Zenの不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ塾

[1060-20140811]
複合的な成熟都市への脱皮
大阪ビジネスパーク（ＯＢＰ、大阪市中央区）のＯＢＰ開発協議会は、年内に学校や病院、賃貸マンションに用途を広げる方針を決めたようです。これまではオフィスと商業・文化施設に限定してきたがＪＲ大阪駅北側のうめきたやあべのハルカスの建設で相対的に地位が低下しているからです。
⇒千里中央地区も同じですが今後は複合的な成熟都市へ脱皮させる動きが主流となりそうです。

トレド　スペイン


[1059-20140811]
日本の空家の現状と対策
総務省が公表した「2013年住宅・土地統計調査」によれば、13年10月１日時点での総住宅数は6063万戸と、５年前に比べ305万戸増加した。そして、約820万戸の空き家を我が国は抱えていることが明らかになった。日本全体を賃貸住宅経営に例えれば、その空き家率は過去最高の13.5％と、決して健全な状態とはいえない。この調査は５年ごとに行われるが、前回（08年）調査より空き家は63万戸増加。空き家の所有者のうち、売却や賃貸などを検討しているのは24.0％にすぎず、71.0％の人は特に何もせず所有しているだけでその内訳は、一戸建てが74.1％と大半で空き家を管理すらせず放置しているという人は12.8％もあるという。立地は農山漁村地域や郊外より市街地や市街地周辺のほうが60.3％と多いという調査結果もある。
⇒本格的な世帯数減少の局面に入ることを踏まえれば、空き家対策は緊急な課題だと言えます。一方現在、住宅が立つ土地は固定資産税が６分の１に低減されているため、わざわざコストを掛けて解体をし、そのうえ固定資産税が６倍に上がる、というようなことをしたがらない所有者が多いのが現実でしょう。

自治体の主な空家対策
①　「空き家バンク」といったデータベースをつくり、空き家が目に留まる工夫を施す、空き家を資源と捉えて空き家活用を促進する。
②解体費用を助成する。
③行政が建物を解体できる法案制定
④税制改正も視野に検討
⇒以上のような４項目等がありますが、民間の不動産活用の提案力にも期待したい。

トレド　スペイン


[1058-20140811]
管理費の注意点

分譲マンションを購入すると「修繕積立金」と「管理費」という2種類のお金を毎月支払うことになります。前者は、鉄部の塗装や外壁の補修、屋上の防水など数年から十数年おきに行う修繕工事のために積み立てるお金で分譲当初に立てられた長期修繕計画に基づいて算出されています。後者は建物や設備の日常的な維持管理を目的に管理人の雇用、エントランスや廊下の清掃、経理など事務処理の費用などに充てられ、大部分は管理会社へ「管理委託費」として一括で支払われるお金で分譲当初に建物や設備の設計・仕様、グレードなどをもとに算出されています。

マンションの駐車場料金が管理費会計に組み込まれているケースは注意が必要です。何故なら駐車場が空いた場合、管理費会計が赤字になることです。機械式駐車場の場合、定期的な点検や部品の交換が必要であり新しい設備に入れ替えると莫大な費用がかかります。管理会社は管理費の値上げを要求します。

☞その様な場合、管理費の大部分を占める管理委託費を見直すことです。管理会社は、分譲時に売主不動産会社の子会社である場合が多く、管理委託費はかなり高い設定になっているので見直しの余地は大きい。自主管理組合の腕の見せ所です。

Precautions for management costs

When you purchase a condominium, you will have to pay two types of money, "repair reserve" and "administrative fee", every month. The former is calculated based on the long-term repair plan that was set up at the beginning of the sale with the money accumulated for repair work that is carried out every few to ten years, such as painting iron parts, repairing outer walls, and waterproofing the roof. The latter is used for the purpose of daily maintenance of buildings and equipment, such as hiring managers, cleaning entrances and corridors, and expenses for paperwork such as accounting. The money paid is calculated based on the design, specifications, grade, etc. of the building and equipment at the beginning of the sale.

It is necessary to be careful in cases where the parking fee of the condominium is included in the management fee accounting. The reason is that if the parking lot is vacant, the management fee accounting will be in the red. In the case of a mechanical parking lot, regular inspections and parts replacement are required, and it costs a lot of money to replace it with new equipment. The management company demands an increase in management costs.

☞ In such cases, review the management outsourcing costs, which account for the majority of management costs. The management company is often a subsidiary of the seller's real estate company at the time of sale, and the management consignment fee is set quite high, so there is a lot of room for review. It is a showcase for the skills of the self-management union.


トレド　スペイン


[1057-20140811]
住宅の高層化が顕著
地上１５階建て以上の共同住宅が５年間で５割増えたことが総務省の調査で判明しました。０８年と１３年のデータを比較した結果、２０階建て以上とされる超高層マンションの建設が３大都市圏を中心に進んだことが要因とみられます。
⇒地震大国でありながら住宅の高層化が進展していることが鮮明になっておりますが、需要があると言うよりも供給側の事情も大きいのではないかと分析します。

トレド　スペイン


[1056-20140811]
マンション電気料金を割安に抑えられる設備・システムの整備
管理、販売するマンションなどを対象に電気料金を割安に抑えられる設備、システムの整備を進める不動産会社が出てきました。電力会社から割安な高圧電力を一括で購入して各戸に提供したり、使用電力の「見える化」システムを装備して省エネ化を促進する。原子力発電所の長期停止により電気料金が各地で値上がりするなか、電気料金の割安感を売り物に分譲、賃貸物件の入居、販売を促すようです。
⇒イニシャルコストだけではなくランニングコストも検討することが大切です。

トレド　スペイン

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー