大きい不動産仲介会社で上位の営業成績を維持するには、ある程度のリスクを負わなければなりません。不動産仲介の営業は「客」を選ばなければ危険なのですが、数百人の営業職の中でトップレベルを狙うなら、「来る客は拒まず」で、目の前の契約は全て取り込むスタイルとなります。

「問題は起きた時に考える」というスタンスで、次から次に契約します。並みの営業の倍は契約しないとランクインできません。いろいろ経験した営業なら「今回は止めたほうが良い」と思う契約でも、平気で契約できないと勝てません。

建売や新築マンションのように、売った後は別の係りがメンテナンスや苦情を処理してくれるのなら、根性だけで成績は上がるのでしょうけど、仲介は取引後もいろいろ面倒な事がありますので、やっかいな客は排除しないと苦労するのです。

不動産仲介とは・・客を選べる数少ない業種のひとつです。客を選ばないのなら成績は向上します。しかし、あなたのクレーム処理数も必ず向上します。金を稼ぐための仕事です。しかし、短期勝負か、継続的に稼ぎたいのかで、営業スタンスに違いがでます。

あくまで私の考えですが・・・トップセールスの方が独立して会社が上場したとします。私は絶対に株を買いません。トップセールスはリスクを受け入れるタイプです。ご自分のリスクは、いくら受け入れても問題ないですが、他人にもリスクがありますので関わりたくないと考えます。

「何とかなる」と信じて行動する人はアクセルは正常でもブレーキは壊れている可能性が高いのです。そうなると怪我をするのは運転者だけとは限りません。

昔「汚れた英雄」という映画がありましたが、印象深いセリフが２つありました。一つは、主人公が若いレーサーに挑戦された時に「お前は地獄を知らない」という場面。もう一つは、若いレーサーが担架で運ばれる際に「地獄を見たか？」と聞く場面です。

今日は休み前という事で、仲間と酒を飲んで帰宅です。しかし３００人の方が記事の更新をお待ちですので、恐縮ですが、更新します。・・・で、ネタは考えてません。（汗）こうゆう時こそ、２０年のキャリアで、昔話です。

私が新人の頃、上司が釣り好きで、「水曜日は皆で釣りに行こう！」と話があり、「私は興味ありませんので」と断ると２日後に転勤の辞令でした。転勤先でもゴルフを断りましたので浮いた存在になりました。

今、思い出しても後悔はありません。血気盛んな若者が接待上手で気がきくのも気持ち悪くありませんか？ 我々は銀行員ではありません。実力の世界で生きる狼です。多少のイジメで潰れる新人なら、どの道、潰されます。

私は毎日深夜まで遊んでいましたので、遅刻回数は社内一。ついに上司が「今、ご出勤ですか？」と笑顔で迎えるようになりました。時計はお昼前（汗）・・・　社長も私を別格で扱いました。（大物？）

なぜ解雇されなかったか不思議です。成績は人並み以下だったと記憶してます。（当時はハスラー２が上映され、ビリヤードブームになり、若者は朝までビリヤードをしていた時代背景です。そんな新人時代です。）今、お昼出勤したら即クビです。寒い中年です。

我々不動産仲介の営業にとって、一番「避けたい人達」は心に問題をかかえている人達です。とてもデリケートな問題ですので言葉を選んで、超遠回りな表現になります。

比較的に一般的である「物忘れ」も度が過ぎると怖いです。以前、同僚が高齢者にマンションを売る契約をしたのですが、決済の連絡をしたところ「うちは結構です。要りません」と言われてビックリ！契約した事さえ覚えていないのです。そういう人に違約金や損害賠償の話をしても意味はありません。業者の責任が問われるだけです。

物件の近隣に超個性的で非道徳的行動をする人がいる場合も危険です。業者としての説明責任がありますので、心理的瑕疵責任を回避するため説明義務が生じますが、言葉（表現）を間違うと人権問題に発展します。現実よりソフトに説明すれば、後々に訴えられる可能性がありますし、「大げさ」に説明すれば、それも万が一の時に問題です。よほど自信が無い限り、そのような取引は裸足で逃げたほうが賢明です。

以前、マスコミが騒いでいた「騒音おばさん」の件はテレビ等で全国的に話題になったから事態が進展しただけです。似たような事は日本全国に数え切れない位、毎日おきている事なのです。そのほとんどが解決できないと思います。

私は「不動産の事は、まったくの素人なので何も分りません」と言うセリフを強調する顧客とは取引しません。そのセリフを何回も言うという事は「私は弱者ですよ！何かあった時に素人だから騙されたと叫びます」と言っているようなもの。弱者をアピールする顧客は、本当は法律に詳しい人だったりするのです。そして都合の悪い事は全て「聞いてない」、「騙された」等と言って弱者の立場を主張します。

最近は、説明責任の項目が増えています。何か起きれば「説明責任」が問われます。この流れが発展すると、未来では「宅地建物取引業者」が弱者です。重要事項説明が１００ページになり、説明に１０時間かかる日がくるかも知れません。そんな日が来たら私は引退します。

それでは、また明日。

最近は客付営業から遠ざかり楽な仕事が続いていたので知りませんでしたが、フラット３５が凄い人気ですね。恐らく住宅メーカーや建売の営業はフラット３５に詳しいのでしょうね。

長期固定ローンを選ぶ人は多いです。これから金利が上がると誰もが思っているからでしょう。なぜか普通以上の収入・安定職種の人ほど、フラット３５を選んでいるようです。

中古住宅の仲介となると話は別です。そもそも新築でないので、ローンの種類も限られます。出入りの銀行員やローンセンターに事前相談する経緯から、自然と銀行のいいなりにローンを組みます。その銀行の３年固定で組むパターンが多いのでは？

いずれにせよ、今は家が売れています。仲介も稼ぎ時ですね。３月より今からのほうが売れるような気がします。銀行のローン審査も少しユルイです。バブルの反省は見えません。銀行員も我々も、先々の心配より目先のノルマ消化です。とりあえず私もフラット３５を希望する顧客と契約予定があり、少し予習しなければ・・・。

明日は最終週の月曜日。法務局が混雑しますね。
それでは、また明日。