Brochure sur les expulsions
Lisez notre brochure : Comment éviter les expulsions en Région Bruxelloise ?
11 expulsions par jour à Bruxelles !
Par Pernelle Godart, assistante-doctorante en géographie humaine et géomatique ; Mathieu Van Criekingen, enseignant-chercheur en géographie et études urbaines, Université libre de Bruxelles.
Pernelle Godart et Mathieu Van Criekingen. – D.R.
Quitter de force son logement ne se résume pas à perdre un toit. C’est également devoir quitter son quartier, un lieu où l’on a ses habitudes, ses proches et l’école des enfants. C’est aussi devoir faire face à l’angoisse de ne pas savoir où l’on vivra, au stress engendré par les démarches judiciaires et administratives et au sentiment de honte ressenti face aux juges, aux travailleurs sociaux ou vis-à-vis de ses proches. Quitter de force son logement, c’est également une course contre la montre pour trouver un nouveau lieu de vie. A Bruxelles, le manque criant de logements sociaux contraint les ménages pauvres à se débrouiller sur le marché privé, où la forte concurrence les expose aux exigences des bailleurs. C’est d’autant plus compliqué pour ceux qui subissent le poids des discriminations, sur base de leurs origines, de leur revenu ou de la taille de leur famille. Ainsi, les familles délogées doivent souvent se résigner au premier logement qui voudra bien les accueillir, même s’il est insalubre ou excessivement coûteux, présageant déjà un risque d’expulsion future. Alors que certaines familles trouvent une alternative plus ou moins pérenne, d’autres basculent dans une longue période d’instabilité résidentielle, voire dans la rue.
En moyenne, 11 expulsions par jour à Bruxelles
On peut être tenté de croire que les expulsions sont exceptionnelles et qu’elles n’ont lieu qu’en dernier recours. Pourtant, elles sont une réalité quotidienne dans nos villes. A Bruxelles, sur une année complète, près de 4.000 ménages locataires reçoivent un ordre d’expulsion émanant d’un Juge de paix, soit une moyenne de 11 expulsions par jour. A défaut d’un comptage institutionnalisé, ce chiffre a été obtenu par un dénombrement exhaustif des dossiers des 19 Justices de Paix bruxelloises pour une année entière par une équipe de recherche associant l’ULB et la VUB. Ce chiffre n’inclut pas les expulsions dites informelles, qui ne passent pas par un Juge de paix, impossibles à dénombrer de manière rigoureuse mais vraisemblablement nombreuses elles aussi.
La question du loyer au centre du problème
Le dénombrement de ces jugements révèle que la grande majorité des expulsions concerne des logements loués sur le marché privé (81 %) et sont prononcées pour motif d’arriérés de loyer (86 %). Ces données traduisent que les expulsions sont avant tout causées par des logiques de marché : les ménages qui ne parviennent pas à payer leur loyer sont évincés pour faire place à des ménages plus solvables. A un niveau plus général, en offrant un moyen légal aux bailleurs pour se séparer des locataires en défaut de paiement, l’expulsion assure la rentabilité du capital immobilier, et contribue à l’augmentation des prix sur le marché du logement. A noter que les cas où l’expulsion est ordonnée pour permettre au propriétaire d’occuper lui-même les lieux sont rares.
Il apparaît ainsi que la cause profonde des expulsions locatives tient moins à des loyers impayés qu’à des loyers impayables pour une grande part de la population. En plus de mettre financièrement à mal de nombreux ménages, les loyers excessifs par rapport aux revenus disponibles compliquent également la transition vers un nouveau logement lorsque le bail actuel est interrompu ou non reconduit à son terme. Certains ménages se retrouvent ainsi expulsés faute d’avoir trouvé où déménager dans les temps.
Une procédure judiciaire à l’avantage des bailleurs
Ces expulsions ne sont pas des affaires privées entre locataires et bailleurs. L’État intervient à la fois en encadrant la procédure, en établissant les conditions légales nécessaires à l’obtention d’un ordre d’expulsion et en assurant l’exécution des décisions judiciaires à travers ses officiers publics et policiers. Ainsi, les procédures d’expulsion font partie intégrante des routines de nos systèmes judiciaire, administratif et policier.
Notre enquête révèle que dans 60 % des cas, les locataires sont absents lors de l’audience en justice qui décide de leur maintien ou non dans le logement. Autrement dit, 6 fois sur 10, l’ordre d’expulsion est émis en se fondant exclusivement sur la version des faits fournie par le bailleur. Or une expulsion pour défaut de paiement de loyer peut masquer des réalités très diverses, comme le fait que le locataire ait retenu une partie du loyer pour inciter le bailleur à effectuer des travaux de rénovation. Cette stratégie fournit alors au bailleur un motif légal pour autoriser une expulsion. De surcroît, si l’expulsion est décidée en raison d’un manquement du locataire, le juge n’est pas tenu de vérifier si le bailleur a rempli ses propres obligations, notamment en ce qui concerne les normes de salubrité. Pourtant, sur le terrain, les expulsions de logements insalubres, à loyer abusif ou subdivisés illégalement, sont malheureusement fréquente.
Ces observations, encore accentuées par le fait que les locataires ne sont représentés par un avocat que dans un cas sur dix, contre sept fois sur dix pour les bailleurs, soulignent une inégalité procédurale manifeste. Au lieu de l’atténuer, la procédure judiciaire aggrave le déséquilibre de pouvoir inhérent à la relation entre locataire et bailleur, en particulier dans une ville où le marché du logement est tendu comme à Bruxelles. En définitive, la menace d’expulsion agit comme un outil disciplinaire sur l’ensemble des locataires, les dissuadant de faire valoir leurs droits.
Comment prévenir les expulsions
Ces constats mettent en évidence la dimension structurelle des expulsions de logement. Bien plus qu’une question individuelle, où l’on pourrait pointer du doigt des « mauvais locataires » ou des « propriétaires peu scrupuleux », les expulsions représentent une question profondément systémique, donc politique. A Bruxelles, elles reflètent le caractère peu régulé des rendements locatifs sur le marché locatif privé, laissant une grande marge de manœuvre aux bailleurs pour la fixation des montants des loyers, tandis que de nombreux locataires consacrent une part disproportionnée de leurs revenus au paiement du loyer. Les expulsions de logement se trouvent ainsi au cœur des mécanismes de maintien et d’aggravation des inégalités sociales.
Prévenir les expulsions demande d’agir à la racine du problème, c’est-à-dire de repenser l’équilibre entre droit de propriété (lucratif) et droit au logement, tous deux inscrits dans la Constitution belge. Avec la régulation du marché du logement, la législation en matière de bail et d’expulsion, la création de logements publics abordables et la mise à disposition d’assistance sociale, l’État dispose de leviers puissants pour réduire le nombre d’expulsions et, plus généralement, agir contre le mal-logement et la pauvreté.*L’ensemble des méthodologies et des résultats de la recherche sur laquelle se base cette contribution peuvent être retrouvés sur le site Bru-Home. Cette recherche a été financée par Innoviris.
Avec l’aide de Carta Academica
Balises contre l’expulsion.
Introduction à l’Ordonnance du 22 juin 2023 (MB du 21 08 2023) insérant dans le
Code bruxellois du Logement les règles de procédure applicables aux expulsions
judiciaires et modifiant les moyens affectés par et au profit du Fonds budgétaire
de solidarité.
Par Me Véronique van der Plancke.
Enfin un moratoire hivernal
SYNDICAT DES LOCATAIRES
HISTORIQUE :
ENFIN UN MORATOIRE HIVERNAL
SUR LES EXPULSIONS DOMICILIAIRES
EN RÉGION de BRUXELLES CAPITALE !
Le Syndicat des Locataires se réjouit du projet d’Ordonnance porté par Madame
Nawal Ben Hamou, Ministre du Logement de la Région de Bruxelles Capitale, adopté par la Commission du Logement et voté ce vendredi 16 juin 2023 par le Parlement Régional.
Ce texte vise à empêcher les expulsions domiciliaires durant les mois d’hiver en instaurant un moratoire du 1er novembre au 15 mars, à l’instar de celui déjà existant en Wallonie.
Il s’agit bien d’un moratoire applicable tant dans les logements sociaux et publics que privés.
Revendication majeure du Syndicat des Locataires depuis de nombreuses années, il était plus que temps pour Bruxelles d’adopter cette mesure à l’heure où il est de plus en plus difficile pour les locataires à faibles revenus de trouver un logement décent et abordable.
Le projet de la Ministre est accompagné d’une réforme des règles de procédure
d’expulsion, afin de donner plus de temps aux locataires menacés d’être mis à la rue pour trouver une solution de relogement (via notamment les CPAS et le mouvement associatif).
Il offre également des garanties au bailleur en cas d’impayés de loyers pendant la durée du moratoire, raison probablement pour laquelle le projet a été largement soutenu en commission et obtiendra une large majorité au Parlement.
Avec ce vote, le Droit à l’Habitat en Région de Bruxelles Capitale progresse même s’il reste encore beaucoup à faire.
Le Syndicat des Locataires continuera d’exiger une législation visant à encadrer les loyers (qui sont depuis trop longtemps impayables pour une majorité de Bruxellois)
et à lutter contre toutes les discriminations, notamment économiques et sociales, par la mise en place d’un mécanisme obligeant un bailleur à louer son bien à un locataire qui se sera vu refuser plusieurs fois un logement.
Pour le Syndicat des Locataires
José GARCIA
Secrétaire général
Cours : les expulsions locatives
À la demande générale, la suite de cette formation sur les expulsions locatives
SYNDICAT DES LOCATAIRES
HUURDERSBOND
COURS DE FORMATION 2022
Me Melvin Ouedraogo
Avocat au barreau de Bruxelles
Cabinet d’avocat du Quartier des Libertés
Vendredi 28 /10 /2022
à 12h15
« Le bailleur est dans son droit »
Fin de l’histoire ?
Réflexions autour de la notion d’abus de droit en matière locative.
• En virtuel : Cliquez sur le lien suivant pour suivre la vidéoconférence:
https://meet.jit.si/coursdeformationsyndicatdeslocataires
ENTRÉE LIBRE
Éditeur responsable: José GARCIA
02/522 98 69
Avec le soutien de la SLRB
Les locataires bruxellois victimes du réchauffement climatique?
Les locataires Wallons sont logés à meilleure enseigne que les Bruxellois ! L’hiver Wallon serait-il plus rude que le Bruxellois ? Ou les locataires Bruxellois sont peut-être plus résistants physiquement que les Wallons ?
Le Syndicat des Locataires se réjouit de l’introduction en Wallonie d’un moratoire hivernal sur
la suspension de l’exécution des expulsions domiciliaires pour protéger l’ensemble des locataires wallons (1).
Le Syndicat des Locataires soutient cette initiative qu’il revendique depuis des années.
Ce moratoire prendra effet le 01 novembre 2022 pour se terminer le 15 mars 2023.
Sachant qu’en région bruxelloise, malgré un marché locatif plus acerbe et contrairement aux
engagements pris par le gouvernement régional, rien n’a encore été fait, le Syndicat des Locataires invite fermement le gouvernement et, au besoin, le parlement
bruxellois à agir dans le même sens en adoptant une ordonnance qui instaure un tel moratoire.
Pour que cette trêve hivernale porte réellement ses fruits, l’ordonnance doit être impérativement adoptée le 31/10/2022
au plus tard, et ce, afin qu’elle prenne effet au 1er novembre 2022.
Si cette ordonnance n’est pas votée rapidement, les locataires bruxellois comprendront très difficilement qu’ils ne puissent pas être logés à la même enseigne que leurs voisins Wallons !
Pour le Syndicat des Locataires
José Garcia
Secrétaire Général
(1) Décret wallon du 22 septembre 2022 relatif à la suspension de l’exécution des décisions d’expulsions administratives et judiciaires.
Expulsions locatives
L’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’à la suite d’un jugement du juge de paix. En effet, un propriétaire doit toujours avoir un titre exécutoire pour pouvoir procéder à une expulsion. Il ne peut donc pas, de sa seule autorité, mettre son locataire et ses meubles sur le trottoir, ou remplacer les serrures.
Dans les logements sociaux de la région Bruxelloise, il existe une protection supplémentaire, une période hivernale s’étendant du 1er décembre de chaque année au 15 mars de l’année suivante est reconnue.
Pendant cette période toute expulsion « physique» d’un locataire d’un logement social,
modéré ou moyen ne pourra être effectuée que pour des cas exceptionnels.
Voir circulaire SLRB n° 635 du 28/09/2018.
Pas d’expulsion sans relogement.
Le syndicat des locataires conteste l’expulsion d’une mère et de ses quatre enfants à Molenbeek
Par Philippe Carlot
Khadija Chaou, la quarantaine, habite un appartement social au 13e étage d’un building du Logement molenbeekois depuis 2018. Cette mère de quatre garçons âgés de 8 à 17 ans les élève seule depuis le départ de son mari. Bien qu’en règlement collectif de dettes, elle a toujours payé son loyer sans interruption.
Le comportement des enfants en question
Dès 2019, le Logement molenbeekois reproche à Khadija Chaou de ne pas entretenir correctement son appartement et de manquer d’hygiène. Viennent ensuite des plaintes concernant le comportement des deux jumeaux de la locataire, alors âgés de 12-13 ans. Les plaintes cessent une fois les deux adolescents placés dans un internat. Puis, c’est au tour de l’aîné, 17 ans actuellement, d’être accusé de commettre des délits et des incivilités, sans que le jeune fasse – semble-t-il – l’objet de poursuites judiciaires.
Pour Madame Chaou, le Logement molenbeekois fait preuve d’acharnement à son égard. « Pendant le confinement, mon aîné est souvent resté devant la porte de l’immeuble avec ses amis. On m’a convoquée à propos de son comportement et quand j’y suis allée, le Logement molenbeekois m’a montré plusieurs photos, prises par la concierge du bâtiment voisin, de jeunes parmi lesquels se trouvait mon fils. Ces jeunes, ils étaient 7 ou 8 mais il n’y a que moi qui ai été convoquée, il n’y a que moi qu’on expulse par rapport au comportement de mon fils.
Et que reproche exactement le Logement molenbeekois à son fils? Khadija Chaou poursuit : « en fait, on lui reproche beaucoup de choses mais il n’y a aucune preuve. On me dit « votre fils fait du trafic », « votre fils a brûlé des voitures », « votre fils a agressé » mais il n’y a aucune preuve. »
Pour éloigner son fils d’éventuelles mauvaises fréquentations dans ce quartier molenbeekois d’Osseghem, réputé « difficile », Madame Chaou accepte de déménager dans un autre appartement du Logement molenbeekois. On lui en propose un situé rue de l’Eléphant, dans un quartier tout aussi « difficile », ce qui ne lui convient pas. Le jour fixé pour la visite, Khadija Chaou ne se présente pas. Fatale erreur.
Expulsée par la Justice de Paix
Le Logement molenbeekois demande la rupture du contrat de bail devant la Justice de Paix. De tous les griefs avancés par la SISP (Société Immobilière de Service Public), le juge n’en retient qu’un : le fait de ne pas avoir honoré le rendez-vous pour la visite d’un nouvel appartement, qualifié de « manquement grave » et de nature à entraîner l’expulsion de la famille Chaou de son logement social.
Pour le secrétaire général du Syndicat des Locataires, José Garcia, la motivation du Juge de Paix est erronée. Le jugement considère en effet que le refus de visite de Madame Chaou se situait dans le contexte d’une mutation alors que, pour le Syndicat, il s’agissait d’une procédure de transfert. Un refus de logement dans le cadre d’une mutation (quand un ménage occupe un logement trop grand pour lui et est invité à « muter » dans un logement plus adapté) peut être sanctionné d’un renon. Ce n’est en revanche pas le cas lors d’un transfert. Si le locataire refuse le changement d’appartement, il conserve celui qu’il occupe, sans pénalité.
En insistant un peu, nous avons du reste fait admettre au directeur du Logement molenbeekois qu’il s’agissait bien d’un transfert, et non d’une mutation.
Malgré l’appel, une expulsion maintenue
Madame Chaou a donc fait appel du jugement. Lequel est, comme de coutume, exécutoire en dépit de cet appel. Autrement dit, le Logement molenbeekois n’est pas tenu d’attendre la décision de l’instance supérieure pour procéder à l’expulsion. Lors d’un conseil d’administration, le 29 mars dernier, le cas de Madame Chaou figurait à l’ordre du jour. Selon le PV, le CA a décidé de poursuivre la procédure d’expulsion après avoir pesé le pour et le contre.
Parmi les arguments en faveur de l’expulsion, le CA pointe notamment : « si nous n’exécutions pas et que nous devions néanmoins avoir gain de cause en appel, aucun huissier n’acceptera de procéder à une expulsion plusieurs années après un jugement ». Cet argument est purement et simplement inexact. La décision d’appel sera évidemment tout aussi exécutoire que le jugement du Juge de Paix.
Autre argument « pour » : « même si la motivation retenue par le juge ne nous paraît pas la bonne, il convient de faire de ce dossier un exemple ». Dans son jugement, pourtant, le Juge de Paix écrit ceci : « Tout d’abord, tout comme en matière pénale, il ne peut être question de « faire un exemple », il ne peut être question de « sanctionner » pour réconforter pas plus qu’il ne peut être question de « soutenir » une partie dans ses revendications à l’égard d’une autre ».
Parmi les arguments en défaveur de l’exécution du jugement malgré l’appel, le CA du Logement molenbeekois note :
« – Il n’y a aucune certitude quant à l’issue de cet appel. Le tribunal de première instance pourrait en effet considérer que la résolution du bail ne peut être prononcé (sic).
– Outre l’aspect financier, les retombées que pourraient (sic) avoir ce dossier sont davantage à considérer. En effet, la presse pourrait se saisir du dossier et faire grand bruit en pointant le fait que le Logement Molenbeekois a expulsé, à tort, une femme seule avec quatre enfants ».
Sans commentaire.
Le Logement Molenbeekois s’explique
Frédéric Dufour est le directeur-gérant du Logement molenbeekois. Dans ce dossier, il estime avoir fait preuve de mansuétude et de bienveillance mais, désormais, la coupe est pleine. « Vous n’êtes pas conscient de tout ce qu’il y a comme dégradations, comme bienveillance du Logement Molenbeekois en préalable de cette décision d’aller en Justice de Paix. C’est un dossier qui date d’il y a plus de deux ans, et madame Chaou n’a rien voulu entendre. Madame Chaou ne s’est pas occupée de ses enfants. Madame Chaou n’a rien fait. On a donné toutes les possibilités pour que Madame Chaou puisse rester là où elle est et que tout se passe bien. A partir d’un certain moment, je dois veiller, moi, au bien-être et au calme de mes locataires et là on parle de plus de 1000 personnes ».
L’expulsion est prévue pour le 30 avril au plus tard. Le Syndicat des Locataires en appelle à la bourgmestre de Molenbeek, à la SLRB (la société régionale du logement) et à la secrétaire d’Etat au Logement du gouvernement bruxellois pour l’empêcher.
Syndicat des Locataires 