Qui peut être indexé à Bruxelles?
SYNDICAT DES LOCATAIRES
NOUVEAU MÉCANISME D’INDEXATION EN RÉGION
DE BRUXELLES CAPITALE
Après plusieurs mois d’intenses mobilisations en particulier du secteur associatif, le Parlement bruxellois a adopté finalement l’Ordonnance du 13 octobre 2022 de limitation voire de blocage de l’indexation en conditionnant cette dernière à la performance énergétique et à l’enregistrement du bail.
L’objectif est de venir au secours des locataires pris à la gorge par une inflation exponentielle jamais vue depuis 1975 des loyers et des prix des énergies.
Depuis de multiples articles ont été publiés entre autres sur le net en vue d’informer le public des nouveaux mécanismes instaurés.
Force est de constater que la plupart de ces publications n’appréhendent pas correctement ces nouveaux mécanismes fort techniques et ce plus singulièrement pour ce qui est de la production du certificat PEB.
Ainsi le texte suivant rend compte de la nouvelle réglementation de la manière suivante :
Une ordonnance modifiant le système d’indexation pendant 12 mois est entrée en vigueur ce 14 octobre 2022. Le taux d’indexation des loyers variera en fonction de la performance énergétique du bien concerné. De nouvelles obligations préalables à toute indexation font par ailleurs leur apparition. La nouvelle ordonnance vise à soutenir les locataires confrontés à la crise énergétique et s’inscrit pleinement dans le programme d’accélération de la rénovation du bâti bruxellois initié par le gouvernement. Deux obligations préalables pour pouvoir indexer son loyer Avoir enregistré son bail (art 227 du Code du Logement) Avoir communiqué au locataire un certificat PEB du bien mis en location Un régime temporaire d’indexation des loyers en fonction du PEB L’indexation (telle que prévue à l’article 224/2 du Code du Logement) : pourra être appliquée à 100 % pour les logements disposant d’un certificat PEB A, B, C ou D ; pourra être appliquée à 50 % pour les logements disposant d’un certificat PEB E ; sera bloquée pour les logements disposant d’un certificat PEB F ou G. |
Il nous parait, dès lors, impératif de cerner l’unique et l’exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à savoir que le bailleur ne peut désormais réclamer l’indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistrer et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu’il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l’étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail.
Autrement dit, disposer d’un certificat PEB ou le transmettre en cours de bail ne permet pas de rencontrer le prescrit de la condition énoncée par l’Ordonnance et donc de procéder à l’indexation du loyer ceci même dans l’hypothèse ou cette production du certificat aurait eu lieu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance.
En effet, le texte de loi fait état d’une production du PEB au locataire conformément à l’art.217 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entrée en vigueur au 1er janvier 2018).
Or, cet article 217 est adossé d’un titre on ne peut plus significatif : « information précontractuelle ».
Il est libellé comme suit : Indépendamment de toute autre information requise par les dispositions légales particulières le bailleur communique au preneur préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations suivantes :
- 5. Le certificat des performances énergétiques.
On remarquera que le texte étant clair, il n’appelle aucune interprétation.
Adopter une autre lecture de ce texte consistant à admettre la production d’un certificat en cours de bail serait heurter de front outre le prescrit de l’art.227 précité, l’objectif et la ratio legis de tout certificat PEB.
Ce dernier n’a-t-il pas pour objectif majeur dans le cadre d’une mise en location de permettre au candidat locataire de comparer la performance énergétique des biens mis en location et d’avoir ainsi une vision claire de la consommation en énergie du bien qu’il envisage de louer.
La communication du PEB au stade précontractuel voire au plus tard à la conclusion du bail est d’ailleurs une caractéristique commune à toutes les législations régionales en matière de PEB, il en est ainsi par exemple du libellé de l’art.34 du décret wallon relatif à la performance énergétiques des bâtiments du 28 novembre 2013.
Dès lors le défaut de communication du certificat PEB au stade précontractuel ou au plus tard à la conclusion du bail constitue incontestablement une formalité substantielle qui invalide toute demande d’indexation.
Ce défaut équivaut par ailleurs à la situation d’absence totale de certificat voire d’un certificat de type G ou F fut-il même transmis au locataire au stade précontractuel.
Par ailleurs, l’Ordonnance du 13 octobre 2022 soumet aussi l’indexation du loyer à l’enregistrement du bail écrit par référence à l’art.227 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entré en vigueur au 1er janvier 2018).
Cet article comme la plupart des dispositions de l’Ordonnance du 27 juillet 2017 est d’application immédiate aux baux en cours au 1er janvier 2018.
Il s’impose dès lors de vérifier pour toute demande d’indexation l’observation de cette formalité d’enregistrement.
La question se pose toutefois, de savoir quand cette formalité doit –elle intervenir .
L’article 227 n’énonce pas clairement le moment où le bail doit être enregistré. Il fait référence toutefois à la période de deux mois à partir de la conclusion du bail visé à l’art.32 pt 5 du Code d’enregistrement pour ce qui est de la possibilité offerte au locataire de résilier le bail sans préavis et sans indemnité.
Cet article 227 ainsi que ces pendants wallons (art.53 et 54 du Décret relatif au bail d’habitation du 15 mars 2018 ) et Flamand (art.11 du décret du 9 novembre 2018) font tous état dans leur libellé d’un éventuel enregistrement tardif dont les frais sont mis expressément à charge du bailleur .
Faut-il en déduire qu’un enregistrement du bail peut intervenir postérieurement voire à n’importe quel moment en cours de bail à condition que la formalité précède la demande d’indexation .
La question demeure ouverte en l’absence de décision de Justice en la matière ce qui est certain c’est que l’absence d’enregistrement constitue un motif de refus de toute demande d’indexation.
Rappelons toutefois le libellé de l’art. 3 l’Ordonnance du 13 octobre relativement à cette exigence à savoir : l’adaptation du loyer n’est due que si le bail a été enregistré conformément à l’art.227.
Il n’est donc nullement indiqué que l’adaptation n’est pas due tant que le bail n’a pas été enregistré.
En guise de conclusion, les conséquences d’un enregistrement tardif doivent encore être précisées au niveau de la jurisprudence.
Nous rappelons ici les différentes conditions qu’il s’impose de vérifier avant d’entériner une demande d’indexation :
- Le bail doit être écrit
- Le bail ne doit pas comporter une clause d’exclusion de l’indexation
- La demande d’indexation doit être écrite
- Le bail doit être enregistré
- Le certificat PEB doit avoir été produit au plus tard à la conclusion du bail
- L’indexation est fonction de l’indice du PEB
- L’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail doit se situer entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023.
Pour le Syndicat des Locataires
José Garcia et Hafid Chabab
Pour une indexation des loyers plafonnée à 2%
Syndicat des locataires et PTB réclament une indexation des loyers plafonnée à 2%
Le Syndicat des Locataires n’en démord pas: il exige toujours un plafonnement général de l’indexation des loyers à 2% à Bruxelles. Il est venu le faire savoir lundi en fin de matinée, soutenu par une petite cinquantaine de militants, au Parlement bruxellois qui faisait sa rentrée dans l’après-midi.
Rédaction 19-09-22, 14:00 Dernière mise à jour: 15:38 Source: BELGA
Reçu par le président du parlement bruxellois et des représentants de plusieurs groupes politiques, il n’est pas sorti bredouille: en cas d’absence persistante de consensus sur une formule de plafonnement de l’indexation des loyers, le parlement se saisira lui-même du dossier, a-t-on appris, tant du côté du Syndicat des Locataires, que du Parlement
L’objectif de l’organisation de défense des locataires est de tenter de convaincre une majorité de parlementaires d’adopter une ordonnance linéaire de plafonnement à 2%, faute de consensus sur ce point au gouvernement, dont les ailes DéFI et Open Vld font barrage sur cette formule.
Le Syndicat des Locataires, soutenu par d’autres associations actives dans le domaine du logement, demande, depuis le mois de juin de réduire à 2% l’indexation des loyers, laquelle avoisine actuellement les 10%.
Indexation en fonction de l’efficacité énergétique des biens
Le Syndicat des Locataires se montre très frileux à propos de la dernière proposition en date avancée par la secrétaire d’État au Logement, Nawal Ben Hamou (PS) consistant à lier l’indexation des loyers à l’efficacité énergétique des biens. Selon le Syndicat, seuls les locataires vivant dans des logements classés E, F ou G, qualifiés de passoires énergétiques, ne subiraient aucune indexation.
Les locataires, vivant dans des habitations A, B, C ou D, “seraient pénalisés… La solution au problème de l’indexation ne peut pas être de nature à générer une nouvelle inégalité… Nous plaidons, au contraire, pour que tout avantage de cette nature soit basé sur le PGB (Performance Générale des Bâtiments) qui tient compte, lui, de l’ensemble des éléments liés à l’état du bien: la salubrité, la superficie, les commodités existantes, la qualité de l’installation électrique, etc….”, fait valoir le Syndicat des Locataires.
Interdiction de couper l’accès à l’énergie aux locataires
Au cours de l’échange du jour, le président du Syndicat des Locataires, emmenés par José Garcia a demandé que le parlement bruxellois se saisisse de la problématique de l’indexation des loyers si le gouvernement ne parvient pas à un accord avant la fin du mois; que l’on interdise de couper l’accès à l’énergie (gaz électricité eau) quand locataires ne peuvent payer, et que l’on ne tienne pas seulement compte du PEB mais de la performance générale du bâtiment.
Le président de l’assemblée Rachid Madrane a souligné que le Parlement était très sensible aux questions évoquées par l’organisation.
Il a ajouté que si le gouvernement n’aboutissait pas à un accord, le Parlement reprendra l’initiative. En début de séance, les députés bruxellois ont pris en considération une proposition du PTB visant un plafonnement linéaire de l’indexation des loyers. Le texte sera donc discuté en commission du logement dans les prochaines semaines.
Le Syndicat a annoncé qu’il reviendrait d’ici un mois pour faire le point sur le suivi qui aura été réservé à ses préoccupations
Le PTB veut bloquer à 2% l’indexation des loyers en Wallonie
Le PTB déposera sur la table de la commission logement du parlement wallon, qui se réunit mardi, une proposition de décret bloquant à 2% l’indexation des loyers au sud du pays.
“Le ministre wallon du Logement, Christophe Collignon (PS), dit y réfléchir depuis le mois de juin, mais rien n’a été fait alors que l’indexation prévue pour les loyers de baux conclus en septembre s’élève à presque 10%”, explique Germain Mugemangango, le chef de file de l’extrême gauche au parlement régional.
Freiner l’augmentation des loyers est tout à fait possible, s’il y a la volonté politique qui va avec Germain Mugemangango
En juin dernier, le ministre Collignon avait indiqué avoir chargé son cabinet “d’examiner les possibilités juridiques de tempérer l’indexation exceptionnelle des loyers” et s’était déclaré “personnellement favorable à un mécanisme de plafonnement”.
“Cela dit, l’expérience du saut d’index des loyers de la législature passée m’impose d’être particulièrement prudent sur le modèle juridique qui pourrait être envisagé, notamment au regard des principes de proportionnalité et de non-discrimination, tant à l’égard des locataires que des propriétaires”, avait-il toutefois nuancé.
Bruxelles : 3 morts et 30 blessés !
SYNDICAT DES LOCATAIRES
Bruxelles : 3 morts et 30 blessés !
L’incendie survenu ce lundi 19 avril dans un bâtiment de 4 étages rue Heyvaert à Anderlecht, se solde par ce lourd bilan de 3 morts et 30 blessés, dont deux graves.
Ce drame humain était-il évitable ? Oui !
En effet, indépendamment des causes exactes de cette catastrophe, les autres causes liées à cette tragédie sont connues de tous : il s’agit du mal logement et de l’état d’insalubrité de certains immeubles mis en location et ce, surtout dans les communes les plus pauvres de notre capitale.
Or, si ces problèmes sont identifiés par tous, leurs solutions aussi :
Il s’agit avant tout de l’instauration du permis locatif déjà proposé par les associations de locataires.
La Région évoque un manque de moyens financiers pour justifier son inexistence, mais où est la logique d’un tel argument ?
D’après nos informations, elle ne finance pas les permis de conduire ou celui de la pêche ? Pas plus que la certification de la performance énergétique des bâtiments (PEB). Ce permis devra, tout simplement, être pris en charge par le bailleur et non pas, évidemment, par la Région.
La deuxième solution, déjà proposée par les associations de locataires, est la régulation des loyers.
Nul n’ignore le coût élevé et surtout disproportionné de ces derniers. On nous oppose souvent l’argument des prix encore plus élevés dans d’autres capitales d’Europe.
À ces personnes, nous invoquons au moins deux fois plus de capitales européennes où les loyers sont plus bas qu’à Bruxelles.
Nous demandons aussi la possibilité de renégociation des loyers de départ. Si le bien loué est ou devient insalubre, il n’y a pas de raison de payer le même montant de loyer que celui prévu dans le bail et encore moins de partir louer ailleurs ….d’autant plus que ce bien non conforme sera loué, malheureusement, sans aucun problème à un autre locataire !
Autre proposition de solution aux problèmes de logement évoqués : nous souhaitons une taxation des loyers réels.
Encourageons les bailleurs raisonnables pratiquant des loyers modérés !
Enfin, il faut une politique plus virulente face aux marchands de sommeil. Si les autorités communales ne sont peut être pas toujours au courant du nombre de personnes qui occupent un bien, le bailleur, lui, l’est assurément.
Les solutions aux problèmes de surpopulation et d’insalubrité de certains logements bruxellois sont nombreuses et bien répertoriées par l’associatif et les scientifiques.
C’est pourquoi nous demandons l’organisation d’une concertation d’urgence à la région autour des problématiques du logement.
Cette assemblée devra être composée des bourgmestres, des CPAS, du Procureur du Roi, des associations de bailleurs et des associations des locataires ainsi que des scientifiques et ce sous
l’égide du Ministre-Président de la Région Bruxelles-capitale Mr Vervoort et de la Ministre du logement Mme Ben Hamou afin d’établir un plan d’urgence habitat.
Bruxelles : 3 morts et 30 blessés, faisons en sorte que les problèmes de logement ne soient plus meurtriers dans notre région et que ce constat glaçant fasse définitivement partie de notre passé !
Pour le Syndicat des Locataires
José GARCIA
Secrétaire général
Syndicat des Locataires 