建物（おもに中古住宅）の価値とは？

2012-09-29(20:06) /
住宅（不動産）

建物の価値を考える場面は、いろいろあるかと思います。

例えば、相続税算出の場面、遺産分割協議の場面、中古住宅として売却される場面など。

扱う金額が高額なだけにその価値判断ひとつで結果が大きく変わってきます。

今回は、その建物（おもに中古住宅）の価値についてお話したいと思います。

まず、建物の価値の考え方には、おもに３種類あるかと思います。

　① 市場価値

　② 物理的価値

　③ 主観的価値

①については、いわゆる換金価値です。
　流通市場に出したときに、いくらなら売れるかを基準に評価します。

②については、建物があと何年もつのかといった物理的な基準で評価します。

③については、その建物を使用することによる効用その他、所有者の主観的価値判断の基準で
　評価します。

この３つの考え方を混同させると、さまざまな場面で、建物の価値判断に食い違いが生じて、

さまざまな相手との交渉がまとまらなくなってしまうのです。

最も重要な考え方は、①の市場価値です。

上記でさまざまな場面をあげさせて頂きましたが、どれも基本は、この市場価値です。

いくらで換金できるかで評価しなければ、おかしなことになるからです。

おかしなケースをご紹介すると、

・単純に路線価などで相続税評価を算出すると、建物によっては、市場価値とかけ離れてしまい、
　相続税の払いすぎになるケース。

・遺産分割協議の際、主観的価値にとらわれすぎている相続人と市場価値で話す相続人との間で
　紛争が生じてまとまらないケース。

・主観的価値にとらわれすぎて、市場価値との乖離が著しく、中古市場で売れ残るケース。

紹介したケースにおいても、おかしいとは気付かずにいることも往々にしてあります。

当事者はもちろんのこと、税務署も調停員も裁判官も不動産屋も”絶対的正解 ”は

出せないのです。

このことは、実際に経験してみると良くわかります。

出せるとすると市場原理だけですが、実際に売りに出して試すわけにもいかないでしょう。

それでも、どの場面においても価値を評価しなければ前に進めません。

そうすると、結局は相手が納得できる（せざるを得ない）だけの実例や根拠を示して

価値を判断するしかありません。

この話は、建物だけに限った話ではなく、不動産全般にいえるのですが、

本当に価値を評価することは難しいものなのです。

価値判断の食い違いによるトラブルには、

この根本を踏まえて、さまざまな場面で事に当たっていただけることを強く望みます！！

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