吉田浩章の司法書士日誌―堺市堺区―

事務所のホームページのコラム。現状１４１ページまでありますが、グーグルに認識してもらえていないページが、２２くらいあります。

いずれも内容の薄いページで、例えば『住宅ローンの団体信用生命保険』の話。

『団信』というのはこういう保険で、「団信適用により完済になった、住宅ローンの抹消登記をお受けしたことがあります」であれば、司法書士なら誰でも書けます。だから、検索エンジンに、相手にしてもらえません。

ところが、「相続の手続き」という視点で考えてみると、団信は奥が深いです。

１．亡くなった後に引き落としされた、返済金はどうなるのか

２．預金口座の相続手続との兼ね合い、順番はどうなるのか

３．抹消書類はどの段階で渡してくれるのか（先に相続登記申請の必要はあるのか）

４．契約時に支払った、保証会社の保証料は清算されるのか

こういう部分まで踏み込んで説明されている記事は、なかなかありません。

ということで、団体信用生命保険について、「相続の手続きに取り組む司法書士」という視点から、まとめ直してみました。

さらに踏み込んで、「離婚をした際、銀行に無断で、財産分与で妻に名義変更をしていた。契約者の元夫が亡くなったので、団信の申請をした場合」の結果については、銀行員さんの中でも「さぁ？？」というテーマです。実例あれば、教えて下さい。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　コラム009「住宅ローンの団体信用生命保険と相続手続き」

ホームページ経由の「抵当権抹消登記」のご依頼、何かの拍子に止まっていたものの、また再開傾向。

抵当権抹消登記。極端な話し「毎日１件」のご依頼が続いても、事務所に抹消書類をお持ちいただける限り、支障なくやっていけます。

但し、例えば、某金融機関の「指定の司法書士事務所」のような存在になり、「抵当権抹消登記ばかりやる」というのは、望みません。依頼者の方が望んで、頼まれているわけではないためです。

どんなお仕事でも同じです。依頼を強制する立場に、立ちたくはありません。

なお、抵当権抹消登記の報酬は、事務所に来ていただける場合で１８，９００円（専用依頼ホーム利用で１６，５００円と、令和６年１０月に改定）。それ以外のケースでは２２，０００円。ホームページのあちこちに書いてあるので、さすがに「抵当権抹消登記の費用はいくらですか」のお問い合わせは、ほぼありません。

※司法書士吉田事務所では、抹消登記の専用依頼フォームを用意しています。事前に物件を特定させてもらうことで、見積書も先にご提示。当日は、委任状をご用意してお待ちしています。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　依頼専用フォーム」

堺市中区まで、抵当権抹消登記のご依頼に出張。

抵当権抹消登記は、不動産の登記の中で、単価が安い部類に入るお仕事。普段は「出張で抹消登記のご依頼」はない話ですが、お身体が不自由ということと、予約の電話をいただく際に「三国ヶ丘」というワードを出された、ということで、例外的に。

三国ヶ丘に縁があった方ということと、ウチの事務所の存在も知って下さっていたことが分かり、お伺いしてよかったと、雑談して帰ることになります。

「どうしてウチの事務所だったんですか」とお聞きすることは、時々あります。「あえて」選んで下さった方とは、その後の関係も良好な傾向です。

「通り道なので、前々から知っていた」は結構あります。「場所が便利だったから」という理由も嬉しいです。「この場所」が便利だと思って、やっているからです。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　専用依頼フォーム」

直近の不動産売買。不動産に設定されていた抵当権の抹消書類は、事前に司法書士がお預かり（それも、郵送にて）。

そのかわり、「抹消代金の着金確認ができない限り、抹消登記の申請はしません」という定型の念書を司法書士が提出する、という方法で処理してくれました。

「司法書士」という資格者に対する信用で成り立つ話ですが、司法書士が、債権者と交わした念書に背いて、事前に抹消登記を出すとは思えません。こういうやり方が広まればいいのにな、と思うのですが、現実はなかなか難しいところ。

売買と同時抹消の場合、「ＳＭＢＣが指定の司法書士にしか依頼させない」ようになったのも、事務処理の合理化の一環でしよう。

ＳＭＢＣ指定の司法書士が、着金確認後に抹消書類を受け取っているとは思えません。

売買の現場に、抹消銀行の担当者が来てくれていたのは、今となっては昔の話。抹消書類の授受は、司法書士にとっても負担。金融機関にとっても負担、というのが現実。

年度をまたぐ抵当権抹消登記で、法務局から指摘。「金融機関の代表取締役が、４月１日で変わっています」。

抹消書類を受け取られたのは３月。登記の申請が４月。手続き上は、代理権不消滅の取扱いのため、登記の申請書に、書き加えをすれば問題なし。

ただ、会社の資格証明書も印鑑証明書も、添付の省略ができるようになっている中で、特に年度末をまたぐ場合（代表者の変更が入りやすい）は代表取締役の変更が入りやすい。気を付けようと、改めて思った次第です。

ある時は、金融機関の承諾書が必要な登記で、承諾書の印影が実印だと確認できればいいと、「印鑑証明書はコピーで結構です」と金融機関に伝えていたところ、「４／１で代表取締役が退任しているため、印鑑の照合ができません」と、法務局から電話が入りました。

それ以来、印鑑証明書をコピーで妥協しないようにしています。「必要です」ときちんと伝えれば、印鑑証明書の原本を渡してもらえますので。

ちなみに、承諾書の印影を確認してもらえなくなった事例は、「（私が申請したわけではない）別件で確認できたのでいいです」と、まさかの方法で、法務局から助けてもらっています。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所コラム１１「退任した代表者が発行した抵当権抹消登記の委任状」

ホームページからのご依頼が多くなっている『抵当権抹消の登記』。

事務所に来てもらってから登記情報を閲覧していると、お客様を待たせることになります。登記情報を出してから住所変更の要否を確認、委任状の作成、という工程にある、時間のロスが気になっていました。

開業直後の時は、その場で委任状を作成する余裕がなく（＝能力がなく）、お客様に一旦外に出てもらって、時間を潰してもらったような記憶もあります。

書類の準備やコミュニケーションを合理化できないか、ということで考えた『抵当権抹消登記の専用依頼フォーム』。

住所の記載を必須とし、「抵当権抹消の対象となる不動産」も入れていただくようにしました。

「住居表示なのか地番なのか」という判断は、一般の方には難しい部分ですが、住所から地番を調べる、ということは事務所で可能。

住所変更の要否を事前に確認できて、「住民票が必要です」「住所変更登記の費用も必要です」という部分をお伝えできるだけで、抵当権抹消登記のご依頼、お客様と司法書士、お互いの負担が軽減できる、と考えています。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　依頼専用フォーム」

抵当権抹消のご依頼の方に「住所の変更登記が必要な場合がありますので、念のため、マイナンバーカードをお持ちください」と、スタッフは案内していました。

住所変更の要否は、いろいろな方法で聞き出そうとしていますが、これがなかなか難しい。

「登記上の住所から変更がありますか」は専門用語だと心得ているので、「当時の契約書に記載されている住所は、今の住所は同じですか」とお聞きしたりしていますが、それでも食い違ったりします。

今日は「住所変更あり」を把握して、住民票は用意して来て下さいましたが、共有者がおられました。

いろんなパターンを想定して、ご質問を用意しないといけません。

事件簿を見たら、前回の不動産登記の申請は３月５日。１０日間も登記の申請をせずに、毎日何に追われてるんだ、です。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所コラム86「抵当権抹消登記と住所変更登記の要否」

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　依頼専用フォーム」

抵当権抹消登記のご依頼は、堺支局管轄の不動産が圧倒的多数。

「法務局で検索したら、一番上に出て来たので、これから行っていいですか」とお電話をいただき、事務所内で「？？？」となっていました。

詳しく聞いてみると、「堺の法務局の中」から検索されたわけではなく、「大阪法務局　堺支部（正しくは、堺支局）」というキーワードで検索された、とのことで、確かに、別分野のコラム記事ですが、堺市の司法書士事務所の中では、うちが一番上に出てきます。

専門家側が日常的に使っている言葉、検索を受ける側が想定するワードで検索されるとは限らない、ということなのでしょう。

『抵当権権抹消』という言葉も、ある意味専門用語なので、「大阪法務局堺支局　抵当権抹消登記」ではなく、例えばですが、「住宅ローン　完済　登記　堺市」とか、「住宅ローン終わった　手続き　堺市」みたいなワードで検索される、ということもありえるのでしょう。

素人の方の感覚も踏まえ、先回りしてお答えを用意しておくのは、抵当権抹消登記のことに限らず。専門家である司法書士にしかできないことですが、司法書士の視点だけでは書けないこと、でもあります。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所メインサイト「抵当権の抹消登記」

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　依頼専用フォーム」

今年に入って、それほど日が経っていない中、ホームページ経由での、抵当権抹消登記のご依頼は３件。かなりのハイペースです。

プラス１件は、昨年からの継続で、相続登記を先行していた案件。明日は、また新規のご依頼があるので、抵当権抹消は５件目となります。

「抵当権抹消登記」に限って、特に何かしたわけではないので、ご依頼の波の理由は分かりません。でも、そういうことは、よくあります。

抵当権抹消に関する報酬の金額は、いろいろと試してきましたが、ここ最近は「税込１６，５００円」に落ち着いています。売買に伴うなど、司法書士が受領に動かないといけない場合は「税込２２，０００円」としています（令和６年１０月から、１８，９００円に値上げ。１６，５００円はも、専用依頼フォームからご依頼の料金となっています）。

抵当権抹消登記は、不動産登記の中では、ある意味シンプルな登記なので、それほど高くはできないこと。かといって、最低限の手間がかかるのは他の登記と同じなので、「時間単価１万円」で考える中、１時間半で完結できるかどうか、と考えると、だいたいそんな感じになります。

「抵当権抹消登記は簡単」というのは一般論。抵当権の抹消登記も、それ自体はシンプルでも、住所変更登記の要否、というのは、ひとつのポイント。まれに、住所の記録が繋がらない、海外に住所を移されているなど、司法書士にとっても応用系のご依頼も含まれています。

◎コラム　堺市の司法書士吉田事務所コラム121「日本人が海外に住所を置いた場合の住所変更登記」
◎コラム　堺市の司法書士吉田事務所コラム039「住宅ローン完済時の抵当権抹消登記の費用」

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　依頼専用フォーム」

銀行の抵当権抹消登記が終わったので、依頼文が付けられていたとおり、抹消後の登記完了証と登記簿謄本、銀行にＦＡＸを入れています。

住宅ローン完済時の、抵当権抹消登記に対するスタンスは、金融機関によってさまざまです。

１．抹消書類を送付するのみ
２．金融機関で指定の司法書士に取次するかどうか、予め確認する
３．窓口で司法書士を紹介し、その場で引き継ぐようセッティングする

融資件数も多いと思われる中、三菱ＵＦＪ銀行が「１」のスタンスであるため、「ホームページ経由の抹消登記の依頼は、三菱ＵＦＪ銀行が圧倒的に多い」という話は、以前にも書きました。

今、お客様の会社で、清算結了の準備をしている中、「抹消書類を渡しているのに登記をされていない」。もしくは「抹消書類を渡せていない」状況が把握できたので、お客様とコンタクトを取ってもらおうと、試みています。

旧阪和銀行のように、清算結了した後も、「元清算人個人の印鑑証明」が出る状態であれば、まだ対処のしようがありますが、「抹消登記漏れ」は、債権者側にとっても、後々の負担になります。「自分で登記する」「自分で司法書士を手配する」と言われる方に対しても、「終わったら登記完了証の送付を」と、事後報告を促すのがベターです。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　コラム55「旧阪和銀行の抵当権抹消登記」

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　依頼専用フォーム」