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単身用マンションエレベーター設備の取替費用の階数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf

（１）工事の内容

●工事の内容
・エレベーターの扉やかご、全構成機器の取替を想定した費用。

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単身用マンション排水管取替等の費用の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf

（１）工事の内容

●工事の内容
・屋内共用雑排水管、汚水管、雨水管の交換を想定した費用。

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単身用マンション給水管取替等の費用の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf

（１）工事の内容

●工事の内容
・屋内共用給水管等の交換を想定した費用。

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単身用マンション建具・金物等工事費用の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf

（１）工事の内容

●工事の内容
・マンション共用部の手すりや玄関扉、サッシ等の点検や補修、取替工事等を想定した費用。

〇主な内容
・建具（住宅玄関ドア、窓サッシ、面格子等）の調整、取替
・金物類（集合郵便受、掲示板、宅配ロッカー等）の取替
・開放廊下・階段、バルコニーの手すりの取替

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単身用マンション鉄部塗装等工事費用の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf

（１）工事の内容

●工事の内容
・マンション共用部の手すりや玄関扉等の塗装工事を想定した費用。

〇主な内容
・住宅玄関ドア、バルコニー手すり等の共用部の鉄部の塗装
・アルミ製のサッシ、面格子等の共用部の非鉄部の塗装
・屋外鉄骨階段の塗装

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単身用マンション外壁塗装等工事費用（塗り仕上げ等の場合）の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf

（１）工事の内容

●工事の内容
・外壁の下地補修や塗装、シーリング等の工事を想定した費用。
・外壁の仕様により、工事内容が異なることから、シミュレーションにおいては、外壁の仕様が"タイル張り"と"塗り仕上げ（タイル張り以外の仕様）"の場合で、算出式を分けている。

〇主な内容
・コンクリート補修工事
・外壁（壁）塗装工事
・軒天塗装工事
・タイル張補修工事
・シーリング（コーキング）工事等

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単身用マンション外壁塗装等工事費用（タイル張りの場合）の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf

（１）工事の内容

●工事の内容
・外壁の下地補修や塗装、シーリング等の工事を想定した費用。
・外壁の仕様により、工事内容が異なることから、シミュレーションにおいては、外壁の仕様が"タイル張り"と"塗り仕上げ（タイル張り以外の仕様）"の場合で、算出式を分けている。

〇主な内容
・コンクリート補修工事
・外壁（壁）塗装工事
・軒天塗装工事
・タイル張補修工事
・シーリング（コーキング）工事等

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単身用マンション床防水工事費の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf


（１）工事の内容

●工事の内容
・開放廊下や外階段、バルコニーの床の防水層の補修等を想定した費用。
・補修の工法ついては、ウレタン塗膜防水やシート防水などの種類があるが、シミュレーションにおいては、各工法をまとめた平均的な工事費を算出する。

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単身用マンション屋上防水工事費の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf


（１）工事の内容

●工事の内容
・屋根やルーフバルコニーの防水層の補修等を想定した費用。
・工法については、ウレタン塗膜防水やアスファルト防水、シート防水などの種類がある。
・屋根、屋上、塔屋、ルーフバルコニーの防水層の補修等
・庇、笠木等の防水層の補修等

●価格変動の要因
・建築面積：材料の調達・運搬コスト、施工の効率化による影響（スケールメリット）
・建物形状・屋根形状：雁行・セットバックなどの屋根形状、陸屋根・傾斜屋根などの屋根形状
・劣化状況：劣化の程度による補修レベルの違い
・既存防水層の撤去の有無：撤去有り、無し
・工事範囲：工事範囲の違いによる価格差（全面・一部）
・工法：工法、使用材料の違いによる価格差

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単身用マンション共通仮設工事費の戸数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf


（１）工事の内容

●工事の内容
・現場事務所や資材置場、仮囲い等の設置に係る費用。
・作業者用の仮設トイレの設置や発生材の処分、各種申請に必要な費用。

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単身用マンション直接仮設工事費の戸数、階数の影響

マンションライフサイクルシミュレーションの算定解説書（2024年4月版）
https://www.jhf.go.jp/files/400365490.pdf


（１）工事の内容

・大規模修繕工事において仮設足場の貸借料及び設置に係る費用。

●価格変動の要因
・平均専有面積：必要となる足場面積の違いによる価格差
・建物形状：必要となる足場面積の違いによる価格差
・戸数：材料の調達・運搬コスト、または施工の効率化による影響（スケールメリット）
・階数：必要となる足場面積の違いによる価格差
・工事範囲：工事範囲の違いによる価格差（全面・一部）

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区分所有法59条の競売手続き

（１）競売申立までの手続きの流れ

①59条競売の手続きに入る旨の提案
・理事会において、法的手続きに入ることを決議したときは、次の総会に、59条競売の手続きに入る旨の議案を提案をする。

②弁明の機会
・理事会は、滞納区分所有者に対して弁明の機会を与える必要がある。
・弁明の機会を付与したことを立証するため配達証明付き内容証明郵便で通知することになる。

③総会の特別決議

④執行不能であるかの確認
・滞納区分所有者に対する債務名義を取得して、または、区分所有法7条に基づき、滞納区分所有者の動産、預貯金債権等に対して執行不能になる可能性が高いことを立証できるか確認する。

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先取特権による不動産競売手続き

（１）申立の前提

・先取特権による不動産競売執行については、まず動産でなければならない。
・動産で回収できないときに不動産競売の申立をなすことになる。

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先取特権による賃料債権差押え手続き

（１）債権執行の前提

・先取特権による債権執行については、まず動産でなければならないが、賃貸借している場合は、当該不動産に区分所有者が占有していないことは明らかであり、建物に備え付けられた区分所有者の動産はないことになるので、その賃料債権の差押えを物上代位権に基づき先行させることになる。

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区分所有法7条の先取特権の概要

（１）先取特権と債務名義の比較

〇先取特権
・債務名義（判決等）による強制競売と異なり、先取特権に基づく担保不動産競売申立てにより、滞納管理費等についての区分所有権から優先して弁済を受けることでできることになる。
・訴訟を経ないので、滞納管理費等について全て書面で立証する必要がある。例えば管理費が何度か改訂されていると、その全てを立証するこちになり煩雑な作業を強いられることになる。
・原則として動産執行を先行させなければならない。

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認容判決等に基づく不動産強制競売の手続き

（１）必要書類

１）滞納区分所有者に対する競売申立て時の必要書類

①執行力ある判決正本
・管理費等請求訴訟の認容判決等
②送達証明書
③不動産登記事項証明書（発行後1ヵ月以内）
・物件が敷地権付区分所有建物である場合、敷地たる土地の登記事項証明書も必要
④公課証明書
・最新の公課及び評価の額が記載されているもの。
⑤資格証明書（マンション管理組合が申し立てる場合）
・管理規約写し
・管理組合の代表者（理事長等）が選任された総会の議案書及び議事録各写し（理事長等を理事会で決定した場合は、これに加え理事会議事録写し）
・代表者の資格証明書（現在の理事長等について他の理事２名が証明するもの。本文の書式を参照）
・（管理規約において、管理組合が競売申立て等をするために必要な授権がされていない場合）必要な授権を受けた旨の総会決議の議案書及び議事録各写し※
・（管理規約において、理事長等が管理組合を代表して競売申立て等をするために必要な授権がされていない場合）必要な授権を受けた旨の総会決議の議案書及び議事録各写し※
※管理規約で決議事項を理事会に委ねている場合は理事会議事録写し
⑥住民票
・債務者又は所有者が個人の場合には，1か月以内に発行されたものを提出。

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賃料債権の差押えの手続き

・滞納している区分所有者が第三者に賃貸している場合、家賃を差し押さえることが可能。
・管理費等請求事件訴訟の認容判決等に基づき、賃貸入居者を第三債務者として、賃料債権の差押えをする際の手続きの仕方を以下に示す。

（１）賃料債権差押えの申立て手続き

１）債権差押命令申立書の記載例

※書式
https://www.courts.go.jp/tokyo/vc-files/tokyo/file/20191010_suk_mol-01_57.pdf

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管理費等の通常訴訟の手続き

（１）訴状の記載例

〇訴訟物の価格：金〇〇円
・滞納管理費等の元本を記入。
〇貼用印紙：金〇〇円

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支払督促による管理費等請求

（１）概要

・原則として、申立人（債権者）の主張のみに基づき、債務者を審尋しないで、簡易迅速に債務名義を得ることができる。

〇注意点
・現在の給付請求であることで、将来の給付請求は対象外。
・日本において公示送達によらない送達でなければならない。ただし、仮執行宣言付き支払督促正本の送達は公示送達でも許される。

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強制執行のための財産調査、財産開示手続き

（１）財産調査

１）不動産の調査

〇登記簿で調査
・差押えや担保設定の有無も確認できる。

〇共同抵当の場合
・共同抵当とは、同じ債権を担保するために複数の不動産に抵当権を設定すること。
・共同抵当については、共同担保目録付きで登記事項証明などを取得すれば調べることができる。

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強制執行に必要な書類

１）債務名義

・債務名義とは、強制執行を許可する公の文書。
・債務名義には、実現されるべき給付請求権（金銭支払、物の引き渡しなど）の内容や当事者などが表示される。

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ほのぼにずむ

Author:ほのぼにずむ
田舎暮らしをめざしている４０過ぎの独身男性です。
現在、ワンルームマンションなど７部屋保有しています。
市民農園を借りて野菜暮らしの勉強を始めたり、田舎ででも仕事が出来るように在宅ワークについても挑戦中です。

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