するという。貸し付け希望期間は６０年間の予定。

⇒日本の伝統文化・伝統産業を象徴する清水地域のコミュニティーの継承、さらに安定した雇用の創出を重視した提案が決め手となった模様。このような形で日本に残る数少ない近代建築物は今後とも再生利用されることが望ましい。


清水小学校（京都市東山区）

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