Projektgruppe 4

- Empfehlung zur Erstellung einer Bewertungsrichtlinie - Leitfaden Berechung der Bruttogrundflche Anhang 2
Berechnung der Bruttogrundflche (BGF) nach DIN 277 Teil 1
Eigentmer:

Gemeindekennziffer: lfd. Nr.:

Grundstck: Gemarkung, Flur, Flurstck, Strae, Haus-Nr.:

Kurzbezeichnung:

fr gesamtes Bauwerk

fr selbststndig zu bewertenden Bauwerksteil _________________________________________

Brutto-Grundflche = Lnge x Breite (auf 10 m2 auf- bzw. abgerundet)

Grundrissebene (Geschoss)

Lnge in m

Breite in m

BGF in m2

Bereich a: berdeckt und allseitig in voller Hhe umschlossen

- geschoss
- geschoss
- geschoss
- geschoss
- geschoss

Gesamtflche

Teil

Gesamtflche

Teil

Gesamtflche

Teil

Gesamtflche

Teil

Gesamtflche

Teil
Bereich a:

Bereich b: berdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Hhe umschlossen

- geschoss
- geschoss
- geschoss
- geschoss
- geschoss

Gesamtflche

Teil

Gesamtflche

Teil

Gesamtflche

Teil

Gesamtflche

Teil

Gesamtflche

Teil
Bereich b:

Bereich c: nicht berdeckt (keine Bercksichtigung bei der

Ermittlung der Brutto-Grundflche)

Summe Bereich a und b:

Anmerkungen:
laut Beiblatt (Anzahl der Beibltter__________ Stck
Aufgestellt:
Datum, Name, Unterschrift

_______________
Stand 29.06.2005

Anhang 2
Seite 1

Projektgruppe 4
- Empfehlung zur Erstellung einer Bewertungsrichtlinie - Leitfaden Berechung der Bruttogrundflche -

Ermittlung der Brutto-Grundflche (BGF)

1.

Auszug aus der DIN 277 /1987

1.1

Begriffe

Brutto-Grundflche (BGF)
Die Brutto-Grundflche ist die Summe der Grundflchen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.
Nicht dazu gehren die Grundflchen von nicht nutzbaren Dachflchen und von konstruktiv bedingten
Hohlrumen, z. B.
- in belfteten Dchern oder
- ber abgehngten Decken.
Die Brutto-Grundflche gliedert sich in Konstruktions-Grundflche und Netto-Grundflche.
1.2

Berechnungsgrundlagen

1.2.1

Allgemeines

Grundflchen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehrigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu
ermitteln:
- Bereich a:
berdeckt und allseitig in voller Hhe umschlossen,
- Bereich b:
berdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Hhe umschlossen,
- Bereich c:
nicht berdeckt.
Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen, z. B. Geschossen und getrennt nach unterschiedlichen Hhen zu ermitteln.
Waagerechte Flchen sind aus ihren tatschlichen Maen, schrgliegende Flchen aus ihrer senkrechten Projektion auf eine waagerechte Ebene zu berechnen.
Grundflchen sind in m2, Rauminhalte in m3 anzugeben.

entnommen aus: Richtlinien fr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstcken
(Wertermittlungsrichtlinien WertR 2002), Anlage 6
_______________
Stand 29.06.2005
1

Anhang 2
Seite 2

Projektgruppe 4
- Empfehlung zur Erstellung einer Bewertungsrichtlinie - Leitfaden Berechung der Bruttogrundflche -

1.3

Berechnung von Grundflchen

1.3.1

Brutto-Grundflche

Fr die Berechnung der Brutto-Grundflche sind die ueren Mae der Bauteile einschlielich Bekleidung, z. B. Putz, in Fubodenhhe anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rcksprnge an den Auenflchen bleiben dabei unbercksichtigt.
Brutto-Grundflchen des Bereichs b sind an den Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur
senkrechten Projektion ihrer berdeckungen zu rechnen. Brutto-Grundflchen von Bauteilen
(Konstruktions-Grundflchen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind zum Bereich a zu
rechnen.

1.3.2 Erluterungen
Abbildung:

teilweise berdachte
Terrasse c

_______________
Stand 29.06.2005

Anhang 2
Seite 3

Projektgruppe 4
- Empfehlung zur Erstellung einer Bewertungsrichtlinie - Leitfaden Berechung der Bruttogrundflche -

Die Normalherstellungskosten (NHK 2000) wurden auf der Grundlage der DIN 277 von 1987 abgeleitet;
sie beziehen sich auf die nach dieser Norm zu berechnende Brutto-Grundflche (BGF) bzw. zu den
nach dieser Norm zu berechnenden Brutto-Rauminhalt (BRI).
Nach der DIN 277 / 1987 ergibt sich die Brutto-Grundflche (BGF) aus der Summe der Grundflchen
der Bereiche a, b und c. Die drei Bereiche sind in der DIN 277 / 1987 definiert und stellen sich in dem
Beispielsfall wie folgt dar:
- Bereich a: berdeckt und allseitig in voller Hhe umschlossen
In der Abb.: Kellergeschoss (KG); Erdgeschoss (EG), 1. und 2. Obergeschoss (OG), ausgebautes und nicht ausgebautes Dachgeschoss
- Bereich b: berdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Hhe umschlossen
In der Abb.: Durchfahrt im Erdgeschoss, berdachter Balkon bzw. Loggia im 1. OG sowie
berdachter Teil der Terrasse im 2. OG
- Bereich c: nicht berdeckt
In der Abb.: nicht berdeckter Balkon im 2. OG (Dachberstnde werden nicht lotrecht
projiziert) bzw. nicht berdachte Terrasse im 2. OG
Nicht bercksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundflche (BGF) werden:
- Kriechkeller (1),
- Kellerschchte (2),
- Auentreppe (3),
- nicht nutzbare Dachflchen (auch Zwischendecken) (4).
Auf die BGF anzurechnen sind jedoch die verbleibenden nicht ausgebauten Dachrume.
Die Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) bercksichtigen jedoch nur die Brutto-Grundflche
(BGF) der Bereiche a und b aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Der Bereich c wird mit den
Normalherstellungskosten 2000 nicht gesondert erfasst, da der Bereich c in der Regel kostenanteilsmig unbedeutsam ist. Sofern dieser Bereich von Bedeutung (Kostenanteil mehr als 1 % ) ist,
muss er zustzlich (als besonders zu veranschlagendes Bauteil oder ber den Gebudemix als
Nebennutzflche mit geringen Kosten) erfasst werden. Insoweit ndert sich nichts gegenber der
bisherigen Wertermittlungspraxis, z. B. die Balkone als besonders zu veranschlagende Bauteile"
wertmig gesondert zu erfassen.

_______________
Stand 29.06.2005

Anhang 2
Seite 4

Projektgruppe 4
- Empfehlung zur Erstellung einer Bewertungsrichtlinie - Leitfaden Berechung der Bruttogrundflche Bei der Ermittlung der Brutto-Grundflche ist folgendes zu beachten:
a)

Magebend sind die ueren Abmessungen der begrenzenden Bauteile, und zwar deren
fertige Auenflchen, d.h. z. B. die Auenflche der Putzhaut der Wandbekleidungen, der Brstungen und der Gitter. Die Messung ist in Fubodenhhe, d.h. in der Ebene der Fubodenoberflche
vorzunehmen.

b)

Vor- und Rcksprnge der Grundrissflchen sowie Profilierungen bleiben unbercksichtigt,

um das Messen und Berechnen zu vereinfachen. Im Einzelnen sind dies: konstruktive Elemente
wie tragende Pfeiler, Mauerverstrkungen oder gestalterische Manahmen zur Belebung der Fassadenstruktur wie Mauereinziehungen, Profile der Bekleidungselemente u.., sofern die NettoGrundflche der dadurch verursachten Versetzung der Auenbegrenzungslinien (Vor- und Rcksprnge) nicht folgt und keine Vergrerung oder Verkleinerung der Netto-Grundflche damit verbunden ist.

c)

Zur Brutto-Grundflche gehren nicht die Flchen, die keine nutzbaren Grundrissebenen von Geschossen, Zwischengeschossen, Dachgeschossen oder Dachflchen sind, z. B. Kriechkeller,
Zwischenrume bei Kaltdchern, Flchen von Hohlrumen zwischen Gelnde und Unterflche des
Bauwerkes sowie Flchen nicht begehbarer oder nicht nutzbarer Dachflchen (z. B. Flche von
Flachdchern,

die

nicht

als

Dachterrasse

genutzt

werden,

Dachflchen,

die

nur

bei

Instandsetzungen bzw. zur Schornsteinreinigung u.. betreten werden).

Die in den Gebudetypenblttern ausgewiesenen Normalherstellungskosten differenzieren u.a.
nach Gebuden mit und ohne ausgebautem Dachgeschoss. Sollte z. B., wie in der Abbildung dargestellt, ein Dachgeschoss nur teilweise ausgebaut sein oder eine zustzliche Ebene (nutzbar und
zugnglich) in einem Steildach (ausgebauter Spitzboden) vorhanden sein, sind Zu- und Abschlge
von den Normalherstellungskosten (NHK 2000) oder eine Berechnung im Gebude-Mix erforderlich.
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

_______________
Stand 29.06.2005

Anhang 2
Seite 5