変動金利型の住宅ローンの罠に嵌らないために

2012-10-07(18:55) /
住宅ローン

最近の住宅ローン利用者が選択する金利タイプは、約７～８割の割合で

圧倒的に、変動金利型です。

セオリーとしては、過去最低を記録するような低金利時代であれば、固定金利型が選択される

はずですが、現実にはそうなっておりません。

理由はいくつか考えられます。

　① 低金利が定着しすぎたため、金利上昇リスクに対して危機感が希薄化している。

　② 建築・不動産業者からの斡旋で住宅ローンを決めることが大半で、当初の返済額が
　　小さくなる変動金利型を勧められることが多い。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（販売重視のため、負担額を小さくみせたい）

　③ 過去１５年間のデータから、変動金利型住宅ローン利用者の金利負担が一番小さかった
　　実績がある。（過去のデータが、将来にあてはまるかは未定ですが・・・）

　④ 変動金利型は、金利型の変更がいつでもできることや１．２５倍ルール、
　　５年ルールなどがあり、それほどリスクを感じさせない。
　　　注）１．２５倍ルールや５年ルールの無い変動金利型もあります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など。

これらの理由には、確かに一理あるなと思われるところもありますので、けっして

間違いではありませんが、変動金利型には、隠れた罠もありますので

御注意ください！！

よく言われていることですが、最大の罠は、

借りれる額　イコール　返せる額ではない　ということ。
（ほかにも小さな罠は潜んでおりますが、今回は割愛させていただきます。）

当初の変動金利型での返済可能額から逆算して目いっぱい、しかも返済期間は最長３５年で

計算して借入額を設定されていませんか？

借入れ当時が２５歳時の方なら、まだましですが、

３０歳以上の方は要注意です！！

理由は、金利変動リスクに対応できない、老後資金準備に支障をきたす確率が高いこと

などがあげられます。

それでは、変動金利型の住宅ローンの罠に嵌らないために、どう組んだらいいかといいますと、

借入額を設定する際が、一番重要です！！

当初の返済可能額を返済期間　最長３５年、変動金利型で計算するのではなく、

返済期間を（６０歳－現在の年齢）年、１０年固定選択型金利で計算。

その返済可能額から逆算した借入額を設定することです。
（勤務先の状況や年収などにより、返済期間計算の６０歳を６５歳とすることもできます。）

そして、実際には変動金利、期間最長３５年で組んで返済を開始し、

先ほど計算した返済可能金額との差額は、必ず貯蓄に回してください。

このようにすれば、金利変動リスク対応や老後資金準備に支障をきたすことは回避できる

と思われます。
（注意）
この考え方は、あくまでも一般論です。返済期間中に夫婦それぞれの祖父母や父母からの贈与など
が期待できるや著しい収入の増加が見込めることなどは想定しておりません。

そして貯蓄により、ある一定のリスク準備資産が溜まった場合には、一定額以上の分は、

状況に応じて、返済額軽減型又は、期間短縮型を使い分けて一部繰上げ返済に回すのが得策

です。

結局、この組み方から算出された借入れ金額が、身の丈にあった借入額ということです。
（もちろん、住宅計画自体の規模の縮小は生じます）

住宅ローンの組み方については、建築・不動産業者等の説明を鵜呑みにせず、

専門家の意見も聞きつつ、必ず、御自身の状況を踏まえて考えてください！！

　　

関連記事