○不動産取引は細かく、洩れなく、完璧を目指すことが理想ですが、それを全ての不動産業者に求めるのは無理だし、完璧とは程遠い取引が大半です。現実的には、【完璧に近い仲介取引を行える能力を備え、ケース・バイ・ケースで対応する】のがセカンドベストです。

カンタンに言うと・・ラジオの音量のボリュームみたいなイメージです。性能としては大音量が可能でも、その時、その場所において、適切な音量にする・・夜中は小さな音量で・・昼間は少し大きな音でも大丈夫・・みたいなかんじかな。

大手系仲介会社で仕事をしていた営業マンが地場業者に転職すると、契約書類が少ないことに驚きます。契約書の特約文などもやはり少なく、不安を感じると思います。ま、細か過ぎる契約が良いのか？大雑把でカンタンな契約が良いのか？はケース・バイ・ケースです。法的に問題ない範囲なら自由だしね。

大手の細かさを地場業者に強制するのは、大手と地場の共同仲介の時だけです。地場業者同士の共同仲介や、地場業者が単独（両手）で行う契約では、それぞれのやり方（レベル）で契約するのが現実です。大手のやり方がしみついた営業マンが、地場でも大手と同じレベルで細かくやろうとしても・・

社内で反感をかうし、上司も同意しかねます。地場には地場のやり方があるって事です。ま、イイカゲンで手抜き・・という意味ではなく、無駄に細かいと嫌われる・・ってかんじかな。私は細かい事を無駄とは思いませんが、売主も買主も望んでいないのに細かい書類を作っても、理解してもらえない・・という現実は知っています。

○コストの問題もあります。地方では取引金額が1000万円以下の取引なんてゴロゴロあります。500万円以下も珍しくはありません。手数料が20万円～30万円程度で・・現地に何回も行き、役所も回り、徹底した調査と完璧な書類の作成をして・・なんてことしてたら、確実に赤字ですよ。でも、手抜きをしたら、いずれトラブルに巻き込まれます。

通りすがりの賃貸客にアパートでも仲介して数万円の手数料を得たほうがマシです。田舎に小さな家があり、売りたい・・という相談を受けて、遠方に何回も調査へ行き、査定して・・そんなに安いなら売りません。・・て言われるケースがあります。それを何回か経験すると、遠隔地の低価格物件は・・『お断りします。』となります。

○判例によると・・仲介責任にともなう損害賠償金額と、その取引の仲介手数料は・・無関係なんですよね。100円の仲介料で1億円の損害賠償請求もありえる・・って事です。(手数料無料でも同じです。) 法律の改正や判例が、不動産業者の責任をドンドン重くして、厳しく追い込み過ぎた結果、こんな状況になったわけです。

完璧を目指して細かい対応をすれば赤字・・カンタンに取引すれば損害賠償のリスク・・どちらにしても、キツイですよね。ま、ご用心。

○月曜日・・夕飯のスパゲティを茹でながら・・ふと仕事の事を思い出しました。（夕方に電話で話した知人の社長さん、もしかしたら、あの物件、買うかも・・）と思いつき、キッチンから書斎へ移り、電話したら・・留守電・・。

そういえば、坪数とか詳しい話を忘れてしまったので、その物件の売却相談を受けている別の社長さんにも電話したら・・留守電・・。そんな事してたら、スパゲティの麺が茹であがりそうなので、キッチンへ移動して料理に専念。とりあえずこの日の動きは終わり。

○火曜日・・どちらの社長さんからも電話をもらい、話は１歩前に進みました。お昼頃には、物件を紹介した社長さんから、『現地を外から見たけど建物内も見たい』という連絡がありました。

空家なのでカギを手配する流れとなり、物元の社長さんに連絡・・『売主に電話したけど留守で連絡がつかない』・・という、ダラダラした眠たい話を聞いて、とりあえずこの日の動きは終わり。

○水曜日・・売主に連絡がつき、土曜日なら立会いできるとのこと。・・双方に何回か連絡して、土曜日の午後で確定。この日はこれで終わり。

○金曜日・・物元の社長さんから電話あり。『当日は私用で行けないから、あとヨロシク！』とのこと・・。ま、見るのは一般人ではなく、業者だから、『何も問題ありません。』と返答。この日はこれで終わり。

○土曜（本日）・・さて・・これから昼飯食べてから、現地案内に行ってきますよ。続きは帰宅後に下記に書き足します。
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○今、帰宅（会社は休みのため）しました。　う～ん・・ま、結論から言えば金額次第かな。とりあえずは前向きに検討してもらえそうですが、建物の修繕費とか利回りとか融資とか、買い側で熟慮するのに数日はかかります。その後、具体的な数字を出して、話し合い・・って流れかな。

ま、たまには現地案内もいいね。スリッパもっていかなかったけど、現地にたくさんあったのでセーフ。（笑）

○マンションの老朽化にともなう危険性や建て替えの問題・・不動産業者でなくても耳にする問題です。一戸建ての場合は、放置された空家の問題・・も耳にします。・・で、誰も注目しないけど・・同じ問題がまだ残っていますよ。

私道・・位置指定道路・・古くなれば老朽化します。道路のひび割れ・・側溝や蓋の破損・・下水・排水の埋設管（私設管）もね。建築物よりは長持ちするとしても、やがて費用がかかるのは同じです。もちろん、直せば解決しますが・・

費用もかかるし、私道の共有者による話し合いが必要になります。U字溝やL字溝のフタくらいなら、それぞれ自分が面する部分だけ責任を持ち、ホームセンターで買ってきて取り替える・・ってのもアリですが・・道路のひび割れや埋設管（私設管）は、そうもいきません。

管理の問題もあります。たとえば、行き止まりの位置指定道路で、空家があり・・空家の前の側溝には泥やゴミが溜まり、排水が流れない・・で、隣の人が詰まった泥やゴミを取り除くなどの対応をしているケースが多いです。

・・で、空家の数は増えれば、残った人の数が減ります。カンタンな算数です。その残った人が管理するしかありません。ま、費用の実費請求などはできると思いますが、それなりに、手間隙かかるし、ゴタゴタしますよ。

以前なら、中古物件の査定や媒介時に、隣地が空家でも、さほど気にしませんでしたが、今は注意すべきですね。左右の両隣が空家なら・・ゴーストタウン化の兆しです。不安になるべきですよ。ま、ご用心

○就職するなら、地場と大手のどちらがお勧めですか？・・と相談されることがありますが、そりゃ、可能であれば、大手のほうがお勧めですよ。会社の信用と資金力（広告宣伝費）により、数多くの取引に関わる事ができます。その経験は自分の武器になります。ただし、自分のペースで営業したい人には不向きです。

大手系仲介会社もそれぞれに特色があり、外から見ると同じようなイメージでも、中の雰囲気には違いがあります。ただ、数字の予想だけで食っている『働かないオジサン』（営業部長以上）が存在し、仕事の邪魔になる事が少なくないって事は共通しています。

たとえば・・月末が近くなると、働かないオジサン達は、各店の数字（契約済・手数料収入）を集計して、その時点で足りない数字をネタに各店へ圧力をかけます。単なる数字（月末までの契約予定・入金予定）ではなく、その数字の裏づけとなる契約案件の進行状況と見通し（予想・確率）まで申告させます。

圧力をかけられた各店の責任者は苦しまぎれで、『大丈夫です。』とか、『やらせます。』とか、その場しのぎでイイカゲンな約束をするわけですが、それでは許さず、各営業マンの契約案件の進行状況を聞き取ります。・・大事なのはココからです。『無理をしても月内契約しろ！』・・と個別の案件に対して無理難題を言います。

せっかく物件の案内をして、良い雰囲気で、おそらくは契約になるだろうと思う案件について・・『すぐ結論を出させろ！』　『買うか？買わないか？ハッキリ聞け！』　『今すぐ電話しろ！月内に契約できなければ壊れても良い！』　『ローン打診なんか契約後でもいい。ローン特約あるからいいだろ！』・・等の命令が下されます。

逃げれば追う、追えば逃げる・・だっけか？そんな言葉がありますが、せっかく良い方向へ進んでいる商談も、あと数日しか無い【月内】に無理やり契約をするように説得・・なんてしたら・・不信感が芽生え・・何か急ぐ原因があるのだろうか？・・と不安になります。当然ですよね。

・・で、『今すぐ結論を出せというのなら、今回のお話はお断りします。』となります。ココまででも愚かな話なんですが、愚かな続きがあり・・月末が過ぎてしまうと、今度は、『先月に無理して壊れた話だけど、もう一度、説得してみろ！今から月末まで時間があるから、ゆっくり検討してもらえ！』・・なんて命令が下されます。

・・で、電話してみても・・信頼関係が崩れていますので・・物凄く冷たい対応をされます。『もう結構です。他で決めました。』・・なんてね。本社の働かないオジサン達の数字遊びで、現場の営業マン達は、高確率で決まる契約をブチ壊して捨てている・・という現実があるのです。

さすがに銀行系などの堅い会社は、そのような乱暴さはありませんが、そのかわり・・取引業者や契約案件を精査して、リスクのある取引は回避しますので、契約準備まで進んでから、『契約してはダメです。』・・という命令が下される事もあります。

地場業者の社長なら、まとまる話を壊すような指示はしません。・・それによりお金を損するのは経営者の自分だからです。（笑）　しかし・・大手系列会社の社長は数年で交代する天下りで遊び気分だし、その下で実権を握る働かないオジサン達は・・

保身しか考えていません。ま、そんな立場を羨ましいと思う事もあります。保身と派閥ゴッコだけで高給もらえるわけですから、毎日が楽しいと思います。下からはバカにされるけどね。（笑）　・・で、何の話でしたっけ？・・ま、いいか。・・とにかく、残置物募集中！