Balises contre l’expulsion.
Introduction à l’Ordonnance du 22 juin 2023 (MB du 21 08 2023) insérant dans le
Code bruxellois du Logement les règles de procédure applicables aux expulsions
judiciaires et modifiant les moyens affectés par et au profit du Fonds budgétaire
de solidarité.
Par Me Véronique van der Plancke.
Expulsions, les nouvelles règles
Nouvelles règles en matière d’expulsion.
L’Ordonnance a été votée le vendredi 16 juin 2023 (voir notre article) au parlement bruxellois mais n’a pas encore été promulguée.
Les nouvelles dispositions concernant la trêve hivernale et les délais d’expulsion doivent être intégrées dans le code bruxellois du logement sous une nouvelle section 10, du chapitre 2, du Titre XI.
Celles-ci, n’apparaissent donc pas encore dans le code.
La date d’entrée en vigueur du 01/09/2023 (prévue par l’ordonnance) peut donc encore évoluer.
Nous vous tiendrons au courant.
VOICI LES TEXTES LÉGAUX VOTÉS PAR LE PARLEMENT BRUXELLOIS
Enfin un moratoire hivernal
SYNDICAT DES LOCATAIRES
HISTORIQUE :
ENFIN UN MORATOIRE HIVERNAL
SUR LES EXPULSIONS DOMICILIAIRES
EN RÉGION de BRUXELLES CAPITALE !
Le Syndicat des Locataires se réjouit du projet d’Ordonnance porté par Madame
Nawal Ben Hamou, Ministre du Logement de la Région de Bruxelles Capitale, adopté par la Commission du Logement et voté ce vendredi 16 juin 2023 par le Parlement Régional.
Ce texte vise à empêcher les expulsions domiciliaires durant les mois d’hiver en instaurant un moratoire du 1er novembre au 15 mars, à l’instar de celui déjà existant en Wallonie.
Il s’agit bien d’un moratoire applicable tant dans les logements sociaux et publics que privés.
Revendication majeure du Syndicat des Locataires depuis de nombreuses années, il était plus que temps pour Bruxelles d’adopter cette mesure à l’heure où il est de plus en plus difficile pour les locataires à faibles revenus de trouver un logement décent et abordable.
Le projet de la Ministre est accompagné d’une réforme des règles de procédure
d’expulsion, afin de donner plus de temps aux locataires menacés d’être mis à la rue pour trouver une solution de relogement (via notamment les CPAS et le mouvement associatif).
Il offre également des garanties au bailleur en cas d’impayés de loyers pendant la durée du moratoire, raison probablement pour laquelle le projet a été largement soutenu en commission et obtiendra une large majorité au Parlement.
Avec ce vote, le Droit à l’Habitat en Région de Bruxelles Capitale progresse même s’il reste encore beaucoup à faire.
Le Syndicat des Locataires continuera d’exiger une législation visant à encadrer les loyers (qui sont depuis trop longtemps impayables pour une majorité de Bruxellois)
et à lutter contre toutes les discriminations, notamment économiques et sociales, par la mise en place d’un mécanisme obligeant un bailleur à louer son bien à un locataire qui se sera vu refuser plusieurs fois un logement.
Pour le Syndicat des Locataires
José GARCIA
Secrétaire général
ONU pour. COMENSIA contre.
Malgré une injonction de l’ONU, la société immobilière de service Public Comensia maintient l’expulsion d’une famille de locataires !
Madame L*. est locataire sociale depuis 1998 au sein de la société de logements sociaux appelée Comensia.
Depuis quelques années, en raison de divers problèmes liés à sa santé et à sa situation sociale, Madame a accusé, ponctuellement, divers retards de loyer.
Ces arriérés ont donné lieu à plusieurs condamnations en justice. Ses dettes ont finalement toujours été honorées.
Comensia a intenté une énième procédure fin 2022 devant la justice de paix d’Anderlecht. Elle obtient un jugement en septembre 2022 octroyant des termes et des délais à Madame L.
Toutefois l’accumulation des dettes de Madame ne lui a pas permis de respecter son plan de paiement.
L’affaire a dès lors été portée en appel. Le juge d’appel a toutefois validé l’expulsion de Madame en mars 2023.
Comensia a dès lors programmé une expulsion effective au 31 mai 2023 sans qu’aucune solution de relogement ne soit envisagée pour Madame.
Dans ces conditions, cette expulsion est contraire aux obligations tant nationales qu’internationales pourtant ratifiées par la Belgique en matière de logement .
D’autant plus que la locataire Mme L. avançait 3 éléments concrets démontrant que la situation était résolue : premièrement, le CPAS était d’accord de prendre en charge les arriérés de loyer (Une démarche qui a, pour le moins qu’on puisse écrire, suscité, le mécontentement de Comensia auprès du CPAS** ); ensuite, Madame était passée en règlement collectif de dettes et, enfin, sa fille avait officiellement demandé d’être désignée administratrice des ressources de sa mère.
Au vu de ces éléments, Madame L. n’a eu d’autres choix que d’introduire concomitant, début mai 2023, une plainte auprès de l’ONU avec demandes de mesures provisoires et une procédure en référé devant le tribunal de première instance. Cette procédure est dirigée contre Comensia et incidemment la Région de Bruxelles-Capitale et le CPAS d’Anderlecht.
Le 25 mai 2023, l’ONU, après une première appréciation des éléments dont il disposait, a estimé qu’une expulsion immédiate serait contraire aux Conventions nationales et internationales en matière de logement.
Sur cette base, l’ONU a alors émis une injonction provisoire aux autorités belges de ne pas expulser la requérante sans solution de relogement, le temps qu’elle examine le fond de l’affaire.
Le Cabinet de la Secrétaire d’État au Logement, Madame Nawal Ben Hamou, est également favorable à la suspension d’exécution du jugement d’expulsion jusqu’à ce que l’ONU se prononce définitivement sur le fond de l’affaire.
À la suite de la décision de l’ONU, Comensia a dès lors postposé l’expulsion de 4 mois !. Nonobstant cette rétractation, cette dernière maintient que l’action en justice de Madame L. constitue une procédure téméraire et vexatoire et réclame des dommages et intérêts !!!
L’affaire sera plaidée ce vendredi 9.06.2023 devant le tribunal de première instance de Bruxelles à 9h00 salle 7 (Montesquieu, rue des Quatre Bras, 14 à 1000 Bruxelles).
Nous invitons l’ensemble du monde associatif et tous les citoyens favorables au Droit à l’Habitat à montrer leur soutien à cette locataire, massivement et pacifiquement, en nous rejoignant ce vendredi à 9h, rue des Quatre Bras, 14 à 1000 Bruxelles
* nom d’emprunt
** Qu’une société de logements sociaux mette tout en œuvre pour que les locataires payent leur loyer est à nos yeux totalement concevable et parfaitement normal.
Que cette même SISP critique copieusement et ouvertement le CPAS d’Anderlecht parce que ce dernier accepte d’éponger la totalité de la dette de sa locataire en voie d’expulsion, frise l’ignominie,
est contraire à son objet social et contrevient également d’une manière éclatante à la neutralité que doit, en toutes circonstances, adopter ce service public indispensable.
Cet acte profondément injustifiable et rarissime dans le secteur du logement social révèle au grand jour le message inavouable que la SISP adresse à tous ses locataires : payez ou vous volez dehors !
+ D’info : Me Melvin Ouedraogo : 0474/26.86.99
Front Anti-Expulsions : 0496/287 154
José Garcia – Syndicat des Locataires : 02/522 98 69
Qui peut être indexé à Bruxelles?
SYNDICAT DES LOCATAIRES
NOUVEAU MÉCANISME D’INDEXATION EN RÉGION
DE BRUXELLES CAPITALE
Après plusieurs mois d’intenses mobilisations en particulier du secteur associatif, le Parlement bruxellois a adopté finalement l’Ordonnance du 13 octobre 2022 de limitation voire de blocage de l’indexation en conditionnant cette dernière à la performance énergétique et à l’enregistrement du bail.
L’objectif est de venir au secours des locataires pris à la gorge par une inflation exponentielle jamais vue depuis 1975 des loyers et des prix des énergies.
Depuis de multiples articles ont été publiés entre autres sur le net en vue d’informer le public des nouveaux mécanismes instaurés.
Force est de constater que la plupart de ces publications n’appréhendent pas correctement ces nouveaux mécanismes fort techniques et ce plus singulièrement pour ce qui est de la production du certificat PEB.
Ainsi le texte suivant rend compte de la nouvelle réglementation de la manière suivante :
Une ordonnance modifiant le système d’indexation pendant 12 mois est entrée en vigueur ce 14 octobre 2022. Le taux d’indexation des loyers variera en fonction de la performance énergétique du bien concerné. De nouvelles obligations préalables à toute indexation font par ailleurs leur apparition. La nouvelle ordonnance vise à soutenir les locataires confrontés à la crise énergétique et s’inscrit pleinement dans le programme d’accélération de la rénovation du bâti bruxellois initié par le gouvernement. Deux obligations préalables pour pouvoir indexer son loyer Avoir enregistré son bail (art 227 du Code du Logement) Avoir communiqué au locataire un certificat PEB du bien mis en location Un régime temporaire d’indexation des loyers en fonction du PEB L’indexation (telle que prévue à l’article 224/2 du Code du Logement) : pourra être appliquée à 100 % pour les logements disposant d’un certificat PEB A, B, C ou D ; pourra être appliquée à 50 % pour les logements disposant d’un certificat PEB E ; sera bloquée pour les logements disposant d’un certificat PEB F ou G. |
Il nous parait, dès lors, impératif de cerner l’unique et l’exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à savoir que le bailleur ne peut désormais réclamer l’indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistrer et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu’il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l’étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail.
Autrement dit, disposer d’un certificat PEB ou le transmettre en cours de bail ne permet pas de rencontrer le prescrit de la condition énoncée par l’Ordonnance et donc de procéder à l’indexation du loyer ceci même dans l’hypothèse ou cette production du certificat aurait eu lieu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance.
En effet, le texte de loi fait état d’une production du PEB au locataire conformément à l’art.217 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entrée en vigueur au 1er janvier 2018).
Or, cet article 217 est adossé d’un titre on ne peut plus significatif : « information précontractuelle ».
Il est libellé comme suit : Indépendamment de toute autre information requise par les dispositions légales particulières le bailleur communique au preneur préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations suivantes :
- 5. Le certificat des performances énergétiques.
On remarquera que le texte étant clair, il n’appelle aucune interprétation.
Adopter une autre lecture de ce texte consistant à admettre la production d’un certificat en cours de bail serait heurter de front outre le prescrit de l’art.227 précité, l’objectif et la ratio legis de tout certificat PEB.
Ce dernier n’a-t-il pas pour objectif majeur dans le cadre d’une mise en location de permettre au candidat locataire de comparer la performance énergétique des biens mis en location et d’avoir ainsi une vision claire de la consommation en énergie du bien qu’il envisage de louer.
La communication du PEB au stade précontractuel voire au plus tard à la conclusion du bail est d’ailleurs une caractéristique commune à toutes les législations régionales en matière de PEB, il en est ainsi par exemple du libellé de l’art.34 du décret wallon relatif à la performance énergétiques des bâtiments du 28 novembre 2013.
Dès lors le défaut de communication du certificat PEB au stade précontractuel ou au plus tard à la conclusion du bail constitue incontestablement une formalité substantielle qui invalide toute demande d’indexation.
Ce défaut équivaut par ailleurs à la situation d’absence totale de certificat voire d’un certificat de type G ou F fut-il même transmis au locataire au stade précontractuel.
Par ailleurs, l’Ordonnance du 13 octobre 2022 soumet aussi l’indexation du loyer à l’enregistrement du bail écrit par référence à l’art.227 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entré en vigueur au 1er janvier 2018).
Cet article comme la plupart des dispositions de l’Ordonnance du 27 juillet 2017 est d’application immédiate aux baux en cours au 1er janvier 2018.
Il s’impose dès lors de vérifier pour toute demande d’indexation l’observation de cette formalité d’enregistrement.
La question se pose toutefois, de savoir quand cette formalité doit –elle intervenir .
L’article 227 n’énonce pas clairement le moment où le bail doit être enregistré. Il fait référence toutefois à la période de deux mois à partir de la conclusion du bail visé à l’art.32 pt 5 du Code d’enregistrement pour ce qui est de la possibilité offerte au locataire de résilier le bail sans préavis et sans indemnité.
Cet article 227 ainsi que ces pendants wallons (art.53 et 54 du Décret relatif au bail d’habitation du 15 mars 2018 ) et Flamand (art.11 du décret du 9 novembre 2018) font tous état dans leur libellé d’un éventuel enregistrement tardif dont les frais sont mis expressément à charge du bailleur .
Faut-il en déduire qu’un enregistrement du bail peut intervenir postérieurement voire à n’importe quel moment en cours de bail à condition que la formalité précède la demande d’indexation .
La question demeure ouverte en l’absence de décision de Justice en la matière ce qui est certain c’est que l’absence d’enregistrement constitue un motif de refus de toute demande d’indexation.
Rappelons toutefois le libellé de l’art. 3 l’Ordonnance du 13 octobre relativement à cette exigence à savoir : l’adaptation du loyer n’est due que si le bail a été enregistré conformément à l’art.227.
Il n’est donc nullement indiqué que l’adaptation n’est pas due tant que le bail n’a pas été enregistré.
En guise de conclusion, les conséquences d’un enregistrement tardif doivent encore être précisées au niveau de la jurisprudence.
Nous rappelons ici les différentes conditions qu’il s’impose de vérifier avant d’entériner une demande d’indexation :
- Le bail doit être écrit
- Le bail ne doit pas comporter une clause d’exclusion de l’indexation
- La demande d’indexation doit être écrite
- Le bail doit être enregistré
- Le certificat PEB doit avoir été produit au plus tard à la conclusion du bail
- L’indexation est fonction de l’indice du PEB
- L’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail doit se situer entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023.
Pour le Syndicat des Locataires
José Garcia et Hafid Chabab
Expulsions locatives
L’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’à la suite d’un jugement du juge de paix. En effet, un propriétaire doit toujours avoir un titre exécutoire pour pouvoir procéder à une expulsion. Il ne peut donc pas, de sa seule autorité, mettre son locataire et ses meubles sur le trottoir, ou remplacer les serrures.
Dans les logements sociaux de la région Bruxelloise, il existe une protection supplémentaire, une période hivernale s’étendant du 1er décembre de chaque année au 15 mars de l’année suivante est reconnue.
Pendant cette période toute expulsion « physique» d’un locataire d’un logement social,
modéré ou moyen ne pourra être effectuée que pour des cas exceptionnels.
Voir circulaire SLRB n° 635 du 28/09/2018.
Informations juridiques
Attention !
Depuis le 2 décembre 2021 (1), tout nouveau contrat de bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale doit obligatoirement mentionner le loyer de référence pour le logement concerné, en plus du loyer réellement demandé par le bailleur.
Les différents modèles de baux-types à télécharger sur notre site ne tiennent pas encore compte de cette nouvelle réglementation ! Celle-ci doit toutefois dès à présent être respectée.
Circulaires Slrb sur les expulsions
actuellement en vigueur
Les expulsions de logements gérés par les SISP (sociaux, modérés et moyens).
Autres circulaires (abrogées)
Syndicat des Locataires 