Mettre fin à « la folie des loyers« . Ce mardi 22 octobre, les membres du Sénat de Berlin ont adopté un projet de loi destiné à réguler les loyers. Confrontées à leur explosion, les trois forces politiques majoritaires de la Ville – le parti de gauche Die Linke, Les Verts et le Parti social démocrate (SPD) – ont conclu un accord concernant le 1,5 million de logements de la capitale allemande en location et construits avant 2014. Cette loi doit entrer en vigueur à compter de janvier 2020.

Depuis son annonce, les qualificatifs ne manquent pas pour saluer l’accord « Mietendeckel », contraction de « mieten », « loyer », et « deckel », « couvercle ». Jugé « crucial » voire « révolutionnaire », le texte entend mettre un terme à l’envolée des prix de la location ces dernières années. Après de rudes mois de négociation, les élus de la coalition « rouge-rouge-verte » se sont engagés à ce que, pendant cinq ans, aucun locataire de logement construit avant 2014 ne paie davantage que l’occupant précédent. Surtout, grande nouveauté, le montant régulé des loyers sera indexé, en fonction de l’ancienneté de la construction, sur une grille des prix de 2013.

Loyer maximal : 9,8 EUROS/M²

Le texte reprend ici la proposition de l’adjointe au Logement, Katrin Lompscher, du parti de gauche Die Linke. Dans un document de travail ayant filtré au cœur de l’été dans la presse, la sénatrice avait défendu un plan permettant de fixer un loyer maximum de 8 euros par mètre carré, correspondant aux prix du marché en 2013. Devant les protestations des professionnels, la coalition a fini par mettre de l’eau dans son vin, permettant aux propriétaires de compenser l’inflation à hauteur de 1,3% par an à partir de 2022, si le montant atteint reste « inférieur au loyer maximal autorisé ». Le tout conditionné à l’âge du logement, dans un intervalle compris entre 3,92 euros/m² (pour les logements antérieurs à 1918 sans chauffage collectif et sans bain) et 9,8 euros/m² (pour les logements rénovés entre 2003 et 2013 avec chauffage collectif et bain).

Cette nouvelle mesure vient remplacer celle mise en place en 2015 à Berlin, qui interdisait, lors d’un changement de locataire, toute augmentation du loyer de plus de 10%. Surtout, l’accord Mitendeckel s’ajoute à la longue tradition allemande d’encadrement des loyers. Depuis 1971, les Allemands utilisent en effet le Mietspiegel, ou « Miroir des loyers », pour fixer les tarifs de location. Déterminé quartier par quartier par l’agence nationale de l’habitat grâce à un index renouvelé tous les deux ans, celui-ci spécifie qu’un locataire peut attaquer son propriétaire si son bail est supérieur de 20% à cette appréciation.

Une expérimentation en France

« Le système ressemble aux mesures d’encadrement des loyers que nous expérimentons en France, qui est justement en grande partie calqué sur le modèle allemand », décrypte pour Marianne Henry Buzy-Cazaux, président-fondateur de l’Institut du management des services immobiliers. De notre côté du Rhin, l’encadrement des loyers est toutefois bien plus balbutiant. D’abord permise entre 2015 et 2017, son expérimentation dans le cadre de la loi « Alur » avait été annulée par le tribunal administratif. Deux ans plus tard, en avril 2019, le mécanisme avait été relancé par l’intermédiaire de la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), adoptée en novembre 2018. Ainsi à Paris, le « propriétaire ne peut pas augmenter son loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers », calculé sur les 12 derniers mois. Comme dans le cadre du « Miroir des loyers » allemand, le loyer demandé par le propriétaire n’est pas censé pouvoir dépasser celui de référence majoré de 20%.

A Berlin, cette mesure n’est toutefois pas parvenue jusqu’ici à endiguer la hausse des loyers. Entre 2011 et 2016, leur prix a ainsi explosé de 75%. « La question tient moins à l’efficacité des dispositifs qu’au suivi de cette politique publique », relève Guillaume Chapelle, chercheur post-doctoral au Laboratory for Interdisciplinary Evaluation of Public Policies de Sciences Po. Pour se mettre en règle vis-à-vis de son locataire, le propriétaire doit en effet être pris en faute. Or, Berlin manque aujourd’hui tout simplement de contrôleurs, dans une municipalité déjà exsangue après les coupes budgétaires des années 2000. Le pouvoir berlinois en est conscient : 250 embauches sont annoncées pour multiplier les contrôles et améliorer le respect de l’encadrement des loyers.