吉田浩章の司法書士日誌―堺市堺区―

コラム43「離婚に伴う不動産の財産分与と税金」を更新しました。

先日も書きましたが、司法書士は、税金の相談には応じられません。

但し、不動産登記の依頼が目の前にあって、「贈与税は、どうなんですか」「不動産取得税は、どうなんですか」と聞かれた場合、「ごめんなさい。司法書士なので知りません」では話にならないため、基本的な知識は、持ち合わせておく必要があります。

不動産取得税に関しては、財産分与の登記が終わった後、大阪府税事務所から「次の要件に該当する場合、課税の対象外になります」という案内文が送られることがあるようです。

戸籍謄本と登記事項証明書を提出し、不動産が婚姻中の取得であり、かつ、慰謝料目的でなければ、不動産取得税は課税の対象外。但し「申出がなければ課税します」とされています。

贈与税に関しては、「離婚の日から２年経過した財産分与は、贈与とみなされる可能性がある」という情報が、ネット上で散見されます。本当なんでしょうか。

私が税務署で聞いた事例では、２年が経過していても「登記の原因が財産分与なら、財産分与と扱います」という回答を得ています。その時は別便で、依頼者の方にも、聞いてもらいました。それと、コラムをまとめていて、「２年」とされている期間（民法７６８条Ⅱ）が、「５年」に改正されることが決まっている…ことを知りました。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　コラム43「離婚に伴う不動産の財産分与と税金」

ご紹介してもらった税理士さんの事務所で、お客様に権利証（登記識別情報通知）をお返しするのに、うっかりして、袋を持って来なかった。

「袋ないですか」と聞くと、事務所のロゴ入りの袋が出てきました。

「これいいですね～」「シール貼ってるだけです」ということで、早速、真似することにしました。

権利証の袋は、Ａ４サイズより大きくて、ぎりぎりレターパックに納まるサイズ。ビジネス用でない限り、なかなか、レターパックが入るサイズのカバンを持ち歩いている方はおられません。

袋自体に印刷できるサービスもありましたが、お金をかけても付加価値になる部分ではないので、ひとまず袋はアマゾンで買って、シールは別に注文。

お店でもらう紙袋。最近は有料のところも増えていますが、なんやかんやと持ち運びするのに、紙袋は便利。但し、自分の事務所名が入った紙袋を持ち歩けるかどうか、微妙なところです。

４月１日から変わったものとして、不動産の固定資産評価額もあります。今年は３年に一度の評価替えの年。

今日、評価証明書を取りに行っても、混んでいるのが分かっていたので、「急がない」部類にしていましたが、登記費用の見積もりの依頼が入ったので、やっぱり取りに出てもらうことにしました（堺市以外の分は、郵送で請求済）。

堺市内の土地、場所によっても違いますが、１割くらい、評価額が上がっている土地があります。それに伴い、固定資産税も高くなっています。

民事法務協会の登記情報の料金は、登記簿の閲覧が３３２円から３３１円へと、１円下がりました。

リーガルサポートのＬＳシステムからは、報告時期のお知らせが６通。今まで締め日から「１か月」だった期限が、どういうわけか「２か月」になっています。いや、「２か月あるから」と溜めてしまうと、後で大変なことになるので、「１か月」でいいでしょう。

法務局のオンラインシステム、今日は大丈夫だったようです。１９時２０分にも、登記完了のメールが届いています。

角度がまだ甘いものの、事務所の壁を照らす日差し、強くなりました。

お客様から「担当」と聞いていた金融機関の方が、外回りの担当者であって、司法書士が書類の打ち合わせすべき金融機関の担当者は、内勤の他の方だった、という例は、よくあります。

私の事務所も同じで、私の携帯追いかけまわされると、対応しきれなくなるので、関係が親しい方ほど、携帯は鳴らされない。電話よりメール・ＬＩＮＥでやり取りさせてもらうことが多いです。

事務方が内容を把握してくれているほうが、私自身が仕事をやりやすい。もしくは、ただ単に私のキャパが狭い、という理由かもしれません。

少なくとも事務所への来客については、私の予定を入れる権限も、電話を取った者がある状態にしています。

大阪では、売り買いが分かれる売買も多いです。相手方司法書士も、先生自身が電話に出られるのを待たずして、事務方同士で調整してもらうことのほうが多いです。私自身が関係者の打ち合わせに対応しないといけない、イコール難案件ということになります。

親族間売買は「本日の引き渡し」ということで、住宅用家屋証明書を取りやすくすると共に、後日の住所変更登記を不要にするため、住民票を異動させてもらって、新住所での登記。

「住民票の係が本格的に混むのは４月入ってから」と考えていたところ、大阪市内の区役所、すでに、いつもの倍の時間がかかる状態だった、とのこと。マイナンバーカードを持っていると住所異動の手続きに余計に時間がかかる、というのも、現時点の問題点です。

続いて、１３時半、１４時半、１５時と来客。

抵当権抹消登記の依頼にマイナンバーカードのご持参、また役に立ちました。

土地は住所変更登記が済んでいるものの、建物は住所変更登記がされていない。司法書士であれば、なぜ片方だけ？？を読み取れますが、一般の方に解読していただくのは困難です。

◎堺市の司法書士吉田事務所メインサイト「住所・氏名の変更登記」

令和６年は、３年に一度の、固定資産評価額の「評価替え」の年。

固定資産税評価額が変わるということは、登記の申請が３月末なのか、もしくは４月に入るかどうかで、不動産登記の登録免許税が変わってくるので、お客様への登記費用のご案内。司法書士としては、毎年以上に気を使う時期となります。

『大阪市税証明郵送センター』からは、「令和５年度評価証明書の事前受付を利用された方」、又は「令和５年４月に１０件以上の評価証明書の申請をされた方」を対象にと、事前受付の案内が届いています。

ただ、事前に受付をされるだけで、発送は「令和６年４月２日以降順次」となってるので、魅力がありません。去年も、発送されてくるまで、結構時間がかかったのと、「相続人代表者が届けられていないので、発行ができません」と言われた件もありました。

「急ぎなので窓口に行く」事態にならない（３月末申請予定が、４月にずれてしまわない）ことを願うしかありません。

月額制で、大量の専門書を閲覧できる「リーガルライブラリー」を契約した話は、１２月３日に書きました。

今回、「死因贈与契約をしている中、受贈者のほうが先に亡くなったら、死因贈与契約はどうなるのか」を調べたかったところ、キーワードで横断的に検索できる「リーガルライブラリー」が威力を発揮。

『第３版　家庭裁判所における遺産分割・遺留分の実務』では、「受遺者が贈与者の死亡前に死亡したときは、効力を生じない旨（民９９４条）は準用される（Ｐ４６６から引用）」とありますが、手元にある「初版」にはその記載自体がなさそう。

手元にある本が最新版とは限らないので、「本を持ってるから、データーで見る必要はない」という結論にはならない、ということです。

ちなみに、この本の記述だけでは不十分で、『我妻・有泉コンメンタール民法』では、「判例は（中略）民法９９４条を死因贈与に準用することを否定している（Ｐ１１９５）」と、真逆のことを書かれています。

「準用否定説と肯定説があって、準用肯定説が通説（『死因贈与の法律と実務』Ｐ６４）」と、判決の概要も含めて、丁寧に説明されている書籍もあります。

死因贈与に限りません。１冊の専門書に書かれていることを鵜呑みにし、業務に取り込むのは不十分、という結論であればまだいいですが、「両説ある」ことを知っていないと、顧客に迷惑を掛けてしまいかねない、という部分は恐いところです。

◎コラム　堺市の司法書士吉田事務所コラム12「不動産の死因贈与は『公正証書』かつ『執行者の定めあり』で」

相続登記用の遺産分割協議書作成は、当事務所の場合「基本報酬に含む」いう扱いにしています。

そうしないと、「遺産分割協議書を自分で作ったら費用は安くなりますか」という話が、時々出るため。しかし、お客様が作られた書類をチェックするほうが、司法書士としては、実は負担が重たいのです。

「この表記で大丈夫かな」。

司法書士が疑問でも、意外と、法務局としては大丈夫、な感じがしますが、怪しい時に限って、捨て印がなかったりします。いざ法務局からＮＧが出ると、後始末をしないといけないのは司法書士。余分なところで神経を使いたくない、というのが正直なところです。

ちなみに、「法務局には自分で走るので、安くなりますか」も、何年に１回かあります。安くなりません。「法務局に書類を出す」ことに労力を費やしていないため、です。

会社の議事録も同じくで、社内で作られる会社さんには、「捺印前に拝見させてください」とお願いしています。

ある時、法務局から「議事録に会社名が入っていません」と指摘がありました。司法書士としては、「議事録に会社名は入っているもの」という思い込みがありますが、自社の記録書類となれば、わざわざ会社名を入れない。そういう落とし穴もあります。

設立時の定款の内容がマズくて、差し替えを頼んでもらったこともあります。公証人もスルーしてしまった結果でした。

「９月末日」と「１０月１日」をまたいだ「月初の日」ということで、朝から、期日指定の設立（堺支局）と、清算結了（他管轄のため郵送）の登記申請。

午後から、岸和田市訪問でご捺印をもらって、その足でもう１社分、堺の法務局に書類を持参しに行く道で、朝に持参していた設立は完了通知が来ました。

堺支局管轄の商業登記は、「即日完了」が珍しくないのですが、法務局の審査のスピードは、司法書士にはコントロールできないこと。とても有難い環境で、仕事させてもらっています。

ところで、業界用語の使い方は難しいもので、登記申請の当日に、お客様から「登記は完了しましたか」と連絡が来て、「いえ、完了まで１週間くらいかかります」と真面目に返してしまうと行き違い（お客様はそういう意味で聞いたのではない）、ということもあります。

お客様が、法務局に書類を持ち込んだことをもって、「完了」という言葉を用いられている可能性もあれば、本当に「申請当日に謄本（登記事項証明書）が取れる」と思われていることもあるので、法務局のシステムについての共通認識は大事です。

今日は「印鑑相違」のアクシデント。

顔写真付きの本人確認書類を持たれていたので、一緒に区役所に行って、その場で新たな印鑑登録。即印鑑証明書を発行してもらって乗り切りました。

となると、極端な話、実印を持たれていなくても、手元に何らかの印鑑があれば、すぐに「実印と印鑑証明書が作れてしまう」ということにもなる。実印がなくても登記できる、ことになるので、司法書士としては微妙なところ。

「実印の登録の仕方を教えて欲しい」と言われて、役所のホームページから委任状をダウンロードしたりすることもあるのですが、司法書士としては「印鑑登録の過程」には関与したくない、のが本音。

ただでさえ、役所での諸手続き。窓口での本人確認が甘いことに関して、日頃から不満を持っています。

マイナンバーカードで印鑑証明書を取るのであれば、暗証番号必要。

印鑑登録証で印鑑証明書を取る（役所の窓口にて）のであれば、カードさえ持っていればいい。

そういう矛盾点にも気付きました。