地代とは？ わかりやすく解説

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2015/12/09 08:19 UTC 版)

「地上権設定登記」の記事における「地代」の解説

地代（令別表33項申請情報、法78条2号）は、「地代 1平方メートル1年何円」のように記載する（記録例250）。なお、地代の定めには地代に関する特約も含まれ、当該特約を登記できるとする説（注解不動産法6-744頁）がある。 地代の支払時期（令別表33項申請情報、法78条2号）は、「支払時期 毎年何月何日」のように記載する（記録例250）。 存続期間（令別表33項申請情報、法78条3号）は、「存続期間 何年」のように記載する（記録例250）。「存続期間 永久」と記載することも可能であるとされている（大判1903年（明治36年）11月16日民録9輯1244頁、注解不動産法6-743頁）。 借地借家法に基づく借地権の場合、期間に制限がある。b:借地借家法第3条・23条・25条を参照。 b:借地借家法第22条前段の定め（令別表33項申請情報、法78条3号）は、「特約 借地借家法第22条の特約」と記載する（1992年（平成4年）7月7日民三3930号通達第3-1(1)、記録例253）。 b:借地借家法第23条1項の定め（令別表33項申請情報、法78条3号）は、「特約 借地借家法第23条第1項の特約」と記載する（2007年（平成19年）12月28日民二2828号通達1(1)後段、記録例254）。 b:民法第269条の21項後段の定め（令別表33項申請情報、法78条5号）は、「特約 土地の所有者は高架鉄道の運行の障害となる工作物を設置しない」（記録例251）や「特約 土地の所有者は重さ10トン以上の建物を建ててはいけない」のように記載する。この特約は土地の使用の制限であって、全面禁止を定めることはできない（民法269条の2第1項後段、1966年（昭和41年）11月14日民甲1907号通達3）。 権利消滅の定め（令3条11号ニ）は、「特約 地上権者が死亡した時は地上権が消滅する」のように記載する（記録例252）。なお、b:借地借家法第24条1項の特約を権利消滅の定めとして登記できるかどうかは争いがある（登記インターネット51-158頁参照）。 共有物分割禁止の定め（令3条11号ニ）を地上権設定登記において登記できるかどうかは争いがある（登記インターネット66-148頁参照）。 登記申請人（令3条1号）は、地上権者を登記権利者、地上権設定者（土地の所有権登記名義人）を登記義務者として記載する。法定地上権の場合でも、裁判所の嘱託により登記できる規定が存在しないので、登記は原則どおり当事者の申請によりされる（1980年（昭和55年）8月28日民三5267号通達第3-1-5）。なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。 原則として申請人たる法人の代表者の氏名（令3条2号） 支配人が申請をするときは支配人の氏名（一発即答14頁） 持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名（2006年（平成18年）3月29日民二755号通達4）。 添付情報（規則34条1項6号、一部）は、共同申請による場合、登記原因証明情報（法61条・令7条1項5号ロ）、登記義務者の登記識別情報（法22条本文）又は登記済証及び書面申請の場合には印鑑証明書（令16条2項・規則48条1項5号及び47条3号イ(1)、令18条2項・規則49条2項4号及び48条1項5号並びに47条3号イ(1)）である。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報（不動産登記令7条1項1号）も原則として添付しなければならない。 また、地上権の目的たる土地が農地又は採草放牧地（b:農地法第2条1項）である場合、b:農地法第3条の許可書（令7条1項5号ハ）を添付しなければならない。 区分地上権の設定登記の場合、目的たる土地に使用又は収益をする権利及びこれらの権利を目的とする権利が設定されている場合、当該権利を有する者全員の承諾が必要であり（b:民法第269条の2第2項前段）、承諾証明情報が添付情報となる（不動産登記令7条1項5号ハ、1966年（昭和41年）11月14日民甲1907号通達4）。この承諾証明情報が書面（承諾書）である場合には、原則として作成者が記名押印し、当該押印に係る印鑑証明書を承諾書の一部として添付しなければならない（令19条）。この印鑑証明書は当該承諾書の一部であるので、添付情報欄に「印鑑証明書」と格別に記載する必要はなく、作成後3か月以内のものでなければならないという制限はない。 借地借家法に基づく借地権の登記の場合、登記原因証明情報には制限が加えられている場合がある。登記原因証明情報#共同申請時の例外を参照。 なお、区分地上権の設定登記の場合、範囲は絶対的登記事項である（既述）が、地役権設定登記の場合と異なり、範囲を明確にするための図面を添付する必要はない（1966年（昭和41年）11月14日民甲1907号通達2）。 登録免許税（規則189条1項前段）は、不動産の価額の1,000分の10である（登録免許税法別表第1-1(3)イ）。なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

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