2017年01月31日 賃貸か売却か おはようございます。 今年も早くも 一ヶ月が経過しましたね。 さて 不動産を所有している オーナー様から頂くご相談には 「賃貸が良いか、売買が良いか」 という内容も多いものです。 私を含め 不動産屋がネタ切の際にブログ等で 「不動産は買った方が良いか、 それとも賃貸が良いか」 というのをよく話題にしますが これは買い手や借主側からの視点です。 先程書いたのは その逆で 「自分が所有している不動産を 賃貸で貸した方が良いか、 それとも売却した方が良いか」 というご質問です。 これについては 「ミーちゃんとケイちゃんのどっちが好き？」という質問と同じように 正しい答えはありませんが 個人的な考えとして 基本的にはこのように考えています。 それは 「売らなくて良いのであれば、あわてて売る必要はない」 というものです。 この考えには 色々な意味合いがあるのですが 例えば 「売らなくて良いのであれば」 というのも 大きく２つの意味があります。 一つ目は 「（オーナー様が）売らなくて良い経済状況にあるのであれば」 という意味です。 これは 例えば 「金銭面で困っている」とか 「その不動産の融資返済に苦慮している」等の 状況がないということです。 そして これは 現在の状況に限らず 今後に向けても その不安が無いことが 前提となります。 また、二つ目の意味は 「その不動産を有効活用する（出来る）などの 売らなくて良い理由があるのであれば」 という意味です。 例えば 「その不動産は立地が良いので、 賃貸にした場合でも すぐに借り手が見つかりそうだ」とか 「将来は自分たちでそこに住む」など 使い道が明確に出来る場合です。 しかし 一般的に 自分の不動産には 思い入れが強い傾向がありますので、 その不動産が本当に賃貸需要のある 条件かどうかは なかなか客観的に見れないものです。誰でも自分の子が一番カワイイ この考え方は 以前、私が 所有している不動産について ある方に同じ質問した際に アドバイスいただいたのが 根底にあります。 当時は 景気もソコソコでしたので その不動産を手放さないで 賃貸にしようかと 考えていました。 しかし 頂いたアドバイスをもとに 客観的に分析した結果 その不動産を売却することにしました。 運良く 想定していたよりも良い金額で 買手が見つかりました。 それから 数ヶ月後 リーマンショックで 不動産市場は暴落しました。 今考えても ゾッとします。 また 別の不動産について 同じ方に相談したところ やはり同じように言われました。 この不動産については 将来的に自分で住むことも考えていることもあって 売却をせず そのまま保有することにしました。 このような体験を通し そう考えるようになりました。 この話、 もっと長く書き続けたいのですが 手前ミソの長文ブログは 嫌われますので 今日はこのへんで。既にスルーされてるし 一つの参考意見として お役に立てば 光栄です。 コメント（0） タグ ：沖縄不動産売却相談賃貸 Tweet
2017年01月30日 人間犬 おはようございます。 本日は 体の定期点検で 人間ドッグに来ています。 人間ドッグと言うと 前日はアルコール禁止が 求められますが それが一番ラクな日が 日曜日と言うことで 月曜日の受診を選びました。 現在 受付待ちですが 人間ドッグらしく 「今朝はウ○コが出なかった」など 朝からウ○コの会話が飛び交っています。（笑） そういえば 小学生のとき 検便を持って行く朝にウ○コが出なくて 代わりに兄のウ○コを 学校に持って行ったことがあります。（笑）兄が健康で良かった それにしても この病院は 施設も新しく 眺めも良いので 病院ギライの方にはおすすめです。 と言うことで 本日の午前中は 収監されておりますので ご迷惑をお掛けしますが 宜しくお願いします。。 コメント（0） Tweet
2017年01月29日 管理組合総会 おはようございます。 本日は マンションの管理組合の 総会に参加させて頂いております。 皆さんの意識が高いマンションのようで 休日の朝にも関わらす 多くの方が出席されています。 管理会社さんも お疲れ様です。 コメント（0） Tweet
2017年01月28日 サクラ咲け 写真は2年前のものです。 明けましておめでとうございます。旧正月 さて 新年を迎えた沖縄は イッキに春に向かいます。 例えば 沖縄では今日から サクラ祭りが始まります。 県外では 冬の嵐や大雪で大変な中 少し気が引けるのですが ヤンバル（沖縄本島の北部の方）では もうサクラが咲き始めています。ヤンバルに行くのが楽しみな時期 沖縄の桜は ヒカンザクラという品種で 南国らしく エキゾチックな 濃い色をしています。（笑）南国のお魚と一緒 また 県外のように 花びらが散るまでの 刹那を楽しむのではなく 元気や躍動感を楽しみます。 ですので 桜の下に長い時間とどまり 昼間っから 酒を飲みながら 花見をするなんてこともありません。ちょっと残念 春の便りは サクラだけではありません。 2月からは プロ野球のキャンプも始まり 県外から熱狂的なファンや キャンプのリポートで 奇麗どころの女子アナもやって来ます。（笑） こうして 沖縄は 様々なイベントとともに 徐々に暑くなっていきます。 沖縄の短い冬も終わり もう春です。 受験生の皆さんも 今は追い込みの時期ですが 集中して勉強したこの時期は これからの長い人生においても きっと良い経験と糧になります。 そして 今の沖縄のように 皆さんにも きっと綺麗なサクラが 咲くことでしょう。咲くときはエキゾチック（笑） コメント（0） タグ ：沖縄花見サクラプロ野球キャンプ女子アナ受験生 Tweet
2017年01月27日 消防の立ち入り検査 本文と写真は関係ありません おはようございます。 今日は大晦日ですね。旧暦の さて、 先日、 当社で管理している建物に 消防の立ち入り調査がありました。 「立ち入り調査を実施します。」 という通知が 消防からテナントさんに 直接あったとのことで テナントさんから当社に連絡がありました。 その連絡を受け 当社から消防署に 確認の連絡を入れたところ 「当日は当社も立ち会って欲しい」 とのことでした。 ちなみに こちらの建物は 比較的築年数も浅く 指摘されそうな問題点もないのですが いきなり消防から通知を受けた テナントさんがビックリしちゃって た～いへんでした。アジさんもビックリ 調査当日、 現地で待っていると 消防署の赤い車がやって来ました。 中から 4名の人が 出て来ました。 テナントさんは 相変わらず ビクビクされています。。 最初に 消防の方から 説明がありました。 「今日は立ち入り検査ではなく 事業内容のヒヤリングと 現場の確認です。」 目的をよくよく聞いてみると 消防で管理している台帳に この建物及びテナントさんの情報が 登録されていなかったため その調査で来たとのことです。 当初 立ち入り調査と聞いていたのとは 大違いでした。。 結局 調査は10分で終了し 消防の方は そそくさと帰って行かれました。 消防法では 建物の面積や テナントの業種 出入りする人数等で 設置しなければならばい設備や 管理者が規定されています。 しかし 先程も書きましたが この建物は 比較的新しいもので 建物の規模も収容人数も 小さいです。 昔からある 古いテナントビルやアパートで 設備や管理者が整備されていないところは 世の中にゴマンとあります。 消防さんも 新しい建物で 粗探し念入りに調査をするよりは 費用負担の問題はありますが 昔からある建物で 現状、不適格となっている古い建物の 適法化を進めた方が良いのでは とあらためて思いました。6坪の建物に4名も来なくていいし いずれにしても 心配しきっていたテナントさんが 安心されて こちらもホッとしました。私の仕事に火を付けないでね（笑） コメント（0） Tweet
2017年01月26日 節税したけりゃ親子になれ！ おはようございます。 数年ぶりに 冬用のスーツを着用しました。（笑）沖縄のスーツはオールシーズン さて お金持ちが頭を悩ます 問題の一つ「相続」。 高度成長期や バブル景気で タンマリ稼いだ世代の方々が そろそろアノ世に行く世代交代をする時期に入り 今後も相続ブームは続きます。 相続は 現金での相続が 一番高付きますので 評価が下がる 不動産に変えて 相続するのは常識です。 しかし お金持ちの考えることは 更にその上を行っています。 例えば 最近の流行りは ”要支援養子縁組”です。 相続の際には 基礎控除の3,000万円に加え 子供一人当りには 非課税枠（600万円）があります。 その枠を 有効に使うために 相続時にわざわざ養子を つくるそうです。 本来 養子とは 子供のいない夫婦が 血のつながっていない人を 自分の子供とするための手続きの 意味合いが強かったものです。 そして 養子になると その結果として 夫婦の財産が その子に相続できる と言うものでした。 しかし 現代では その仕組みを節税に活用しよう と言うのが 今どきの節税のブームだそうです。（笑） つまり 子供の非課税枠を活用し 相続税を節税をするために わざわざ養子縁組にする というものです。 ホント よく考えるものです。（笑） しかし この目論見も 成功裏に終わるものもあれば コジれる原因になるケースもあるようです。 具体的には 節税のために招き入れた養子が 言うことを聞かなくなり 好き勝手し出すことも あるそうです。 たとえ養子であろうと 本当の子供と同じ権限を 持ちます。 そして それは相続財産という 力を手に入れた途端に 覚醒するようです。（笑） 相続は 血のつながった子供でも モメることはよくありますが これが血のつながらない養子となると やりたい放題です。（笑） ですので このようなことを想定し 養子の人選にあたっては 血のつながらない人ではなく 長男の子供（いわゆる孫）など コントロールがしやすい人を あてがうそうです。孫が自分の子供にご昇格（笑） 今どきの節税は 何でもアリのようです。。 コメント（0） Tweet
2017年01月25日 浦添市経塚の中古住宅(4SLDK)〜ご成約済 当社にてご紹介させて頂いております 浦添市経塚の中古住宅ですが お申込みを頂きました。 これから 契約に向けた調整を行います。 たくさんのお問合せ ありがとうございました。 コメント（0） Tweet
2017年01月25日 宅建取引士更新の法定講習 おはようございます。 本日は 不動産の免許皆伝 ”宅地建物取引士”の資格を 取得されている方々が ５年に一度の更新の際に受講しなければならない 法定講習のお手伝いです。 宅地建物取引士は 昨年いわゆる「士業」に ご昇格しましたので ５年前と今とでは 求められる資質も変わっています。ちょっと上から目線な言い方 ですので 不動産業も 以前のように 脅し・スカシだけでは通用しない せちがない世の中になって来ました。（笑） 本日の講習は 知り合いの同業者さんも 多数参加していらっしゃるようですが 皆さん業務の多忙な中での 参加のことと思います。 ですので、つい 居眠りをしてしまう考え事をしてしまう こともあるかと思いますが お見かけしたら 優しく起こさせて声を掛けさせて頂きますので 宜しくお願いしますね。逆ギレしないでね コメント（0） Tweet
2017年01月24日 期限一週間の法則 おはようございます。 空気が乾燥しているので 指先のアカギレとの戦いが なかなか終結しません。 さて、 ビジネスでは 期限のコントロールが大切 と言います。 お客様に限らず 誰かから何か依頼を受けたときに 先方から期限を問われることもありますし その場では何も言われないこともあります。 以前 お客様から ある物件に関連し 検討依頼がありました、 そのお客様とは それまでも何度か 打合せをしていましたので 計画の全体スケジュールを 把握していました。 そんなこともあってだと思いますが お客さんからは 明確な期限は求められませんでした。 依頼をいただいた内容は 当社だけでは完結できないため パートナー企業さんにも協力をお願いしました。 その後 回答のための ネタが揃ってきたので まとめ作業に入るとともに お客さんへのアポイントを取りました。 検討結果が纏まりましたのでご説明に伺います。 すると お客様からは ああ、あれは暫く連絡が無かったので、 もう他（の会社）に頼んだから ・・・・ お客さんの全体スケジュールを 把握しているという心の油断から 「この仕事はそれでも大丈夫」 と勝手に判断してしまい 依頼を頂いた日から 一週間以上が経過していました。 しかし お客さんは 全体のスケジュールに関係なく 「一週間以内には回答があるべきもの」 という概念がありました。 ビジネスは 流れの中で 進んでいきます。 こちらが勝手に 「まだ余裕があるから大丈夫」と思っていても 相手にとっては 「その余裕はここ使うべきではない」 と考えていることもあります。 ですので 例え、 相手から期限を求められなくても 相手や自分に宣言する意味でも あえて期限を切る必要があると あらためて思いました。 お客さんから 「別に急いでないですから」 と言われると、つい 「それじゃあ、お互いに連絡を取り合いましょうね～」 と言いたくなりますが それではダメですね。（笑） お客様からの課題は 一週間が経過して 何も連絡しないと 「アウト」となる確率が グッと高くなるようです。 コメント（0） Tweet
2017年01月23日 紳士なクレーマー おはようございます。 南国沖縄も 北風が強いと寒くなります。当たり前 さて ビジネスをしていると 一定の割合で 困ったお客さんに遭遇するものです。 その傾向をみると 自分の思い通りに行かないことがあると 「オレはお客様だぞ」というのを盾に 精一杯騒ぎまくるタイプが 多いと思います。 そして このタイプは 歳を取るにつれて 出没率が高くなって行きます。 以前もそういう場面を 見かけたことがありますが きっと自分の子供と同じくらいの年齢の店員さんに対し 「オレは客だぞ」と 大きな声を張り上げている オジサンがいました。 歳を取ると 「恥ずかしい」という意識が 薄れてくるようで もう周りの目線など お構いナシです。 また、 一方的に怒鳴るだけで 相手の話を聞こうとはしません。 そして 大きな声を出しているうちに 気分もますます高揚しているようでした。 こうなると 事の発端や理由や背景は 仮にお店側にあったにせよ 周りの人は 「このオジサン、かわいそう・・・」と すっかり冷めた目で見られるだけです。 ですが 当の本人は それに気が付く訳もありません。 今の社会は 歳を取っても 元気に活動しましょう という傾向にあるので 私達の経済活動の中では 今後、このタイプの方々と 遭遇する確率も 高くなっていくことでしょう。 そして 今後自分も 着実に歳を取って行くので ある意味、クレーマー化していくのは 避けられないことだと考えています。（笑） ですが これらを 反面教師の材料とし 少なくとも 「恥ずかしいクレーマー」ではなく 「紳士なクレーマー」でとどまるように 精進したいと思います。（苦笑） コメント（0） Tweet
2017年01月22日 重なるの法則 おはようございます。 朝一番から お客様の対応があったため 投稿が遅すっかり遅くなりました。 さて ここのところ 週末のお客様の内覧が 続いております。 当社でご紹介しております 浦添市経塚の中古住宅について お客様からの問合せ・内覧のご予約が 増えております。 昨日ご見学頂いたお客様は かなり気に入って頂き ご返事待ちの状況です。 本日もこれから ご予約頂いたお客様の 内覧があります。 不動産には 不思議な波があります。 今回のお家は 当初から反響は多かったのですが 物件によっては それまでは問合せも少なかったのが 急に問合せや見学依頼が 増えることがあります。 場合によっては 購入のお申込みが 数件重なることもあります。 この場合でも 先にお申込みを頂いたお客様が 必ずしも優先と言う訳ではなく 値引きの有無や 現金・ローンなど 契約に際しての条件の良い方が 優先となります。 別の物件ですが これまでも 「購入する」と決めたのに わずかな時間の差で お申込みが二番手となってしまい めったに出ない好条件のお家を 逃したお客様もいらっしゃいました。 「購入したい」と 決心されたぶん 残念さも大きかったことと思います。 「この子カワイイ」 と思う女の子がいると 他の友達も同じように 「あの子カワイイ」と思うのが重なるように 不動産の場合も 自分が「この物件は気になる」 と思うということは かなりの確率で 他の人も同様に 「気になる物件」だと推測します。 コメント（0） Tweet
2017年01月21日 不動産を売らせない不動産屋 おはようございます。 週明けは マタマタ冷えそうですね。 さて 先日、当社が加入している 全日本不動産協会の 法定研修がありました。 不動産の仕事も 日々現在進行形ですので 知識や情報を 常にメンテナンスしていないと 「気が付いた時には、 法律から外れた業務をする不動産屋になっていた」 なんてことにもなりかねません。（笑） 歳をとると頭も固くなるし 今回の研修の講師は 不動産鑑定士さんでしたが 不動産鑑定士は 土地家屋調査士さんと並んで 昔からある いわゆる「士業」として 法律に則った業務を 意識されています。 一方 不動産業者は 売主と買主の「感情」に はさまれながら 同じく法律に則った取引を サポートしています。 ですので 不動産業者の心境としては 取引が終わったあと 充実感とともに 取引のケースによっては 開放感もあるものです。（笑） また 不動産業者は オーナーさんから 売却の相談があったり、 お客さんから特定の不動産を 購入したい旨の相談があると 基本的には その実現に向けて 積極的に後押し その成果報酬を頂きます。 しかし 今の沖縄は プチバブルに踊らされたオーナーさんが 金額に目がくらんで 安易に不動産を手放すケースが 増えています。 とくに最近は 沖縄の魅力の象徴となるようなロケーションを 外資系に売却しているケースが目立ちます。 また、 在日米軍や自衛隊の施設向けに 貸している軍用地を 他国の人に売るなど 本来、他国から日本を守るための施設の土地なのに その土地の所有権は攻撃する側の国の人が持っている というヘンな構図になっています。（苦笑） これらの取引は 何れも不動産屋が介在していますが このとき不動産屋のモラルが 問われます。 ソーラーパネルを設置するために 山林を伐採してでも 土地を売ろうとしている 不動産屋と同じです。 今回の研修の講師の方からは これらのケースを含め 大切な沖縄を守るために 秩序のない取引をさせないようにするのも 沖縄の不動産業者の 大切な役割である とのコメントがありました。 もちろん 不動産業者も 報酬を頂いて 生きていくためには 背に腹は変えられない面もあります。 しかし、 これらの秩序のない取引に 介在している不動産業者は 生きていくためには困らないくらい儲かって 余裕のある会社さんがほとんどです。（笑） コメント（0） Tweet
2017年01月20日 細かすぎると蚊帳の外 おはようございます。 県外では厳しい寒さが続いていますが 大寒をしのぐと 確実に春に近づいて行きますからね。 さて、 先日、県外に出張した際 お客様と会食の後 少しハメを外して 夜の街をブラブラしていました。 夜の街はコワイもので ほろ酔い気分で歩いている人を見かけると キャッチと呼ばれる客引きのお兄さんたちが すり寄って来ます。 ちなみに 沖縄でも 松〇などの繁華街で キャッチのお兄さんたちが ワンサカいますが アレにも迷惑防止条例という 規制があります。 夜のお店は コワイところばかりと 小さい頃から教えられて来ましたので 声を掛けて来るお兄さんにも よそよそしい対応となります。 オジさんお兄さんどこから来たんっスか 県外です。 県外はどこっスか 南の方。 南の方っスか。南って言ったら暑いっスよね。 ・・・ それだったら、それに負けないくらい アツいお店を紹介しまっスよ ・・・・ このお兄さんは 私より20歳は年下だと思われますが さすがに 夜の街で働いているだけあって 調子が良いです。年下なのにお兄さん？ しかし この調子の良いニーニーも これからの日本を 背負って立つ一人だと思うと 少し可愛く思え ほろ酔い気分ということもあり 少しお話しをしてみることにしました。 どんなお店があるの？ おっ、お兄さん、何系がいいっスか？ 何系ってどんなのがあるの？ スナックから、〇〇まで色々とあるっスよ スナックでいいよ。 わかりました。いい店がありまっスよ。 そこは料金いくらなの 60分〇円です。 でも、この辺はボッタクリも多いって聞くので それ以上の料金は払わないからね。 わかりました。 女の子の飲み物代も払わないからね。 わかりました。 カラオケ代も追加無しだよ わ、わかりました。 飲み物は何があるの？ ウィスキーと焼酎が飲み放題です。 泡盛はないんだ 泡盛は置いて無いっスね～。 あと、可愛い子がおらんとだめだよ。 ・・・ あと、それから・・・ お兄さん、もう帰っていいっスよ 迷惑条例な方々に 迷惑がられたようです。（笑） アレコレ聞いたり 注文を付け過ぎて 煙たがられたのでしょうね。 お金を払う立場からすると お金を支払う以上は とことんリスクを排除し 支払ったお金に見合う効果を 期待するのは自然なことです。 しかし 不動産の世界もそうですが 何ごとも リスクがゼロのものはありません。 とくに 不動産の場合は リスクが沢山潜んでいます。 ですので 不動産業者を介することによって そのリスクを最小限に抑えるのですが それでもゼロにはなりません。 ある人にとっては それがリスクでなくても 別の人にとっては それがリスクだったりと 買手側の感覚で異なるものもあります。 ですので 不動産の場合も 物件の全体像を気に入るかどうかの前に 最初から細かいことを尋ねられると 「このお客さんは異常に細かいので 後々トラブルに巻き込まれるかも・・・」 と引いてしまう 売主さんや不動産屋も多いものです。 そうすると せっかくの物件も フェードアウトされてしまうことになります。（笑） ということで 几帳面なのは良いことですが それを前面に出し 相手方にもそれを求め 煙たがられると それ以上の情報が入って来なくなりますよ というお話しでした。。結局ホテルに帰って飲み直し コメント（2） Tweet
2017年01月19日 不動産のオトシマエ おはようございます。 スッキリしない天気が多いと 洗濯物のナマ乾きが気になります。。 さて 昨日の続きです。 売買契約を締結した後 やんごとなき事情で 取引を止める話でした。 このケースでは 手付金を放棄することで 契約解除が出来る期限を 過ぎてしまうと 手付金よりも負担の大きい 違約金が発生してしまうため 取引中止を申し出る場合がほとんどです。 しかし このとき 一方的に取引を中止された相手方は 腹の虫が治まらず 色々な口実を使って 相手方からお金をブン取ってやろうと 考えるものです。 この時の口実に使われるのが 法律用語で 「履行に着手」 という考え方です。 簡単に言うと 「私はもう物件を引き渡す準備に取り掛かってますので 手付金をもらうだけでは気が済みません許しませんよ。」 というものです。（笑） 契約を中止するとき たとえ手付解除の期限の前であっても 相手方が「履行に着手」していた場合は 先程のように、手付金の没収だけでなく そのペナルティーは 違約金にハネマンするのです。（笑） この「履行に着手」 という考え方は 過去の裁判でも ちゃんと認められている考え方ですが その根拠は正直、あやふやです。（笑） 例えば 過去の判例では、 売主が不動産を貸していた第三者との 賃貸契約を解除したことをもって 「履行に着手した」 と見なしたケースもあります。 また 売主が 不動産を引き渡すために 土地の境界を確定する作業を実施したり 引っ越し先の家のリフォームを行った場合も 同様に「履行に着手した」とみなした 判例もあります。 しかし これらの判例は その事案の背景にある 色々な要素が考慮されて出た 判決ですので、 今、同じ理由で 同様な判決か出るかどうかは 分かりません。 それくらい 「履行に着手」という考え方は 危険複雑なのです。（笑） 最近の 弁護士さんによっては、 ・契約後の引越の手配 ・新居での家具の購入 も「履行に着手」とみなすと おっしゃる方もいらっしゃいますが それをもって裁判で戦って 本当に勝てるかどうかは 分かりません。 ということで 腹の虫が治まらないからと言って 相手方から過剰なオトシマエを 取ろうとするのは止めましょう。 不動産も恋愛と一緒で フラれたことを いつまでも引きずらないで 早く新しい女性（買主）を見つけることに 気持ちを切り替えましょう というお話しでした。。もっと素敵な女性が現れるカモ♪ コメント（0） Tweet
2017年01月18日 手付金の没収だけじゃ済まさん おはようございます。 曇り空は放射冷却が無いぶん 気温は暖かいですね。 さて 不動産の売買契約に際しては 手付金をつけるのが 一般的です。 よく 不動産の売買に 小慣れたオジさまから 「手付を打つから、この物件押さえておいて」 なんて言われることがありますが（笑） この場合の「手付」は どちらかというと 申込金に近いものです。 売買契約で言う手付金は 形上は 買主から売主に預けますが 決して買主の一方的なものでは無く 「売主・買主の双方が 売買の意思をシッカリ持って 契約を締結しましたよ。」 という両者の証のようなものです。結納金みたいなもの？ そして 「その意思を変えたときには 手付金は相手のものになっても構いません。」 という意思表示の 強さを示すものでもあります。結納金も没収？ しかし 男女の関係と一緒で 不動産の売買はミズモノですので 何かの事情で 手付金を相手方に没収されてでも 取引を止めてしまうケースも 中にはあります。 いわゆる 「手付解除」 と呼ばれるものです。 この手付解除も いつまでも出来るというものではなく 期限を設定します。 その期限を過ぎて 契約を解約すると 今度は「契約違反」となり 手付金よりももっと高い 違約金を支払わなければ ならなくなります。泣きっ面に小便 by 長渕剛 ですので 万が一 売買を中止しなければならない 事情におちいったときには この手付解除の期限日までに 相手方に申し入れれば 手付金の没収のみで済むので キズも最小限にとどめることが出来ます。 しかし そこには まだ落とし穴が有ります。 売買を中止された相手方の方は 売買契約の締結により せっかく高揚した気分をブチこわされ 腹の虫がおさまらないこともあります。 その矛先を 相手方にブツけたくなります。 それが・・・・ おっと、 この話 長くなりますので 続きはまた明日。 コメント（0） Tweet
2017年01月17日 売主不在の不動産売買。 おはようございます。 指先のアカギレに オロナインが大活躍の季節です。。 さて 不動産の購入を検討している お客さんに対し 不動産屋が物件を紹介する際に、 その不動産屋が 売主様から預かっている物件だけでは 情報が不足するものです。 自社で預かっている物件だけでは 購入を検討しているお客さんの条件に 合わないことが多々あるためです。 このような場合、 同業者さんの物件で 条件に合いそうなものがあれば 了解を頂いた上で その物件をお客さんに紹介させて頂きます。 これらのケースは 不動産の実務ではよくあることですが これによって 不動産屋は自社のルートだけでは無く 同業者さんのルートも活用し より幅広く 買手を探すことが出来ます。 そして それが晴れて成約となったときは 売主さんから物件を預かった不動産屋は 売主さん側から報酬（仲介手数料）を頂きますし、 買手を見つけた不動産屋は 買手側から報酬を それぞれ頂きます。業界用語で「分かれ」と言います。 しかし 不動産業者によっては 「分かれ」になることによって 仲介手数料が半分になることをイヤがり 同業者には物件を紹介しないところもあります。いわゆる囲い込み 売主さんから 不動産の売却の依頼を取付けるときは 「早く・良い買手を見つけます！」 とアピールしておきながら 実際に買手を募集する時は 仲介手数料を独り占めできるよう 同業者への紹介を断っているなんて 売主さんはきっと知らないことでしょう。 これらは 県外では 大手の不動産業者に多い と言いますが 沖縄の場合は 会社の大小に限らず 存在します。 もちろん 物件によっては 売主さん側の諸事情により 売主さんから手数料がもらえなかったり わずかしか頂けないケースもあります。 しかし そのようなケースでも 当社の場合は 問合せを頂いた同業者さんに事情を説明して 「両社で仲介手数料を折半するので良ければ」 というご提案を させて頂いております。 それに対して 「その条件だったらイヤです」 という同業者さんもいらっしゃいます。（笑） また 取引において トラブルになりそうな同業者さんの場合は こちらからお断りする場合もあります。（苦笑） いずれにしても 売主さんが望んでいるのは 早く・良い買手が見つかることです。ちょっとキレイごとかな？ コメント（0） Tweet
2017年01月16日 不動産の売却のリスク おはようございます。 出張帰りで 久しぶりに事務所で迎える朝です。 さて 不動産を売却する際 売主さんとしては 「出来るだけ高く売れれば」 と思うのは自然の心理です。 しかし 単純にそれだけではなく、 例えば これまで自分たちが 生まれ育ってきた実家であったり、 子供たちと暮らしてきたマイホームであったり また、先祖代々受け継いできた土地であったりと 愛着のある不動産であるケースも 多々あります。 そうすると 売主さんの心理としては それを少しでも汲んでくれる人に 購入して欲しいものです。 しかし この心境は なかなか買主さんには わかりにくいものです。 なぜならば 不動産の購入にあたって 買主側は高いお金を支払いますので 世の中の風潮では 「お金を支払った方が上（上位的な立場）」 という心理が働くものです。 例えば、 居住中の家を 内覧しようとする際 「オレはお客様だぞ！」と口に出して 内覧の日程を 一方的に決めようとする人もいます。 こういう方は その後も 「売主も不動産屋も （自分の）言うことを聞くのが当たり前」 という態度で接していらっしゃいますので バランスの取れた商談が出来ないものです。 また 買主さんによっては それまでは大人しくしていたのに 契約や引渡しが終わった途端に こういう態度に豹変する方も いらっしゃいます。（笑） そうすると 引渡しが終わった後も アレコレと要求が来たり それが思い通りに行かないと 「裁判をおこす」 と脅しにかかる方も 世の中にはいます。 こうなると 売却した方も 気持ちが良いものではありません。 「こんな人に 売らなければ良かった・・・」 と思うことになります。 この心境は 不動産屋も同じです。 ですので 不動産屋も 買手を見つけるのには 誰でもカシコでも 良い訳ではありません。 問合せや 商談の段階から お客さんを評価しているのです。 ですので、 「不動産屋は上から目線」 とよく耳にするのは そんな面もあるからです。 これらのプロセスを経て 晴れて良い買手が見つかると その後の商談～契約も 順調に進むものです。 そうすると これまでも何度かあったように 決済（引渡し）の最後の場面で 「大切な不動産をお譲り頂きありがとうございました。 これからも大切にさせて頂きます。」 と買主さんが売主さんに お礼を言われるシーンが 自然と生まれるものです。 コメント（0） Tweet
2017年01月15日 比較３原則。。 おはようございます。 昨日 沖縄に帰ってきました。 沖縄も北風が強いですが 県外と比べると 断然暖かいほうです。半袖・半パンで寝れるし ですが 地元の天気予報で 「今日は15℃を下回り 真冬の寒さです。」と さぞかし大変なことのような コメントを聞いていると 「？？？」 と思ってしまいます。（笑） ものごとは 何かと比較して考えたり 受け止めることを意識し続けないと 感覚がマヒしちゃいますね。 それでは。 コメント（0） Tweet
2017年01月14日 お世話になりました。 おはようございます。 やっぱり朝は 冷え込みました。 さて 今回の出張の目的は 全うしました。 今回も多くの方々に お世話になり ありがとうございました。お土産まで頂いちゃいました たくさんの思いと 宿題を背負って 沖縄に戻ります。 コメント（0） Tweet
2017年01月13日 コンサルタント契約 写真と本文は関係ありません。 おはようございます。 昨日から 県外に来ております。 県外の企業さまから コンサルティングの ご相談があり その打合せで伺いました。一応、仕事です コンサルティングは 相手方に利益が出たり 又は損しないで済んだりと 何らかのメリットがあって はじめて対価を頂くものだと 考えています。 そうでないと 単なるヒモやタカリに なってしまいます。（笑） また 依頼を受けた方も 精神的にも 負担になります。 しかし これも 年齢とともに 考え方も変わり そんな話に すがりたくなってくるかも知れません。(苦笑) いずれにしても 今回お声掛けを頂いただけでも ありがたいことですので コンサルティングの内容を よく打合せさせて頂きたいと思います。声を掛けられるうちが華とも言うし それにしても 県外は 寒っ。 コメント（0） Tweet
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