便利な都心居住の代償は？＠秋葉原
さて本題の前にコロナに関する役立つ情報を
新型コロナ 対策支援制度まとめ＠Yahoo
・Yahooによる支援制度の情報です。
新型コロナお役立ちコーナー＠首相官邸
・首相官邸での各省庁の対策のまとめサイトです。
新型コロナウイルス感染症について＠神奈川県
・神奈川県庁でのコロナウィルスに関するまとめサイトです。
新型コロナウイルス感染症に関する情報（2020年4月3日更新）＠横須賀市
・横須賀市役所でのコロナウィルスに関するまとめサイトです。
横須賀市・横浜市公共交通各社の新型コロナウイルスに関する対応について
・横須賀・横浜地区の公共交通各企業のコロナ対策のリンク集です。利用者の協力をもとに３密を恐れず公共交通を利用しましょう。
横須賀公共交通バリアフリーマップの様なもの
・横須賀公共交通バリアフリーマップの様なものです。横須賀に車椅子で来られる際などにどうぞ
新型コロナウイルスワクチン接種の概要＠横須賀市
・横須賀市のコロナウィルスワクチン接種に関する情報です。
日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ＠日経新聞12/20より
日銀は19～20日に開いた金融政策決定会合で、大規模緩和を修正する方針を決めた。従来0.25%程度としてきた長期金利の変動許容幅を0.5%に拡大する。20日から適用する。長期金利は足元で変動幅の上限近くで推移しており、事実上の利上げとなる。変動幅の拡大は21年3月に0.2%から0.25%に引き上げて以来となる。
円相場、一時130円台に 日銀の大規模緩和修正で＠日経新聞12/21より
20日のニューヨーク外国為替市場で円高・ドル安が進行し、円相場は一時1ドル=130円台を付けた。130円台を付けるのは8月上旬以来、約4カ月半ぶり。日銀は20日、長期金利の上限を引き上げて大規模緩和の事実上の修正に乗り出した。日本の長期金利が急伸し日米金利差が縮小したことから、米国時間でも円買いが優勢となっている。
さて日銀が長い間続けてきた大規模な金融緩和を修正・縮小する方針を決めたそうです。長期金利が急伸し日米の金利差が縮小した事から最安値で1ドル150円まで進んでいたドル円相場が130円まで戻す状況になりました。
ぼくはもう住宅ローン払い終わったからなあー pic.twitter.com/thhYOxlPIU
— こりゃあかん (@pieeennu) December 20, 2022
長期金利のベンチマーク１０年もの日本国債の金利推移＠楽天証券
日銀の政策変更、住宅ローンに直接影響 変動金利にも上昇リスク＠朝日新聞2022/12/20より
低金利のおかげで借入額が膨らんできた住宅ローンは、長期金利が上昇する影響を直接受けそうだ。
住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営するMFSの塩澤崇取締役は、「新規の住宅ローンの固定金利に影響がある」と指摘する。資金調達する際の金利が上がることで、金融機関は住宅ローンの固定金利を今後引き上げる可能性が高いという。
さて金融緩和縮小・長期金利上昇で大きな影響を受けそうなのは企業収益も当然そうなのですが、住宅を始めとした各種ローン、今回の金融緩和縮小に関して「ぼくはもう住宅ローン払い終わったからなあー」と高笑いする黒田総裁と言う風刺Tweetが出回ったりもしています。2022年1月0.1％を割っていた10年物の国債金利が今回の件の前には0.25％近くまで上昇している中、今回のニュースで0.5％近くまで急上昇しました。
住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳年金生活不安定に 審査、老後リスク吟味必要＠日経新聞2020/10/5より
定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。借入時の年齢や金額が上昇しているためだ。70歳まで雇用が継続されても年金生活は不安定になりかねない。貸し手も借り手も老後リスクを吟味する必要がある。
安倍政権以降は特に大胆な金融緩和を行ってきた平成の日本、その結果住宅ローンの常識と言うか相場観が変化しているように感じます。上は2年前のニュースですが、借入時のローン平均完済年齢がなんと73歳まで上昇したとの事、ただ20年間で5歳上がったという事からも読み取れるように2000年段階でも68歳、よくよく考えればどちらも定年から8年後とも読み取れますが、それでも定期収入の当てのない定年後の年金生活機関まで返済期間に充てるというのは異常に感じます。当然一定の繰り上げ返済を前提にしてと言う事なのかもしれませんが。
住宅ローン利用者調査＠住宅金融支援機構
もう少し詳しく見ていきましょう。上は住宅金融支援機構のアンケート調査から見て見ると相対的に金利が低く、金利変動の影響を受けやすい変動金利が73％、特にコロナ後の2020年以降での上昇が目立ちます。そして融資率90％以上が44.8％と半分近く、頭金が小さいあるいは0、そして金利高騰のリスクが高い反面金利の低い変動金利の割合が大きいというのは無理なローンを組んでいる可能性が高くなっています。
年収500万円で住宅ローンはいくらまで借りられる?購入可能な家の目安もご紹介＠ポラスの物件検索サイトより
年収倍率とは、購入する住宅価格が年収の何倍かを示す倍率で、住宅購入価額÷現時点での年収という計算式で算出が可能です。
年収倍率は、金融機関が住宅ローンの融資審査をする際の融資可能額を判断する基準としても用いられます。
年収倍率の平均は6.5倍程度ですが、住宅ローンの借入額は月々の返済額を考慮して年収の5～6倍程度とするのが一般的です。～中略～
年収が500万円あれば、一般的な住宅ローンの最大借入可能額が約4,000万円となります。フラット35を利用すれば、約5,000万円までの借入が可能です。
｢家は年収の5倍が目安｣を真に受けるのはNGだ＠東洋経済2020/4/18より
筆者が「年収の5倍」という言葉を耳にしたのは、今から28年前の1992年のことでした。時の政府が「生活大国5か年計画」をうたった際に、国民生活の最も重要な基盤をなす“住生活”の充実を最も重要な課題の1つとした中の説明で、印象に残るわかりやすい目安として登場しました。
頭金が少なく変動金利が多いだけなら、もしかして頭金を重視していないだけで金利を重視して住宅ローンを組んでいるだけかもしれませんが、住宅ローンの年収倍率を見るとそうでない事が見て取れます。かつては「年収の5倍の価格の住宅」だったのが今は「年収の平均6.5倍の住宅ローンフラット35なら最大10倍」となっています。「年収の5倍の価格の住宅」であれば2割の頭金を用意するとすれば「年収の4倍の住宅ローン」となります。そう考えてまとめると
・年収の4倍の住宅ローンが6.5倍に増大
その為
・返済期間が延びて返済終了年齢が73歳
・3/4が金利の低い変動金利
・変動金利の44.8％が融資率90％以上
と平成初期からかわってしまった訳です。相当な無理があると思いますが金融緩和でローンの金利は大きく低下し、フラット35等長い期間のローンも増え、控除などがこの無理を支えてきたと言えるのかもしれません。
都心回帰が進む日本。サラリーマンにとっての職住近接のメリットとは？＠大京穴吹不動産より
少子高齢化が進み、人口減少に悩む自治体が多い中、首都圏では人口が増加傾向にあります。 総務省が2018年1月末に公表した、住民基本台帳に基づく2017年の人口移動報告では、東京都の転入超過数は約7万5,498人で、22年連続で転入数が転出数を上回っています。
全国で転入超過という結果となったのは7都府県で、超過数順に東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、福岡、大阪でした。その上位1都3県は全て転入超過数が1万人を超えています。また、東京の転入超過数は、次点の千葉と比べ約6万人も多いという状況です。～中略～
さらに、近年は仕事や子育てで忙しい共働き世帯が増加し、都心まで1時間以上かかる郊外の住宅を購入するよりも、都心に近いエリアを好む傾向が強まり、職住近接志向が進んでいることも、大きな理由と言えるでしょう。
しかし、なぜこんな住宅購入が無茶な方向に行ってしまったのでしょうか？良く「日本は経済失政により給料が30年伸びなかった」と言われます。これを逆にとるなら必ずしも給料は減っていないという事です。とすれば物件の価格が上がったというわけですが、これも地価がそこまで上がったわけではないです。と言うわけで「より便利で立地の良い地価の高い場所に家を買う人が増えた」と言う事ではないかと思います。バブルの頃は地価の関係もあって郊外に住居を求める人が多かったのに対し、特に2000年以降都心回帰が叫ばれ、今地下鉄の計画が出てきた東京臨海部をはじめとする都心に近い地域や所謂駅近の物件が増えました。また地方で言えば郊外のSC近くに造成された場所もそれにあたるのかもしれません。そう言った地域は確かに便利ですが、物件の価格は高い、そう言った場所が普通になってしまった結果、バブル期に比べ無茶と言うか所得から見て限界に近い住宅ローンを組む人が増えてしまったのではないでしょうか？
今回の金融緩和の修正・縮小でも90％以上の人達は厳しいですが何とかなると思います。そして最終的に極端な金利上昇迄はいかないとも思います。とは言えこの「水準が上がり過ぎた普通」への大いなる問いとなってくるとも思います。
令和の大きな宿題その16 敵を知り己を知れば百戦危うからず～中流崩壊時代のサバイバル戦略～
家であればよくある所有・賃貸の他に都心・郊外と言う場所も上げられます。極論を言えば所謂限界ニュータウンのような場所であればそれこそ子供のいるファミリーにも対応した100万、200万円と言う物件もあります。少なくともニュータウンの中古であれば間違いなく都心のタワマンよりも上手くやれば1桁安くファミリー向け住宅が手に入ります。ただしそれには夫婦の就労状況や子供の通学、地域の高校までの教育機関などその地域を見極める必要はあります。
とは言え問われている人はもうこの問いから逃れる事はほぼ無理で、これから彼らに続こうとしている人は敵を知り己を知る事で上手くこの問いから逃れてほしいものです。くれぐれも「普通」と言う言葉に惑わされずに。
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