吉田浩章の司法書士日誌―堺市堺区―

相続した空き家を売却した時の３，０００万円控除については、先日も書きました。

税理士さんの範疇であるものの、相続登記の依頼を受けるのは司法書士。最初の窓口になるのが司法書士であるならば、司法書士も一般的な情報は持っておかないといけない、という話です。

「知っておかないといけない」と書きつつ、必要があって整理し直してみると、令和６年１月から、売却した後に取り壊される場合にも対象になっていた、ことを知りました。

税制改正。一応は視界に入れるものの、直接関係がなければスルーしてしまうもの、です。

解体費用も値上がりして、確かに、素人さんである売主が解体する負担は大きい。ところが、「解体します」という約束の元、売買して、買主が期限に間に合うよう解体できなかったら、その負担を負うのは売主です。

だから、「買主さん、期限までに解体して下さい」「そうすれば、売主さんの税金を安くします」というのは、買主が大手で信用があるとか、よほど期限に余裕があるとかでないと、なかなか難しいのではないかな、と。

私が売主であれば、税金の負担を他人の行動に委ねるのは気持ち悪いので、「先に取り壊すので、解体費用分高く買ってください」とお願いする気がします。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　コラム124「相続した空き家を売却した時の３，０００万円特別控除（相続）」

「空き家の３，０００万円控除」の要件について、税理士さんから質問が来たので、どうされたのかと思ったら、「区分所有建築物」に該当するのかどうかを確認されたかった、とのこと。

確かに、それだったら司法書士の範疇です。

「空き家を取り壊して売却した時の３，０００万円控除」は、今まで、私のお客様で２度使いました。

事前に要件を読み込んで、これは使えるのではないかと、税理士さんに相談。相続登記の入れ方で問題になってはいけないので、税理士さんに申告を引き受けてもらえる（責任を負ってもらえる）状態にした後、相続登記を入れました。

仲介業者さんもご紹介して、現場の写真を撮ってもらったり、役割分担をしながら、最後、申告まで見届けました。

「空き家の３，０００万円控除」を使うには、まず市役所で『確認書』（被相続人居住用家屋等確認書）をもらわないといけないため、３回目の事例では、私が市役所に確認しながら、相続手続きを進めていました。窓口には「不動産業者さんが来られることが多い」と聞きましたが、市役所への申請となれば、むしろ行政書士業務なのかな、という考えもありました。

税金の話が続きましたが、これはたまたまです。税理士さんに取り次ぐにも、司法書士がある程度の知識は持っておかないといけない、というのがオチ。それも、昨日の話と同じです。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　遺産承継サイト「事例１　空き家の３０００万円控除を利用した事例」

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　コラム124　相続した空き家を売却した時の３，０００万円特別控除（相続）

今日の売買では、売主さんが権利証を紛失されていたため、『面識あり』で本人確認情報を作りました。

過去にお受けしたお仕事と共に、「２～３か月に一度は電話連絡。年３回以上は義務者の会社や当事務所で面談している」と書きました。

最近思うのは、新規のお客様も大事だけれど、不動産登記で言うところの『面識あり』と言えるお客様が、どれだけ居て下さるかで、事務所経営の安定度も、変わってくるのではないか、と。

司法書士側が、いくら『面識あり』のお客様を増えしたくても、お客様から必要とされなければ、１年以上の継続的なお付き合いはできません。

ちなみに、ここでの『面識あり』とは、一般的な意味での面識（顔見知り）ではなく、「司法書士・弁護士が当該登記の申請の依頼を受ける以前から申請人の氏名及び住所を知り、かつ、申請人との間に親族関係、１年以上にわたる取引関係その他の安定した継続的な関係の存在があるとき（不動産登記事務取扱規則４９条（２）」とされています。

「１年以上にわたる取引関係」「安定した継続的な関係」という部分がポイント。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所コラム48 権利証（登記識別情報）紛失時の「本人確認情報」（不動産登記）

売却先が決まられている状態で、相続登記からの、売り渡しの登記のご依頼でした。

「不動産売却の登記は、買主さん側の司法書士さんで」と最初から聞いていましたが、引っ越しに必要な、荷物の処分業者さんをご紹介して、税金のことは税理士さんに引継ぎ必要。

処分業者さんへの支払いを確保しないといけないし、領収書関係も預かっておきたいな～という、そんな背景もあって、売主さん側だけの司法書士として、売買に参加させてもらうことにしました。

関西では一般的な「売り買い：司法書士分かれ」というのは、とても合理的なシステムだと思うのですが、地域が違うと非常識。「東京で違う」というのは分かりますが、すぐ近所の三重でも違う、というのは、不思議なところです。

夕方までの時間、昼食時間を入れて４５分間しか事務所に居れませんでしたが、今日が期限の裁判所への報告、リーガルサポートの報告も済ますことができて、表向き、遅れが出ることなくやっています。

堺東での電車の待ち時間に（急行が続くと三国ヶ丘に停まらないため）、ビアードパパの期間限定バームクーヘンをゲット。

今日の不動産売買は、遺産承継業務受任者の立場で相続登記から関与させてもらって、不動産業者さんに買主さんを見付けてもらった事例です。

換価分割のため、司法書士の預り金口座に売買代金を入れてもらって、決済終了後に私だけが銀行に行って、振り分けさせてもらいました。

契約の時にもいただいたパン。
今日もいただいて、車の中にいい匂いが漂っていました。

同じ時間に銀行に予約を入れて、別件の相続手続きをついでに。
残高証明代の支払いは、専用のカードを持たされて店内を移動し、店内のＡＴＭでお支払い。行員さんは、現金を手にする必要がない。合理的なシステムです。

別件では、信金の相続手続き。
書類が先方のセンターに届いた即日に処理してくれ、当日に送金がされてきました。事前に法定相続情報証明を取っていたのもあるのかもしれませんが、異例の処理スピード。郵送での手続きの場合「印鑑証明書と戸籍謄本の原本は返しません」という対応も、反対の意味で異例でした。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　遺産承継サイト「相続手続きの流れ（不動産編）」

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　相続サイト「法定相続情報証明制度」

今日は、どういうわけか予定が固まりました。

それでもお断りした予定があったのですが、１０時、１３時、１４時、１６時半と予定が入っていて、どうやって動こうか。前の予定が長引くことを想定しつつ、人の段取りをしていましたが、不動産売買の決済は２つ、私がクリアできました。

住宅ローンの抹消代金の決済は、スマホのアプリから操作される、という初めてのケース。

「返済手続きが完了しました」といった画面と、普通預金残高が減ったことを確認させてもらって解散。抹消書類の受け取りは、銀行所定の委任状を持って、司法書士が代理にて。

また急に寒くなって、外の気温は２０℃となっています。半袖で出掛けて、寒すぎるということで、長袖に着替え。長袖で出掛けて、長袖では暑い、ということで、また半袖に着替え。半袖はやっぱり寒かったですが、着替え用のワイシャツを２着用意してきて、正解でした。

被保佐人さん宅訪問。

外出先で何かあった時のことも考えて、「緊急連絡先カード」を数種類作ってお渡ししましたが、分厚いものは靴箱の上に放置。財布の中に入れた薄いものは行方不明。「紐付き」かつ「カバンにくくりつけておく」方法が有効です。

土地家屋調査士さんと、分筆の打ち合わせ。
相続登記前に分筆する方法もあり、相続登記後に分筆する方法もあります。

また、分筆予定の図面が添付された遺産分割協議書を付けて、分筆後に相続登記をしたこともあります。分筆後の地番の記載はないし、面積も多少違いましたが、同一性が確認できればよいと、法務局に照会の上、相続登記をしたことがあります。

不動産売却の打ち合わせ。

成年後見監督人となるのは本件が２件目ですが、司法書士を後見人に選ぶのではなく、後見監督人に選んだか家庭裁判所の意図も考えながら、手続きを進めていきます。

今日は、大阪市内。不動産売買の立ち合い。

今週は売買の立ち合いが４件ありましたが、いずれも、私のお客様からのご依頼でした。うち、２件は、私から仲介業者さんをご紹介し、相続登記後の売却をお願いした案件でした。

後見登記の登記事項証明書は、本局まで取りに行きました。
管轄の東京法務局に電話で確認すると、「混んでいて処理が終わるまで２週間かかります」とのことでしたが、就任報告が「確定から１か月以内」とされているのに、そんなわけにはいきません。

大阪市内の住民票。今までは、亡くなられた人も同じ世帯に入った状態で発行されていましたが、年末でその制度がなくなった、とのことで、除票に分かれて出てきました。

それと、定款認証から、そのまま会社設立の登記申請です。
「大安」かつ「最短日」ということで、自動的に設立の日が決まりました。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　遺産承継サイト「相続手続きの流れ（不動産編）」

昨日に引き続き、新たに後見申立の準備。
ご自宅に伺って、申立に必要となりそうな書類のお預かりです。

午後からは、生駒で不動産売買の立ち会い。
近鉄鶴橋の駅に下りると、焼肉の匂いがしてきました。

最近の不動産売買取引の傾向、どういうわけか、他行あてに振り込まれた資金の着金確認までに時間がかかります。午後スタートの時は、抹消銀行に返済資金の到着が必須なので、今日も少し間違うと危ないところでした。

生駒からは、和泉市役所に直行。
全く方向が違いますが、行ける時に行っておかないと、明日は明日の用事があります。今日はほぼ出ずっぱりで、小さな組織でひとりが欠けると大変、を実感しています。

午前中は、明け渡し訴訟の現場訪問。付郵便送達ための現地調査です。

一般の訴訟業務、長い間「お受けしない業務」と決めてきましたが、古くからお付き合いのあるお客様であるため。司法書士業務も広くなって、限られた時間、得意なことに絞りたいと考えています。

堺東の法務局で、完了した登記の書類を回収。市役所の前に、「社会実験やってます」という木の椅子のようなものが並んでいましたが、趣旨が不明です。

午後からは、相続手続き中のお客様宅にご訪問。相続登記は早々に完了していますが、預貯金や証券会社の相続手続き。

それと、相続された不動産を売却した時の、空き家の３０００万円控除。今のところ、今年末までの制度ということになっているので、年末までに解決できるよう、不動産の売却活動と並行して、荷物の整理、測量や解体の段取りも並行して進めてもらっています。

※令和６年現在、令和９年１２月３１日までと延長されています。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　コラム124「相続した空き家を売却した時の３，０００万円特別控除（相続）」