沖有人 不動産コンサルタント 1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て、1998年、アトラクターズ・ラボ（現スタイルアクト）を設立、代表取締役に就任。/ この著者の記事を見る

第2回で不動産の投資基準を示したので、第3回では不動産業者の騙しの手口を暴くことにしよう。不動産を誰から買うにしても、売ることに携わる人には自分が儲かるというインセンティブがある。仲介会社でも建物を建てた会社でも管理会社でも、売ったらその人達が儲かるようにできている。1億円の物件を仲介したら300万円の手数料が入るし、歩合給もたんまり付くのだから、何としても売りたい。たとえ、購入者が損すると分かっていてもだ。不動産投資家にとって味方はいないという前提に立った方がいい。以下のうそをあなたは見抜けるだろうか。 「利回り星人」のうそ 利回りが高い物件に投資したいと単純に考える人を「利回り星人」と呼ぶ。これを批判することで、低利回りの物件を斡旋したがる業者がいる。こうした会社は（高ではない）好利回りなどのあいまいな言葉を使う。確かに、高い利回り物件は手を出しにくい人が多いからこそ利回りが高いことが

（前回から読む） 誰も教えてくれないリスク・リターン 「不動産投資」に関連性の強い言葉をネット上で調べると、「怖い」「怖くない」が上位に出て来る。不動産投資は株のように多くの経験者がいるわけでもない。多額のローンを組んで行う投資でもあるので、自己破産リスクもある。それなのに、リスクとリターンについて正確な理解が進んでいない表れに他ならない。 不動産投資で失敗した人は多いが、本屋には「成功体験談」しか並ばない。「儲かる話」でないと本が売れないという事情や失敗した人はそもそも本を書かないという面もあるのだろうが、リスクを教えてくれない本を読んでも、リスク・リターンの対処法が分かるわけがない。 不動産業者のほとんどはその物件がどのくらい損得を出すかを知らないもしくは教えない。彼らは契約が成立すれば仲介手数料が入るので、買主が儲かろうが損しようが知ったことではない。成約に到ればいいと考えると、情報

「不動産と心中するつもりだろうか？」 不動産投資はからくりに満ちている。儲かるように見せかけることができるので、騙される人が後を絶たない。例えば、不動産投資のキャッシュフローは、誰でも初年度が最も儲かる。しかし、いずれマイナスになり、ローン返済に困るようになる。売りたくてもローン元本を上回らなければ売れない。そうなってからでは遅い。儲かっていないとは誰にも言えずに、時限爆弾が時を刻み始める。 しかし、この世界は騙される方が悪い。なぜなら、不動産投資はいつ終わるか分からない「ババ抜き」をやっているようなものだからだ。高く売り抜けたら、このゲームを終えることができる。最後にババを手元に残した人が大損して、最悪は自己破産することになる。相当な数の人が不動産投資をやっているので、これから自己破産者が続出することになる。そのXデーはいつ来るか分からないが、必ずやって来る。 私は不動産投資はやらない。

「住宅ローンを抱えるリスクはここ数年で格段に高まっている」　家を買うなら60歳・現金で Tweet 1：やるっきゃ騎士φ ★：2011/08/15(月) 16:18:27.29 ID:??? ソースは日経新聞 “マネーお得情報” http://www.nikkei.com/money/features/31.aspx?g=DGXNMSFK1002N_10082011000000 http://www.nikkei.com/money/features/31.aspx?g=DGXNMSFK1002N_10082011000000&df=2 http://www.nikkei.com/money/features/31.aspx?g=DGXNMSFK1002N_10082011000000&df=3 [1/2] 件を誤ればローン返済で家計が火の車に陥ることも少なくない。 生涯にわたる生活設計を

気になる記事をスクラップできます。保存した記事は、マイページでスマホ、タブレットからでもご確認頂けます。※会員限定 無料会員登録 詳細 ｜ ログイン Kelvin Wong（Bloomberg News記者） Nichola Saminather（Bloomberg News記者） Hui-yong Yu（Bloomberg News記者） 米国時間2011年6月23日更新「 The Chinese Go on a Global Homebuying Spree 」 6月上旬の晴れた土曜の朝、中国の土木技師ラリー・シューさん（38歳）は、香港で開催された不動産業界のイベント会場に居た。展示会を見回りながら、住宅をもう1軒購入すべきかどうか思案していた。購入を検討しているのは、香港――この2年間で住宅価格が50％値上がりしている――の物件ではない。タイやマレーシアなどの物件だ。 シューさんは

2月に封切られた映画「ウォールストリート」をご覧になっただろうか。 1987年の前作「ウォール街」では、主人公の1人、ゴードン・ゲッコー（マイケル・ダグラス）が「強欲は善だ（Greed is virtue.）」と株主を扇動し、敵対的な企業買収で大儲けする。傲慢、強欲のゲッコーは実に憎々しい。しかし最後はどんでん返しが起こり、インサイダー取引違反で刑務所行きとなった。観客は「悪の栄えは続かず」のエンディングにほっと胸をなで下ろして終わった。 今回の続編はゲッコーが長い刑期を終えて出所してくるところから始まる。時は米国が住宅バブルの頂点から金融危機に転げ落ちる局面だ。自分の経験を本に書いてベストセラーになったゲッコーは再び大学の講演会でこう言って聴衆を沸かす。 「昔、私は“強欲は善だ”と言ったが、今はこう言おう。“欲は合法だ”」 ゲッコーは住宅ローンの証券化によってファイナンスされた住宅ブーム

気になる記事をスクラップできます。保存した記事は、マイページでスマホ、タブレットからでもご確認頂けます。※会員限定 無料会員登録 詳細 ｜ ログイン 中古アパートを次々と1棟買いする個人、再び活気づくREIT（不動産投資信託）…。リーマンショック以降、干上がっていた不動産市場が再び動き始めた。ただし、資金は局所的に集中している。背景には、銀行の融資姿勢の変化がある。 「今年は“バランスシート”をパンパンに膨らませていきますよ」 目の前に座った会社員は喫茶店のテーブルに身を乗り出すと、力強く言い切った。男性の名は川上哲夫氏（仮名）、34歳。金融機関に勤める普通のサラリーマンである。 バランスシートとは、借金で買う不動産を指す。川上氏は2年前から、不動産投資にのめり込んでいる。世界金融危機後の混乱が続いていた2009年3月、ある不動産ファンドが所有していた中古アパートを1棟買いしたのを皮切りに

世界最大の外貨保有国となった中国。企業は好業績や有利な資金調達をてこにキャッシュフローを蓄積している。個人も、所得と不動産価格の上昇を背景に富裕化が進んでいる。こうした国家、企業、個人の持つ巨額のチャイナマネーは世界を席巻し、21世紀の黒船として日本に押し寄せている。 2010年は日本企業へのM&Aが相次ぐ 中国企業は過去5年間で総額1820億ドル（約15兆円）に上る海外M＆Aを行ってきた。そのほとんどが、資源エネルギー権益の大型買収だが、昨年は、小規模ながら日本企業も対象となった。ブルームバーグの統計によると、2010年に中国と香港の企業が日本企業に仕掛けたM&Aは44件、総額4億3770万ドル（約362億円）に達した。2009年の33件、総額1億2180万ドル（約101億円）から増加し、過去10年間で最高となった。

リーマンショック以降、長らく停滞が続いていた不動産業界。2010年は、東京を中心とする都市部で市況の回復が見られた一方、地方では依然として厳しい状況が続いた。2011年も、この傾向が続きそうだ。 不動産市況の低迷やマンションの在庫処理に追われ、軒並み業績を落とした大手不動産会社各社は、2011年3月期は辛うじて増益を予想する。三菱地所は、2011年3月期の経常利益予想を前期比3.１％増の1210億円。住友不動産と三井不動産も、それぞれ1010億円（同0.5％増）、950億円（同1.2％増）。2010年1月期に経常赤字となった積水ハウスも、2011年1月期は550億円の経常利益を見込んでいる。 在庫をいったん処分したことで2011年は各社とも反転攻勢に出ようとしている。 富裕層の奪い合い 2011年は、大手各社のマンション販売は、富裕層の奪い合いになりそうだ。特に、30～40代で世帯年収が1

北海道で急増中の中国人観光客。不動産投資家としても、着実に存在感を示しつつある。リーマンショック以降停滞していたリゾート投資は、アジア資本により息を吹き返した。地元は活況に沸く一方、土地の買い占めを懸念する声も強まっている。 国際的な知名度を誇る日本有数のスキーリゾート、北海道ニセコ地区。リーマンショックによって崩壊した不動産バブルのあおりを受け、停滞が続いていた同地域のリゾート開発だが、今年に入って息を吹き返しつつある。 富豪がチャーター機で続々訪問 牽引しているのは、相次いで登場したアジア各国の資本家である。 今年5月のこと。ニセコ地区を管轄する倶知安（くっちゃん）町役場に、場違いな黒塗りのリムジンが突然、横づけされた。中から現れたのは、マレーシアの不動産開発業者。ニセコ地区のリゾート開発に興味を持ち、町長への表敬訪問が目的だった。 「役場にいきなり電話がかかってきて、町長に挨拶したい

停滞が続いていた新築マンション販売の一部に活気が戻っている。牽引役は、低金利と政府の減税策に背中を押された「団塊ジュニア」。この最後の「マス世代」需要が一巡すれば新築需要はいよいよ完熟期に入る。 「順にご案内しておりますので、30分ほどお待ちください」 8月下旬の週末に訪れた、東京・新宿の大手マンションデベロッパーのモデルルーム。引きも切らずに訪れるお客と、慌ただしく対応する営業担当者。その様子は、さながら家電量販店の売り場を彷彿させる。多くのモデルルームで閑古鳥が鳴いていた1年前の光景がウソのような盛況ぶりだ。 春先以降、「即日完売」が続出 地下鉄の駅から徒歩10分の好立地。病院や商業施設も近い。70m2の3LDKで7000万円台と、決して安くはない物件だが、モデルルームオープン当初から予約が殺到した。週末ともなれば、モデルルームの収容能力をはるかに超えたお客が訪れる。担当者の説明を聞く

最近、中国では不動産に関する引き締め措置が集中豪雨的に実施され、2009年春頃から膨らんできた不動産バブルが崩壊するのではないかとの見方が支配的となっている。頭金比率や住宅ローン金利の引き上げに加え、固定資産税の導入も検討され始めた模様だ。 引き締めと緩和は再三繰り返されてきた こういった市場手段だけではない。中央政府は不動産価格の過度な上昇を抑制できなければ、関係部門や地方政府のトップの責任を問う、いわゆる「問責制」も実施すると発表した。 行政命令である以上、地方政府が競って中央政府の期待以上に抑制措置を実施する可能性が高い。その効果が不動産向け融資額や不動産価格指数、成約件数、不動産投資などの統計にすぐ反映してくるだろう。 しかし、これらの統計に基づいて、中国の不動産バブルが「崩壊する」との結論を早急に下さないほうが賢明かもしれない。なぜかというと、過去10年間、不動産に関する引き締め