不動産関係のブログを拝見する事があります。探し方が下手なのかも知れませんが、面白いブログに出会った事がありません。私の頭がおかしいのかな？それならそれで良いのですが・・。ま、とりあえず、よくあるブログをタイプ別にしてみました。

○仲間内で盛り上げているブログ・・・今日はいよいよ○○さんや□□社の方々との会合です！皆さんプロフェッショナルです。お会いできるのが楽しみです！皆で楽しく過ごせるといいな・・みたいな感じ。・・・・ところで読者はオイテケボリですか？

○結局は宣伝系ブログ・・・売れないで悩んでませんか？じつは私もダメ営業でした。そんなある日、この営業マニュアルに出会ったのです！（詳しくはクリック！）・・試しにクリックしてみると、マルチ商法の事務所に連れ込まれたような雰囲気です。

○本物の日記系ブログ・・・今日、おいしいケーキ屋さんを見つけました。いつも店の前を通る度に、いつか入ろうと思っていたお店です。・・・て感じ。これは好感は持てます。病んだ気持ちの時に見るとリラックスしますね。・・・で、不動産の話はなしですか？

○業界の裏切り者系・・・昔、不動産屋に勤めていた時の話です。ヤクザが・・水商売の・・警察・・社長いわく・・ビックリです・・お客さん泣いてました・・・・て感じ。心に伝わる話は無しで、単なる暴露話を文字に変換したブログ。

まぁ、私もふざけた事ばかり書いていますので、人の事を言える立場ではありませんね。いつも見ていただいている皆様に逃げられないようにしないとね。ご用心・・ですね。（笑）

不動産業界のフルコミッション・セールス（完全歩合制・最低保証給なし）は、アウトローなイメージがありますね。しかし、そんな者達ばかりではありません。完全歩合制もいろいろなスタイルがあるのです。例えば・・・

普通の仲介営業職タイプ・・・報酬体系が完全歩合なだけで、営業活動はごく普通のスタイルです。ガソリン代や、調査に関わる登記印紙、広告経費をどちらが負担するのか？は歩合率に影響します。個人負担が多ければ歩合率は高くなり、会社負担が多ければ歩合率は低くなります。

業者間の取引が多いブローカータイプ・・・建売用地やマンション用地を専門に扱う仕事です。全ての経費は個人負担ですが、広告費など発生しませんので、ガソリン代と調査費の負担となります。知り合いの宅建業者に名刺だけ作ってもらい、成約したら報酬を分け合うというのが多いですね。

新築マンションの特販部隊・・・マンション業者でも完全歩合制で仕事をしている人達がいます。モデルルームでの接客はさせてもらえません。売れ残りの部屋を電話セールスで売ります。1戸30万円～50万円程度の報酬です。経費はかかりません。電話代は会社が負担します。

・・・そもそも不動産屋は完全歩合が基本なのです。固定給制であれば安定する事ができますが、大金を得るチャンスを逃しているとも言えます。しかし・・日々の生活もありますし、家族がいるから冒険はできないという人も多いので、固定給プラス歩合という制度が定着しているのでしょう。

独立を目指す人は、一度フルコミで仕事をしてみると良いですね。固定給なしが怖いのなら独立なんて夢のまた夢です。独立すれば、業績０＝マイナスです。事務所経費や事務員さんの給料等、あらゆる経費が発生しますからね。そのような経費負担がない分、完全歩合は気楽とも言えます。

月末になると、退職に関するメールをいただきます。今月は厳しかった・・という人が多いようですね。という事で、退職に関する面白い話をしましょう。不動産営業マンが退職する事など珍しくもない話ですが、時期により扱いが違ったりします。例えば・・・

給料日の25日～月末までの間に退職の意思表示をすると、すんなりと、「そうか、分った。そう決めたのなら速いほうがお互いのためだな。本日中に退職届けを出してくれ。」と言って、本社も超スピーディに退職手続きを終えたりします。

月初め・・1日とか2日とかに退職の意思表示をすると、「ちょっと待ってくれ！何を言い出すんだ！よく考えたのか？もう少し考えてみろ。な？」なんてケースがあります。面白いでしょ？この扱いの差は何だと思いますか？もちろん給料です。

このような会社は月末締めの給料を、当月の25日に支給している会社です。8月末までの給料を8月25日に支給・・と言えば解りやすいかな？だから月初になると、日割り清算で支払いが発生したり、会社によっては「清算なしの１ヶ月分支給」となるのです。

健康保険料や厚生年金保険料等に関して、当月分を翌月分の給料から控除している場合は、月末で退職するなら払い戻しをしてもらう事になります。給料を返すのです。逆に月初めに退職なら、その月の給料が発生しますので、その中から清算となります。退職者には都合が良いですが会社としては会社負担額が増えます。

このような会社は、辞める時期による損得を営業職には教えませんが、会社幹部は全員が熟知しています。現場管理者は退職希望者に関する支払いが少なくなるように指導されているのです。月初の退職届など本社に報告したなら管理者は叱られます。

『バカ野郎！それなら今度の月末まで印刷でもチラシ配りでもさせて働かせろ！』となるのです。でも、それは辞めさせる側の考えです。辞める側は、『有給休暇を買い取って下さい。ダメなら休暇扱いでお願いします。消化したら辞めます。』なんて者もいます。

就職と結婚・・退職と離婚は似ていますね。最初はお互いがニコニコ笑顔・・終わりはドロドロですね。（笑）　皆様もご用心。

アパートにも『一生』があります。新築の時は美しく、内外ともにピカピカです。全てが新品ですから当然ですね。入居者募集広告にも『新築アパート！』と記載した事でしょう。新築アパートは新婚さんに人気がありますからね。

10年くらい経過すると、外壁の塗り替えや防水工事等の修繕が必要になります。各室の給湯器も次々に壊れます。壊れた部屋から修理・交換する事になります。入居者も2回転はしてるでしょう。新築時からの入居者は2年契約を4回更新している計算です。

20年くらい経過すると、キチンと手入れをしたアパートでも新しい物件と比べれば見劣りします。空室が発生する度に家賃の値下げをする事となります。安いから借りた・・という賃借人は、経済的に恵まれた人達ではありません。家賃の滞納が発生します。

30年くらい経過すると、もう若い人は借りません。賃借人は高齢化していきます。若い人が退去して高齢者が入居する・・という繰り返しで全室が高齢者となります。年金支給は２ヶ月に１度です。家賃も２ヶ月に１度の集金ですね。銀行振込が難しい人達もいます。

修理代・維持費は増えて、家賃収入は減ります。建て替えも検討するはずですが、高齢者達の立ち退きはカンタンではありません。「できれば、ここで生涯を終えたい・・」なんて言われる事も・・。退去した部屋は貸さないようにして、全室が退去する日を待ちます。

そして、アパート管理をしている不動産屋や建築業者に建て替えを勧められて、アパートを取り壊す事となります。・・これが『アパートの一生』です。購入費用と家賃年収から『利回り』を算出して、『投資してみるか・・』なんて簡単に考えていると苦労しますよ。

家賃保証システムや、厳しい入居者審査なんて言ってられるのは、需要と供給のバランスにおいて有利な時だけです。古くなったアパートで細かい審査などしたら、「じゃ～、借りないよ」と断られて終わりです。最後は、「もうウルサイ事はいわないから、誰でもいいから借りてくれ」となります。ご用心。