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はてなキーワード: REITとは
しかも、ピケティ本人もそこを完全には扱いきれていません。あなたの指摘が、まさに彼の理論の「弱点コア」です。
では、少し冷徹に整理してみましょう。
ピケティの「r ＞ g」命題は、資本全体の平均収益率を一括で扱っている。しかし実際には、資産クラスごとにインフレ耐性がまるで違う。
| 資産クラス | インフレ時の挙動 | 備考 |
| 現金・預金 | 実質価値が目減り | インフレ最大の犠牲者 |
| 国債・社債 | 名目固定なら損 | 金利上昇で価格下落 |
| 株式 | 名目売上・利益上昇で中立〜プラス | ただしバリュエーション調整あり |
| 不動産 | 建設コスト連動でインフレヘッジ | 都市地価はむしろ上がる |
| コモディティ（金など） | 名目的に上昇 | 供給制約次第 |
| 事業投資 | コスト上昇と販売価格上昇のバランス次第 | 経営能力で分散 |
つまり、同じ「資本」でもインフレ感応度が全然違う。それなのにピケティは「資本」を一塊として扱うため、現実の再分配構造を平均化して潰してしまっている。
ピケティの主張は「労働 vs 資本」の格差に焦点を当てたが、インフレ局面ではむしろ格差の主軸が「資本の質」に移る。
つまり
ここで重要なのは、富裕層は既に耐性資産を多く保有しているということ。だから高インフレでも、「資産構成を最適化している層」はむしろ勝ち続ける。
この現実を取り込むには、単一のrではなく資産別r_iを導入すべき。
r_{eff} = ∑_i w_i (r_i - Π_i)
格差が拡大する条件
r_{eff, upper} ＞ g ＞ r_{eff, lower}
つまり、上位層と下位層の資産ミックスの違いが格差維持メカニズムそのものになる。
インフレが起きても、上位層はREIT・実物資産・株式を持っていて、実質リターンが守られる。
中間層・労働者層は現金・定期預金・保険中心。実質資産が目減りする。
結果、名目インフレでも実質格差は拡大する。つまり、インフレはr ＞ gの一時的な緩衝にはなっても、資産構成差が固定化されている限り、格差縮小にはならない。
| 観点 | 概要 |
| ピケティ原理 | r ＞ g → 格差拡大 |
| インフレ導入 | 一般に r_real = r - π → 緩和要因 |
| 資産構成導入 | 階層別に r_real が異なる → 格差再発火 |
| 結論 | インフレ単体では格差は縮まらない。資産構造の分散を伴って初めて是正される。 |
https://anond.hatelabo.jp/20250613111041
https://web.archive.org/web/20250613105803/https://anond.hatelabo.jp/20250613111041
申し訳ありませんが、その方の話は新NISAの制度と矛盾しています。
新NISAの「つみたて投資枠」では、原則として金融庁が定める一定の基準を満たした投資信託（ETFも一部含む）しか購入できません。 日本の個別株は、つみたて投資枠の対象外です。
もしその方が「新NISAの積立投資枠で日本の個別株を買った」と言っているのであれば、以下のいずれかの可能性があります。
以前のNISA（つみたてNISA、一般NISA）の制度と混同している。
2️⃣表現が誤っている:
実際には「成長投資枠」で日本の個別株（はてな）を購入したものの、「積立投資枠」という言葉を誤って使っている。
「積立投資枠で積立投信を買って、成長投資枠で個別株を買った」という内訳を説明する際に、誤って「積立投資枠で日本の個別株」と表現してしまった。
もしくは、「積立設定で毎月一定額を個別株に投資している（ただしこれは積立投資枠ではなく成長投資枠での個別株の積立設定）」ということを指している。
そもそも、新NISAの制度を理解しないまま、適当な発言をしている。
1️⃣新NISAの**つみたて投資枠（年間120万円上限）**で購入できるのは、以下の条件を満たす商品です。
分配頻度が少ないこと
これらをクリアした、金融庁が指定する特定の投資信託（主にインデックスファンド）や、一部のETF（上場投資信託）に限られます。
一方で、**成長投資枠（年間240万円上限）**では、より幅広い商品が購入可能です。
ただし、成長投資枠でも、整理・監理銘柄や、毎月分配型投資信託、レバレッジ型投資信託などは購入できません。
したがって、「新NISAの積立投資枠で日本の個別株（はてな）を全額投資した」という発言は、新NISAの制度上はありえません。 もしはてなの個別株を購入しているのであれば、それは成長投資枠を利用したということになります。
1️⃣知識不足や誤解:
新NISAの制度を正確に理解しておらず、「つみたて投資枠」と「成長投資枠」の違いを混同している可能性が最も高いです。特に投資初心者の方であれば、このような制度の細かい違いを把握しきれていないことはよくあります。
もしくは、一般的な「積立投資」（毎月一定額を投資する行為）と、NISA制度上の「つみたて投資枠」をごっちゃにして認識している可能性も考えられます。成長投資枠を使って、個別株を毎月積立購入する設定にすることは可能ですから。
意図的に誤った情報を伝えようとしたのではなく、表現が不正確だったという可能性です。例えば、「新NISAの成長投資枠で個別株を買ったけど、総じてNISAで積立投資をしたような気持ちでいる」といったニュアンスを、端的に「積立投資枠で買った」と表現してしまったのかもしれません。
ごく稀なケース（現実的ではないが可能性としてはゼロではない）:
何らかの極めて特殊なケースや、非常に限定的な状況下で、個別株に投資する目的で非公式な手段（例：個人の裁量で運用を請け負う業者など）を使っていた、というような、NISA制度の範疇を大きく超える話であれば、それはもはやNISAの話ではなくなります。しかし、これは非常に現実的ではありません。
「嘘をついている」という言葉は、意図的に相手を欺く目的がある場合に使うべきです。今回のケースでは、悪意をもって嘘をついているというよりは、制度への理解不足や、表現の誤りであると考えるのが自然です。もしその方と直接話す機会があれば、「つみたて投資枠では個別株は買えないはずですが、成長投資枠のことですか？」などと、穏やかに確認してみるのが良いでしょう。
かなえ先生みたいなvtuberといって、切り抜き動画で滅多切りにされたものだが、外国人向けに賃貸の広告を出しながら、管理をしていたことで気づいたことがある。
外国人は、すべてとは言わないが、タコ部屋を量産し、部屋をめちゃくちゃにする。
だから、日本人に優先的に貸し出し、外国には貸さないなんてことをする。
でも、3点ユニットバス、外置き洗濯機の物件は日本人も借りたくないので、大家は外国人に仕方なく出す
そして、ある日、差別されていたことに気づいて、無敵の人のなる。
なお、外国人を札束で大家のほほをたたけば風呂トイレ別、室内洗濯機の物件を借りることができます
大体このような物件はREITで運用されていて、ADもマシマシなので、不動産屋からするとすごくおいしいです
こういう人は無敵の人にはならないし、ゴミ出しのルールも守ってくれるし、日本で生活できないとわかったら、不法滞在せずに部屋をきれいにして本国に帰るので、すごく楽です。
※外国人を生活保護世帯、低所得者、母子家庭、父子家庭、LGBT、弁護士や不動産屋に置き換えても普通に成立します。もっともLGBTは同棲しようと考えなければこのような差別にあうことはありません。
※地域によってはこれらの属性の人でも風呂トイレ別の物件を借りることはできます。この話はあくまで地価の高い都市部の話です。
東村山駅近く、３DK、７から８万円台だと問い合わせが来るんだが、気づくと埋まっていて、契約が取れない。
外国人、生活保護世帯、低所得者層などいわゆる低属性の人が多い。
外国人は日本語を話せるし、几帳面な人は日本人の低所得者よりも几帳面で、ゴミだらけの部屋を生み出した日本人に説教をかまして日本人と一緒に掃除たこともある。
この外国人にはお礼を言ったんだが、このように善良な外国人だけとも限らない。
法人で一部屋５万円ぐらいの部屋を借りて、外国人二人を住まわせて、一人あたり３．５万円、合わせて７万円とるようなことをしてるところもわりとある
法人の人曰く、外国人相手にサポートをしてるので、このくらいとっても仕方ないみたいなことをしきりに言うんだが、家賃の滞納はするし、部屋を汚すだけ汚して、原状回復費を払わずに逃げる法人も多い
ちなみにまじめな外国人でも稼ぎは日本人と同じぐらいで、年収１００万円から３００万円台の人が多い。ごくごくまれに年収７００万円がいるぐらいだが、ここまで稼ぐ人は自営業や水商売などリスクの高い仕事をしている人しかあったことがない。
外国人に貸すとたこ部屋を作られた挙句の果てに部屋をめちゃくちゃにするので、外国人には貸したくない。
特に風呂トイレ別、室内洗濯機置き場、エレベーター付きの物件はこのような傾向が強い。
外国人は日本語が喋れる人が多いとはいえ、たこ部屋に入るような人は日本語を話せず、トラブルの対応が面倒だからだ。
中には外国人に部屋を貸してくれる大家もいるんだが、不動産投資を行っている会社やREITの運用会社が日本人に貸そうとしたけど、
もしくは３点ユニットバスや外置き洗濯機だったり、部屋が狭かったり、都市ガスの地域でプロパンガスだったり、駅から徒歩１５分だったりと難点のある部屋を大家が所有していて、日本人相手だと借りないので、
仕方なくというパターンもある
その結果として以下のようなことが起きている。
大家：日本人と同じ値段では貸すものか。少し高めの家賃ならいいよ。それか人気のない部屋ならいいよ
仲介：こういう部屋ならあるんですが…
外国人：んなもんいらね。そういうのを差別というんだぜ。ふざけるな。
※生活保護世帯や低所得層はあえて書かなかったが、抱えているリスクは同じなので、結果として同じようなことが起きやすい
仲介目線だと日本人が好む部屋を外国人に貸したいんだが、肝心の部屋がない。
どうしたものかね
パッと見、ボラティリティの小鬼に言及している人がいなさそうなので書いとく。
長期投資（※ここ重要！）でオルカンやS&P500を勧められる理由は、ボラティリティの小鬼を調子づかせない範囲でそれなりのリターンを得られる可能性が高いからなんやで。
あの連中、たかだかNASDAQ100ぐらいでも小鬼じゃなくて中鬼になるからなあ。
ボラティリティの小鬼について、ネット上で分かりやすいのは↓のページの「リスクが資産をむしばむの図」かなあ。
http://nightwalker.cocolog-nifty.com/money/2017/01/post-ddd0.html
リスク資産って、原理的にはボラティリティ／リスク分の価格の上下変動を繰り返すことで資産が目減りするのよ。
例えば、インフレを考慮しないと仮定すると、平均期待リターンが0%の無リスク資産は目減りしないけど、平均期待リターンが0%のリスク資産は目減りしていく。
で、ボラティリティ／リスクが大きいリスク資産であるほど、目減りする分量が大きくなっちゃうわけ。
この、価格の上下変動の繰り返しによって資産が目減りする現象を、「バイ・アンド・ホールド時代の終焉」という本ではボラティリティの小鬼と呼んでいる。
加えてワイは、ボラティリティ／リスクが大きくなるほど目減りする分量が大きくなることを「中鬼になった」とか「大鬼に化けた」と言っている。
現実のリスク資産が増えていく（ことが多い）理由は、目減りする分量を上回る期待リターンが得られるからだ。
とはいえ、信託報酬率や総経費率は低い方が良いのと同じく、ボラティリティの小鬼の影響だって小さい方が良いわけだ。
じゃあどうすればよいのか？
アセットアロケーションやポートフォリオを工夫して、ボラティリティ／リスクを小さくしつつもそれなりにリターンが得られるようにすればOK。
ボラティリティ／リスクを小さくする唯一の方法は分散投資やね。
「ここ100年ぐらいは金や債券よりも株式のリターンが高かった。今しばらく（今後20～30年ぐらい）はこの傾向が続くのではないだろうか？」という立場をとるならば、例えば株式100%でいくなら「株式の中で分散させる」ことでボラティリティ／リスクが小さくなる。もう少し安全に行きたいなら、株式に債券・REIT・金などを加えて「アセットクラスを分散させる」ことでボラティリティ／リスクがより小さくなる。
いわゆる「教科書的なインデックス投資」は両方を組み合わせている。
株式については全世界株式に分散させるし、アセットクラスも最低でも「株式と債券」に分散している。
（「株式と債券」は主にアメリカ国内向けのアイデア。米国債は低リスクなのにインフレをしのげる程度のリターンが得られるからね。日本では低金利すぎてインカムゲインとしての国内債券が息をしていない上に、今後の金利上昇見込みでキャピタルゲインとしての国内債券もダメダメで、加えて外国債券は為替リスクが高くてリターンに見合ってないので、泣く泣く債券の代わりに預貯金や個人向け国債を選択する人が多い）
「株式の分散」という文脈では、オルカンのような全世界株式が本流で、実のところS&P500やCRSP US Total Market Indexは傍流。
オルカンに比べればS&P500は集中投資の側で、そこには「なんやかんや言うても、ワイが資産運用し続けるだろう今後20～30年ぐらいは、アメリカはんも好調ちゃいます？」という暗黙の市場判断がある。
それで、「アメリカはんも好調ちゃいます？」というインデックス投資家でも、十中八九S&P500やCRSP US Total Market Indexを勧めるのは、やっぱりボラティリティの小鬼がちらつくからなのよ。
たかだかNASDAQ100でも、長期投資ではボラティリティ／リスクが大きすぎて小鬼から中鬼になっちゃう。
NASDAQ100やFANG+のようなおやんちゃなインデックスは、短～中期ぐらいの視点で売買して市場のうねり取りに使うのが正しい。長期投資向けにガチホするのはNG。
だから、長期投資前提のインデックス投資家の場合、NASDAQ100やFANG+を持ち出す際にはコア・サテライト戦略みたいに「最低でも2階建て」の方針を打ち出すはずだ。
1階ではS&P500やCRSP US Total Market IndexのETFをガチホしつつ、2階以上の部分でセクターETFやおやんちゃなETFで短～中期投資する――みたいな感じだよね。
ところでインデックス投資による長期投資における期待リターンは「20～30年ぐらいかけて、運用資産を1.5～2.0倍にする」ぐらいのマターリ進行なので、なんやかんや言うても必要な種銭が多いのは事実。
だから10～20代ぐらいの時期は、貯蓄やインデックス投資は少額にとどめつつ、人的資本に投資して稼げるようになった方がよいと、おっちゃんは思うよ。
人的資本への投資に時間を集中させるためにも、株式投資するならほったらかし投資が可能なオルカンないしS&P500でのインデックス投資にとどめておくのが無難やね。
オルカン買うやつってさ、皆がオルカンおすすめしてるからオルカン買ってるだけだろ？
オルカンのメリットデメリットも把握せず、分散の意味も理解せず、『全世界に分散してるから良い商品』というどこかで聞いたことのある言説を盲信して買ってるだけ
挙句の果てには物知り顔で『オルカンが最適解』なんてふざけたことを言う奴も出てくる始末
例えばオルカンが具体的にどの国の株式で構成されてるか調べたことあるか？
「いやいや全世界でしょ？」って思った奴、お前に投資は向いてない
各国の銘柄のうちどういった銘柄がオルカンの投資対象になってるか知ってるか？
金融商品としての時価総額は株式より債券のほうが大きいから無視できんぞ？
「いやいや、株式は債券よりリターンが高いから」って思った奴、それただの過去データだろ？
『今後どの国が伸びるかわからないからオルカンを買う』んだろ？
そういうところまで頭が回らないから靴磨きって言うんだよ
オルカン買うやつってさ、皆がオルカンおすすめしてるからオルカン買ってるだけだろ？
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