ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談118
○10年以上は昔ですが、私は精力をつけるため、いろいろな努力をしました。栄養ドリンクとか、鰻とか、山芋とか・・できれば安く、できれば手軽なもので・・と、いろいろ調べて実践したのですが・・即効性は鰻かな。(笑)ま、それでも、その有効な時間は短く、長続きはしません。

栄養ドリンクの栄養も90%以上が尿で排出されてしまうと聞きました。山芋も一度に沢山食べても無駄です。やはり、毎日少しづつ摂取する方法が良いという結論に至りました。これは栄養分の摂取に限らず、脳における知識の吸収率も同じでは?・・と思うんですよ。不動産の話ですが、新人に対して短期間(数日)で仕事を覚えさせる・・って、やはり無理ですよ。

たとえば、3日間、研修のようなスタイルで無理矢理に知識をつけさせようとしても・・栄養ドリンクの90%が尿で排出されるように・・ほとんど記憶から消えます。1割くらい記憶に残れば良いほうでは?ほぼ素人の新人に2~3日間、徹底的に仕事を教えて・・指導料でも稼ごうかな・・なんて思った事もありますが、よくよく考えてみると無理があるので断念です。(笑)・・という事で、今日も、所有権放棄の残置物の募集中!
雑談117
○空店舗のテナント募集をする際、業種を制限するケースも多く、とくに飲食店等は、貸主から敬遠されるケースが多いです。ま、汚れるし、ガスや火を使うため危火災や事故のリスクがあるからです。私なら別のリスクを気にしますけどね。ま、ケース・バイ・ケースですが、飲食店は、転貸し・又貸しのトラブルが多いんですよ。

契約書でキッチリと禁止しても、私には無意味にさえ思えます。・・というのも、転貸しの実態がわかりにくく、発覚さえしないケースも多く、ま、どうしようもないというか・・たとえば、A氏に貸して、A氏が1人で営業していれば、わかりやすいですよね。でもA氏は経営者として関わり、B氏を営業責任者にしたとします。

・・で、そのうち、A氏はB氏に、『この店を譲るよ。店の造作に金もかかったので、1,000万円で譲るよ。』と言い、『一応、契約書の借主は俺だから、賃料は毎月、俺に支払ってくれ。俺が貸主に払うから。』・・という事で話がまとまると・・不動産屋も貸主も、ぜ~んぜん、転貸しに気がつきません。賃料はいつも通り、A氏から入金されるし・・

B氏は元々、A氏の店の営業責任者として働いているので、そのまま働き続けても変化はないわけです。・・で、そのうちB氏がC氏に、『店を譲るよ。造作などの金として俺に1500万円くれ。賃料はA氏を紹介するから、A氏に支払ってくれ。』なんて話になると・・初めてC氏が登場するわけですが、A氏がc氏について、『新しい営業責任者です。』と弁明すれば、それまでの話です。

そうやって、転々と、権利みたいなものが譲渡され、大金が動く・・それが5年か10年経過した頃に、賃料の値上げだとか、立ち退きだとかの話になった際に、問題が発覚します。賃料の値上げに関しては、A氏に言っても、A氏はC氏を納得させる必要が発生します。貸主や当初の契約内容を知らないC氏は・・

単純に、『値上げなんか承諾しない』とか、『払わない』などと言い出します。しかし、そもそも借主はA氏なわけで、契約書では当然、転貸しを認めていないし、転貸しすれば契約違反で契約解除・・となれば、C氏はブチ切れます。A氏と紛争になるわけです。ま、最終的には契約条項に従い、法的に事を進めるわけですが・・

現実的には、借主のA氏が失踪したり、C氏が怖い人だったりと、ドラマチックな展開もありえます。強制執行だの裁判だのと、カッタルイ方向に行く可能性も高く、そうなれば、最終的に解決したとしても・・時間も金もかかるし、貸した事に後悔すると思います。
雑談116
○それにしても不況ですね。でも、たまに、『私だけが不況なのか?・・』と思う事があります。いわゆる普通の人達は、普通に生活できているように感じるからです。自力で金を稼ぐ者と給料をもらう者では、同じ不況でも感じ方は違うし、影響もぜんぜん違うと思います。不況の影響が無い者にとっては、不況じゃないんですよね。

昔は、『会社員時代の2倍は稼がないと、自分で商売をするメリットは無い』・・なんて言われていたんですよ。今ほど不況では無かったので、自分で商売をしたほうが稼げるってのが常識に思えた時代でした。今じゃ、地場の小さな社長が口を揃えて言いますよ。『会社員を続けられるなら、続けたほうがいいよ。』ってね。

1人でやっている不動産屋の社長さん・・どれだけ稼いでいるか?は本人と税理士くらいしか知りませんが、年収700万円以下の社長さんが大半がと思いますよ。500万以下だって、たくさんいるはずです。ま、親の代から地主だとか、資産家の息子だとか、遊んでても金が入ってくる社長さんは別ですけどね。

フルコミで稼ぐのもキツイ時期です。最初は誰もが、『死ぬほど頑張って、たくさん稼ぐぞ!』と意気込みますが・・そのうち、現実の厳しさに打ちのめされます。不動産を買うのはお客で、不動産屋を選ぶのもお客・・わけわかんない不動産屋へ家探しに行く人は少ないです。

自分で稼ぐ・・とは言っても、会社の看板は必要だし、集客できなければ、自分で探すしか無いし、業者販売で食うなら業者回りですが、物元にならないと業者にも相手にされないのが現実です。自分で専任媒介を取るのが成功(成約)の近道ですが・・物件の売却希望者を探すのは本当にたいへんです。

肉屋さんや八百屋さんが、お客に、『デパートやスーパーへは行かないでくれ!』って叫んでも、お客はデパートやスーパーへ行きますよ。不動産屋も同じです。『大手やフランチャイズ加盟店へは行かないでくれ!』と言っても無理です。もう、この大きな流れには逆らえないし・・

個人商店の企業努力が足りないとか、やる気とか根性とか・・その程度でどうにかできるレベルの話じゃないんですよ。全体の不況プラス大手志向による個人商店の淘汰・・ダブルパンチで苦しいわけです。助かるにば・・良い意味で、自分だけ助かる道を探るしかないですよ。

具体的には?・・それが分かれば苦労はしません。それに、【自分だけが助かる道・・】なら、ブログに書いたら意味ないですよ。(笑)ま、今は手探りの状態ですよ。とりあえずは・・所有権放棄の残置物募集中です。私が欲しい物だけ無料でいただきます。

残置物はありませんか?


雑談115
○ずいぶん長いこと不動産営業の仕事をしてきましたが、1度たりとも、個人的な友人・知人と取引をした事がありません。売買でも賃貸でも関わらない事にしています。相談を受けた事は何回もありますよ。不動産売却の話なら積極的に受けたかもしれませんが、売買は全て購入希望の話で、【物件探し】は、売買でも賃貸でも全力で避けました。

そもそも、友人・知人が頼ってくるケースは、甘えがあるんですよ。だから、他人である営業マンには言えない要望も親しい関係の営業マンには要求するものです。『値下げさせてられないかな?高すぎるよね?』 『こんな条件はおかしいよ。』なんてね。・・で、友人・知人の要求が、非常識で理不尽でも、味方をしてあげないと、不満な顔をします。

(友人なのに・・) (相手の味方をしている・・)ってね。そうじゃないんですよ。取引の慣習とか常識とか、法律とかで判断して、正しい助言をしても、そうは受け取りません。相談の段階で、そんなかんじなのに、取引なんかしたらハイリスクです。たとえ賃貸でも、その物件を借りている間は、ずーっと精神的な負担を強いられます。

【アイツから紹介してもらった】という根拠に基づき、問題が発生する度に相談されます。相談というより苦情とか要望です。対応が悪ければ、『アイツから紹介してもらったのに、苦情には対応してくれない。契約の時だけニコニコして、金を稼いだら、後は知らん顔さ。』・・なんて言われるのがオチですよ。

たとえば・・紹介した物件に引越して、その家の前で子供が事故に遭ったら・・法的には営業マンの責任なんか無いし、文句を言われる筋合いもないですが・・感情としては、『引越ししなければ良かった』→『アイツに相談しなければ良かった』・・となります。

もっと酷いと・・『交通量が多くて危険だって事を何故?説明してくれなかった?』とか、『交通量が少ないので車がスピードを出す道だって、何故?説明してくれなかった?』・・なんてかんじで、交通量が多くても、少なくても、どちらにしても悪者にされる可能性すらあります。

たぶん、引越し先で女房に浮気されても恨まれますよ。『引越しなんかしなければ良かった・・』ってね。(笑)・・で、関係も悪化します。不動産営業マンと顧客の関係って、キッチリ仕事で割り切って、非常識な要望や責任の範囲外の話は断る事ができますが、友人・知人の関係だと感情的な問題を引きずるのです。感謝される事は少なく、恨まれる可能性は無限・・割に合わないんですよ。

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