Fermeture du SL pendant les fêtes
Le Syndicat des Locataires sera fermé du 25/12/2024 au 03/01/2025 inclus.
Les permanences reprendront le lundi 06/01/2025.
De Huurdersbond zal gesloten zijn voor het publiek van 25/12/2024 tot en met 03/01/2025.
De permanenties zullen hervatten op maandag 06/01/2025.
Toute notre équipe vous souhaite de bonnes fêtes de fin d’année.
Het hele team wenst u prettige feestdagen.
Comment éviter les arnaques locatives ?
Les arnaques locatives étant de plus en plus répandues, il est essentiel de prendre certaines précautions avant de signer un bail ou d’effectuer un quelconque versement. Voici quelques conseils à cet effet.
N’avancez jamais d’argent sans avoir rencontré personnellement le propriétaire.
Visitez systématiquement le logement avant de vous engager.
Méfiez-vous des offres trop belles pour être vraies.
Ne payez jamais en espèces et privilégiez les virements bancaires. La prudence est de mise, voire indispensable, si le compte bancaire est d’origine étrangère.
Demandez à consulter le bail avant de le signer.
Vérifiez la réputation du bailleur en ligne si possible.
Faites-vous accompagner par un tiers de confiance si vous avez le moindre doute.
Nos revendications 2024
REVENDICATIONS
DU SYNDICAT DES LOCATAIRES
I. Revendications relatives au parc privé ou assimilé
1. Pour un permis locatif avant toute nouvelle mise en location. L’assainissement généralisé des logements mis en location n’aura pas lieu sans un permis locatif obligatoire préalable à toute mise en location nouvelle. En d’autres termes, toute nouvelle location devra être précédée d’un examen technique (au frais du bailleur) du logement mis en location, ce dernier ne pouvant être loué, que si le Service régional compétent lui octroie l’autorisation. Dans le cas contraire, le bailleur ne pourra mettre ledit logement en location qu’après avoir effectué l’ensemble des travaux de mise en conformité de son bien.
2. Nous réaffirmons un principe fondamental : pas d’expulsion sans relogement. Cette revendication nous semble essentielle dans une société dite évoluée comme la nôtre. Nous tenons à attirer l’attention du politique sur le fait que la jurisprudence consacrant ce principe commence à se multiplier. En effet, il a été jugé, il y peu, que l’expulsion était contraire à la dignité humaine et à l’équité, principes fondamentaux consacrés par la Convention Européenne des Droits de l’Homme et notre Constitution. Ainsi une première mesure à prendre, sans délai sera de soumettre toute exécution d’expulsion à une autorité politique (en France le Préfet, en Belgique les Bourgmestres, les Gouverneurs) qui autoriserait ou non in fine l’exécution de l’expulsion.
3. Réhabilitation et location forcée de tous les logements ou immeubles vides. Les logements vides représentent véritablement une aberration et, dans le contexte, de mal logement actuel, cette irrationalité des propriétaires-bailleurs est proprement inacceptable, méprisable. Toutes les politiques de logement dignes de ce nom doivent s’atteler à combattre cette situation et procéder, s’il y a lieu, à la location forcée de ces biens. En effet, tout système tendant à taxer les immeubles vides s’est avéré à court, moyen et long terme, inopérant car les bailleurs ont toujours trouvé la parade pour échapper qui à l’enrôlement de la taxe, qui au paiement de celle-ci. Bien entendu, tous les biens vides ne sont pas conformes aux normes du Code du Logement. Une partie de ceux-ci devront donc être rénovés ou réhabilités avant leur mise en location forcée.
4. En cas d’accord du locataire, possibilité pour le Syndicat des Locataires d’assister le locataire devant la Justice et ce quel que soit le degré juridictionnel. Assister ne veut pas dire représenter le locataire mais bien être présent et aider ce dernier à se défendre.
5. Toute nouvelle charge locative doit, préalablement à son application, être communiquée et acceptée par les locataires concernés. Trop souvent les bailleurs, sans consulter au préalable les locataires concernés, fixent des nouvelles charges qui devront être supportées par lesdits locataires. Cette procédure s’applique également à toute modification du calcul de la répartition des charges.
6. Le locataire a non seulement le droit de contester tout montant de charge dont le bailleur ne pourrait lui produire de pièce justificative, il est en droit également de contester la qualité et la réalité du travail lié à toute dépense.
7. Reconnaissance des associations de locataires :
Reconnaissance des associations de locataires par la création d’instances paritaires et de médiation. La possibilité doit être donnée aux associations reconnues d’assister et d’accompagner les locataires qui le désirent devant les Justices de Paix comme c’est le cas devant les Tribunaux du Travail.
8. Socialisation à 100% de tous les logements publics. En dehors du logement social qui se caractérise par une fixation des loyers rationnelle et tenant compte des revenus des locataires, il existe un parc public qui échappe en grande partie à une fixation objective et sociale des loyers. Ce parc public est, en dépit du fait de son appartenance aux pouvoirs publics, régit par la loi du privé. Ce parc qui devrait être proposé aux plus faibles est proposé à des catégories de revenus qui en théorie pourraient se passer de cette aide. Nous estimons dès lors que tout en sauvegardant les droits des locataires actuels toutes les nouvelles attributions devraient se limiter à des locataires dont les revenus ne dépassent pas ceux qui leur permettent d’accéder au logement social.
9. Abrogation de la loi de 2017 qui pénalise le squat.
Nous refusons le durcissement des sanctions à l’égard des squatteur.ses. La loi de 2017,
qualifiée d’anti-squat, introduit des dispositions pénales (procédures, amendes et peines
de prison) à l’encontre des occupant.es sans titre, alors même que des procédures civiles
existaient déjà pour faire valoir le droit de propriété et éventuellement aboutir à des
expulsions en cas de litige sur l’occupation.
10. Fixation d’un loyer de base universel pour tous les biens mis en location.
Ce loyer de base universel peut être modifié à la hausse uniquement en cas d’investissement important dans le bien effectué par le bailleur uniquement sur fonds propres, à la baisse en cas de loyer abusif.
Ce loyer de base, hormis les règles susmentionnées, ne peut varier dans le temps. Il sert de référence perpétuelle à l’indexation annuelle des loyers, ceci pendant toutes les périodes où le bien est mis en location, même, et surtout, en cas de changement de locataire.
La fixation du loyer doit s’effectuer sur base de critères objectifs (taille et état du bien … et caetera ).
Faute d’accord entre les parties, le loyer de base universel correspond au revenu cadastral (RC) du bien en question. Seul critère légal en vigueur qui, à notre connaissance, est aujourd’hui admis par toutes les parties en présence (bailleurs et locataires).
11. Création d’un fonds régional des garanties locatives
Ce fonds serait géré par la Région bruxelloise et les organisations représentatives des
locataires. Il aurait comme fonction de prêter aux locataires les sommes leur permettant de constituer la garantie locative. Le taux de ce prêt à tempérament doit être de 0 %. Le prêt est remboursé par mensualité par le locataire et peut représenter 100 % du montant de la garantie locative.
Toutes les sommes payées par les locataires au FRGL produisent un intérêt qui sera fonction des rendements générés par ledit fonds. Les intérêts produits sont capitalisés.
II. Revendications relatives au parc du logement social
1. Retour généralisé du bail à durée indéterminée pour tous les locataires présents et à venir.
2. Abrogation de la cotisation de solidarité.
3. Bien que totalement favorables au logement passif, l’idée de faire payer un supplément de charges forfaitaires pour des consommations inexistantes nous semble un dangereux précédent et en tout état de cause en contradiction flagrante avec les règles en matière de charges.
4. Obligation pour les SISP de passer avant toute action contentieuse devant le Juge de Paix pour une conciliation.
5. La copie des pièces justificatives des charges peut être obtenue gratuitement par le Syndicat des Locataires auprès des SISP.
6. En ce qui concerne les mutations dues à une rénovation du logement, nous estimons que les propositions de relogement des locataires devraient dépasser le cadre de la société réalisant les rénovations pour envelopper un rayon géographique entourant le logement loué. En d’autres termes, aujourd’hui les mutations se font au sein de la société de logement du locataire et non pas en inter-sociétés alors que d’un point de vue purement géographique il serait plus agréable pour un locataire d’être accueilli dans une autre SISP de son quartier même si cette société n’est pas la même que celle à qui il loue son logement. En effet, dans certains quartier il existe plusieurs complexes de sociétés différences et il serait judicieux de permettre de telles mutations entre les sociétés.
7. Quand la mutation est due à une rénovation, des compensations financières importantes devraient également être mises en place car un déménagement coûte très cher et que dans le cas d’espèce il est subit totalement par le locataire. Dans tous les cas de figure les nouveaux logements doivent être conformes au Code du Logement et dans un état de propreté et de rafraîchissement extrême.
8. Les locataires protégés du logement social (personnes âgées et/ou handicapées) pourraient prétendre en cas d’occupation d’un logement suradapté, et pour autant qu’il le désire, à se voir proposer par la SISP un logement plus grand d’une unité que celle dont ils ont droit. Dans ce cadre, un locataire qui a droit à un appartement d’une chambre serait en droit à sa demande d’obtenir un appartement deux chambres.
9. Contraindre les sociétés à donner une meilleure information au niveau des attributions. Pour beaucoup de locataires en effet, devoir déménager même pour d’excellentes raisons reste une obligation extrêmement pénible et c’est donc pour cette raison que l’aspect social et la prise en compte par les SISP des difficultés liées à cette mutation doivent être pris en compte.
10. Les locataires qui pour des raisons personnelles sont amenés à quitter la sphère du logement social auraient le droit de donner des préavis ou des contre-préavis extrêmement courts.
11. Une priorité absolue sera données aux locataires sortant pour la réintégration de leurs anciens logements rénovés. Le quartier étant un facteur d’intégration sociale et psychologique extrêmement important, le retour au quartier d’origine nous semble fondamental pour ceux qui le désirent.
12. En cas de refus de logement aux tords du candidat locataire, seule la pénalité d’interdiction de renouveler sa candidature pendant 6 mois sera appliquée. En effet, la sanction aujourd’hui en vigueur entraîne la perte de tous les points obtenus liés aux années d’attente desdits candidats.
Fait à Anderlecht, le 09 mai 2024
Pour le SL
JOSÉ GARCIA
Horaires d’été 2023
ACTUEL
ANCIEN
Qui peut être indexé à Bruxelles?
SYNDICAT DES LOCATAIRES
NOUVEAU MÉCANISME D’INDEXATION EN RÉGION
DE BRUXELLES CAPITALE
Après plusieurs mois d’intenses mobilisations en particulier du secteur associatif, le Parlement bruxellois a adopté finalement l’Ordonnance du 13 octobre 2022 de limitation voire de blocage de l’indexation en conditionnant cette dernière à la performance énergétique et à l’enregistrement du bail.
L’objectif est de venir au secours des locataires pris à la gorge par une inflation exponentielle jamais vue depuis 1975 des loyers et des prix des énergies.
Depuis de multiples articles ont été publiés entre autres sur le net en vue d’informer le public des nouveaux mécanismes instaurés.
Force est de constater que la plupart de ces publications n’appréhendent pas correctement ces nouveaux mécanismes fort techniques et ce plus singulièrement pour ce qui est de la production du certificat PEB.
Ainsi le texte suivant rend compte de la nouvelle réglementation de la manière suivante :
Une ordonnance modifiant le système d’indexation pendant 12 mois est entrée en vigueur ce 14 octobre 2022. Le taux d’indexation des loyers variera en fonction de la performance énergétique du bien concerné. De nouvelles obligations préalables à toute indexation font par ailleurs leur apparition. La nouvelle ordonnance vise à soutenir les locataires confrontés à la crise énergétique et s’inscrit pleinement dans le programme d’accélération de la rénovation du bâti bruxellois initié par le gouvernement. Deux obligations préalables pour pouvoir indexer son loyer Avoir enregistré son bail (art 227 du Code du Logement) Avoir communiqué au locataire un certificat PEB du bien mis en location Un régime temporaire d’indexation des loyers en fonction du PEB L’indexation (telle que prévue à l’article 224/2 du Code du Logement) : pourra être appliquée à 100 % pour les logements disposant d’un certificat PEB A, B, C ou D ; pourra être appliquée à 50 % pour les logements disposant d’un certificat PEB E ; sera bloquée pour les logements disposant d’un certificat PEB F ou G. |
Il nous parait, dès lors, impératif de cerner l’unique et l’exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à savoir que le bailleur ne peut désormais réclamer l’indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistrer et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu’il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l’étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail.
Autrement dit, disposer d’un certificat PEB ou le transmettre en cours de bail ne permet pas de rencontrer le prescrit de la condition énoncée par l’Ordonnance et donc de procéder à l’indexation du loyer ceci même dans l’hypothèse ou cette production du certificat aurait eu lieu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance.
En effet, le texte de loi fait état d’une production du PEB au locataire conformément à l’art.217 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entrée en vigueur au 1er janvier 2018).
Or, cet article 217 est adossé d’un titre on ne peut plus significatif : « information précontractuelle ».
Il est libellé comme suit : Indépendamment de toute autre information requise par les dispositions légales particulières le bailleur communique au preneur préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations suivantes :
- 5. Le certificat des performances énergétiques.
On remarquera que le texte étant clair, il n’appelle aucune interprétation.
Adopter une autre lecture de ce texte consistant à admettre la production d’un certificat en cours de bail serait heurter de front outre le prescrit de l’art.227 précité, l’objectif et la ratio legis de tout certificat PEB.
Ce dernier n’a-t-il pas pour objectif majeur dans le cadre d’une mise en location de permettre au candidat locataire de comparer la performance énergétique des biens mis en location et d’avoir ainsi une vision claire de la consommation en énergie du bien qu’il envisage de louer.
La communication du PEB au stade précontractuel voire au plus tard à la conclusion du bail est d’ailleurs une caractéristique commune à toutes les législations régionales en matière de PEB, il en est ainsi par exemple du libellé de l’art.34 du décret wallon relatif à la performance énergétiques des bâtiments du 28 novembre 2013.
Dès lors le défaut de communication du certificat PEB au stade précontractuel ou au plus tard à la conclusion du bail constitue incontestablement une formalité substantielle qui invalide toute demande d’indexation.
Ce défaut équivaut par ailleurs à la situation d’absence totale de certificat voire d’un certificat de type G ou F fut-il même transmis au locataire au stade précontractuel.
Par ailleurs, l’Ordonnance du 13 octobre 2022 soumet aussi l’indexation du loyer à l’enregistrement du bail écrit par référence à l’art.227 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entré en vigueur au 1er janvier 2018).
Cet article comme la plupart des dispositions de l’Ordonnance du 27 juillet 2017 est d’application immédiate aux baux en cours au 1er janvier 2018.
Il s’impose dès lors de vérifier pour toute demande d’indexation l’observation de cette formalité d’enregistrement.
La question se pose toutefois, de savoir quand cette formalité doit –elle intervenir .
L’article 227 n’énonce pas clairement le moment où le bail doit être enregistré. Il fait référence toutefois à la période de deux mois à partir de la conclusion du bail visé à l’art.32 pt 5 du Code d’enregistrement pour ce qui est de la possibilité offerte au locataire de résilier le bail sans préavis et sans indemnité.
Cet article 227 ainsi que ces pendants wallons (art.53 et 54 du Décret relatif au bail d’habitation du 15 mars 2018 ) et Flamand (art.11 du décret du 9 novembre 2018) font tous état dans leur libellé d’un éventuel enregistrement tardif dont les frais sont mis expressément à charge du bailleur .
Faut-il en déduire qu’un enregistrement du bail peut intervenir postérieurement voire à n’importe quel moment en cours de bail à condition que la formalité précède la demande d’indexation .
La question demeure ouverte en l’absence de décision de Justice en la matière ce qui est certain c’est que l’absence d’enregistrement constitue un motif de refus de toute demande d’indexation.
Rappelons toutefois le libellé de l’art. 3 l’Ordonnance du 13 octobre relativement à cette exigence à savoir : l’adaptation du loyer n’est due que si le bail a été enregistré conformément à l’art.227.
Il n’est donc nullement indiqué que l’adaptation n’est pas due tant que le bail n’a pas été enregistré.
En guise de conclusion, les conséquences d’un enregistrement tardif doivent encore être précisées au niveau de la jurisprudence.
Nous rappelons ici les différentes conditions qu’il s’impose de vérifier avant d’entériner une demande d’indexation :
- Le bail doit être écrit
- Le bail ne doit pas comporter une clause d’exclusion de l’indexation
- La demande d’indexation doit être écrite
- Le bail doit être enregistré
- Le certificat PEB doit avoir été produit au plus tard à la conclusion du bail
- L’indexation est fonction de l’indice du PEB
- L’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail doit se situer entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023.
Pour le Syndicat des Locataires
José Garcia et Hafid Chabab
Syndicat des Locataires 