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湾岸タワマンに対する期待 ぼくは湾岸タワマンに住んでいるが、湾岸タワマンは未来の標準的住宅の姿だと思ってきた。 日本の人口が減ることは確定しており、人口が減れば税収が落ちるので、効率的に税金を使って、社会を維持していく必要がある。 タワマンは一棟が一つの村なので、インフラの維持が効率化できる。ゴミ回収も一ヶ所、電気や水道の接続口も一ヶ所である。行政サービスを下げずにコストを下げられる。 また、労働人口が減る中で共働き化が進んでおり、職住近接による通勤負荷の低減という点でも、駅に近い限られた土地を高度に利用して大量の住宅を生み出すタワマンは適している。 アベノミクス前の湾岸タワマンは価格も安く、専有面積も広く、共用施設も豊富で、維持費も安かった。十分に子育てができる広さ、品質、価格であった。 湾岸タワマンは価格が安い割に広く、職場に近いので共働きで子育てをする上での強い味方になってくれた時期

マンション購入について考えてきて、結局、購入形態は以下のようになるのではないかと考えている。 実需、投資、半住半投の定義 ・実需 自分で住む。自分の収入から住宅ローンを完済する前提。購入時は売却時期未定。ローン完済後も売却しない。 ・投資 自分で住まない。新築引き渡し即時転売、中古をリフォームして転売、オーナーチェンジで買って入居者が出て行ったら転売など。 ・半住半投（沖式転売屋） 自分で住むが5年から10年して転売。新築優遇制度を受け切ったところで大規模修繕前に売却。後のことは知らん。 ※賃貸運用もありえるが、区分マンションの場合、賃貸に出しても利回りが低すぎて儲からないので何年か賃貸で繋いで税率が安くなったり、3000万円控除が使えるようになったタイミングで売却する人が多いと思料。 それぞれが重視するもの 実需であれば、使用価値とキャッシュフローを最も重視する。南向き、良い眺望、広い間

中古マンションを購入して、何年かして売却する場合は、売却価格が確定して、住宅費が後から決まることになる。 そこで、売却するときにどの程度価格が動くと住宅費はどの程度変化するのか試算してみる。 なお、計算を簡単にするために、頭金なしフルローン、住宅ローン減税なし（そのかわり、売却時課税もなし、3000万円控除使用）とする。 ざっくり計算なので、設定が甘かったり計算がおかしいところは適宜調整してもらえれば幸い。 １．購入時の支出 価格：6,000万円（フルローン前提） 諸費用：480万円（物件価格の8％、中古前提） ２．居住中の支出 住宅ローン返済：2,160万円（月18万円、10年分） 管理費：180万円（月1.5万円、10年分） 修繕積立金：300万円（月2.5万円、10年分） 固定資産税等：200万円（年20万円、10年分） 居住中の支出計：2,840万円 ３．売却時の支出 諸費用：20