〇同業（不動産仲介）の営業マンに出会う度に、（将来、どうするつもりなのかな？）て思うんですよ。独立開業を目指す人も何割かはいるはずですが、その他は？・・この業種だと定年なんか悪い意味で無いしね。（笑）
悪い意味というのは・・定年がないから高齢でも働ける・・じゃなくて・・一般的な定年まで辿り着かないって意味です。（笑） 3カ月契約なければ居場所を失うケースが多く、1年先に現在の職場にいるか？わからないって仕事ですよ。
転職する度に身内からは白い目で見られます。「長続きしない」「転々としてる」という烙印を押されます。不動産業界を理解する者は少なく、「何処の会社だって辛いことはある。我慢が足りない」等と思われるのは確実です。
そんな状況下で、今月の数字だけを追う日々が続き、将来の事など考える余裕もない・・ってかんじでは？でも、必死に頑張ってると時間の流れも速くて、気がついたら中高年ですよ。（笑）
40才を過ぎたら、低い固定給じゃ生活はできず、歩合に依存すれば売れない月は悲惨です。転職も厳しくなり、業界に残るなら、フルコミしかない・・て事になります。それであれば、将来的にフルコミになる可能性を考慮して動くのがベストです。
地場の業者さんと出会う度に、（この会社はどんな会社かな？入り込めそうかな？）とか考えたり、気が合いそうな業者さんとは積極的に親密な関係を目指すと良いですね。たとえば・・用事がなくとも顔を出せる人間関係、冗談がいえる関係ですよ。
ま、普段はそんな事を考える余裕もないと思いますが、年末年始等の長期休暇は時間もあるはずです。先々の事を考えるには良い機会ですよ。
〇今年も終わりですね。今年はブログの更新が少なかったですが、来年はできるだけ更新するように心がけますよ。どうせ夜はいつも一人だしね。（笑）
良いお年を。
不動歩
悪い意味というのは・・定年がないから高齢でも働ける・・じゃなくて・・一般的な定年まで辿り着かないって意味です。（笑） 3カ月契約なければ居場所を失うケースが多く、1年先に現在の職場にいるか？わからないって仕事ですよ。
転職する度に身内からは白い目で見られます。「長続きしない」「転々としてる」という烙印を押されます。不動産業界を理解する者は少なく、「何処の会社だって辛いことはある。我慢が足りない」等と思われるのは確実です。
そんな状況下で、今月の数字だけを追う日々が続き、将来の事など考える余裕もない・・ってかんじでは？でも、必死に頑張ってると時間の流れも速くて、気がついたら中高年ですよ。（笑）
40才を過ぎたら、低い固定給じゃ生活はできず、歩合に依存すれば売れない月は悲惨です。転職も厳しくなり、業界に残るなら、フルコミしかない・・て事になります。それであれば、将来的にフルコミになる可能性を考慮して動くのがベストです。
地場の業者さんと出会う度に、（この会社はどんな会社かな？入り込めそうかな？）とか考えたり、気が合いそうな業者さんとは積極的に親密な関係を目指すと良いですね。たとえば・・用事がなくとも顔を出せる人間関係、冗談がいえる関係ですよ。
ま、普段はそんな事を考える余裕もないと思いますが、年末年始等の長期休暇は時間もあるはずです。先々の事を考えるには良い機会ですよ。
〇今年も終わりですね。今年はブログの更新が少なかったですが、来年はできるだけ更新するように心がけますよ。どうせ夜はいつも一人だしね。（笑）
良いお年を。
不動歩
〇HP版では、フルコミ営業の募集会社を紹介していますが、不動産仲介営業マンで幅広く対応できる自信があるなら、「募集している会社」ではなく、「自分が入りたい会社」を選定して、交渉して、フルコミになるのが良いと思います。自分には「できること」が相手側（会社）の「できないこと」だと理想です。
たとえば・・地元で古いジィさんバァさんの不動産屋の中には・・『パソコンもインターネットも苦手』 『広告活動なんかやった事ない』 『細かい書類に対応できない』 『細かい調査に対応できない』・・で多くの仕事を逃している会社も多いわけです。
『地元で長く、信用があるけど、最新の契約システムが苦手』・・そこで、『インターネット関係は私がすべて手配して、すべて登録して、集客～契約までやります！固定給は1円もいりません。かかった経費と歩合だけ頂ければOKです。』・・と持ちかければ、合意は難しくないと思いますよ。
〇フルコミは歩合率が高いものですが、それなりの歩合率ならOKすべきとも思います。極論から言えば、歩合率なんか、後から、どーにでもなりますよ。交渉力さえあればね。
【会社に儲けさせて、報酬を得る】・・その繰り返しの中で、【報酬を改定】はあり得るし、相手がジィさん、バァさんの不動産屋なら、部長だの課長だの存在しないわけですから、互いの合意で即断即決ですよ。
〇最も重要なのは円滑な人間関係と信用・実績です。必要な人材と認知される事です。交渉時に、『べつに辞めてもらっていい人材か？』 『是非、これからもいて欲しい人材か？』・・自分の実績評価がポイントですね。
〇【できるだけ歩合を支払いたくない会社側】と、【できるだけ歩合を支払わせたいフルコミ】・・この関係だと長続きしないと思います。当初はそんなかんじでも、やがて信頼や情で、【できるだけ支払ってあげたいと思う会社側】と、【できるだけ会社を儲けさせたいフルコミ】になれば、長続きすると思いますよ。
たとえば・・地元で古いジィさんバァさんの不動産屋の中には・・『パソコンもインターネットも苦手』 『広告活動なんかやった事ない』 『細かい書類に対応できない』 『細かい調査に対応できない』・・で多くの仕事を逃している会社も多いわけです。
『地元で長く、信用があるけど、最新の契約システムが苦手』・・そこで、『インターネット関係は私がすべて手配して、すべて登録して、集客～契約までやります！固定給は1円もいりません。かかった経費と歩合だけ頂ければOKです。』・・と持ちかければ、合意は難しくないと思いますよ。
〇フルコミは歩合率が高いものですが、それなりの歩合率ならOKすべきとも思います。極論から言えば、歩合率なんか、後から、どーにでもなりますよ。交渉力さえあればね。
【会社に儲けさせて、報酬を得る】・・その繰り返しの中で、【報酬を改定】はあり得るし、相手がジィさん、バァさんの不動産屋なら、部長だの課長だの存在しないわけですから、互いの合意で即断即決ですよ。
〇最も重要なのは円滑な人間関係と信用・実績です。必要な人材と認知される事です。交渉時に、『べつに辞めてもらっていい人材か？』 『是非、これからもいて欲しい人材か？』・・自分の実績評価がポイントですね。
〇【できるだけ歩合を支払いたくない会社側】と、【できるだけ歩合を支払わせたいフルコミ】・・この関係だと長続きしないと思います。当初はそんなかんじでも、やがて信頼や情で、【できるだけ支払ってあげたいと思う会社側】と、【できるだけ会社を儲けさせたいフルコミ】になれば、長続きすると思いますよ。
〇年末は業者からカレンダーをいただく事があります。ま、バブル時とは違い、自社の名前入りのカレンダーを配る業者はごく少数ですが、卓上の小さなカレンダーの一つ位は手に入るのでは？
卓上カレンダーなんか、有っても無くても支障がないわけですから・・どうせなら１つ、今からご説明する私の提案を受け入れてみてはいかがでしょうか？
名付けて、【取引実務用カレンダー】です。まずは、自社の休日を全てマジックで塗りつぶして下さい。・・次に、土日祝日を全て塗りつぶして下さい。・・最後に、できれば、大型連休もわかり次第に塗りつぶしてください。
そんなかんじで仕上がると、【平日】の【動ける日】だけが残ります。銀行・法務局・役所・司法書士・測量士・他・・皆さん、土日祝日はお休みです。自分だけがヤル気があっても話は前に進みませんよね。
こんな経験ありませんか？「決済まであと半月あるな・・余裕あるから、まだ準備には早いか・・」と思っていたのに、よーーく考えてみたら・・土日、祝日、定休日と、予定があって動けない日・・・全部を排除してみると・・3日しかない！！・・とか。（笑）
それを、「うっ！動ける日が少ない！」と視覚効果で認識する事ができます。日頃から、その【感覚】を習得するためにも役立ちます。ちなみに、信託銀行系の不動産仲介営業マンには無用です。親会社を中心に仕事をしているから、【動ける平日が意外と少ない】という感覚が備わっているからです。
〇ま、騙されたと思って、卓上カレンダーの１つを使い、試してみて下さい。「決済はまだまだ先だ・・」なんて思っていても、アレコレと手配できる日は少ないものですよ。ま、ご用心。
卓上カレンダーなんか、有っても無くても支障がないわけですから・・どうせなら１つ、今からご説明する私の提案を受け入れてみてはいかがでしょうか？
名付けて、【取引実務用カレンダー】です。まずは、自社の休日を全てマジックで塗りつぶして下さい。・・次に、土日祝日を全て塗りつぶして下さい。・・最後に、できれば、大型連休もわかり次第に塗りつぶしてください。
そんなかんじで仕上がると、【平日】の【動ける日】だけが残ります。銀行・法務局・役所・司法書士・測量士・他・・皆さん、土日祝日はお休みです。自分だけがヤル気があっても話は前に進みませんよね。
こんな経験ありませんか？「決済まであと半月あるな・・余裕あるから、まだ準備には早いか・・」と思っていたのに、よーーく考えてみたら・・土日、祝日、定休日と、予定があって動けない日・・・全部を排除してみると・・3日しかない！！・・とか。（笑）
それを、「うっ！動ける日が少ない！」と視覚効果で認識する事ができます。日頃から、その【感覚】を習得するためにも役立ちます。ちなみに、信託銀行系の不動産仲介営業マンには無用です。親会社を中心に仕事をしているから、【動ける平日が意外と少ない】という感覚が備わっているからです。
〇ま、騙されたと思って、卓上カレンダーの１つを使い、試してみて下さい。「決済はまだまだ先だ・・」なんて思っていても、アレコレと手配できる日は少ないものですよ。ま、ご用心。
12月に入った時点で、「12月ですね・・」てかんじの記事を書こう、書こう・・と思っていたのですが・・もう9日です。（笑） 時間の経つのが早いですね。さすが師走。年末です。これじゃ、アッという間に大晦日が来ますね。（笑）
ま、儲かったか否かは別として、夏からアレコレと忙しい日々でした。今は少し余裕がありますけどね。お金じゃないですよ。時間の話。（笑）
そのうち書こうと思っていた話ですが、5年くらい前から、地場業者の書類作成レベルが大手並みだと感じています。もちろん、地場でも、ジィさんバァさんの商店みたいな業者は別としますが、そうですね・・パソコンが使いこなせる売買仲介営業マンが５人以上の会社は安心レベルと思います。（保証はしませんが。）
契約書類も協会のHPから無料でダウンロードできるので、それを利用すれば必然的に現在の法規で合格ラインの契約書類になります。ただし、特約などの書き方については、大手に学ぶ事は多いはずです。そのへんの技術を習得すれば完璧に近いですね。
大手と共同仲介した際に、大手が記載した特約はコピペして保存がいいかも。（笑）特約にはいろいろなバージョンがありますが、定例文として頻繁に使用する特約は多く、それらの情報は蓄積するといいですよ。
ほとんどの場合、お客を守りつつ、最終的には仲介会社を守る特約だから。（笑）私が愛する特約は・・言うまでもなく、「瑕疵担保免責」です。（笑）
ま、儲かったか否かは別として、夏からアレコレと忙しい日々でした。今は少し余裕がありますけどね。お金じゃないですよ。時間の話。（笑）
そのうち書こうと思っていた話ですが、5年くらい前から、地場業者の書類作成レベルが大手並みだと感じています。もちろん、地場でも、ジィさんバァさんの商店みたいな業者は別としますが、そうですね・・パソコンが使いこなせる売買仲介営業マンが５人以上の会社は安心レベルと思います。（保証はしませんが。）
契約書類も協会のHPから無料でダウンロードできるので、それを利用すれば必然的に現在の法規で合格ラインの契約書類になります。ただし、特約などの書き方については、大手に学ぶ事は多いはずです。そのへんの技術を習得すれば完璧に近いですね。
大手と共同仲介した際に、大手が記載した特約はコピペして保存がいいかも。（笑）特約にはいろいろなバージョンがありますが、定例文として頻繁に使用する特約は多く、それらの情報は蓄積するといいですよ。
ほとんどの場合、お客を守りつつ、最終的には仲介会社を守る特約だから。（笑）私が愛する特約は・・言うまでもなく、「瑕疵担保免責」です。（笑）
