Zenの不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ塾

[110-20100609]
液状化現象とは
砂質地盤では建物の沈下量は少ないが、地震時などに液状化現象を引き起こすこともります。
◆京都にある文椿ビルヂング



[109-20100608]
地盤調査に関して
土地購入に際し、その地盤に関しても調査しましょう。地盤に問題があると見えない土木工事などに大きなコストがかかります。
◆京都にある旧日本銀行京都支店（京都文化博物館）



[108-20100607]
工事着工前の事前調査に関して
工事の影響で隣の建物が傾いたとクレームがあった場合、工事着工前に充分に事前調査をしておけば泥沼の補償問題に発展することはないでしょう。地盤の状況によっては経年劣化による沈下が原因している場合もあります。電波障害もしかり、入念な工事事前調査が必要です。
◆京都にある旧京都中央電話局西陣分局



[107-20100606]
最低売却価額とは
競売不動産の「最低売却価額」は、あてにならない。人気物件はその２倍以上でも落札されないし（買えない）、一本の応札がない場合もあります。買いたければ、自ら市場価格をリサーチして応札するしかありません。
◆京都にある旧龍池小学校（京都国際マンガミュージアム）



[106-20100605]
競売不動産の物件資料に関して
競売不動産の裁判所が備える物件資料は①物件明細書②現地調査報告書③不動産評価書の３点セットであるが、この３点セットをよく吟味することは勿論のこと、自ら現地調査と登記簿謄本調査は必ず行いましょう。
◆京都にある旧明倫小学校



[105-20100604]
競売不動産の瑕疵保証に関して
競売不動産には瑕疵保証の制度はありません。全て買受人のリスクであり負担であることを認識しましょう。
◆京都にある清水小学校



[104-20100603]
道路調査に関して
道路調査でミスをすると希望する建物を建築できない土地を購入してしまうことになります。宅建業法の重要事項の説明で安心せず希望する建物が建築出来るか否か充分調査しましょう。
◆京都にある有隣館



[103-20100602]
出口からみた土地の有効活用に関して
土地の有効活用は相続税や固定資産税を引き下げるといった節税面では非常に有効な手段となるが、その結果でその収益物件を売却することになった場合の損得は全く別問題です。つまり、売却することになった場合も、時系列で検討しておきましょう。（出口からみた土地の有効活用も検討しましょう。）
◆山科区にある旧鶴巻邸



[102-20100531]
工事監理とは

設計事務所が契約図面の仕様に基づいて建物が契約通りにできるように指導・検査を行うことを「工事監理」といいます。施主（注文主）は、この「工事監理」を定期報告書や現場目視や工事写真などでしっかりとチェック確認しましょう。工事管理をタケカンと呼び、工事監理をサラカンと呼ぶ。両サイドから念入りにチェック確認しましょう。

What is construction supervision?

It is called "construction supervision" that the design office gives guidance and inspection so that the building can be done according to the contract based on the specifications of the contract drawing. The owner (orderer) should check and confirm this "construction supervision" with regular reports, site visual inspections, and construction photographs. Construction management is called Takekan, and construction supervision is called Salakan. Let's check carefully from both sides.

◆東山区にある旅館寿



[101-20100530]
工事管理とは

建設会社の現場監督が、工期通りに注文通りの建物を完成させる仕事を「工事管理」という。施主（注文主）は、この「工事管理」を定期報告書や現場目視や工事写真などでしっかりとチェック確認しましょう。

What is construction operation?

The work of a construction company site supervisor to complete a building as ordered on time is called "construction operation." The owner (orderer) should check and confirm this "construction management" with regular reports, site visual inspections, and construction photographs.

◆東山区にある大和会館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

阿倍野区にあった美章園温泉



昭和初期に建てられた洋風建築で、当時の流行だったアール・デコなどをデザインに採用したり、２階にダンスフロアを設けるなど、戦前は最先端の洋風モダンな社交場としても繁栄した。


堺東にあった裁判所



樟蔭記念館


全体として大正モダンの雰囲気を現在に伝える建造物。
構造：木造２階建、鋼板葺　　建築面積：４４９平方メートル


旧大阪府立泉南高等女学校

関東大震災（大正１２年）から室戸台風（昭和９年）にいたる期間に、学校建築は防災面を考えて鉄筋コンクリート構造で建設された。戦時体制で、建築制限が始まる前の充実した時期に、大阪では旧北野中学、旧堺中学などの府立中学の校舎が建てられた。しかし当時の校舎はほとんど現存していない。だから明治・大正期の学校建築だけでなく、昭和戦前の優れた校舎も、近代教育史の生き証人、文化財として保存するように要望したい。

テーマ : 建物の写真 - ジャンル : 写真

[100-20100528]
鍵のトラブルに関して

鍵が鍵穴に入りにくくなたっり、入らなくなったりした場合、大騒ぎして鍵屋を呼ぶ前に、鉛筆の芯を５～６個折って金槌でつぶしパウダー状にし、鍵によくまぶして再度鍵穴に入れてみましょう。（ペンチなど利用して根本まで入れてみる）すると驚くくらいスムーズに入るようになります。鍵穴の汚れを手品のように落としてくれます。それでもダメなら鍵屋さんのお世話になりましょう。間違ってもCRC等の潤滑剤を注入してはいけません。内部の埃が練られて小さい内部のピンの動きが悪くなり鍵が開きにくくなります。 鉛筆はB系（６B）が最適です。

Regarding key trouble

If the key becomes difficult to enter or cannot enter the keyhole, before making a fuss and calling the locksmith, fold 5 to 6 pencil leads, crush them with a hammer into powder, sprinkle them well on the key, and put it in the keyhole again. Let's put it in. It will be surprisingly smooth. It removes dirt from the keyhole like a magic trick. If that doesn't work well, let's call locksmith. Even if you make a mistake, do not inject a lubricant such as CRC. The dust inside is kneaded and the small internal pins become sluggish, making it difficult to unlock. The best pencil is B series (6B).

◆堺にある浜寺公園駅



[99-20100528]
紹介に関して
設計事務所から建設会社を紹介された場合、それは本当に技術力のある建設会社か、紹介料目当てかのいずれかでしょう。
◆堺にある諏訪ノ森駅



[98-20100528]
紹介に関して
建設会社から設計事務所の紹介を受けないほうがよいでしょう。そのような場合、設計事務所は建設会社の不利になるようなことはしない。つまり、施工管理（タケカン）も施工監理（サラカン）も甘くなるわけです。
◆阿倍野区にあった美章園温泉



[97-20100527]
設計士に関して
自我意識の強い設計士は自分の作品を創りたがるので、土地活用テーマの設計士としては不向きでしょう。
◆本町にあるイタリアンレストラン



[96-20100527]
土地活用のポイントとは
土地活用のポイントは投資効率の最適バランスを見つけることです。更に、時代の流れを読んだ定性分析に基づく現実可能性の検証能力も必要です。
◆堺東にあった裁判所



[95-20100527]
結露防止に関して
結露防止は、こまめに窓の開閉や換気扇により室内の空気がよどまないようにしましょう。ストーブによる過度の暖房や洗濯物の室内干しは結露の原因になります。
◆アメリカ村にあるタイ料理レストラン



[94-20100526]
米国の住宅ローン貸出に関して
米国では住宅ローン貸出しに際し、そのリスクの説明も法的に義務づけられています。
◆東大阪市にある樟蔭記念館



[93-20100525]
事業収支計画に関して
投資収益物件を検討するに際し、法人にせよ個人にせよ長期的事業収支計画を徹底的に分析しましょう。
◆北浜にあるレストラン



[92-20100524]
１００年建築とは
１００年建築という思想は、２１世紀の建物のキーワードです。
◆旧大阪府立泉南高等女学校



[91-20100524]
コンプライアンスに関して
コンプライアンス（法律・規則など）を守らない企業とは取引してはなりません。
◆肥後橋にある山内ビル

　　　

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

[90-20100524]
管理費の内訳に関して
管理費の内訳を明確に。管理組合は管理会社の言うがままになってはなりません。


[89-20100524]
マンション建替えに関する勉強会とは
マンション建替えに関する勉強会は、手弁当のボランティアから出発しましょう。最初から管理組合の経費をあてにしてはなりません。


[88-20100524]
不動産コンサルタントとは

不動産コンサルタントは不動産評論家ではありません。重大な責務を負うので軽々しく将来予測数値などを述べたり記述するべきではありません。現在では不動産コンサルティングマスターと呼ばれる有資格者のことを言います。不動産に関する専門的な知識・能力を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案業務を実施出来る有資格者を意味します。一定の要件のもと、仲介など宅地建物取引業務とは分離独立した業務として業務委託契約書に基づき報酬の受領を正式に請求することが出来る有資格者のことです。

What is a real estate consultant?

Real estate consultants are not real estate critics. They should not lightly state or describe future forecast figures as they have a serious responsibility. It is a qualified person who is now called a real estate consulting master. Utilizing specialized knowledge and abilities related to real estate, from a fair and objective standpoint, we also conduct surveys and analyzes of real estate properties and markets regarding the use, acquisition, disposal, management, business management and investment of real estate. In addition, it means a qualified person who can plan, coordinate, and carry out proposal work so that the client can make the best choices and decisions. Under certain requirements, it is a qualified person who can formally request the receipt of remuneration based on the business consignment contract as a business separate from the residential land and building transaction business such as brokerage.




[87-20100524]
管理費と修繕積立金に関して

管理費は建物の規模やグレード、管理・サービスの内容によってマンションごとに設定額が異なります。多くの場合は、持分の割合（専有部分の広さ）や専用使用部分の有無に応じて算出された額が設定され、全国的な平均値は「1㎡あたり約154円）」と言われています。また、途中でマンションの管理会社が変わったときや、管理・サービス内容が変更となりやむを得ず改定が必要と判断された場合には、管理費が値上がりする場合もあります。なお、マンションの管理費等の改定については別段の定めがない限り、原則として総会の普通決議（区分所有者および議決権の各過半数）により決定します。

修繕積立金はマンションの管理組合が作成する「長期修繕計画」に基づいて設定されます。長期修繕計画の計画期間は、新築マンションの場合で30年以上、既存マンションは25年以上と定められており、外壁補修や屋上防水、給排水管の取り換え、窓・玄関扉の改良など、快適・安全に暮らすためのマンション性能を維持する目的で工事計画が盛り込まれます。大規模修繕工事は12年周期を目安に実施され、「一戸当たり100万円」が平均的な費用とされています。

又、管理費と修繕積立金は分別管理されなければ違法となります。

管理費調査資料
マンション大規模修繕工事に関する実態調査


Regarding management costs and repair reserves

The management fee varies depending on the size and grade of the building and the content of management and services. In many cases, the amount calculated according to the ratio of holdings (the size of the exclusive portion) and the presence or absence of the exclusive use portion is set, and the national average value is said to be "about 154 yen per square meter". In addition, if the management company of the condominium changes on the way, or if it is unavoidably necessary to revise the management / service content, the management fee may increase. Unless otherwise specified, the revision of condominium management fees, etc. will be decided by the ordinary resolution of the general meeting (the majority of the sectional owners and voting rights) in principle.

The repair reserve fund is set based on the "long-term repair plan" created by the condominium management association. The planning period of the long-term repair plan is 30 years or more for newly built condominiums and 25 years or more for existing condominiums. A construction plan will be included for the purpose of maintaining the performance of the condominium to live safely. Large-scale repair work is carried out every 12 years, and the average cost is "1 million yen per unit".

In addition, management costs and repair reserves are illegal unless they are managed separately.

Management cost survey material
Survey on large-scale condominium repair work




[86-20100521]
現場監督の質に関して
建設会社の品質管理のランクは勿論だが、現場監督（工事所長）の質（腕）が建物の品質につながることがあまり知られていません。


[85-20100520]
建設会社の倒産に関して
建設会社が建築中に倒産すると最悪の事態となります。完成後であっても瑕疵の問題、維持修繕の時など不自由なこととなります。建設会社の財務内容など充分調査しましょう。


[84-20100515]
地元密着生ヒアリングに関して
投資収益不動産を取得する場合、そのエリアで現在から将来にわたり、どのような用途の建物が供給不足なのか地元密着生ヒアリングで充分調べ予測しましょう。供給不足用途の建物であれば検討しましょう。＜需給の原則＞


[83-20100514]
底地人・借地人に関して
地代を払っているものが必ずしも借地人ではありません。底地人・借地人当事者の話を鵜呑みにせず充分調査しましょう。


[82-20100513]
スクラップビルドの時代ではありません
もやはスクラップビルドの時代ではありません。既存の建物を用途等も見直し改修して有効活用しましょう。例えば耐震補強工事など施工することによりＰＭＬ（Ｐｒｏｂａｂｌｅ　Ｍａｘｉｍｕｍ　Ｌｏｓｓ※予想最大損害率）を下げて、地震保険料を大幅に低減するなど管理費の徹底的な見直しを図りましょう


[81-20100512]
プロパティマネジメントとは

プロパティマネジメント（Property Management）とは、主に不動産に関する資産管理を行う業務のことです。投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセットマネジメント（AM）会社から受託して行う管理業務のことです。具体的な業務としては、建物の維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、トラブル時の対応などがあります。また投資用不動産の場合は、定期的にPMレポートを作成し、所有者およびAM会社に対して報告する義務があります。PMはキャッシュフロー重視で投資利回りの向上を目指したもので、投資家にとって重要な管理手法です。

What is property management?

Property Management is a business that mainly manages assets related to real estate. It is the management work performed by the owner of the investment real estate or the asset management (AM) company, which is the asset management agency of the owner. Specific operations include building maintenance and management, attracting tenants to rent real estate, negotiations, leasing agency services, billing and collection of rent and common service fees, and handling in case of trouble. In the case of investment property, the PM company is obliged to prepare a PM report on a regular basis and report it to the owner and the AM company. PM focuses on cash flow and aims to improve investment yields, and is an important management method for investors.

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

中之島緑道のアート　その5
大阪市北区中之島
2015.06.28撮影


広場ー鳩のいる風景　　冨永淳也　　平成元年

テーマ : アート・デザイン - ジャンル : 学問・文化・芸術