不動産 2011年02月28日 不動産の熟りどき おはようございます。 関東地方は真冬日に逆戻りのようですが 今日の沖縄は夏日になりそうです。 さて、世の中には タイミングというものがあります。 例えば、年に２回 あるゴルフコンペをやっているのですが 幹事の私としては、皆さんが楽しめるよう ハンディーを甘くしたり ルールを追加したりと いろいろと策を練っているのですが 大体は特定の方だけが手柄を挙げていきます。 先日は私もオコボレに・・・・ まあ、これも、 勝ちに行くとき、控え目にするとき というタイミングの一つでしょう。（笑） 少し話が反れましたが 不動産の売買にも タイミングがあると言います。 例えば、 購入したいという人が現れた途端、 ”もっと高く売れるのではないか”と欲が出て せっかくの購入申し込みを断る売主さんもいます。 不動産は縁ともいいますので 一度、ミソがつくと、 次の買手の方はナカナカ現れません。 これに対し、金銭面の都合で やむを得ず不動産を 手放さなければならない事情の 売主さんの場合。 仮に売却後に手元に ほとんどお金が残らなかったとしても このタイミングを逃すと 状況が悪化することが予想される場合は ご売却をお勧めする場合もあります。 そのようなケースのほかに 売却の際に税金の観点を アドバイスする場合もあります。 例えば、 不動産を売却する際に 買った時よりも高く売れることによって 利益が発生する場合です。 これは、売主さんが もともとは競売等で安く購入出来た物件を それ以上の価格で売却する場合などです。 不動産の売却利益に対しては 所得税と住民税がかかります。 そして、その税率は その不動産を保有している期間によって 短期（20%）と長期（39%）とに変わります。 この差は意外に大きく 例えば、売却の利益が１千万円出たとしたら 税金に１９０万円の差が出ます。 ですので、この短期と長期の節目である 不動産の所有期間が５年目前後である方が 不動産を売却しようとされる際は この税金の仕組みをアドバイスします。 最後は売主さんのご判断ですが 世の中の仕組みは、 知っているのと知らないのとでは 結果に大きく差が出ることも良くあります。 ☆写真は昨日物件調査を行った飲食店の居抜き物件。 詳細が決まりましたらブログにてご紹介いたします。☆ コメント（0） タグ ：沖縄不動産ゴルフコンペ譲渡利益税金 Tweet
不動産 2011年02月27日 同じ状況でも受け止め方によってちがう おはようございます。 今日は雲が多いですが 暖かい朝です。 さて、不動産業に限らず サービス業は、当然のことですが いろいろなお客さんと接します。 お客さんとリアルに接することで 感謝されれば喜びにつながったり お客さんからクレームを付けられれば 憂鬱になったりと 接する側の感情を大きく刺激します。 お客さんと接していくうちに いろいろな事態が発生しますが、 結果的にうまくいった時は 次も同じような成功体験をしようと思いますし、 運悪くうまくいかなかった時も それをバネに、次こそはうまくいくようにと思い どちらもそれが次のモチベーションに つながります。 カッコ良く言うと こうやって、お客さんによって 成長させられるのがサービス業 って感じですかね。 しかし、現実の場面では お客さんとは言えないような人たちとも 接することもある訳で その対応に苦慮することもあります。 例えば、昼間からうっぷの人。 上機嫌でやって来たかと思えば 些細なことで怒り出したりします。 そういう方々には 出来る限り刺激しないように 慎重に帰っていただきます。 地雷を踏まないように そのほかにも 世界を変えんばかりの大きな話や 自分の自慢話を延々とする人。 話が長い 愛想よくセールスに来たかと思うと 断った瞬間に急に顔つきが変わって 帰っていく人。 最初の笑顔がわざとらしい 帰りのバス代が無いからといって お金を借してくれと来る人。 話の前置きが長い まあ、全て客観的に見れれば 良い人間観察にはなりますが 外出する前の忙しい時間帯だったりすると こっちも慌ててしまいます。 何事も余裕を持って 接するのとそうでないのとでは 同じものごとでも 受け止め方が変わりますね。 さて、今日はあるオーナー様よりご相談を頂いた 売飲食店（居抜き物件）の現地調査があります。 こちらのお店は日曜日がお休みとのことですので ゆっくり調査が出来そうです。 コメント（0） タグ ：沖縄不動産サービス業居抜き物件 Tweet
2011年02月26日 決定権 物件の購入にあわせて リフォームをご検討のお客さんを TOTOのショールームにご案内です。 最近では男の家事も 珍しくなくなりましたが 基本的に水回りは奥様が 毎日使うものですので その決定権も奥様が握っています。 そして不動産に関しても 奥様の影響力は絶大です。(笑) コメント（0） Tweet
不動産 2011年02月26日 確定申告の締切りが近づくと思うこと。 ＊写真は平成１６年のもの おはようございます。 日差しはまだまだ弱いですが 今日は夏の日の朝のような色の日光が 差していました。 さて、もうすぐ２月も終わりますが ３月１５日までの確定申告の締め切りが 近づいてきましたね。 私も不動産収入があるため 確定申告の対象者なのですが 以前は平日に会社を休んで 税務署に行かなければなりませんでした。 しかし、ここ数年はｅ－ｔａｘを利用し 時間に関係なく申告ができるようになりましたので 本当に便利になりました。 不動産の関連でいうと 前年に自宅を買った人や 収益物件からの賃貸収入のある人などは 確定申告の対象となります。 この確定申告は 面倒クサイというイメージがありますが 特に収益物件からの不動産収入がある人は 申告の仕組みをキチンと理解することによって 結構得することもあったりします。 具体的には、収入に対して 何が控除出来るかを正しく理解しておくと その分、手元に残るお金が増えることになります。 例えば、 収益物件を取得した際の仲介手数料や ローンの金利、物件の修繕にかかった費用等は 比較的わかりやすいのですが 意外に忘れやすい建物部分の減価償却費は 控除の金額も結構大きいです。 また、固定資産税や火災保険料や 不動産業者の管理料も対象となります。 その他にも、 マンションを賃貸している場合、 修繕積立金は対象となりませんが 毎月の管理費は控除の対象となります。 このようにして必要経費を コツコツと積み上げていくと 多くの金額が手元に残るのでは ないでしょうか。 そういう意味でも 不動産の収益物件は魅力的ですね。 ☆あるオーナー様より居抜き物件（飲食店）の売却の ご相談がありました。明日、物件調査予定です☆ コメント（0） タグ ：沖縄不動産確定申告不動産収入必要経費 Tweet
2011年02月25日 恩納村の貸マンション 今日の沖縄は 肌がジリジリするほど 日差しが強いです。 オーナーさんとの 現地調査が終わりました。 こちらの物件は マンションの一室で 築20年を越えていますが ベランダからは海が見え 夜は星が綺麗だそうです。 今日の現地調査の結果を踏まえ 事業計画書にて 活用方法と収支と シミュレーションしたいと思います。 さて、これから北上します。 コメント（0） Tweet
不動産 2011年02月25日 天気の良いは おはようございます。 今日の沖縄は夏日に近い 気温になるようですね。 そんな中、 今日もこれからヤンバルに 向かいます。今週３回目・・・ まずは、 あるオーナーさんからご相談を頂いた 貸別荘の現地調査で 恩納村に向かいます。 リゾート物件は これからのシーズンが良く動きます。 そのあとは、ヤンバルを北上し 県外からのお客様のご案内です。 そして、夕方には 南部の南城市まで南下します。 そう言えば、県外の方から 何でヤンバルって言うんですか？ と聞かれることがありますが 沖縄本島の北部の地域を ”山原”と書いて”ヤンバル”と読んでいるんです。 たぶん そろそろ出かける時間ですので 今日はこのくらいで・・・。 短文。短文。 コメント（0） タグ ：沖縄不動産ヤンバルリゾート物件 Tweet
不動産 2011年02月24日 涙は心の汗 おはようございます。 今日は全国的に暖かい一日となりそうですね。 さて、どんな仕事でも お客さんの喜怒哀楽が モチベーションになることがあります。 前の仕事でも お客さんから激怒されることもよくありましたが その悔しさが原動力と 組織の結束力となって より力強く問題解決に臨んだものでした。 そんな中で、不動産業も、 常に客観性と冷静さを 保たなければならない役目です。 しかし、職業柄、どうしても 感情移入してしまう場面も多々あります。 これは、私たちが扱う不動産自体が、 お客さんの日々の暮らしの場であったり また、それを支えるお金に直結していますので お客さんの身近な部分に触れることが多いからです。 例えば、 止むを得ない事情で 不動産を手放さなければならない お客さんの場合。 債務の状況はもちろんのこと 家計の支出入まで踏み込んで 状況を把握しなければなりません。 そうでないと、 不動産を手放した後も 苦しい生活が続くこともあります。 状況によっては 債権者との調整も行わなければなりません。 そんな時、お客さんのツライ涙を 見なければならない時もあります。 賃貸の場合でも 生活レベルを向上させるためや 家族の成長に伴うものや転勤などの 明るい前向きな引っ越しもあれば、 生計の立て直しや 家族との離別などの 厳しい状況に立ち向かうための 引っ越しもあります。 ここでも 嬉しい涙、悲しい涙を 見ることがあります。 売買・賃貸のどちらのケースの どんな背景であっても いずれも次の新しい生活のためのものです。 着実に春に向かっている 最近の天気のように 新しい生活に向けて 皆さんが気持ちの良いスタートが切れるよう しっかりお手伝いさせていただきます。 コメント（0） タグ ：沖縄不動産売買賃貸 Tweet
不動産 2011年02月23日 不動産屋とオークション おはようございます。 沖縄はここのところ、 ようやく気温が安定して来ました。 さて、当社にてご紹介しておりました 居抜き物件（造作譲渡）ですが ようやく契約に向けた条件が整いました。 居抜き物件というと 不動産との売買とは違い 単に店舗内の設備だけを売買して ハイおしまい というイメージがあります。 確かに、世の中には 居抜き物件をオークション形式で 売買しているサイトもたくさんあります。 ほとんどのオークションの場合は 入札にて物件を落札した後は 決められた期限内に 契約を締結します。 しかし、その売買契約や建物の賃貸契約 そして物件の引渡しについては 基本的に当事者間で行いますので どちらかと言うと 落札者（買手側）にリスクが伴います。 売手側は安く落札されるリスクがあります。 例えば、売手側は 落札後に売買契約さえ出来れば 建物の賃貸借契約の解約手続きをトットと行い あとは店舗内の設備を現況で引渡しして 買手側からお金をもらえばオシマイです。 しかし、買手側は これから商売を始める側ですから そう簡単にはいきません。 店舗の営業開始が すみやかに行われ 収入も得られるようにして 行かなければなりません。 特に営業開始に際し 役所の許認可が必要な業種の場合は、 それを取得しないと営業出来ません。 そのために膨大な書類の作成があったり また、その手続きに順序があったりしますので それが効率よく進むよう 日程調整も行わなければなりません。 また、基本的には 営業中の物件の売買ですので 店舗の営業が途絶えないようにすることも 当初から売上をスムースに立ち上げる コツでもあります。 オークションの場合、 基本的にこれらは全て 買主さんが自ら行わなければなりませんが これはかなりの負担だと思います。 しかし、居抜き物件を 不動産屋が仲介する場合は そうは行きません。 契約の前の段階から 売主さんと買主さんの間はもちろんのこと その他の関係者との間にも入って、 買主さんのビジネスが スムースに立ち上がるよう 各種の調整を行います。 また、契約にあたっては 売主さん、買主さんの両方の 合意が得られるような価格を 導き出すべくの値段交渉も行います。 ということで、 今回の物件も、許認可が必要な 営業中の物件の売買となりますが 契約からお引渡し、 そして新しい店舗の経営が 上手くいくようまとめて参りたいと思います。 関係者の方々、 ご協力を宜しくお願いします。 ☆今日は午後からヤンバル物件のご案内です。 ヤンバルはこの一週間で３回目ですね♪☆ でもガソリンが・・・ コメント（0） タグ ：沖縄居抜き物件オークション契約引渡し Tweet
不動産 2011年02月22日 資格とは入場チケット おはようございます。 今日はバッチリ晴れて 気持ちの良い朝です。 昨日の続きです。 世の中の資格制度の 運営についてでした。 資格の取得や更新の運営に かかわる団体には大きく二つあります。 一つは、 資格を保有する個人や業者が レベルの維持・向上を図るために 自分たちの日常の仕事を兼務しながら 組織の運営を献身的に行っている団体です。 資格の取得や更新業務には かかわっていませんが 当社が加入している沖縄の不動産の協会なんかは 同業者の人たちが 安い報酬にもかかわらず 自社の仕事と兼務で組織を 運営して頂いているという意味では こちらに該当します。 もう一つは、 お役所をご卒業された方々が 中心となって集まり、 そこから給料をもらって 運営される団体です。 世の中には この手の団体が多いのですが こういう団体の 資格の取得や更新の際の講習は 本当に非効率的ですね。 受講者が聞いていようがいまいが お構いなしに進められる講義。 ひどい時は はい、ここは試験問題に出ます～。 と資格取得に際して行う試験の 問題をそのまま教えているような 講義もあります。 もちろん、受講者側の自覚や 意識の問題もありますが そんな講義の状況を見ていると ”この団体は、資格取得のための 技能の習得とかレベルの維持などは 関係ないのかなぁ” と思ってしまいます。 そんなことよりも 資格保有者をどんどん増やし、 資格の取得費用や講習費用や 更新手続き費用などの収入を増やし、 団体の運営資金を安定させることが 目的にも思えてしまいます。 先日、私が取得した資格も 間接的には人の命に かかわってるような資格だったのですが 非常に敷居が低く、 こんなに安易に資格者保有者を 世の中に放出していいのだろうかと 疑問に思いました。 その点、 不動産業の代表的な資格の一つである 宅建は資格を取得してからが大変です。 特に不動産の売買に携わる場合は ちょとしたトラブルで訴訟になるケースもありますので 物件ごとに、法令や判例などと照らし合わせながら 日々勉強して行かなければなりません。 でも、資格というのは 本来、こうでなければならないと思います。 コメント（0） Tweet
不動産 2011年02月21日 規制があるおかげでビジネスは存在する おはようございます。 今朝はキレイな声の小鳥たちのさえずりが 印象的でした。 今日はきっと良い天気になることでしょう。 さて、先日ある資格を取得するための 講習がありました。 何かと忙しい時期ではありましたが 当社では、県外のお客さんからの リゾート物件の問い合わせも多く 間接的に必要となってくる資格として 今回取得しました。 しかし、この資格制度というのは ある意味、利権社会の縮図ですね。 マーケティングの 外部環境という基本概念の中に ”規制”があります。 これは、 社会にさまざまな規制があることによって そこにビジネス（チャンス）が生まれる という考え方です。 私たち不動産業者も 宅建業の免許を持った業者しか 不動産の仲介ができない という”規制”があるおかげで 世の中に存在しています。 自分のアパートを賃貸するのには宅建業は要らないけど また、もう少し身近なところでは 車を運転するには運転免許が必要 という規制があるおかげで 自動車教習所が存在します。沖縄では自練といいます 車の運転は 人命に直結する大切なことなので 交通ルールを覚えさせえたり 安全な運転の習得が必須です。 しかし、ある意味、 運転免許という規制があるおかげで それを取得するための 多額の講習費用や試験費用が 必要となります。 そして、運転免許の話に限らず これらの資格を取得するためには お役所とは別の財団法人や社団法人などの 団体が運営しており 先程の講習費や試験費の多くは その団体の運営費用となります。 これらの団体も 大きく二通りあるのですが この話も長くなりそうので 続きはまた明日。 ☆今日も県外からのお客様のご案内とその準備で 朝からヤンバルに向かいます。☆ コメント（0） タグ ：沖縄不動産資格 Tweet
沖縄移住 2011年02月20日 県外のお客さんが沖縄の物件を購入するとき（つづき） お早うございます。 昨晩から雨が降りだしました。 今日マラソン大会に出場する Ｈさん大丈夫でしょうか。 さて、昨日の続きです。 県外のあるお客様から 沖縄の物件について 問い合わせがありました。 利回り10％以上か、プライベートビーチ付きの リゾート物件はあらへんの？ すいません。沖縄は家賃の割には物件の価格が高く、 10％を超える物件はナカナカでないんです。 はあ。 また、プライベートビーチのお問い合わせも 多いのですが、こちらもナカナカ見つからないんです。 そうかいな。 ところで、ご予算はどの位まででお考えですか？ 物件によるわなぁ。 例えば１億とかでも大丈夫なんですか？ 物件によるわ、物件に。 ちなみにご購入は現金ですか？ 銀行から借りるわ。 その銀行は沖縄にある銀行ですか？ ちがう、こっちの銀行やわ。 銀行さんが貸してくれるって おっしゃってるんですか？ ええ物件がみつかってから、相談にいくわ。 あの～。県外の方が沖縄の収益物件を購入するのに 県外の銀行が融資してくれるのは難しいと思いますよ。 なんでや 県外の銀行は、沖縄の物件には 抵当権を設定しにくいからですよ。 なんで～。 沖縄に支店が無い県外の銀行は 物件の担保価値を評価するのが難しいと思いますよ。 はあ。 それから、万が一、その物件が差し押さえ等となる時にも 直ぐに現地に行けないですからね。 ふ～ん。 一度、銀行さんと相談してみた方がいいですよ。 ほうかいな。 こんな感じでした。 収益物件に限らず 県外の方で、 特に銀行から融資を受けての 購入をお考えの方は いろいろと制約のある場合があります。 事前にそれを確認しておいたほうが 実現性はグッと高くなりますよ。 コメント（0） タグ ：沖縄収益物件不動産購入 Tweet
2011年02月19日 ちょっと変わったお客様 本日は海の見える 高級・売別荘のご案内がありました。 今日のお客様は 関西から来られたのですが ちょっと変わったご主旨での ご案内でした。 詳しくは、またあらためて。 コメント（0） Tweet
不動産 2011年02月19日 県外の人が沖縄の物件を購入する時 おはようございます。 今日の月は、思わず遠吠えしたくなるような 黄色くて真ん丸い月でした。 さて、今年は 全国的にお寒い冬となっていますね。 私の予想だと 冬が厳しくなればなるほど 県外の人の沖縄に対する憧れ（？）が 強くなるのではないかと思っています。 例えば、先日お問い合わせを頂いた 東北地方のお客さん。 長年、東北に住んでいらっしゃって 厳しい寒さには 慣れていらっしゃるハズですが 今年の冬はもう我慢できない。 はやく沖縄に移住したいよ。 っとおっしゃっていました。 今年の冬は、 沖縄もそれなりに寒いのですが 人間、隣の芝と嫁は良く見えると言いますので 厳しい寒さを目の当たりにすると より暖かいところを求めるのは 自然なことだと思います。 そう考えると、 今後、異常気象や地球温暖化によって 全国的に夏は猛暑が続き そして冬は寒波が続くと 沖縄へ移住したいと言う人も 増えていくのではないかと勝手に思っています。 そんな中、先日あるお客さんから 問い合わせがありました。 沖縄で収益物件を探しとんやけど、利回り10％以上か、 プライベートビーチ付きのリゾート物件はあらへんの？ この話、長くなりますので 続きはまた明日。 ☆今日はこれから売主さんとの値段交渉です。☆ コメント（0） タグ ：沖縄移住 Tweet
不動産 2011年02月18日 業者さんの協力がなければ不動産屋は成り立たない おはようございます。 ここのところ風の強い日も多く 事務所の裏庭にあるカニステルの 落葉拾いに日々苦戦しております。 この時期は 転勤等で退去される方や 新しく入居される方で 人が目まぐるしく動いています。 自分のことを思いだしてみると 高校を卒業して 大学での一人暮らしに向かう時、 また、大学を卒業して 東京の会社に就職する時、 薄いピンク色の桜の花びらを眺めながら 引越ししたのを覚えています。 そんな新しい生活を お手伝いするのが不動産屋の 役目の一つなのですが、 いざ現場はアレコレ大変です。 退去後の原状回復、 リフォーム工事、 ハウスクリーニングなど 作業の規模が大きくなると いずれも自社では対処しきれませんで 業者さんに作業して頂かなければなりません。 そして、これらは 一つの業者さんで 一括で請けていただける場合もありますが 状況によっては、それぞれの業者さんに 個別に作業の依頼をしなければならない場合もあります。 そうなると、複数の業者さんの 日程調整も行わなければならないのですが これが結構シビアになって来ます。 通常は予備日を設けて バッファを持たせるのですが 業者さんもこの時期は多忙な時期であり 予備日を組めない場合もあります。 そんな状況で、 予定していた日程から 一つの業者さんの工程がズレたりすると 後の業者さんの作業が出来なくなり 結果的に入居者に迷惑がかかることになります。 そうならないためにも 日頃から業者さんとの お互いに信頼関係を作っておくことが 大切ですね。 昨日、 ある作業をお願いしていた物件の 状況確認に現場に行ったところ ”依頼を受けた作業が まだ完璧に終わっていない”からと言って 遅い時間でしたが、 まだ作業をして下さっていました。 この業者さん、 仕事とはいえども本当に頭が下がります。 当社も、業者さんから見て ”あそこの不動産屋は信頼できる” と言われるようにしておかければ ならないですね。 コメント（2） タグ ：沖縄不動産リフォーム原状回復ハウスクリーニング Tweet
不動産 2011年02月17日 不動産の価格は売りに出される瞬間に変わる おはようございます。 ここのところ、天気の移り変わりが激しい沖縄です。 さて、一般的に不動産の価格は 客観的なものであるような気がします。 新聞やテレビとかで、 ”路線価”とか”地価”が公表された なんてありますからね。 しかし、これらの価格は 実際に市場で取引される不動産の金額とは かなりかけ離れています。 そもそも、路線価や公示価格などは 役所が不動産を税金の徴収対象として見るために 勝手に決めた一つの基準です。 言いかたを変えれば 役所の人が はぁ～、何でオレんところは固定資産税がこんなに高いんだ！ と住民から食ってかかられた時の 言い訳根拠として設定した数値です。 役所側も何かの基準がないと 好き勝手に税金を徴収したって 言われてしまいますからね。 そうなると、市場に売りに出された 不動産の価格はどのようにして 決められるのでしょうか？ 不動産屋が、売主さんから 不動産の売却の相談を頂いた際には 出来る限り、客観的なアドバイスを 心掛けます。 価格について言うと 同様の不動産が取引された事例や、 建物付きの物件場合は、 同じような建物を、今建てたときに かかる費用との比較をしたり、 収益物件の場合は、 収入に対する利回りで計算する方法 等をつかって査定を行います。 もちろん売却時の税金面なども 考慮に入れます。 しかし、査定金額とは あくまでも参考金額であって その金額にしたからと言って 必ず売れるとは限りません。 もしかしたら、査定よりも 高く売れるかも知れませんし 大幅に安くしないと売れないかも知れません。 ゴメンナサイ・・・ また、査定とは別に ローンの返済残高や 売却後の生活資金とか 売主さんにも色々な事情があるケースも あります。 それらも踏まえて 色々なアドバイスは行いますが 当社の場合、最終的に金額を決めて頂くのは 売主さんです。 ですので、その金額が 査定の金額とは大幅にかけ離れ 結果的に、売りに出された金額が かなり主観的なものになる場合もあります。 ですので、 よ～し、不動産でひと儲けしてやるぞ～。 という人でない限り それはやむを得ない場合が多いのですよ。 ☆沖縄で最近よく見る光景。サトウキビたくさん採れてます。☆ コメント（0） タグ ：沖縄不動産売却の相談査定税金 Tweet
不動産 2011年02月16日 不動産の購入と融資 おはようございます。 今日の沖縄は、また２０℃を超えてきそうです。 さて、不動産の購入には 多くの場合はローンを利用します。 最近は景気の影響で 融資にあたっての金融機関の考え方も メリハリがしっかりしています。 例えば法人でいうと 当社のように設立してまだ間もなく 経営面でもまだこれからという会社は 融資の条件さえも満たないため まったく見向きもしてくれません。（笑） しかし、ある程度営業年数が経過し、 経営も安定している会社には 金利の優遇を含めて 金融機関からかなりの営業攻勢が あると聞きます。単なるヒガミ こうして、お金がある人は その資金をもとに投資物件などを購入し ますます収入が増えていき、 お金がない人は日々の生活のために ひたすら働き続ける。 こうやってますます二極化の 幅が広がっていくんでしょうね。 ところで、 不動産の購入に融資を利用する場合、 普通は”融資特約”という条文を入れます。 これは、 ”もし金融機関の融資が下りなかった場合は 売買契約は白紙撤回となって、 それまで買主が支払った手付金等は 売主に全額返金される” という内容のものです。 もちろん、 それまで契約～引渡しに向けて 時間を割いてきた 不動産屋の仲介手数料も 全額返金します。単なるタダ働き この条文は、買主さんをリスクから 守るためには良く出来た条文です。 一方、売主さんは、 買手が見つかり、売買契約を締結すると、 普通はもうお客さんを探そうとは思いません。 目の前に現れた買手の方が 購入してくれるものだと信じます。 しかし、契約後、何らかの理由で 金融機関の融資が下りず その結果、契約が白紙撤回になったとしたら そのショックは大きいものだと思います。 タダ働きとなった不動産屋のショックも大きい 先程、書いたように 売主さんは、契約締結後は もう次の購入希望者を探してはいませんでしたから この間、もしかしたら、 機会損失をしていたかも知れません。 よく、不動産屋が 契約予定の物件や 契約済みの物件を 引き続き広告掲載していることがありますが、 これは、先程のように 契約は締結したけど 銀行の融資が下りるまでは 白紙撤回の可能性があるため、 万が一のための、二番手以降の 購入希望者を募集している というものです。 これら、融資特約による 白紙撤回を防ぐためには 契約前の事前審査、 並びに契約時の融資条件等 事前の準備をしっかりしておくことが 大切ですね。 さて、同業者さんからご紹介頂いた物件に、 購入申込みを頂きました。 金額面で開きがありますが、 何とかまとめたいですね～。 コメント（0） タグ ：沖縄不動産融資ローン特約白紙撤回 Tweet
起業・独立 2011年02月15日 相手を押しのけるより大切なこと お早うございます。 昨日は佑ちゃんを見に仕事で ヤンバルに行く用事がありましたので そのついでに佑ちゃんを見に行こうと ルンルンで出かけました。 そんな道中、 やんばるニーニーから あは、今日は日ハムの練習はお休みですよ。 との連絡を頂き すっかりテンションが下がった私は だれもいないグランドの前で 思わずヤケ食いをしてしまいました。（笑） さて、不動産は 物件の仕入れがキモとよく言います。 確かに、いい物件を預からせて頂くと お客さんの反応もかなり違います。 ですので、どうやって いい物件をお持ちの売主さんや オーナーさんにたどり着くかが ひとつ知恵のいるところです。 しかし、ここは狭い沖縄。 まず、賃貸物件は そのほとんどが既に 昔からある同業者さんの 管理物件となっています。 ですので、 当社のように、後発でかつ小さな会社で 募集させていただく物件は 築年数が古い割には家賃が高かったり、 オーナーさんがかなりのクセモノだったりとかで 同業者さんが寄り付かないような 物件だったりする場合もあります。 もちろん魅力的な物件や、ステキなオーナーさんもたくさんいらっしゃいますよ！為念。 また、売買物件の場合も、 誰かと誰かがどこかで つながっている沖縄では、 売買の相談も 既存の業者さんに相談が行ってしまう場合も 少なくはありません。 このあたりを 工夫しなければなりません。 しかし、先日、こんなことがありました。 ある物件でお客さんを 募集しているとの情報を入手し 当社でもお預かり出来ないかと思いました。 しかし、ナカナカ その物件のオーナーさんに たどり着くことができず そのことがいつも私の心の片隅に 引っ掛かっていました。 そうしたところ ある日、その物件のオーナーさんが 突然当社を訪ねて来ました。 そして、 ○○の物件だけど、オタクでお客さんを募集して欲しいんだけど。 と言われました。 あまりにも突然ことに ビックリしたのですが、 実はその方は、 以前ある物件でお付き合いした 工事業者さんの役員のかたでした。 意外なところで つながりがありビックリするとともに そんな簡単なことも調べ切れなかった自分を 恥ずかしいと思いました。 沖縄に移住して３年目。 人脈の面など 何かと不利なナイチャーですが そんな私でも、意外に人のつながりが 辿りついたりするものです。 東京では、競争相手を押しのけてでも 勝ち上がっていかなければ ならないことも多く、 自ずと敵も出来てしまいます。 しかし、沖縄で 長く商売を続けようと思ったら 如何に敵をつくらないかも 大切なことですね。 コメント（0） タグ ：沖縄不動産日本ハム佑ちゃんナイチャー Tweet
不動産 2011年02月14日 借地が競売に・・・（続き） おはようございます。 昨日は晴れ間をねらって管理物件の草刈をしましたが 汗をかくくらい暖かかったですね 昨日の続きです。 地主さんから土地を借りて 家を建てて住んでいらっしゃる方から ”地主さんの土地が競売になりそうだけど もし競売の落札者が立ち退きを要求してきたら 私たちは応じなければならないでしょうか？” との相談がありました。 借地については 平成４年に新しい法律ができ それまでの旧法と新法とに分かれましたが そのどちらであるかにかかわらず 地主さんの土地が競売になったからと言って 立ち退きをする必要はありません。 そんなことになったら 沖縄のように 借地の上に建物を建てて住んでいる人は 地主さんが競売にならないようにと 常に気にしていなければならず 安心して生活も出来ないでしょう。 ちなみに、借地については 地主さんとの個人間で 簡単に契約出来るものなので 意外に知らない方もいらっしゃるようで 借地契約の期間を ５年とか１０年にして 契約の更新時期が来るたびに 地主さんが更新を拒絶することを 心配をしていらっしゃる人もいるようです。 しかし、借地借家法では 借地の権利の存続期間は 最低３０年と規定されています。 定期借地契約の場合は５０年以上 また、地主さんが 契約の更新を拒絶するには 正当な理由が必要なのです。 ”自分で使うから”だけではダメ 先程のお客さんからご相談のあったケースは 立ち退きを心配するのとは逆の発想で 借りている土地が 競売になるのであれば 自分たちでその土地を 購入するということも可能です。 そうすれば、 土地・建物ともに 自分たちのものとなりますので 借地ということに対する 煩わしさから解放されることになります。 土地・建物がセットになれば その物件の資産価値も上がるでしょう。 また、借地権のついた土地は「底地」と言って 競売になっても、一般の方はなかなか 購入しづらいものですので お得な金額で落札できるかも知れません。 「底地」を狙って購入する業者さんもいますが この話、もう少し詳しく 調べてみる価値がありそうです。 ☆さて、今日は、今週県外から物件の見学にいらっしゃるお客さんの 事前準備と佑ちゃんを見にでヤンバルに向かいます！☆ コメント（0） Tweet
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