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○『取引主任者証更新のお知らせ』のハガキがきました。・・受講経費15,500円て・・どうなんですかね。会社で負担してもらえる人はいいですが、そうでない人はキツイですね。このハガキを見ているだけで不愉快になりますが、返納するわけにもいかないので・・
更新はします。ちなみに管理業務主任者証は更新も住所変更の手続きもしていなかった気がします。管理業務主任者の資格は、たぶん一生使わないと思います。ま、今後は無駄に資格や免許を増やす事もないでしょう。大型2輪は取るつもりですけどね。(笑)
更新はします。ちなみに管理業務主任者証は更新も住所変更の手続きもしていなかった気がします。管理業務主任者の資格は、たぶん一生使わないと思います。ま、今後は無駄に資格や免許を増やす事もないでしょう。大型2輪は取るつもりですけどね。(笑)
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○貸店舗や貸事務所などの事業用賃貸物件の賃料滞納は、居住用物件の賃料滞納より長期化する事もあります。貸店舗等の賃料は高額なので、貸主にとって恐怖ですね。そもそも貸店舗の賃借人は、店舗を使用して商売をやっているわけですから、商売の・・
売り上げがあるはずですが・・売り上げの中から経費を払い、生活費も捻出しています。・・で、賃料を払うと他の経費が払えない・・または、生活費が足りない・・という状況に追い込まれて・・支払いの優先順位で賃料が後回しになり、結果的に滞納ってわけですよ。
・・で、『賃料さえ支払わなければ、他の経費は払えるし、生活費も捻出できる』という状況に甘え、滞納が増え続け、滞納期間も長期化するわけです。・・で、退去すれば賃料の滞納額は増えませんが・・退去したら店を閉める事になり・・売り上げも無くなります。
売り上げ=利益・・では無いのですが、売り上げで生活費を捻出している場合、あるいは他の借金を支払っている場合、売り上げが無いと困ります。だから、【賃料を滞納しながら営業を継続する状況】がベストな選択となり、滞納しながら商売を続けるわけです。
現実的には、『もう少し待ってください。』 『来月にはまとめて支払います。』 『保証金から差し引いてください。』・・等のセリフを言いながら、ダラダラと支払いの期限を延ばし、『今は忙しいので夜にしてください。』と言い、夜は早めに閉店して連絡がつかない・・
なんて、よくあるケースですよ。連帯保証人にしても、会社が借主で、代表取締役が連帯保証人なら、1人2役みたいなもので、1人に逃げられたら2人に逃げられたのと同じです。賃料を滞納している経営者に個人資産など期待できません。そんなものがあれば・・
とっくに商売の資金にしていますよ。その段階になって、有効な解決策を考えても遅いです。契約の段階でキッチリとリスク回避すべきです。・・とは言っても、長く空いている物件で、やっと見つけた借主なら、厳し過ぎる審査で落とすわけにもいかないんですよね。
賃料滞納の対処は、早期の対応と、甘く見られない対応ですよ。『もう少し待って・・』とか、『来月にまとめて・・』なんて言われた時に、口約束で終わらせるのではなく、全て書面にして、必ず期限とペナルティを記載する事です。支払い期限を守れなかった場合・・
どうするのか?・・退去するのか?・・いつまでに?・・キッチリと記載して、約束が履行されなかった場合に備えるのです。弁護士への相談や、法的な手続きも早いほうが良いです。『賃料を滞納しながら営業を続けたほうが得』・・と思わせない事ですよ。ご用心。
売り上げがあるはずですが・・売り上げの中から経費を払い、生活費も捻出しています。・・で、賃料を払うと他の経費が払えない・・または、生活費が足りない・・という状況に追い込まれて・・支払いの優先順位で賃料が後回しになり、結果的に滞納ってわけですよ。
・・で、『賃料さえ支払わなければ、他の経費は払えるし、生活費も捻出できる』という状況に甘え、滞納が増え続け、滞納期間も長期化するわけです。・・で、退去すれば賃料の滞納額は増えませんが・・退去したら店を閉める事になり・・売り上げも無くなります。
売り上げ=利益・・では無いのですが、売り上げで生活費を捻出している場合、あるいは他の借金を支払っている場合、売り上げが無いと困ります。だから、【賃料を滞納しながら営業を継続する状況】がベストな選択となり、滞納しながら商売を続けるわけです。
現実的には、『もう少し待ってください。』 『来月にはまとめて支払います。』 『保証金から差し引いてください。』・・等のセリフを言いながら、ダラダラと支払いの期限を延ばし、『今は忙しいので夜にしてください。』と言い、夜は早めに閉店して連絡がつかない・・
なんて、よくあるケースですよ。連帯保証人にしても、会社が借主で、代表取締役が連帯保証人なら、1人2役みたいなもので、1人に逃げられたら2人に逃げられたのと同じです。賃料を滞納している経営者に個人資産など期待できません。そんなものがあれば・・
とっくに商売の資金にしていますよ。その段階になって、有効な解決策を考えても遅いです。契約の段階でキッチリとリスク回避すべきです。・・とは言っても、長く空いている物件で、やっと見つけた借主なら、厳し過ぎる審査で落とすわけにもいかないんですよね。
賃料滞納の対処は、早期の対応と、甘く見られない対応ですよ。『もう少し待って・・』とか、『来月にまとめて・・』なんて言われた時に、口約束で終わらせるのではなく、全て書面にして、必ず期限とペナルティを記載する事です。支払い期限を守れなかった場合・・
どうするのか?・・退去するのか?・・いつまでに?・・キッチリと記載して、約束が履行されなかった場合に備えるのです。弁護士への相談や、法的な手続きも早いほうが良いです。『賃料を滞納しながら営業を続けたほうが得』・・と思わせない事ですよ。ご用心。
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○バイクを購入してから既に3万キロを走りました。運転中、危険に遭遇した事は何回もあるし、その事はブログに書きましたが、結果的に一度も事故は起こしていません。自画自賛になりますが、事故に遭遇しなかった理由は、運転技術を過信していない・・
事だと思います。どちらかというと運転は下手クソ・・と自覚しています。それと、バイクの性能や整備状態を信じていません。ま、自分で出来る点検は自分でもしますが、そんなに詳しくもないし、急に故障する事もありえるし、走行中にぶっ壊れたらアウトです。
だから・・常に、(もしかしたら、今、壊れるかもしれない・・)という気持ちで走っています。ま、用心をしていても、避けられない事故ってのもありますけどね。そういえば昔の話ですが、『急にババァが飛び出してきた。危なかった!』というセリフが口癖の同僚が・・
いました。その同僚の話を信じるとしたら・・なぜか?その同僚が運転している時だけ、まるで引き寄せられるかのように、ババァが飛び出してくる・・という怪現象です。どう思いますか?(笑)普通に考えて、そんな事はありえません。運転に関しても自信過剰で・・
『俺が事故を起こすわけが無い!』と思っているから、細い道でもスピードを出して走っているんですよ。・・で、人影が視界に入ると慌てて急ブレーキをかけて、『急に飛び出してきやがった!』と言うのです。その者は、そう遠くない時期に人をひき殺すと思います。
不動産のトラブルも同じですよ。ま、契約100回に1度の不運なら、用心しても、用心しなくても、99回は無事です。ただ、100回に1度の不運は第100回目にくるわけではなく、15回目かもしれないし、73回目かもしれない・・次回、もしくは今回の可能性もあります。
それを避けるために全ての契約で用心をする・・それがプロです。営業マンの性格や仕事に対する姿勢を見極めたいなら、車の運転を観察すると良いです。運転が荒い営業マンは取引でも細かな見落しが多く、注意力散漫で紛争の当事者となります。ご用心。
事だと思います。どちらかというと運転は下手クソ・・と自覚しています。それと、バイクの性能や整備状態を信じていません。ま、自分で出来る点検は自分でもしますが、そんなに詳しくもないし、急に故障する事もありえるし、走行中にぶっ壊れたらアウトです。
だから・・常に、(もしかしたら、今、壊れるかもしれない・・)という気持ちで走っています。ま、用心をしていても、避けられない事故ってのもありますけどね。そういえば昔の話ですが、『急にババァが飛び出してきた。危なかった!』というセリフが口癖の同僚が・・
いました。その同僚の話を信じるとしたら・・なぜか?その同僚が運転している時だけ、まるで引き寄せられるかのように、ババァが飛び出してくる・・という怪現象です。どう思いますか?(笑)普通に考えて、そんな事はありえません。運転に関しても自信過剰で・・
『俺が事故を起こすわけが無い!』と思っているから、細い道でもスピードを出して走っているんですよ。・・で、人影が視界に入ると慌てて急ブレーキをかけて、『急に飛び出してきやがった!』と言うのです。その者は、そう遠くない時期に人をひき殺すと思います。
不動産のトラブルも同じですよ。ま、契約100回に1度の不運なら、用心しても、用心しなくても、99回は無事です。ただ、100回に1度の不運は第100回目にくるわけではなく、15回目かもしれないし、73回目かもしれない・・次回、もしくは今回の可能性もあります。
それを避けるために全ての契約で用心をする・・それがプロです。営業マンの性格や仕事に対する姿勢を見極めたいなら、車の運転を観察すると良いです。運転が荒い営業マンは取引でも細かな見落しが多く、注意力散漫で紛争の当事者となります。ご用心。
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○もしも私が地場の建売業者の社長なら、大手系列会社の仲介営業マンを大切にしますよ。午前中に訪ねてきたら昼飯をご馳走します。昼飯を100回ご馳走しても1回1,000円で10万円程度です。大手の仲介営業マンと100回も食事をしたら、その食事中に・・
どれだけ有益な情報を得られるか計り知れませんよ。法律の改正やら・・最近の動向・・同業他社の動き・・事件・・そして、儲かる物件の話もありますよ。儲かる物件を仕入れできた際は謝礼を渡します。その受け渡しのシーンを録画したりはしませんよ。(笑)
取引においては、細かい事は一切言わず、多少の不手際は話題にもせず、話がでても笑って許します。『お人好しだから、いつも人に騙されている』 『お金を貸した相手に逃げられてばかり・・』・・・なんてマヌケな話はしても、敵対した時に使えると思われる人脈
(弁護士、警察、議員、ヤクザ、その他の団体・組織)の話はしません。話題になっても、『私は○○さんを知っている』とか、『・・と付き合いがある』なんて話は口にはしません。そのような話は遠まわしの脅しになり、結果的に警戒されたら、それまでの努力は全て・・
水の泡です。大手の営業マンが地場業者に対して危険を感じると営業所で仲間に話します。その仲間が転勤すれば、転勤先でも話します。同業他社に転職すれば転職先で話します。とにかく担当者を安心させること・・警戒させないこと・・怖がらせないこと・・
いつも笑顔で優しい人でないとね。(笑)あと、絶対にやってはならない事は、手数料の値引きです。大手系列会社は例外なく、手数料の値引きに上司の承諾が必要です。具体的には、契約予定を報告する書類があり、本社の役員まで印鑑を押す流れです。
その書類に【手数料率・手数料額・値引きの金額・値引きの理由・値引きの相手・・】等を細かく書いて申請します。その際に上司から、問い詰められます。『満額の手数料を払う会社はいくらでもあるだろう!何故?わざわざ手数料の値引きを要求する会社に・・
物件を紹介したんだよ!』・・なんてかんじかな。・・で、『その会社とは二度と契約をするな!』・・と言われるケースもありますよ。『税込み3%にしてよ。』と気軽にいう業者もいますが、少しばかり手数料を値引きしただけで、2度と美味しい情報は来なくなるのです。
・・以上の話は、複数の大手系列会社に合計10年程度は勤めた経験を元に書きましたが、あくまでも、『もしも私が地場の建売業者の社長なら、・・』って話です。ま、参考程度にして下さい。(笑)
さて、所有権放棄の残置物募集中です。『不動歩さんの欲しい物があれば無料で持って帰っていいよ!』とお考えの方がいましたら、ご連絡ください。欲しい物だけですが無料で引き取ります。
どれだけ有益な情報を得られるか計り知れませんよ。法律の改正やら・・最近の動向・・同業他社の動き・・事件・・そして、儲かる物件の話もありますよ。儲かる物件を仕入れできた際は謝礼を渡します。その受け渡しのシーンを録画したりはしませんよ。(笑)
取引においては、細かい事は一切言わず、多少の不手際は話題にもせず、話がでても笑って許します。『お人好しだから、いつも人に騙されている』 『お金を貸した相手に逃げられてばかり・・』・・・なんてマヌケな話はしても、敵対した時に使えると思われる人脈
(弁護士、警察、議員、ヤクザ、その他の団体・組織)の話はしません。話題になっても、『私は○○さんを知っている』とか、『・・と付き合いがある』なんて話は口にはしません。そのような話は遠まわしの脅しになり、結果的に警戒されたら、それまでの努力は全て・・
水の泡です。大手の営業マンが地場業者に対して危険を感じると営業所で仲間に話します。その仲間が転勤すれば、転勤先でも話します。同業他社に転職すれば転職先で話します。とにかく担当者を安心させること・・警戒させないこと・・怖がらせないこと・・
いつも笑顔で優しい人でないとね。(笑)あと、絶対にやってはならない事は、手数料の値引きです。大手系列会社は例外なく、手数料の値引きに上司の承諾が必要です。具体的には、契約予定を報告する書類があり、本社の役員まで印鑑を押す流れです。
その書類に【手数料率・手数料額・値引きの金額・値引きの理由・値引きの相手・・】等を細かく書いて申請します。その際に上司から、問い詰められます。『満額の手数料を払う会社はいくらでもあるだろう!何故?わざわざ手数料の値引きを要求する会社に・・
物件を紹介したんだよ!』・・なんてかんじかな。・・で、『その会社とは二度と契約をするな!』・・と言われるケースもありますよ。『税込み3%にしてよ。』と気軽にいう業者もいますが、少しばかり手数料を値引きしただけで、2度と美味しい情報は来なくなるのです。
・・以上の話は、複数の大手系列会社に合計10年程度は勤めた経験を元に書きましたが、あくまでも、『もしも私が地場の建売業者の社長なら、・・』って話です。ま、参考程度にして下さい。(笑)
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