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はてなキーワード: 東京カンテイとは
## 要旨
2日前の増田に「札幌の徒歩圏マンションは“集まってる企業的に相応”だから市川より遥かに安く、適正は1000万円」という主張があった。けれど、それって企業の立場が擬人化されて書いてない？ もし札幌・中心徒歩圏＝1000万円が本当に適正なら、「じゃあなぜ片道60分の移動を続けるの？」という問いに自動で突き当たる。
通勤時間をゼロ評価（＝自分の片道30〜60分を無視）したまま、「総生産量」「やりがい」「資産形成」だけで語ると、生活者の幸福が抜け落ちる。
この記事は生活者の視点で「適正額」を試算する。キーワードは時間家賃（じかん-やちん）――家の値段＝立地＋広さ＋“毎日むしられる時間”だ。
参考に、東京の新築分譲マンション平均価格はいま1億円超（首都圏新築・2024年平均は1億485万円）で、23区の中古70㎡も直近で1億円台に乗る局面が出ている。これが生活者にとって“適正”なのかを、時間と代替地（高松・札幌）で測り直す。
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## 前作のダイジェスト
人口移動の足元：2024年の東京は依然として転入超過だが、伸びは鈍化。23区の転入超過は回復したものの、年齢階層ではムラが目立つ。
年齢構造の変化：20代は流入が続く一方、30代は2024年10月以降転出超過が指摘される（統計局の資料）。家族形成期が“中心で暮らす難度”を物語る。
通勤の現実：東京圏の鉄道定期利用者の平均片道所要は67.7分。時間消費が生活水準を直撃している。
企業はどこへ？：「本社移転」は2019年までは東京転入超過の年もあるが、機能分散（地方に研究・製造・BPO）が同時進行。2020年以降は一貫して東京都～関東からの転出超過で、“本社＝東京集中”の一枚絵では語れない段階。
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元増田のロジックは「企業視点での総生産性最大化」だ。東京(本物)は取引密度が高く、希少な専門職の面接効率も良い。企業が払う地代なら説明がつく。
でも生活者にとっては違う。時間＝寿命を燃やす通勤は毎日課金。東京の高い貨幣地価は、時間地価（言い換え：タイム地価）で割って再評価すべきだ。
＞ 命題：家の“適正額”＝「代替都市で同等生活を得るコスト」＋「東京で失う/得る時間価値」の現在価値。
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### ① データの杭
高松市の公営（県/市）住宅の家賃帯は1.6万〜4.3万円台（間取り3K/3DK含む）。中心至近ではない(磨屋町2.0km, 家to目的地28分)が、市内要所へのバス移動で日常機能が完結する価格帯が現実に存在する。
東京の新築分譲平均は1億485万円（2024年）。23区の中古70㎡は2025年5月に1億88万円の局面。
家賃2.5万円/月（年30万円）を表面利回り6%で割り戻すと、約500万円の資産価値（30万円÷0.06=500万円）。都雇圏人口50万人以上では享受対象は飽和している故, 機能“到達”が28分程度で満たせる.「28分生活」の最低ラインの再取得コストはこの桁になる。
＞ ここでの500万円は**“生活機能の再取得コスト”の目安であり、「分譲クオリティの広さ/築年」ではなく“暮らせる導線”の最低ラインを可視化するための共通スケール**。
東京で家→目的地28分のファミリー住戸は、1億円級に普通にぶつかる。同じ“到達時間”を買うためのコスト差は桁違いだ。
生活機能28分を買うコスト：500万円（公営最廉価相当スケール）vs 1億円級（東京の市場取引）
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「札幌・中心徒歩圏＝1000万円が適正」は、市場実勢と乖離している。直近の市況では、札幌市の中古70㎡相場は数千万円帯が実務レンジ。中心区でも1000万円フラットは築年・立地条件が強く制約された例外的ピン点で、“徒歩圏の標準像”とは言い難い。1000万円を普遍の“適正”と言い切るのは危うい。
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東京(本物)の平均的な通勤：片道67.7分（鉄道定期利用者平均） → 差=52.7分
年間の“失う時間価値”＝252h×1,500円=378,000円/年
＞ つまり、同じ暮らしを得るために、東京は追加で1,260万円の**“時間家賃”を払っているのと同じ**。
本来ならその分だけ“家の適正価格”は下がる――生活者の適正は、企業の適正より軽くなる。
（注）平均通勤時間は地域・職種で大きくブレるため、自分の通勤実測でNPVを差し替えてほしい。
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結論：賃金プレミアムは1〜2割台が実務レンジ。“時間家賃”のNPV（上の例で約1,260万円）を相殺するには弱い。住宅価格の倍率20倍を正当化できる材料にはならない。
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# じゃあ、**東京(本物)の“適正額”**はいくら？（生活者版の答え）
## ケースA：中心“徒歩4分圏”の70㎡
代替地（高松中心）新築70㎡で4,000万円級が十分に成立するマーケット（市内中心の機能密度で暮らしが完結）。
東京プレミアム（雇用機会・エンタメ“在庫”）を2割上乗せしても、4,800〜6,000万円が、東京(本物)の中心徒歩4分圏(銀座, 上野, 新宿等徒歩4分内)の生活者の適正レンジ。
実勢（新築平均1.6億円、23区中古70㎡1億円局面）との差：+10,000〜+11,200万円。
高松公営家賃2.5万円→利回り6%で500万円（**“生活機能再取得”**の最低スケール）。
私募REバリュエーションに寄せれば、同等導線の分譲クオリティでも1,500〜3,500万円が東京(本物)の片道28分生活者目線の妥当帯。
実勢（1.2億円級）との差：+8,500万〜+10,500万円。
## 総括
＞ 総括：企業の最適（在庫密度）で決まるのが東京の“市場価格”。
生活者の最適（時間×導線）で決めると、“適正額”は“市場”の半額以下に沈む。
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## 「間をとる」が適正？ → **そんなことない。上限“2割増”**まで
企業の“在庫経済”と生活者の“時間経済”の半々で折衷したくなる。
しかし、時間家賃のNPVは日々確定的に出費される損失だ。一方、企業の在庫密度は個人の享受上限（1日0.5GB仮説のような情報処理限界）で逓減する。だから、折衷ではなく生活者重みで決めるべき。**“上限2割プレミア”**がまだ良心的だ。
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## 実際に“減っている30代”のシグナル
統計局自身の資料で、20代は転入、30代は転出超過が明記される。家族形成期の住居コストと時間家賃が臨界を超えると、転出が起きる――“生活者の適正”に市場価格が合ってないシグナルだ。
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1. 札幌1000万円は市場の中央値でも生活者の適正でもなく、例外ピンの一般化。
2. 高松の公営家賃(磨屋町2.0km家to目的地片道28分)は**“28分生活”の最低再取得コストを見える化する良い定規**。
3. 東京(本物)の1億円は、企業の在庫密度の影で時間家賃のNPVを踏みつけにしている。
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東京(本物)の“市場価格”は立派だ。けれど生活者の適正額は**“時間”を入れた瞬間に半額以下に落ちる。札幌1000万円論も、高松500万円スケールも、東京1億円も、同じ定規（時間家賃）で測ろう。
家の値段は寿命の使い方**で決まる――それだけの話だ。
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## 参考データ・出典
首都圏新築分譲マンション平均価格（2024年1億485万円）：不動産経済研究所まとめ記事。
東京23区中古70㎡が1億円局面：野村不動産アーバンネット（東京カンテイ提供データ）。
高松の公営住宅 家賃帯（1.6万〜4.3万円台）：香川県/高松市資料、MLIT資料。
平均年収：doda。最低賃金：厚労省／労働局（東京1,163円・香川970円）。
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徒歩4分＝約320m半径、面積は約0.32km²。自治体レベルでは住居密度2万人/km²が限界だが、部分的にはもっと詰め込める。特に二階建てアパートメインで2万人／k㎡を達成していた中野区と違い、2020年以降は都雇圏50万人でも中心は15階前後マンション林立だ。つまり密度7倍(14万人／㎡)。故に“徒歩4分内6万人”。徒歩圏の議論は半径×密度で都度計算を。（この項は一般式の説明であり、具体都市の密度は用途地域で大きく変わります）
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## まとめ一行
“時間家賃”をチョキっと足して引けば、東京(本物)の住居の適正額は――
湾岸エリアでは「賃貸→分譲」「分譲→分譲」「低層階→高層階」「狭い住戸→広い住戸」のような
「住まいサーフィン」＠沖有人が盛んだが、そういう物件移動を可能ならしめている条件があるような気がする。
逆の言い方をすれば、東京２３区でも、例えば世田谷区とか練馬区とかでは、湾岸のような物件移動、
むしろ「ゲーム感覚でお宝物件ハンティング、物件サーフィンを楽しんでいる」という側面があるが、
別の面として「物件データが定型データだから」というのがあるのでは？
「定型データ」というのは、データ処理に詳しい人ならわかるだろうが、「曖昧性のない、大量処理しやすいデータ」のことで、
その意味では、湾岸エリアに流通している不動産物件情報は、大半が「定型データ」であり、一方で世田谷区とか練馬区で
どういうことか？と言えば、平たく言えば「湾岸エリアは大規模マンションデータが多く」、
世田谷区や練馬区は「戸建や中小マンションのデータが多く、大規模マンションのデータは少ない」のである。
まず、大きさも間取りもてんでバラバラ。施工者もバラバラで、品質はブラックボックス。
マンションについていえば、東京カンテイがマンションデータベースを整理していて、分譲マンションや一定規模以上の
賃貸マンションについていえばデータベース化がしっかりしている。
当然、分譲主名も施工者名も判明してるし、建物のグレードや管理状態もある程度わかる。
沖有人氏のアトラクターズラボも、戸建市場のデータ把握には苦労している。(松沢氏が悪戦苦闘)
なので、世田谷区や練馬区では、サーフィンしたくても、その基礎データが不足している状態である。
別の言い方をすると、売り主と買い主の間の「情報の非対称」「レモン問題」が発生している。
その点、湾岸エリアの物件は、大半が大規模マンションなので、不動産業者はもちろんのこと、
一般人(住民)も、どういうスペックの物件なのか、おおよそ把握できる(透明性が高い)。
最近では大規模物件は「マンションコミュニティ掲示板」(三菱地所の施工ミスの内部告発があった掲示板)が充実しているから、
「湾岸のAマンションでは、こういう管理上の問題が起こっているらしい」ということまでも、第三者は確認することができる。
一方、戸建とか、マンションコミュニティ掲示板スレもないような小規模マンションだと、第三者が問題把握することはできない。
「日本の不動産市場は情報非対称が諸外国より酷くて、流通が進まない」とよく専門家が指摘するが、
湾岸タワマン分譲デベの「なかのひと」だが、まあ９割方当たっている。
ただ、こういう「湾岸タワマン的価値観」を生理的に受け入れられない
１０００万円プレーヤーも世の中には結構存在しているのも事実。
そういう人は、世田谷区辺りの低層マンション（桜上水ガーデンズとか）を買ったり、
ちょっと郊外の高級戸建（三井ファインコートや野村プラウドシーズン）を買っている。
湾岸タワマン志向の人と郊外低層志向な人は、「世帯年収」という点では一致しているが、
湾岸タワマン志向の人に郊外マンション（建売）をセールスしても意味ないし、逆も然り。
こういう郊外部では、湾岸タワマンみたいな「住まいのサーフィン」
（賃貸⇒分譲⇒賃貸、分譲間でも狭い住戸⇒広い住戸⇒狭い住戸と家族数に合わせて住み替え）はしづらい傾向にある。
でも、郊外マンション（建売）をチョイスする人は、元来そういう「気ぜわしいサーフィンは、あまりしたくない」
という性向があるから、さほど問題ない。
「肌感覚だが、湾岸タワマン購入者には、『理系』の人が多い気がする」とコメントしている。
意訳すると「合理的思考をする人、土地が持つ地歴云々に一切関心がない人」ということだろう。
アトラクターズラボ沖有人氏は「タワーマンション相続節税スキル」というのを提唱している。
相続税評価額は、タワマンの２階でも４０階でも差はないが、実際の価格では大差ある。
つまり、タワマン高層階を意図的に購入すれば、「相続税評価は低いが、実勢価格は高い」資産を手に入れることが出来る。
たまにアルファブロガー「ちきりん」女史のブログを覗くのだが、
「大阪と京都の間でこの環境を維持するのは至難の業、環境維持のためにサントリーは株式公開すべきじゃない」
と書いた上で、
「先日新幹線不通で足止めされたので、在来線で大阪→京都を走ったら、途中山崎を通ったので
『こういう場所なのか』と感心した」とあった。
http://d.hatena.ne.jp/Chikirin+personal/20120424
http://d.hatena.ne.jp/Chikirin/20120623
自分は今でこそ東京在住だが、幼少時にこの付近に居住しているし、
妻の実家もこの近辺なので、結構このエリアには「土地勘」がある。
「ちきりん女史の心配は有難いが、まあサントリーが遮二無二保護しなくても、
なぜ大丈夫なのか？をうまく説明できないが、
しかし、ＣＭでは「大阪郊外」とは絶対言わず、「京都郊外」と宣伝する。
「ＪＲ山崎駅」は駅舎は大山崎町に属しているが、ホーム３分の１は島本町に属している。
★というように、島本町は、「どこに属しているのか、アイデンティティ不明な町」である。
大阪都心勤務者が多いのは事実であるが、「大阪人」の意識は希薄で、
かと言って「京都人」でもない。
人口で言えばせいぜい３万人しかいないのに、特殊なアイデンティティが醸成されている。
★以前は結構工場も立地していたが、近年工場は相次いで移転し、
一方、田畑もちょっとはスプロール化・宅地化しているが、宅地化のスピードは遅く、
まだまだ田畑が数多く残されている。
つまり、「田畑が多く、一戸建てはそんなにないが、その一方でマンションが多い」という景観になっている。
★東京カンテイという不動産情報会社が、３大都市圏の自治体別マンション化率を発表している。
「全世帯数の中で、どれくらい分譲マンションが占めているか？」という数値で、
島本町のマンション化率は「４割」と異常に高く、郡部では全国最高値、
言い方を変えれば、
｢駅前や工場跡地をマンション化させて、そこに新住民を収容することで、
田畑のスプロール化を食い止めている」とも言え、一種の「コンパクトシティ」が実現している。
★サントリーの地下水が自慢の町で、かつては町営水道は１００％地下水だった。
このような環境で、一方で大阪都心も京都都心も３０分圏、新幹線にも乗車しやすい、ということで、
「自然環境にこだわりを持つファミリー層」が意図的に移住してきている。
町営水道は府内一高額だし、町内には繁華街めいたものは一切ないのだが、
「そういう不便やデメリットは百も承知、自然環境が良いんだから、目を瞑る」という
こだわり世帯が新住民として移入してきている。
「文教地区だから移入したい」という理由がメーンであり、｢自然が豊富だから移入したい」という感じではない。
東京都心から３０～４０キロはなれたエリア、例えばふじみ野市とか越谷市とか印西市とか、
しかし、島本町への移入する新住民は、印西市とかふじみ野市とかへの移入住民よりも、
より強い「自然へのこだわり」があるような気がする。
★現時点では町内の工場はサントリー程度で、後は企業の研究所とかが多い
その意味では、公害的問題、あるいは「すさんだ工場街」という感じの風景が、
町内にはあまり見受けられない。
★サントリー工場の税収が多いのか、企業の研究所の税収が多いのか、
町の財政状況はそんなに悪くない。
町のアイデンティティを壊すような高槻市との合併に後ろ向きだった、と言うべきか。
（むしろ気質が似ている京都府大山崎町との越府合併を望む声も）
新住民の気質が良くわかる出来事として、
「かつて島本町議会は、全国で一番女性議員の比率が高かった自治体だった（４割）」
というエピソードが如実に示している。
「男性の行政能吏とかじゃなく、業界人とか女性に町政を担わせる、その方がいいじゃん」
というムードが、なんとなくこの町には流れている。
そういう「尖がった町」「異形の町」なので、サントリーの源水地を乱開発するようなことは、
まあしないんじゃないかなあ？
