Zenの不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ塾

[320-20101029]
投資対象不動産等の取得基準に関して
個々の投資対象の選別に際しては、
①一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等の「マクロ要因」
②立地エリアの周辺環境、都市計画の状況など将来性及び安定性等の「地域的要因」
③詳細な物件調査（経済的調査、物理的調査及び法的調査を含みます。）の結果等の「個別的要因」
を総合的に検討するものとし、十分な調査を実施しましょう。
◆東京藝術大学



[319-20101029]
デュー・ディリジェンスにおける調査項目
投資対象不動産等の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にするとともに、投資対象不動産等について経済的調査、物理的調査及び法的調査等の物件精査（デュー・ディリジェンス）を行いましょう。
◆東北学院大学



[318-20101029]
不動産の経済的調査に関して
市場調査
a. 所在地域の居住環境の現状確認と中長期予測
b. 所在地域における賃貸住宅と分譲住宅の需給
c. 所在地域における競合賃貸住宅の動向
d. 所在地域における市場賃料（現状及び中長期予測）
e. 引率及び還元利回りの水準
入居テナント調査
a. テナントの信用度、賃料収入状況
b. テナントの世帯状況又は業種、数、利用目的等
収益関係
a. 建物運営経費の現況確認及び削減余地
b. 運営方法変更及び建物工事による価値向上案の策定
c. 修繕・更新費の中長期計画の策定
d. 収支計画の策定
e. ポートフォリオ戦略との整合性の検証
◆北海道大学



[317-20101029]
不動産の物理的調査に関して
立地調査
a. 街路の状況、主要交通機関からの利便性
b. 利便施設、官公署からのアクセス
c. 隣地との境界・越境の現況
d. 眺望、採光、騒音、通風等の居住性
e. 嫌悪施設の有無
f. 周辺地域の将来の開発計画
建築及び設備の仕様調査
a. 建物構造、築年数、施行業者等
b. 間取り、天井高、内部仕様（天井・壁・床等）、内外装の使用資材、衛生設備、空調設備、電気設備、昇降機設備、駐車場等の設備の維持管理状況（劣化状況）
c. 緊急修繕の必要性
耐震性能調査
a. 新耐震基準（昭和 56年に改正された建築基準法）又はそれと同水準以上の性能の確保
b. ＰＭＬ（予想最大損失率）値15％未満を原則とし、15％以上の物件については耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討します。
環境・地質等調査
a. 建物有害物質含有調査
b. 土地利用履歴、土壌汚染調査
建物管理関係調査
a. 関係法令（建築基準法、都市計画法、国土利用計画法の遵守状況
b. 実際の管理状況
c. 管理会社の質及び契約関係
◆東北大学



[316-20101029]
不動産の権利関係・法的調査に関して
a. 所有権・抵当権の権利関係
b. 賃貸借契約関係
c. 土地の境界確認書、境界確定証明書、越境に係る覚書等
d. 道路法に基づく道路占用許可
e. 環境保全等のための規制法令（自然環境保全法、都市緑地保全法等）の遵守状況
※前所有者の権利の確実性を検討し、特に共有・区分所有・借地物件等、所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討を行いましょう。
１）借地権に関しての対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無
２）敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況
３） 敷地保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置
４）共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置並びに共有者間における債権債務関係
５）区分所有物件の区分性
６）取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無
７）借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容（特に優先譲渡条項の有無）
８）借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性
９）不動産を信託する信託の受益権については信託契約の内容
◆慶應義塾大学



[315-20101028]
軸組工法と2×4工法と中間工法
日本では、まず柱や梁といった“線”で家の骨組みを造ってから、壁や天井を造っていく軸組工法が主流でした。それに対し、2×4工法では床・壁・天井がはじめから“面”として造られ、その面で6面体を造るように家をカタチ造ります。だから、地震や台風などの外力を面全体で受け止めることができ、抜群の強さを発揮します。さらに気密性や断熱性など2×4住宅が備えている優れた特長は、この面構造が基本となって実現されています。従来の木造軸組工法とツーバイフォー工法の長所をあわせ持ったオリジナル工法で、軸組と壁パネルを組み合わせた構造工法もあります。総合的に比較検討しましょう。
◆平安女学院



[314-20101028]
長期優良住宅とは

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が、2009年(平成21年)6月4日施行に施工されました。住宅を長期にわたり使用することにより、住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制し、環境への負荷を低減します。更に、建替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図ることを目的としています。
＜長期優良住宅要件＞
劣化対策・・・・・性能等級「3」
耐震性　・・・・・性能等級「2」以上
維持管理対策・・・性能等級「3」
省エネルギー対策・性能等級「4」
次世代省エネ基準の新仕様その他、「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」など基準要件を満たす事が必要。

What is a long-term excellent housing?

The "Act on Promotion of the Popularization of Long-term Excellent Housing" was enacted on June 4, 2009 (Heisei 21). By using the house for a long period of time, we will reduce the discharge of waste due to the dismantling and removal of the house and reduce the burden on the environment. Furthermore, the purpose is to reduce the burden on the people's housing by reducing the cost of rebuilding, and to shift to a richer and more friendly life.

Deterioration measures: Performance grade "3"
Seismic resistance: Performance grade "2" or higher
Maintenance measures: Performance grade "3"
Energy saving measures / performance grade "4"
New specifications for next-generation energy-saving standards In addition, it is necessary to meet standard requirements such as "living environment," "dwelling unit area," and "maintenance plan."


◆京都大学



[313-20101028]
環境共生住宅とは
地球環境を保全するという観点から、エネルギー・資源・廃棄物などの面で充分な配慮がなされ、健康で快適に生活できるよう工夫された住宅のこと。省エネルギー、資源の有効活用、健康快適・安全安心の各種機能を付加することにより環境への負荷軽減に貢献する住宅のことです。
◆京都府立医科大学



[312-20101027]
嫌悪施設の有無に関して
マンション購入に伴う周辺環境チェックのときには、駅やスーパー、学校や病院など、プラスになる施設を確認することは勿論ですが、悪臭・騒音発生などマイナス要素になる嫌悪施設の有無を充分調査確認しましょう。
◆一橋大学



[311-20101027]
天上高に関して
天井高は、建築基準法では「2ｍ10cm以上」、住宅金融公庫融資物件では天井高は「2m30cm以上」となっています。最近のマンションでは「2m40cm以上」の天井が一般的です。低いと圧迫感があり日常生活においてストレスが生じます。但し、天井高は3ｍを超えると、維持が大変になり冷暖房の効率が悪くなるため、それを解消するのに、天井扇やサーキュレーターを使わななければならないケースも多くなっています。リビングのような広い空間では、天井が高いほど広々と感じられますが、キッチンやトイレなどの狭い空間では天井が高いとかえって狭く、圧迫感を感じてしまう場合もあります。寝室は、天井が高すぎると不安になって眠れないこともあるようです。充分に認識の上、部屋ごとに確認検証しましょう。
◆大阪大学総合博物館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー