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DER WEG ZUM BAUWERK — Ein Kompendium für Bauherren, Planer und Unternehmer

Bauherr Planer Unternehmer

Blatt 1
Vorderseite
DIN A4
Projektentwicklung

Bedarfsermittlung,
Grundstückssuche,
Beratung Beratung*
Finanzierungsrahmen,
»Projektstruktur«

* In dieser Phase nur bei

Projektstart speziellen Anforderun-
gen, z. B. Baugrund

Grundlagenermittlung, Architektenvertrag,
Vorplanung / Alternativen Planerverträge
Entwurfsphasen

Beratung über Produkte,

Entscheidung
Herstellung etc.

Entwurfsplanung

Freigabe

Genehmigungsplanung Baugenehmigung
Ausführungs-

Freigabe
planung

Beratung über
Ausführungsplanung
Ausführungsarten etc.

Ggf. Leistungsbeschreibung,
Ausschreibung und Vergabe

Vertragsbedingungen Leistungsverzeichnisse

Ausschreibung, Versand Angebotskalkulation

Angebotsprüfung,
Entscheidung
Vergabevorschlag

Bauverträge

Bauleitung Ausführung

Fertigstellung:
Abnahmebegehren

Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Abnahme-

Bauphase

bescheinigung
Mitwirkung,
Abnahmeunterschrift fachliche Bestätigung Teilnahme

Ggf. Mängelbeseitigung

Übergabe, Inbetriebnahme
Nutzungsphase

Vor Ablauf der

Verjährungsfrist für
Nutzung Ggf. Mängelbeseitigung
Mängelansprüche:
Begehung
DER WEG ZUM BAUWERK

Blatt 1
Rückseite
DIN A4

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DER WEG ZUM BAUWERK

Vorwort

Ein Haus zu planen und zu bauen ist ein Prozess, bei dem in der Regel viele Part-
ner beteiligt sind. Bauherr, Architekt, Statiker, Prüfingenieur, Fachplaner, Sachver-
ständige, Genehmigungsbehörden, ausführende Unternehmen, Lieferanten – sie
alle gemeinsam bilden ein Netzwerk, in dem jeder seinen Beitrag zum Ergebnis
des Vorhabens leistet. Die Qualität des Gesamtergebnisses hängt in hohem Maße
davon ab, wie gut die einzelnen Beiträge aufeinander abgestimmt sind. Dem Ab-
stimmungsprozess zwischen den Projektbeteiligten kommt deshalb eine zentrale
Bedeutung für die Ausführungsqualität eines Bauvorhabens zu.

Unter dieser Prämisse wurde zur Förderung des qualitäts- und kostenbewussten
Bauens das vorliegende Kompendium »Der Weg zum Bauwerk« entwickelt. Von
den ersten Überlegungen des Bauherrn zur Planung und Errichtung eines Gebäu-
des bis zur nachhaltigen Nutzung werden die wesentlichen Arbeitsschritte aller
Projektbeteiligten im Kontext zueinander dargestellt.

Ziel der Arbeitshilfe ist es, eine verbesserte Vernetzung aller Projektbeteiligten für
den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zu erreichen und dadurch zu einer
Optimierung von Ausführungsqualität und Kosten beizutragen.

Das Nachschlagewerk richtet sich an alle Baubeteiligten. Bauherren kann es dazu

dienen, sich im Dickicht der Projektabwicklung besser zurechtzufinden und die
eigene Rolle innerhalb des Netzwerkes genauer zu erkennen und wahrzunehmen.
Architekten, Ingenieuren und ausführenden Handwerkern kann es Gelegenheit
zur Reflexion über die eigene Arbeit und Anregungen zu neuen oder veränderten
Ansätzen geben. Berufsanfänger können einen Überblick über die Systematik der
Projektbearbeitung gewinnen.

Das Kompendium ist in Kooperation der Architektenkammer Berlin mit der Bun-
desarchitektenkammer, der Bundesingenieurkammer und der Baukammer Berlin
erarbeitet worden. Es wurde ermöglicht durch die finanzielle Unterstützung des
Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Rahmen der Initi-
ative »Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen«.

Architektenkammer Berlin
DER WEG ZUM BAUWERK

Impressum

Herausgegeben von der

Architektenkammer Berlin

Texte
Frank Assmann, Jürgen Becker,
Xaver Egger, Ulrich Heimann,
Eckart Hermann, Andrea Lossau,
Joachim Plesse, Jürgen Steineke,
Sven Thomas-Woyton, Bernd Tibes

Idee
Bernd Tibes

Konzeption und Redaktion

Bernd Tibes, Barbara Christiane
Schlesinger, Sven Thomas-Woyton,
Andrea Lossau

Grafik-Design
Karin Dohle, Braunschweig

Das Projekt ist gefördert durch das

Bundesministerium für Verkehr, Bau
und Stadtentwicklung im Rahmen
der Initiative »Kostengünstig qualitäts-
bewusst Bauen«
1 DER WEG ZUM BAUWERK

Inhaltsverzeichnis

2 Einführung

6 Benutzerhinweise

9 Arbeitspaket 1.1 Bauherr | Projektentwicklung

17 Arbeitspaket 1.2 Planer | Projektentwicklung
21 Arbeitspaket 1.3 Ausführende | Projektentwicklung

23 Arbeitspaket 2.1 Bauherr | Entwurfphasen

29 Arbeitspaket 2.2 Planer | Entwurfsphasen
35 Arbeitspaket 2.3 Ausführende | Entwurfsphasen

37 Arbeitspaket 3.1 Bauherr | Ausführungsplanung

43 Arbeitspaket 3.2 Planer | Ausführungsplanung
47 Arbeitspaket 3.3 Ausführende | Ausführungsplanung

49 Arbeitspaket 4.1 Bauherr | Ausschreibung und Vergabe

55 Arbeitspaket 4.2 Planer | Ausschreibung und Vergabe
59 Arbeitspaket 4.3 Ausführende | Ausschreibung und Vergabe

61 Arbeitspaket 5.1 Bauherr | Bauphase

67 Arbeitspaket 5.2 Planer | Bauphase
73 Arbeitspaket 5.3 Ausführende | Bauphase

77 Arbeitspaket 6.1 Bauherr | Nutzungsphase

83 Arbeitspaket 6.2 Planer | Nutzungsphase
87 Arbeitspaket 6.3 Ausführende | Nutzungsphase

89 Anhang

91 Checklisten Versicherungen

100 Glossar

104 Verwendete und weiterführende Literatur

DER WEG ZUM BAUWERK 2

Einführung

Ein Netzwerk stellt eine Arbeitsgemeinschaft auf Zeit dar, die sich bei einem Bau-
projekt jedes Mal ganz oder teilweise neu zusammenstellt. Wenn es sich bei dem
gewünschten Gebäude nicht um ein Produkt von der Stange (z. B. ein Fertighaus)
handelt, ist auch die Aufgabenstellung immer wieder anders. Daher verläuft die
Abstimmung unter den Beteiligten des Netzwerkes, die zu einem koordinierten
Gesamtergebnis führen soll, nicht automatisch erfolgreich. Sie bedarf vielmehr
einer gezielten Strukturierung und Führung.

Das Kompendium vermittelt durch die systematische Darstellung der Abläufe ei-
nes Bauprojektes Hilfestellungen für diese Strukturierung. Damit soll das Ziel je-
des Bauwilligen unterstützt werden, ein Haus zu bekommen, das den eigenen
Vorstellungen und Anforderungen in bestmöglicher Qualität der Gestaltung und
Technik entspricht. Dieses Ziel soll zudem kostengünstig und in einem festgeleg-
ten Zeitrahmen erreicht werden.

Es geht im Kompendium nicht darum, bautechnische Zusammenhänge zu erklä-

ren. Diese Aufgabe erfüllen viele andere Publikationen, von denen eine Auswahl
für weiterführende Informationen im Kompendium erwähnt werden. Hier wird
vielmehr der Prozess der Verknüpfung der Beteiligten des Netzwerkes erklärt, in
dem Einzelleistungen und Informationen zu einem Gesamtergebnis zusammen-
geführt werden.

Der geeignete Experte für die Strukturierung und Führung des Prozesses ist der
Architekt. Das Kompendium will also nicht den Eindruck vermitteln, dass Bauwil-
lige diese Aufgabe selbst bewältigen müssen. Sie erhalten vielmehr eine »Navi-
gationshilfe« für den Weg zum Bauwerk, damit sie die Arbeit der beauftragten
Fachleute richtig begleiten und beurteilen können.

Architekten, Planer und Ausführende erhalten mit dem Kompendium eine Unter-
stützung für ihre Aufgaben im Netzwerk. Richtiges Verhalten in der Zusammen-
arbeit und das Verständnis für die Arbeit des jeweils anderen tragen zum Erfolg
eines Projektes entscheidend bei und nutzen letztlich allen Beteiligten.

Die Qualität des fertigen Gebäudes wird wie folgt definiert:

• volle Tauglichkeit für den beabsichtigten Zweck,
• alle zugesicherten Eigenschaften (juristisch: »vereinbarte Beschaffenheit«1),
• nicht mit Fehlern behaftet (juristisch »Sachmangel«2).

Diese Ziele sollen in einem Prozess erreicht werden, der durch einen strukturierten
und zielgerichteten Ablauf gekennzeichnet ist. Die Prozessqualität ist umso größer,
je umfassender die zu Beginn festgelegten Ziele tatsächlich erreicht werden.

Grundlegende Voraussetzungen für die im Kompendium beschriebenen Metho-

den stellen folgende allgemeingültige Zusammenhänge dar:

• Klare Definition der Ziele | Um Ziele sicher erreichen zu können, müssen

sie klar definiert und beschrieben sein. Sie müssen allen Projektbeteiligten
bekannt sein.

• Sorgfältige Auswahl geeigneter Lösungen | Bei der Arbeit in Netzwerken

kann die Mobilisierung von Fachwissen durch eine stärkere und dabei recht-
zeitige Einbindung der notwendigen Fachleute in den Projektablauf erreicht
werden.

1 § 633 BGB
2 ebenda
3 DER WEG ZUM BAUWERK

• Qualitätssicherung und Fehlervermeidung durch selbstregulierende

Mechanismen | Ein besonders wichtiger Aspekt der Qualitätssicherung sind
Abläufe, in denen Fehler rechtzeitig identifiziert und korrigiert werden. Dies
geschieht durch eine erneute Betrachtung vorangegangener Arbeitsschritte.
Leistungen und Informationen, die innerhalb des Netzwerkes ausgetauscht
werden, sind jeweils Vorleistungen für die eigene Arbeit. Der entscheidende
selbstregulierende Mechanismus ist deshalb die Prüfung der Vorleistungen
hinsichtlich ihrer Eignung für die eigene Arbeit.

• Sorgfältige Kontrolle der ausgeführten Leistung | Sie erfolgt im Hin-

blick auf zugesicherte Eigenschaften und Fehlerfreiheit.

Ein weiterer wichtiger Aspekt sind die Kosten. Jeder Bauherr legt Wert auf kos-
tengünstige Lösungen und die Einhaltung des einmal festgelegten Budgets. Die-
ser Wunsch widerspricht nicht dem beschriebenen Qualitätsbewusstsein, son-
dern ergänzt es.

Kostenbewusstes Planen und Bauen kann folgendermaßen erreicht werden:

• Festlegung der Baukosten als eines von mehreren Projektzielen | Eine

Optimierung von Baukosten tritt dann ein, wenn sie innerhalb des Prozes-
ses richtig definiert wurden und ihre Einhaltung durch fortlaufende Kontrol-
le und Anpassung der Planung und Ausführung gesichert wird. Unerwartete
und unausweichliche Erhöhungen der Kosten treten bei einem richtig struk-
turierten Projekt nicht auf.

• Planmäßigkeit im Projektablauf | Planmäßig ablaufende Prozesse sind

weniger aufwendig und mit weniger Fehlern behaftet als ungeordnete Ab-
läufe. Trotz der Verschiedenheit unterschiedlicher Projekte und Vergabefor-
men treten gleiche oder ähnliche Prozesse immer wieder auf, sodass Poten-
zial für Vereinfachungen, Routinen und die Vermeidung von Doppelarbeit
vorhanden ist. Dieser Aspekt ist insbesondere für Planer und Ausführende
von Bedeutung.

• Vermeidung von Änderungen zu einem späten Zeitpunkt | Änderun-

gen, die entgegen den Festlegungen in früheren Projektphasen zu einem
späteren Zeitpunkt notwendig oder gewünscht sind, kosten immer dann zu-
sätzliches Geld, wenn hiermit eine erneute Bearbeitung vorheriger Leistun-
gen in der Planung oder Realisierung erforderlich wird. Eine sorgfältige Ab-
stimmung in frühen Planungsphasen ist daher für die Kostensicherheit von
großer Bedeutung.

Qualitätvoll und kostengünstig bauen – für dieses Ziel hat der Bauherr die Wahl
zwischen unterschiedlichen Vertragsgestaltungen beim Bauablauf.

Da das Kompendium keine theoretische Abhandlung ist, sondern konkrete Ar-

beitshilfen für Bauwillige und andere Projektbeteiligte anbieten will, kann es nicht
auf alle am Markt existierenden vertraglichen Formen der Bauabwicklung einge-
hen. Am Beispiel des unten beschriebenen klassischen Modells werden vielmehr
grundlegende und allgemeingültige Verfahrensabläufe geschildert, die mehr oder
weniger alle Bauprojekte kennzeichnen.
DER WEG ZUM BAUWERK 4

Die unterschiedlichen Formen der Projektorganisation, die sich bis heute am Markt
herausgebildet haben, können im Wesentlichen in die folgenden Hauptgruppen
unterteilt werden:

• Klassisches Modell | Bauen mit einem Architekten, Fachplanern und einzel-

nen Baugewerken (Architekt als Sachwalter des Bauherrn). Die Grundlage
dieses traditionellen Modells ist der Wunsch des Bauherrn, Gestaltung und
Details seines Hauses eigenverantwortlich festzulegen, von einem Architek-
ten seiner Wahl planen und von Handwerkern in direktem Vertragsverhältnis
nach seinen Vorgaben errichten zu lassen. Damit hat er die Möglichkeit, Ziel
und Weg innerhalb des Planungs- und Bauprozesses mit der größtmöglichen
Freiheit selbst zu bestimmen. Wichtig für das Gelingen ist hierbei, dass der Ar-
chitekt eine stringente »Prozesssteuerung« unter Einbeziehung des Bauherrn
und aller Planungsbeteiligten und Ausführenden vornimmt.

• Bauteam- Modelle | Im zuvor beschriebenen klassischen Modell sind Pla-

nung und Ausführung getrennt, da die ausführenden Firmen in der Regel
nach Fertigstellung der Ausführungsplanung beauftragt werden. Speziali-
sierte Kenntnisse einer Firma zu Baustoffen, Bauteilen oder Verfahren, die
Kosteneinsparungen oder optimierte Ergebnisse erbringen könnten, sind so
nur schwer in das Projekt einzubringen. Beim Bauteam- Modell findet eine
frühere Einbindung von Know-how aller Projektbeteiligten, insbesondere der
ausführenden Seite, statt. Weit verbreitet ist das Modell in einigen anderen
europäischen Ländern, z. B. den Niederlanden.3 In Deutschland stellt dieses
Verfahren derzeit noch kein übliches Vorgehen dar, sodass das Bauteam in
seinen unterschiedlichen Ausprägungen bis heute eine Sonderform der Pro-
jektabwicklung darstellt.

• Bauträger / Hausanbieter | Häufig werden Projekte auch von Bauträ-

gern / Hausanbietern abgewickelt, die zunächst auf eigene Rechnung und
Risiko ein Projekt realisieren, um es dann an einen Nutzer oder Investor zu
verkaufen. Der Bauträger / Hausanbieter ist in diesem Fall Auftraggeber sämt-
licher Planungs- und Bauleistungen. Grundsätzlich nicht anders als der pri-
vate Bauherr es tun würde, beauftragt der Bauträger alle erforderlichen Pla-
nungs- und Bauleistungen. Der Haus-Interessent kann durch den Kauf einer
Immobilie beim Bauträger / Hausanbieter seine eigene Beschäftigung mit dem
Bauprozess deutlich reduzieren. Durch den Kauf vor Fertigstellung ist es ihm
möglich, in beschränktem Umfang auf das Ergebnis trotzdem noch Einfluss
zu nehmen.

• Generalübernehmer | Bauherren können die Abwicklung eines Projektes

für sich selbst dadurch vereinfachen, dass sie die Anzahl ihrer vertraglichen
Ansprechpartner reduzieren. Bei der Beauftragung aller Planungs- und Bau-
leistungen an einen einzigen Vertragspartner ist dies der Fall. Der General-
übernehmer führt selbst nur den Teil der Leistungen aus, für die sein Betrieb
eingerichtet ist, während er alle anderen Planungs- und Handwerkerleistungen
an Nachunternehmer weitervergibt und dabei die Gesamtabwicklung selbst
koordiniert. Oft konzentriert er sich auch ausschließlich auf eine Steuerungs-
und Koordinierungsfunktion.

3 Vertiefend: Weeber, Bosch: Unternehmenskooperationen und Bauteam-Modelle.

Forschungsarbeit der Stiftung für Forschungen im Wohnungs- und Siedlungswesen.
5 DER WEG ZUM BAUWERK

• Generalunternehmer | Der Unterschied zum zuvor beschriebenen Gene-

ralübernehmer besteht im Umfang der Leistungen, die er übernimmt. Ein
Generalunternehmer beschränkt sich auf die Übernahme der reinen Bau-
leistungen ohne Planung. Ein häufig verwendeter Begriff hierfür ist auch die
»schlüsselfertige Erstellung« eines Gebäudes.

Eine Sonderform des Generalunternehmers ist die Handwerkerkooperative.

Hier schließen sich einzelne Handwerksbetriebe zu einer Arbeitsgemeinschaft
zusammen, die dann ebenfalls die schlüsselfertige Erstellung eines Gebäudes
»aus einer Hand« anbietet. Da es sich hierbei häufig um kleine und mittelstän-
dische Betriebe handelt, beschränken sich solche Arbeitsgemeinschaften auf
die Abwicklung kleinerer Projekte wie z. B. Einfamilienhäuser.

• Fertighaushersteller | Die Fertighausproduktion hat sich von allen darge-

stellten Modellen am weitesten von den traditionellen Verfahren der Bau-
produktion entfernt. Der Grundgedanke dieser Arbeitsweise ist es, ein Haus
so weit wie möglich in der Fabrik zu produzieren und lediglich Montagear-
beiten, die auf das absolute Minimum reduziert werden, auf der Baustelle
durchzuführen. Dies wird durch eine weitgehende Standardisierung und Ele-
mentierung ermöglicht. Beim Fertighaushersteller »kauft« man also einen
bestimmten Haustyp, den man ähnlich eines Autos mit einer definierten Liste
von Sonderwünschen ausstatten kann. Die Produktionsart bedingt auch eine
Spezialisierung auf wenige typisierbare Gebäudearten.

Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Formen der Projektrealisierung sollten

zu Beginn eines Projektes sorgfältig abgewogen werden.
DER WEG ZUM BAUWERK 6

Benutzerhinweise

Auf den folgenden Seiten finden Sie eine Darstellung der typischen Abläufe beim
Planen und Bauen in Form von Arbeitsblättern mit ergänzenden Praxishinweisen
und Checklisten. Das Thema wird in komprimierter und gegliederter Form dar-
gestellt. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, einzelne Themen von besonderem
Interesse wie in einem Nachschlagewerk durchzuarbeiten und anhand der Quer-
verweise weiter zu verfolgen.

Projektphasen | Um die Komplexität der Planungs- und Bauabläufe überschau-

bar zu machen, wird der Projektablauf in sechs Phasen gegliedert, die den gesam-
ten Lebenszyklus eines Gebäudes umfassen:
• Projektentwicklung
• Entwurfsphasen
• Ausführungsplanung
• Ausschreibung und Vergabe
• Bauphase
• Nutzungsphase

Entwurfsphasen sind die Grundlagenermittlung, die Vorentwurfsplanung, der Ent-

wurf und die Genehmigungsplanung.

Projektbeteiligte | Jede dieser Phasen stellt wiederum spezifische Anforde-

rungen an die einzelnen Projektbeteiligten. So ist zum Beispiel der Bauherr in der
Phase der Projektentwicklung sehr zentral gefordert, während er in der Phase der
Ausführungsplanung eher punktuell eingebunden ist, um z. B. wichtige Entschei-
dungen zu treffen. Deshalb wird der Beitrag der Beteiligten
• Bauherr,
• Planer und
• Ausführende
für jede Projektphase gesondert dargestellt.

In der letzten Projektphase kommt der Nutzer ins Spiel, der mit dem Bauherrn
identisch sein kann, aber nicht sein muss. Deshalb wird in den Texten der Nut-
zungsphase jeweils auf den »Bauherrn bzw. Nutzer« Bezug genommen.

In der Rubrik Planer sind alle Planungsbeteiligten, Architekten, Landschaftsarchi-

tekten, Statiker, Fachplaner für technische Gebäudeausrüstung etc., zusammen-
gefasst.

Um die Lesbarkeit der Texte zu erleichtern, wird nur die männliche Form verwen-
det, es sind jedoch stets beide Formen gemeint.

Arbeitspakete | Die Schnittstellen der Phasen und Beteiligten werden als Arbeits-
pakete bezeichnet.
7 DER WEG ZUM BAUWERK

Beispiel | Das Arbeitspaket 4.1 stellt dar, wie der Bauherr in der Phase der Aus-
schreibung und Vergabe mit den anderen Beteiligten vernetzt ist und welchen
Beitrag er zum reibungslosen Ablauf dieser Projektphase leisten kann.

Die Arbeitspakete gliedern sich jeweils in acht Abschnitte:

• Erwartungen | Die Erwartungen des jeweiligen Akteurs an das Er-

gebnis der betreffenden Projektphase werden benannt.

• Voraussetzungen | Alle hier aufgeführten Aktivitäten sollten bereits erledigt

sein; die hier aufgeführten Unterlagen (z. B. Genehmigungen, Freigaben) soll-
ten vorhanden sein, bevor mit der Phase begonnen werden kann.

• Beteiligte und ihre Zusammenarbeit | Hier wird zum einen dargestellt,

welche Beteiligten in dieser Phase vorkommen und welche Beiträge von ih-
nen erwartet werden können, zum anderen, wie diese Beiträge sich mit de-
nen der anderen Beteiligten verzahnen.

• Aktivitäten und Termine | Die für die betreffende Projektphase wesentlichen

und notwendigen Handlungen des im Arbeitspaket angesprochenen Akteurs
werden aufgeführt, Hinweise zur Termin- und Kostenplanung in dieser Phase
gegeben, außerdem werden die von den Projektbeteiligten jeweils zu beach-
tenden Versicherungsfragen beschrieben.

• Ergebnisse | Konkrete Folgen der Aktivitäten: Pläne, Genehmigungen, Aus-

schreibungsunterlagen, Angebote etc.

Literaturhinweise, z. B. auf die Merkblätter des Kompetenzzentrums, sind im Text

mit einem Pfeil gekennzeichnet. Informationen zum vollständigen Titel und Fund-
ort finden Sie unter »Verwendete und weiterführende Literatur«.

Umfangreiche Checklisten werden ab Seite 91 angeboten. Fachbegriffe werden

in einem Glossar im Schlussteil des Kompendiums erläutert. Das Kompendium er-
hebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
8
9 DER WEG ZUM BAUWERK

Projektentwicklung
Bauherr Planer Unternehmer
Blatt 2
Vorderseite
Stanzform
Projektentwicklung

Bedarfsermittlung,
Grundstückssuche,
Beratung Beratung*
Finanzierungsrahmen,
»Projektstruktur«

* In dieser Phase nur bei

Projektstart speziellen Anforderun-
gen, z. B. Baugrund

Grundlagenermittlung, Architektenvertrag,
Vorplanung / Alternativen Planerverträge
Entwurfsphasen

Beratung über Produkte,

Entscheidung
Herstellung etc.

Entwurfsplanung

Freigabe

Genehmigungsplanung Baugenehmigung
Ausführungs-

Freigabe
planung

Beratung über
Ausführungsplanung
Ausführungsarten etc.
Linie druckt nicht m
- ist Stanzlinie
Ggf. Leistungsbeschreibung,
Ausschreibung und Vergabe

Vertragsbedingungen Leistungsverzeichnisse

Ausschreibung, Versand Angebotskalkulation

Angebotsprüfung,
Entscheidung
Vergabevorschlag

Bauverträge

Bauleitung Ausführung

Fertigstellung:
Abnahmebegehren

Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Abnahme-

Bauphase

bescheinigung
Mitwirkung,
Abnahmeunterschrift fachliche Bestätigung Teilnahme

Ggf. Mängelbeseitigung

Übergabe, Inbetriebnahme
Nutzungsphase

Vor Ablauf der

Verjährungsfrist für
Nutzung Ggf. Mängelbeseitigung
Mängelansprüche:
Begehung
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Blatt 2
Rückseite
Stanzform
11 DER WEG ZUM BAUWERK k Bauherr
Planer
Projektentwicklung Arbeitspaket 1.1

Ausführende

Erwartungen des Bauherrn

Grundlagen | Ausreichende und sichere Grundlagen für das eigene Projekt

Klarheit
• über die eigenen Wünsche und Bedürfnisse hinsichtlich Wohnung
oder Haus (Raumprogramm und Standards)
• über die Art der Projektrealisierung
• über die Projektbeteiligten
• über den Finanzierungsrahmen
• über den Terminrahmen

Voraussetzungen

»Selbstfindung« des Bauherrn | Der Bauherr muss sich zu Beginn des Projekts
darüber klar werden ob und in welchem Umfang er ein Bauvorhaben durchfüh-
ren will und kann. Mehrere Eigentümer oder potenzielle Bauherren sollten eine
gemeinsame Willensbildung durchgeführt haben, deren Ergebnis in schriftlicher
Form vorliegen sollte.

, Vom Traum zum Haus – Wege zum Bauen

Grundstück | Die Frage des Grundstücks oder des geeigneten Bestandsobjekts
ist eine zentrale Frage, die in dieser Phase entweder bereits geklärt ist oder zur
ersten zentralen Aufgabe des Bauherrn / der Gruppe wird.

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Architekten als Berater | Vor der Inanspruchnahme von Beratungsleistungen

können allgemeine Informationsquellen herangezogen werden: projektunabhän-
gige Informationen der Hersteller von Bauprodukten, der Hersteller- und Fachver-
bände sowie ausführender Unternehmen mit entsprechendem Angebot.

Durch eine direkte Anfrage bei Architekten und / oder Sachverständigen können
Vorschläge und Hilfestellungen – etwa zum Raumbedarf oder zur Grundstücks-
lage – zu dem vorgesehenen Projekt eingeholt werden. Besonders in folgenden
Fällen sollte Beratung in Anspruch genommen werden:
• bei einer außergewöhnlichen Grundstückssituation
• hohem Grundwasserstand
• schlechtem Baugrund oder
• schwer zugänglicher Baustelle

Bauträgerfirmen und Hausanbieter

, Info-Blatt 1.2 – Der Kauf vom Bauträger; Fertig-, Ausbau- oder Selbstbauhäuser
Banken | Die Konditionen einer Kreditfinanzierung können unverbindlich ab-
gefragt werden:
• Zinssatz
• Höhe des erforderlichen Eigenkapitals
• Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren
• Gutachterkosten und Bereitstellungszinsen
• grundsätzliche Kreditwürdigkeit des Vorhabens und des Bauherrn

Es ist für diese Auskünfte kein Vertragsabschluss erforderlich und keine Gebühr
fällig, es sei denn, der Grundstückskauf muss finanziert werden.

, Info-Blatt 2.1 – Baufinanzierung

Arbeitspaket 1.1 Projektentwicklung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 12
Planer
Ausführende

Förderinstitute | Informationen über die Bedingungen von Förderprogrammen

sollten in jedem Fall eingeholt werden, weil sie den Finanzierungsrahmen erheb-
lich erweitern können. Dies gilt für bundesweite Programme, z. B. KfW-Program-
me, ebenso wie für regionale Programme der Bundesländer und Kommunen. Die
Förderanträge sind meist vor Baubeginn zu stellen.

, Info-Blatt 2.2 – Staatliche Förderung beim Erwerb von Wohneigentum

, Info-Blatt 2.3 – Eigentumserwerb im Rahmen der sozialen
Wohnraumförderung / Wohngeld
, Info-Blatt 2.4 – Staatliche Förderung bei Instandsetzung,
Modernisierung und Energieeinsparmaßnahmen

Bauaufsichtsamt, Stadtplanungsamt | Mit dem Stadtplanungsamt und / oder

dem Bauaufsichtsamt sollte geklärt werden, ob die geplante Nutzung und Bebau-
ung für das vorgesehene Grundstück möglich ist und welches Genehmigungsver-
fahren in Frage kommt.

Finanzamt, Steuerberater | Informationen über steuerliche Vergünstigungen

und deren Bedingungen erteilen die Finanzämter, Steuerberater oder Lohnsteu-
erhilfevereine.

Versorgungsträger | Mit den Stadtwerken oder anderen Strom-, Gas- und

Wasserversorgern sollten die Anschlussmöglichkeiten und die entsprechenden
Kosten geklärt werden.

Aktivitäten und Termine

In dieser Projektstufe gibt der Bauherr den Projektanstoß. Neben der grundlegenden
Entscheidung, das Projekt zu beginnen, ist es ratsam, folgende Festlegungen zu
treffen:

Grundstücks- oder Objektsuche | Wenn das Grundstück noch nicht feststeht,

ist die Inanspruchnahme professioneller Hilfe sinnvoll, um die Bebaubarkeit und Grundstück oder
Eignung von angebotenen Grundstücken zu klären. Bei Bestandsobjekten sind Be- Bestandsobjekt erwerben,
standsuntersuchungen erforderlich, insbesondere, wenn das Objekt erst erworben Raumprogramm und
werden muss. Der Schadensgrad eines Gebäudes ist nicht immer auf den ersten Standards sowie Budget
Blick erkennbar. Die Kosten der Schadensbeseitigung können einen erheblichen und Termine festlegen,
Teil des Gesamtbudgets ausmachen. Projektbeteiligte auswählen
und beauftragen,
, Info-Blatt 1.1 – Haus- und Grundstückskauf Projektordner anlegen.
, Vom Traum zum Haus – Umbauten, Ausbauten, Bauen im Bestand
, Info-Blatt 7.2 – Bestandsaufnahme und bauteilbezogene Gebäudeaufnahme
Ermittlung des Raumprogramms und der Standards

Raumprogramm: Wofür sollen die Räume und Freiflächen genutzt werden?

Beispielsweise Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Handwerk, Gewerbe etc.?

Standards: Welche Ansprüche werden an die Räume gestellt hinsichtlich

• ihrer Größe,
• ihrer technischen Ausstattung und
• ihrer Materialien.

, Info-Blatt 3.1 – Bedarf, Funktion und Gestaltung

, Vom Traum zum Haus – Wege zum Bauen / Kostengünstiges Bauen
, Checkliste zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein-
und Zweifamilienhäuser
, Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und
Zweifamilienhäuser
13 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projektentwicklung Arbeitspaket 1.1
Planer
Ausführende

k Die Festlegungen (sogenannter Zielkatalog) sollen nicht dem Planungsprozess

vorgreifen, sondern die Grundlagen dafür legen. Es geht um die grundsätz-
liche Zieldefinition, an der sich die Leistungen der Planungsbeteiligten (siehe
Arbeitspaket 2.2) orientieren sollen. Beispiel: Definition des gewünschten
Energieverbrauchs des Gebäudes, nicht aber Festlegung der Art der Fenster,
mit denen das Ziel erreicht werden kann.

Ermittlung des Finanzierungs- und Kostenrahmens | Eigenkapital und Fremd-

finanzierung: Bestandteil jeder Projektdefinition ist das zur Verfügung stehende
Budget. Dies setzt sich in den meisten Fällen aus Eigenkapital und zusätzlich er-
forderlichem Fremdkapital zusammen. Das Fremdkapital wiederum besteht aus
einem von einer Bank, Versicherung oder Bausparkasse vergebenen Kredit und
unter Umständen darüber hinaus aus Fördergeldern, die als Zuschuss oder ver-
günstigter Kredit vergeben werden.

, Info-Blatt 2.1 – Baufinanzierung

Engpässe bei der Finanzierung können dann auftreten, wenn der tragbare Finan-
zierungsrahmen und die Programmdefinition nicht miteinander im Einklang stehen.
Deshalb sind diese beiden Aspekte möglichst frühzeitig zur Deckung zu bringen.
Nötigenfalls müssen Raumprogramm und Standards an den Finanzierungsrahmen
angepasst, günstigenfalls der Finanzierungsrahmen reduziert werden.

k Vor der Planung sollte dem Architekten eine eindeutige Vorgabe zur Kosten-
höhe gegeben werden. Bei der Angabe der Kostenhöhe sollte immer fest-
gelegt werden, welche Kosten gemeint sind (Gesamtkosten oder Kosten des
Gebäudes, mit oder ohne Außenanlagen etc.) Erste grobe Kostenermittlungen
des Architekten helfen dem Bauherrn, die richtigen Entscheidungen zum
Raumprogramm zu treffen.

Festlegung des Kostenrahmens unter Berücksichtigung aller Kostenarten, z. B.:

• Grunderwerbssteuer
• Baunebenkosten
• Finanzierungskosten
• Kosten für Zwischenfinanzierung
• Baukosten
• Einrichtungskosten
• Umzugskosten
• »Doppelte Miete« sowie auch Grundüberlegungen zu Folgekosten,
Unterhalt und Instandsetzung der Immobilie

, Vom Traum zum Haus – Kostengünstiges Bauen

Möglichkeiten der Kostenbeeinflussung:
• Qualitäten (Material- und Ausstattungsstandards)
• Optimierung der Baukosten
• Optimierung sowohl der Baukosten als auch der Nutzungskosten
(Konsequenzen für die Auslegung der Energieversorgung und der übrigen
technischen Systeme sowie für die Bewertung von Konstruktionen und
Oberflächenmaterialien)

, Info-Blatt 3.2 – Bauen im Lebenszyklus

, Info-Blatt 5.2 – Energieausweise und Kennwerte
, Vom Traum zum Haus – Energieoptimiertes Bauen
Kosten der Beteiligten: interne Kosten der Projektdefinition, ggf. Beratungskosten
für die Projektentwicklung
Arbeitspaket 1.1 Projektentwicklung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 14
Planer
Ausführende

Klärung und Festlegung des Terminrahmens | Die Klärung und Festlegung

des Terminrahmens hat entscheidenden Einfluss auf das Projekt. Bei allen kreditfi-
nanzierten Projekten entsteht ab dem Moment, in dem die ersten Zahlungen fällig
werden, ein stetig zunehmender Druck, der zur Fertigstellung drängt. Es empfiehlt
sich, diesen Druck vorwegzunehmen und frühzeitig realistische Ecktermine (Mei-
lensteine) festzulegen. Terminverzögerungen kosten immer Geld, auf Seiten des
Bauherrn mindestens die länger anfallenden Zinskosten bis zur Fertigstellung.

Die wesentlichen Meilensteine eines Projektes sind:

• Planungsbeginn
• Einreichen des Bauantrags
• Baugenehmigung
• Vergabe
• Baubeginn
• Fertigstellung Rohbau
• Gesamtfertigstellung
• Abnahme
• Ende der Verjährungsfrist für Mängelansprüche

Klärung der Finanzierungsabwicklung

• Wann beginnt die Fremdfinanzierung?
• In welchen Chargen und Zeitabständen soll sie bereitgestellt werden?
• Wie lange ist ggf. der Zwischenfinanzierungszeitraum bis zur Geltung
des Hypothekenkredits?
• Wie hoch ist die Belastung durch Bereitstellungszinsen?
…

,Info-Blatt 2.1 – Baufinanzierung

Entscheidung über die Art der Projektrealisierung | Es ist eine Grundsatz-
entscheidung darüber zu treffen, mit welchem vertraglichen Partner das Projekt
verwirklicht werden soll (siehe Einführung, Seite 4 – 5).

Festlegung der Projektbeteiligten | Wie in der Einführung erwähnt, wird in

dieser Ausarbeitung das Planen und Bauen mit dem Architekten dargestellt. Einen
geeigneten Architekten kann man zum Beispiel über Internet-Suchmaschinen der
Architektenkammern finden.

Kriterien für die Auswahl eines geeigneten Architekten können sein:

• Berufserfahrung und Erfahrung bei vergleichbaren Projekten
• Größe des Büros (Umsatz, Mitarbeiterzahl) in Relation zum
vorgesehenen Projekt
• Sicherheit bei der Einhaltung von vorgesehenen Kosten und Terminen
• Architektursprache der Referenzprojekte, Gestaltungsqualität
• Persönlichkeit des Architekten, gegenseitiges Vertrauen
• Herangehensweise an das Projekt
…

,Info-Blatt 3.3 – Individuelle Planung mit Architekten und Ingenieuren

,Vom Traum zum Haus – Wege zum Bauen
Bauträgerfirmen und Hausanbieter, die besonders im Einfamilienhausbereich die
komplette Herstellung des Gebäudes einschließlich der Planung anbieten, stellen
eine Alternative zur Beauftragung eines Architekten dar.

,Info-Blatt 1.2 – Der Kauf vom Bauträger; Fertig-, Ausbau- oder Selbstbauhäuser
15 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projektentwicklung Arbeitspaket 1.1
Planer
Ausführende

k Unabhängig von der Entscheidung, ob ein Architekt, Bauträger, Generalüber-

nehmer oder Hausanbieter beauftragt wird, ist die Benennung einer verant-
wortlichen Person für die Projektabwicklung sehr wichtig. Eine Optimierung
des Planungsprozesses ist nur mit klaren Verantwortlichkeiten möglich. Der
Bauherr sollte eine geeignete Person seines Vertrauens als Projektverantwort-
lichen benennen, der die Koordination aller Beteiligten besorgt. In der Regel
ist dies der Architekt, da er von seinem Berufsbild her ohnehin diese Aufga-
be zu erfüllen hat. Die Befugnisse des Projektleiters sollten dabei eindeutig
festgelegt werden.

Verträge mit den Projektbeteiligten | Sinn und Zweck von Verträgen ist die
Vorsorge für den Konfliktfall und die Regelung der beiderseitigen Rechte und
Pflichten.

Verträge mit wem und worüber:

• Grundstück: Kaufvertrag
• Kosten: Finanzierung
• Architekt: Projektentwicklungsvertrag
• Sondergutachten: z. B. Bodenverhältnisse
• Nachbar: Nachbarrechte regeln

Vertragsform:
• schriftlicher Vertrag: sicherster Weg
• mündliche Vereinbarung: streitträchtig
• konkludentes Zustandekommen: noch streitträchtiger
• notarielle Form: für den Grundstückserwerb und Belastungen
vorgeschrieben

Notwendige Versicherungen für den Bauherrn

Die folgenden Versicherungen sind besonders wichtig, wenn das Grundstück / Ob-
jekt neu erworben wurde und es sich bei dem Objekt um eine Bestandsimmobi-
lie handelt:
• Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm / Hagel, Elementar-
gefahren wie Überschwemmung, Schneedruck, Erdbeben etc.)
• Gebäude-Glasversicherung
• Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
• Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung für Heizöltank

Die Versicherer müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden. Haft-

pflichtversicherungen versichern nur die Haftung desjenigen, der in der Police
namentlich genannt ist.
Arbeitspaket 1.1 Projektentwicklung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 16
Planer
Ausführende

Projektorganisation | Eine klare Strukturierung der Kommunikation und der

Abstimmungsprozesse der Projektbeteiligten ist sehr wichtig. Der Bauherr kann
hierfür einen Architekten beauftragen, der ihn bei der Projektorganisation unter-
stützt. Alle Festlegungen hierzu sollten schriftlich dokumentiert werden. Das Er-
gebnis ist ein Projektordner in Form einer Hausakte mit folgenden Inhalten: Pla-
nungsabstimmungen, Freigaberoutinen, Zuständigkeiten, Entscheidungsfindun-
gen und Informationsfluss.

,Hausakte – Herausgegeben vom damaligen Bundesministerium für Verkehr,

Bau- und Wohnungswesen im Internet unter: selbstverlag @ bbr.bund.de

Planungsabstimmungen: Wie werden Abstimmungen zwischen Bauherrn und den

anderen Projektbeteiligten durchgeführt?
• Sitzungskalender
• Protokollführung
• Planverteilung

Freigaberoutinen: Wie gebe ich als Bauherr den Planern die Freigabe zur weiteren
Bearbeitung? Was bedeutet die Freigabeunterschrift des Bauherrn?

Zuständigkeiten: Wer kümmert sich um Aufgaben, die außerhalb der üblichen

Leistungen liegen? Je genauer die Zuständigkeiten festgeschrieben sind, umso
weniger Aufgaben bleiben zwischen den Beteiligten unerledigt liegen.

Entscheidungsfindung (besonders bei mehreren Personen, die gemeinsam bauen

wollen wie Bauherrengemeinschaften, Baugruppen): Wie werden Entscheidun-
gen getroffen und vor allem auch dokumentiert? Wer vertritt die Gemeinschaft
gegenüber den übrigen Beteiligten mit welchen Vollmachten? Entwicklung von
Entscheidungsvorlagen durch Planungsbeteiligte unter Abwägung aller Folgen
für Qualitäten, Kosten und Terminrahmen vor der endgültigen Festlegung durch
den Bauherrn

Informationsfluss: Wer wird von welchen Vorgängen und Terminen informiert,

welcher Vorlauf ist erforderlich, Protokollverteiler etc.?

Offene Fragen zu Aufgaben und Zuständigkeiten sowie zum Informationsfluss

können mit einem Architekten als Berater geklärt werden.

Ergebnisse

• Erwerb bzw. Festlegung eines Grundstücks oder Bestandsobjektes

• Raumprogramm und Standards
• Finanzierungs- und Kostenrahmen
• Terminrahmen
• Art der Projektrealisierung
• Festlegung und Beauftragung der Projektbeteiligten
• notwendige Versicherungen
• Projektorganisation (Projektordner / Hausakte)
17 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projektentwicklung Arbeitspaket 1.2
k Planer
Ausführende

Erwartungen der Planer

Klarheit der Aufgabenstellung | Voraussetzung für die Entwicklung konkreter

Planungsansätze für ein Gebäude ist die Festlegung wesentlicher Rahmenbedin-
gungen des Projektes durch den Bauherrn. Hierzu gehören:
• Raumprogramm, Standards
• Kostenbudget
• Terminrahmen

Voraussetzungen

Angebot von Beratungsleistungen | Beratungsleistungen zur Bedarfsplanung

und Projektentwicklung als Bestandteil des eigenen Leistungsspektrums

Beratungsauftrag bzw. qualifizierte Anfrage zum Projekt | Der Bauherr oh-

ne Fachkenntnisse ist in der Regel nur bei sehr einfachen Bauvorhaben in der La-
ge, die Aufgabenstellung selbst so zu formulieren, dass eine weitere Bearbeitung
ohne Weiteres möglich ist. Ihm sollte deshalb bereits in dieser Phase die Hilfe von
Fachleuten empfohlen werden.

Aktive Beteiligung des Bauherrn | Auskünfte des Bauherrn zu allen wesent-

lichen Aspekten, auch zu seinen finanziellen Voraussetzungen

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr | Er erfragt die Qualifikation für das vorgesehene Projekt und gibt Vor-
gaben, z. B. um Kreditförderung in Anspruch nehmen zu können. In der Zusam-
menarbeit erfolgt ein intensiver Austausch über die Wünsche des Bauherrn.

Sachverständige | In Einzelfällen ist es hilfreich, zu speziellen Fragen entspre-

chende Sachverständige zu konsultieren, etwa bei schwierigen Gründungsverhält-
nissen oder hohem Grundwasserstand.

k Architekten müssen den Bauherrn darauf hinweisen, wenn ihr eigenes Fach-
wissen für bestimmte technische Fragen oder die Einschätzung von techni-
schen Risiken nicht ausreicht. Dem Bauherrn ist dann zu empfehlen, einen
Spezialisten einzuschalten.

Ausführende Unternehmen | Eine frühzeitige Einbindung von handwerklichem

Fachwissen und Umsetzungskompetenz sollte vom Planer erwogen werden, be-
sonders wichtig ist dies bei einer außergewöhnlichen Grundstückssituation oder
einer extrem schwer zugänglichen Baustelle, um Probleme frühzeitig gemeinsam
zu erörtern und die damit verbundenen Kosten abzuschätzen.

Stadtplanungsamt, Bauaufsichtsamt | Mit dem Stadtplanungsamt und / oder

dem Bauaufsichtsamt ist zu klären, ob die geplante Nutzung und Bebauung für
das vorgesehene Grundstück möglich ist. In besonderen Fällen, wenn kein gülti-
ger Bebauungsplan vorliegt oder die Genehmigungsfähigkeit der vorgesehenen
Nutzung oder Bebauung nicht gesichert ist, ist eine Bauvoranfrage zu stellen.

Versorgungsträger | Mit den Stadtwerken oder anderen Strom-, Gas- und

Wasserversorgern sind die Anschlussmöglichkeiten und die entsprechenden Kos-
ten zu klären.
Arbeitspaket 1.2 Projektentwicklung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 18
Planer
Ausführende

Aktivitäten und Termine

Klärung der Voraussetzungen | Der Planer unterstützt den Bauherrn bei der
Klärung der inhaltlichen, technischen und finanziellen Voraussetzungen seines Beratung des Bauherrn
Vorhabens. zur Eignung des Grund-
stücks oder Bestands-
Grundstückssuche und -beurteilung | Eignung, Baurecht, Planungsrecht: Der objekts, zu Raumprogramm
Bauherr benötigt fachliche Unterstützung bei Verhandlungen mit Stadtplanungs- und Standards sowie zur
und Bauaufsichtsämtern, der Interpretation von Bebauungsplänen, dem Einholen Auswahl der Projekt-
weiterer planungsrechtlicher Informationen und Bindungen (etwa des Baulasten- beteiligten, Anlegen eines
verzeichnisses) in Bezug auf das geplante Vorhaben. Projektordners in Form
einer Hausakte.
Bestandsobjekte | Schadenskartierungen, Sanierungsvorschläge, Ermittlung
der Sanierungskosten sowie Auswirkungen von Änderungen des Tragwerks bei
Umbauten sind Leistungen des Planers, die in dieser Phase die grundsätzliche Pro-
jektentscheidung des Bauherrn wesentlich beeinflussen.

Bestandsuntersuchungen sollten insbesondere umfassen:

• Kellerwände und -decken (bei Feuchte Hausschwammgefahr)
• Balkenköpfe von Holzbalkendecken, insbesondere im Sanitärbereich
• Tragfähigkeit und Schäden der Dachkonstruktion
(Holzbock, Feuchteschäden)
• Funktion der Dachdeckung, -abdichtung und -entwässerung
• Funktionsfähigkeit und Sicherheit der technischen Anlagen
• Fenster
• Fassaden

Um die Eignung des Objekts für die vorgesehene Nutzung einzuschätzen, sind
die Tragstruktur und die daraus resultierenden Bedingungen für mögliche Um-
baumaßnahmen zu untersuchen. Besondere Untersuchungen sind je nach Art des
Objekts erforderlich, etwa Holzschutzgutachten oder Altlastenuntersuchungen.
Der Architekt sollte dem Bauherrn bei Bedarf die Beauftragung dieser Leistungen
an geeignete Fachleute empfehlen.

, Info-Blatt 7.2 – Bestandsaufnahme und bauteilbezogene Gebäudeaufnahme

, Info-Blatt 8.1 – Instandsetzung, Modernisierung, Umbau
Ermittlung des Raumprogramms und der Standards

Raumbedarf:
• Wofür sollen die Räume und Freiflächen genutzt werden?
Beispielsweise Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Handwerk, Gewerbe etc.
• Wie groß müssen die Räume jeweils sein? Grundfläche, Raumhöhe?

Standards:
• Wie müssen die Räume beschaffen sein, damit sie der vorgesehenen
Nutzung entsprechen?
Wand- und Deckenoberflächen, Fußboden, Fenster, Belichtung,
Zugänglichkeit, technische Versorgung (Strom, Beleuchtung, EDV, Telefon,
Antenne, Lüftung, Sanitär), Schallschutz innerhalb des Hauses
und zur Umgebung

, Info-Blatt 3.1 – Bedarf, Funktion und Gestaltung

19 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projektentwicklung Arbeitspaket 1.2
Planer
Ausführende

k Vorstellungen
Nutzungsarten, Raumbedarf, Qualitäten – alle vom Bauherrn formulierten
und Hintergründe sind wichtig und sollten vom Planer im Sinne
von Ergebnisprotokollen wiedergegeben werden, um gemeinsam Klarheit über
das Projektziel zu erlangen. Die Beratung des Bauherrn sollte im Anschluss
daran zu möglichst klaren Festlegungen von Nutzungsarten, Flächenbedarf
und Qualitäten führen, ohne den Entwurfsprozess vorwegzunehmen und allzu
große Detailgenauigkeit in Form oder Material zu erlangen. Ein Standardkatalog
ist keine Baubeschreibung. Detaillierte Form- und Materialfestlegungen zu
diesem Zeitpunkt können in Sackgassen führen, wenn sie nicht mit Funktionen
und Nutzungen korrespondieren.

Ermittlung des Kostenrahmens | Erst bei vollständiger Erfassung aller not-

wendigen Kosten und zusätzlichen Ausgaben kann das reine Baubudget festge-
legt werden. So wird unter anderem rechtzeitig verhindert, dass sich ein Bauherr
finanziell «übernimmt«. Letzteres gilt insbesondere beim Erwerb einer bestehen-
den Immobilie (z. B. ausbaufähiges Dachgeschoss als Teileigentumseinheit), da
oftmals der eigentliche konstruktiv notwendige Bau- oder Sanierungsaufwand
unterschätzt wird.

, Info-Blatt 8.6 – Instandsetzungs- und Modernisierungskosten

Eine Unterstützung des Bauherrn ist erforderlich, um Programm und Kostenrah-
men in Einklang zu bringen. Eine erste grobe Kostenermittlung anhand der ab-
gestimmten Programmflächen und Qualitäten soll darüber Aufschluss geben, ob
Anpassungen erforderlich sind (siehe hierzu auch Arbeitspaket 1.1).

Optimierung der Bau- / Nutzungskosten: Der Bauherr sollte im Rahmen der fest-
gelegten Qualitäten zu einer Grundsatzentscheidung beraten werden, ob sich die
Kostenoptimierung allein auf die Baukosten oder auf die weitaus höheren Nut-
zungskosten beziehen soll. Bei den Nutzungskosten sind insbesondere die Ener-
giekosten von Bedeutung, die durch Entwurf (Orientierung, Passivelemente) und
Technik (Nullenergiehaus) stark beeinflusst werden können.

, Info-Blatt 3.2 – Bauen im Lebenszyklus

, Info-Blatt 5.2 – Energiebauweise und Kennwerte
, Vom Traum zum Haus – Energieoptimiertes Bauen
Kosten der Beteiligten: Architekten und Ingenieure sollten dem Bauherrn die
Grenzen zwischen Akquisition und honorarfähiger Leistung aufzeigen und hierü-
ber eine Vereinbarung treffen. Die Durchsetzung von Honorarforderungen ohne
schriftlichen Vertrag ist schwierig (siehe Arbeitspaket 1.2).

Vertragsgestaltung | Projektentwicklung im Vorfeld eines Architektenvertrages

• bei ungeklärter Grundstücksfrage
• bei zweifelhafter öffentlich-rechtlicher Bebauungsmöglichkeit
• zur Klärung der Finanzierung
• bei paralleler Einschaltung mehrerer Architekten durch den Bauherrn
zum Zweck der Auswahl

Charakter: Dienstvertrag

Vergütung:
• frei aushandelbar, z. B. Stundensatz auf Nachweis
• Klärung der Anrechnung bei späterem Abschluss
des Architektenwerkvertrages

Haftung bei schuldhafter Verletzung der übernommenen Beratungspflichten und

darauf beruhendem Schaden (z. B. Erwerb eines untauglichen Grundstücks)
Arbeitspaket 1.2 Projektentwicklung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 20
Planer
Ausführende

Versicherungen | Beratung des Bauherrn zu notwendigen Versicherungen: Der

Planer sollte den Bauherrn auf die Notwendigkeit hinweisen, eine Bauleistungs-,
eine Bauherren-Haftpflichtversicherung und ggf. andere baubezogene Versiche-
rungen abzuschließen.

Berufshaftpflichtversicherung überprüfen: Der Planer sollte seine Berufshaftpflicht-

versicherung überprüfen, ob sie den Anforderungen des Bauvorhabens entspricht.
Möglicherweise ist es sinnvoll, eine objektbezogene Versicherung zu wählen.

,Siehe Checklisten
»Prüfung der Berufshaftpflichtversicherung für ein einzelnes Bauvorhaben«,
»Überprüfung durchlaufender Jahres-Berufshaftpflichtversicherungen«,
»Überprüfung des Deckungsumfangs einer Objektversicherung« ab Seite 91

Terminplanung | Gemeinsam mit dem Bauherrn sollte ein Terminrahmenplan

(Meilensteinplan) abgestimmt und vereinbart werden (siehe Arbeitspaket 1.1).
Mit den übrigen Planungsbeteiligten sollte der Planungsablauf abgestimmt und
in einem Planungsterminplan vereinbart werden.

Projektorganisation | Die Vorgehensweise im Projektverlauf ist in dieser Phase

gemeinsam mit dem Bauherrn zu bestimmen. Der Planer muss als projekterfahre-
ner Sachwalter des Bauherrn die Abläufe so rationell und gleichzeitig transparent
wie möglich gestalten. Gemeinsam sollte ein Projektordner in Form einer Hausakte
angelegt werden, der alle Festlegungen zur Projektorganisation enthält:

Planungsabstimmungen
• Wie führe ich die übrigen Planungs- und Projektbeteiligten zum
vom Bauherrn gewünschten Ergebnis?
• Wie koordiniere ich die Fachplaner untereinander und in meine Planung?
• Sitzungskalender, Protokollführung
• Planverteilung, Planumläufe
Freigabe
• Wie prüfe und integriere ich die Fachplanung?
• Wie erhalte ich vom Bauherrn die Freigabe der Planung
zur weiteren Bearbeitung?
• Zeichnungsroutinen

Zuständigkeiten: möglichst genaue und vorausschauende Festlegung aller anfal-

lenden Aufgaben unter den Projektbeteiligten

Wege zur Entscheidungsfindung: Entwicklung von Entscheidungsvorlagen durch

Planungsbeteiligte unter Abwägung aller Folgen für Qualitäten, Kosten und Ter-
minrahmen vor endgültiger Festlegung durch den Bauherrn

Informationsfluss innerhalb des Projektteams und gegenüber dem Bauherrn: Wer

wird von welchen Vorgängen und Terminen informiert, welcher Vorlauf ist erfor-
derlich, Protokollverteiler etc.?

,Hausakte – Herausgegeben vom damaligen Bundesministerium für Verkehr,

Bau- und Wohnungswesen im Internet unter: selbstverlag @ bbr.bund.de

Ergebnisse

• Festlegung eines Grundstücks oder Bestandsobjektes

• Raumbedarfsplan, Raumprogramm, Qualitäten, Standardkatalog
• Kostenrahmen
• Terminrahmen, Planungsterminplan
• Entscheidung zur Art der Projektrealisierung
• Festlegungen zur Projektorganisation (Projektordner / Hausakte)
21 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projektentwicklung Arbeitspaket 1.3
Planer
k Ausführende

Erwartungen der Ausführenden

Beratungsmöglichkeiten | Gelegenheit zur objektiven Beratung zu technischen

Fragen und zu Einsparpotenzialen

Akquisition | Nutzung von Akquisitionspotenzial durch technische und wirt-

schaftliche Beratung der Bauherren

Voraussetzungen

• Angebot von Beratungsleistungen: Beratung

zur Bedarfsplanung als Bestandteil des eigenen Leistungsspektrums
• qualifizierte Anfrage zum Projekt
• konkretes Grundstück bzw. Bestandsobjekt

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr | Er erfragt die Qualifikation für das vorgesehene Projekt, liefert Basis-
informationen und teilt Vorgaben mit.

Aktivitäten und Termine

Beratung zu technischen Klärung der Voraussetzungen | Der Ausführende unterstützt den Bauherrn bei
Fragen und Einsparpoten- der Klärung der technischen Voraussetzungen (z. B. Gründungsfragen).
zialen.
Aufzeigen von Optimierungsmöglichkeiten | Konstruktionen, Methoden,
Materialien

Vertragsgestaltung | Beratungsleistung im Vorfeld eines Kostenvoranschlags,

Vergütung ist frei vereinbar, Haftung siehe Arbeitspaket 1.2.

Versicherungen | Überprüfung der Betriebshaftpflichtversicherung, ob sie den

Gegebenheiten des Bauvorhabens gerecht wird

Ergebnisse

• Informationsgewinn für den Bauherrn

• Werbung, Möglichkeit der Selbstdarstellung
22
23 DER WEG ZUM BAUWERK

Bauherr Planer Unternehmer

Blatt 3
Vorderseite
Stanzform
Projektentwicklung

Bedarfsermittlung,
Grundstückssuche,
Beratung Beratung*
Finanzierungsrahmen,
»Projektstruktur«

Entwurfsphasen
* In dieser Phase nur bei
Projektstart speziellen Anforderun-
gen, z. B. Baugrund

Grundlagenermittlung, Architektenvertrag,
Vorplanung / Alternativen Planerverträge
Entwurfsphasen

Beratung über Produkte,

Entscheidung
Herstellung etc.

Entwurfsplanung

Freigabe

Genehmigungsplanung Baugenehmigung
Ausführungs-

Freigabe
planung

Beratung über
Ausführungsplanung
Ausführungsarten etc.
Linie druckt nicht m
- ist Stanzlinie
Ggf. Leistungsbeschreibung,
Ausschreibung und Vergabe

Vertragsbedingungen Leistungsverzeichnisse

Ausschreibung, Versand Angebotskalkulation

Angebotsprüfung,
Entscheidung
Vergabevorschlag

Bauverträge

Bauleitung Ausführung

Fertigstellung:
Abnahmebegehren

Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Abnahme-

Bauphase

bescheinigung
Mitwirkung,
Abnahmeunterschrift fachliche Bestätigung Teilnahme

Ggf. Mängelbeseitigung

Übergabe, Inbetriebnahme
Nutzungsphase

Vor Ablauf der

Verjährungsfrist für
Nutzung Ggf. Mängelbeseitigung
Mängelansprüche:
Begehung
24

Blatt 3
Rückseite
Stanzform
25 DER WEG ZUM BAUWERK k Bauherr
Planer
Entwurfsphasen Arbeitspaket 2.1

Ausführende

Erwartungen des Bauherrn

Gestalterische Umsetzung | Der Bauherr erwartet die Umsetzung der in der

»Projektentwicklung« geäußerten Vorstellungen und Wünsche sowie deren Konkre-
tisierung und Optimierung

Mangelfreie und genehmigungsfähige Planung | Entgegennahme einer

mangelfreien und genehmigungsfähigen Planung von hoher Qualität in Überein-
stimmung mit den Vorstellungen und Wünschen des Bauherrn im vorgegebenen
Kosten- und Terminrahmen

Voraussetzungen

• Grundstück oder Bestandsobjekt

• Ergebnisse der »Projektentwicklung«: Raumprogramm und Standards,
Finanzierungskonzept, Art der Projektrealisierung, Auswahl der Projekt-
beteiligten, Projektorganisation (Projektordner / Hausakte)

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Architekt | Der Architekt berät den Bauherrn in technischen, energetischen, wirt-

schaftlichen und baurechtlichen Fragen, plant und entwirft das Gebäude, trägt
die Beiträge aller fachlich Beteiligten zu einer Gesamtlösung zusammen, stimmt
die Planung mit dem Bauherrn und den Behörden bis zur Genehmigungsreife ab
und berät den Bauherrn, welches Genehmigungsverfahren für ihn in Frage kommt
(z. B. Baugenehmigungsverfahren, vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren oder
Genehmigungsfreistellung). Der Architekt ist bauvorlageberechtigt und reicht ge-
meinsam mit dem Bauherrn oder auch als dessen bevollmächtigter Vertreter den
Bauantrag bzw. bei genehmigungsfrei gestellten Bauvorhaben die erforderlichen
Unterlagen (Bauvorlagen) zur Genehmigung ein.

Planer | Boden- und Gründungsgutachter, Statiker und Prüfstatiker, öffentlich

bestellte Vermessungsingenieure und andere können bereits in der Anfangspha-
se des Projektes wichtige Informationen beitragen. Je nach Planungsbedarf sind
sie im späteren Planungsverlauf vom Bauherrn zu beauftragen.

, Info-Blatt Nr. 3.3 – Individuelle Planung mit Architekten und Ingenieuren

Behörden
• Vom Katasteramt erhält der Bauherr Unterlagen mit Aussagen zu Grund-
stückslage, -zuschnitt und -größe sowie zu ggf. eingetragenen Nutzungsein-
schränkungen (Baulasten).
• Das Bauaufsichtsamt erteilt die Baugenehmigung und ggf. Ausnahmegeneh-
migungen (z. B. Überschreitung der zulässigen Geschosszahl) oder überprüft
bei genehmigungsfrei gestellten Vorhaben die Bauvorlagen auf Vollständigkeit.
• Das Stadtplanungsamt informiert über Art und Maß der Nutzung des Grund-
stückes (soweit ein Bebauungsplan vorhanden ist).
• Bei Erwerb und Umbau eines denkmalgeschützten oder im Ensembleschutz
stehenden Gebäudes sind Vorgaben der Denkmalpflege zu berücksichtigen.

Bauträger und Hausanbieter | Diese bieten Musterhauslösungen an.

, Info-Blatt Nr. 1.2 – Der Kauf vom Bauträger; Fertig-, Ausbau-

oder Selbstbauhäuser
Arbeitspaket 2.1 Entwurfsphasen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 26
Planer
Ausführende

Produkthersteller und Ausführende | Bestimmte Ziele, Anforderungen oder

Teillösungen können durch frühzeitigen Kontakt mit Produktherstellern und Aus-
führenden grundlegend technisch und wirtschaftlich abgesteckt und im Vorfeld
geklärt werden.
Steuerungsaufgaben
Nachbarn | Für den Fall, dass nachbarschaftliche Rechte durch die Baumaßnahme in den Entwurfsphasen:
beeinträchtigt werden, bedarf es jeweils der nachbarschaftlichen Zustimmung. vor Beginn der Planung
Architektenvertrag ab-
schließen, Planungsunter-
Aktivitäten und Termine lagen bei den Behörden
anfordern, Entscheidungen
Projektsteuerung | Der Bauherr steuert das Projekt und bestellt alle zur Re- zu Ausführungs- und Aus-
alisierung notwendigen Planungs- und Bauleistungen. Er kann diese Aufgabe stattungsstandards sowie
auch dem Architekten oder – bei größeren Bauvorhaben – einem Projektsteue- zu den Kosten treffen,
rer übertragen. Planungsleistungen des
Architekten abnehmen.
Verträge mit den Planungsbeteiligten | Der Architektenvertrag sowie weite-
re Verträge mit Planungsbeteiligten sollten vor dem Beginn der Planungstätigkeit
vorliegen. Die Vergütung einschließlich Regelungen zu Abschlagszahlungen sollte
Bestandteil des Vertrags sein.

Architektenvertrag:
• Charakter: Werkvertrag

Regelungsinhalt / Pflichten des Architekten:

• geschuldeter Erfolg
• Beratungspflichten
• Auskunftspflichten

Regelungsinhalt / Pflichten des Bauherrn:

• Mitwirkungspflichten
• Vergütungspflicht

Urheberrecht:
• Urhebernutzungsrechte

Vergütung:
• zwischen Mindest- und Höchstsatz der HOAI,
wenn schriftlich bei Auftragserteilung vereinbart
• anderenfalls Mindestsatz
• Abschlagszahlungen

Regelung bei Pflichtverletzungen:

• nur erforderlich, wenn Abweichungen zu den gesetzlichen
Bestimmungen gewünscht sind

, Info-Blatt Nr. 3.3 – Individuelle Planung mit Architekten und Ingenieuren

Anforderung von Unterlagen bei Behörden | Der Bauherr kann diese Leis-
tung an den Architekten delegieren, wenn er ihm eine entsprechende Vollmacht
erteilt.

Unterlagen:
• amtlicher Lageplan (Vermessungsingenieur)
• Bebauungsplan (Bauamt / Stadtplanung)
• bei Alt- bzw. Umbauten Bestandspläne
(Auszug aus der Bauakte des Bauamtes, aus Archiven etc.)
…
27 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Entwurfsphasen Arbeitspaket 2.1
Planer
Ausführende

Kosten | Mehrkosten vermeiden durch klare Einigung: Zur Vermeidung von

Mehrkosten und zur Erhöhung der Kostensicherheit sollte grundsätzlich Einigung
zwischen Bauherr und Planer über Ausführungs- und Ausstattungsstandards, Mus-
terqualitäten und Oberflächengestaltungen bestehen und entsprechend in die
Kostenermittlung eingearbeitet sein. Diese Abstimmungen sind insofern beson-
ders ernst zu nehmen, da aufgeschobene oder unterdrückte offene Punkte später
deutlich größere Probleme für das Projekt verursachen.

, Info-Blatt Nr. 4.1 – Baukonstruktion

, Info-Blatt Nr. 6.1 – Gebäudeheizung und Trinkwassererwärmung
, Info-Blatt Nr. 6.1 – Wohnungslüftung
, Info-Blatt Nr. 6.3 – Elektrotechnik
, Info-Blatt Nr. 8.1 – Instandsetzen, Modernisieren, Umbauen
, Vom Traum zum Haus – Kostengünstiges Bauen
Auf den Bauherrn kommen in dieser Phase des Projektes die ersten Bauneben-
kosten nach DIN 276 zu, die aus Honoraren für Architekt, Statiker, Fachplaner,
Gutachter etc. sowie aus Gebühren für die Bearbeitung und Genehmigung des
Bauantrages bestehen.

Abnahme der Planungsleistungen | In der Regel baut sich der Planungspro-

zess stufenweise auf. Im Zuge dieses Planungsprozesses muss der Bauherr eine
Reihe von notwendigen Entscheidungen treffen, die für den reibungslosen Ablauf
des Projektes erforderlich sind. Die einzelnen Stufen der Entwurfsphasen sind die
Grundlagenermittlung, die Vorentwurfsplanung, der Entwurf und die Genehmi-
gungsplanung.

k Die Freigabe / Abnahme von Planungsleistungen durch den Bauherrn schafft

Planungssicherheit und fördert einen gleichmäßigen Kenntnisstand bei allen
Projektbeteiligten.

Beurteilungskriterien für die Entwurfsplanung:

• Entspricht die Planung (das Gebäude) meinen Vorstellungen in Bezug
auf Größe, Anzahl der Zimmer – Raumgrößen?
• Entspricht die Planung meinen Vorstellungen in Bezug auf Nutzungs-
konzept, Lage und Zuordnung der Räume im Gebäude?
• Erfüllten Ausstattung und Einrichtung (Bäder und Küchen)
meinen Bedarf?
• Entspricht die Gestalt des Gebäudes meinen Vorstellungen?
• Werden meine Vorgaben zu Baukosten und Gesamtkostenrahmen
berücksichtigt?
• Werden meine Terminvorgaben eingehalten?
…

, Info-Blatt Nr. 3.1 – Bedarf, Funktion, Gestaltung

Arbeitspaket 2.1 Entwurfsphasen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 28
Planer
Ausführende

Ergebnisse

Entgegennahme der Planungsergebnisse der Entwurfsphasen | Die Ergeb-

nisse der einzelnen Planungsschritte sind abgenommen.

Unterlagen der Planungsbeteiligten:

• amtlicher Lageplan mit Eintragung des Bauvorhabens
• Skizzen und Vorentwurfspläne mit Darstellung des Projektes
im Maßstab 1: 200
• Entwurfs- und Genehmigungspläne mit Darstellung aller Grundrisse,
Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Perspektiven und Modelle, soweit vertraglich vereinbart
• Tragwerksplanung, Genehmigungsstatik
• technische Pläne für die Planung von Heizung, Sanitär-
und Elektroinstallation sowie Genehmigungspläne, soweit
genehmigungsrechtlich erforderlich
• Berechnungen zu Baukosten und Flächen
• bauplanungsrechtliche Kennzahlen (GFZ,GRZ)
• Baubeschreibungen mit Angaben zur Konstruktion, Materialität
und Ausstattung sowie zur Gebäudetechnik

Baurecht | Zum Abschluss der Entwurfsphasen erhält der Bauherr eine mit allen
Beteiligten abgestimmte und genehmigungsfähige Planung sowie alle sonstigen
vertraglich vereinbarten Leistungen.
29 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Entwurfsphasen Arbeitspaket 2.2
k Planer
Ausführende

Erwartungen der Planer

Genehmigungsfähige Planung | Ziel ist eine mit dem Bauherrn abgestimm-

te nutzungsspezifische, budgetorientierte, termingerechte und genehmigungs-
fähige Planung.

Konfliktfreier effektiver Planungsprozess | Der Planer erwartet eine auf die Pro-
jektziele ausgerichtete Kommunikation und Steuerung des Planungsprozesses.

Voraussetzungen

• Bedarfsplanung des Bauherrn

• klar formulierte Aufgabenstellung, definierte Projektziele
• rechtzeitige Beauftragung der Planungsbeteiligten

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr | Der Bauherr steuert das Projekt, beauftragt die Planer und reicht den
Bauantrag ein.

Behörden | Das Bauaufsichtsamt genehmigt (soweit erforderlich) die Planung

(Bauantrag). Die anderen Ämter (z. B. Stadtplanungsamt und Denkmalpflege) ste-
hen bei Fragen zur Verfügung.

Produkthersteller und Ausführende | können bei frühzeitiger Einbindung in

den Planungsprozess ausführungsspezifische kostenrelevante Lösungsansätze für
Detailplanungen zuarbeiten. (z. B. Zimmermann: Schädlingsbekämpfung und kon-
Vertrag vor Beginn der struktive Verstärkung eines bestehenden Dachstuhls).
Planung mit dem Bauherrn
schließen, Planungstermin- Banken / Förderinstitute | Zur Erlangung von Kredit- und Fördermitteln benö-
plan erstellen oder fort- tigt der Bauherr in aller Regel Planungsunterlagen (Plansatz 1:100, Baubeschrei-
schreiben, Statiker früh- bung, Flächen- und Kostenberechnung), die gesondert zusammengestellt wer-
zeitig an der Planung den müssen.
beteiligen, sich mit dem
Bauherrn über Ausfüh-
rungs- und Ausstattungs- Aktivitäten und Termine
standards und die entspre-
chenden Kosten einigen, Vertragsgestaltung
Kosten steuern durch alter-
native Lösungsmöglich- Umfang der Leistung
keiten in der Vorplanung, • bis zur Genehmigungsplanung oder
Planungsinformationen • einschließlich Genehmigungsplanung
verständlich aufbereiten, (dann Regelung zum Urhebernutzungsrecht erforderlich) oder
Planungsergebnisse vom • Gesamtheit der Architektenleistungen
Bauherrn bestätigen lassen. • Abgrenzung zu Fachingenieurplanungen oder sonstiger Fachberatung,
z. B. durch Rechtsanwälte oder Steuerberater

Erfolg
• Beschaffenheitsvereinbarung: Klärung, welcher Erfolg zugesagt
werden kann oder soll

Inhalt des Bauwunsches des Bauherrn bei Vertragsschluss

• nach gestalterischen Aspekten
• in wirtschaftlicher Hinsicht
• Nutzungsziele
• Terminbezug
• Regelung späterer Umplanungswünsche
Arbeitspaket 2.2 Entwurfsphasen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 30
Planer
Ausführende

Beteiligung anderer Planer

• Vorgaben für den Bauherrn zu den Leistungsbeiträgen der anderen Planer
• Pflichten des Bauherrn bei mangelhaften Leistungen
der anderen Planungsbeteiligten
• Planungsverlauf
• Beteiligung des Bauherrn und dessen Mitwirkung
• Kooperation mit Fachingenieuren
• Vorabzüge von Plänen und Freigabe durch den Bauherrn

Vollmachten
• gegenüber Behörden und Trägern öffentlicher Belange

Urheberrechte
• Zuordnung der Urhebernutzungsrechte

Dokumentationspflichten
• Zeit und Inhalt

Vergütung
• Honorar für in der HOAI normierte Leistungen
• Erstattung Nebenkosten und Auslagen
• Vereinbarungen über Honorar bei verlängerter Planungszeit
• Abschlagzahlungen, insbesondere nach fixen Terminen
• Vergütung für anderweitige Leistungen

Abnahme
• von vertraglich vereinbarten Leistungsschritten oder -paketen
• Klärung der Form: schriftlich auf Anforderung oder im Rahmen
von Protokollen

Haftungsbegrenzung
• in Ausnahmefällen zulässig, z. B. bei gewünschter risikobehafteter
Genehmigungsplanung für kostenverursachende Befreiungen
oder Auflagen

Konfliktfall
• Vereinbarung einer Schlichtung oder eines Schiedsgerichts oder einer
Mediation zur Vermeidung eines gerichtlichen Streits (nur, wenn die Berufs-
haftpflichtversicherung sich bei Vertragsschluss einverstanden erklärt)

Aufbewahrungspflichten
• Begrenzung

Herausgabepflichten
• Umfang

Schrittweise Erarbeitung des Projektes | Die entwurflichen Planungsphasen

werden normalerweise in Einzelphasen aufgeteilt (Grundlagenermittlung, Vorent-
wurf, Entwurf, Genehmigungsplanung). Damit wird der schrittweisen Erarbeitung
der Planungslösung Rechnung getragen.

Die Phasen bauen auf den Ergebnissen der jeweils vorhergehenden Phase auf, un-
ter Einbeziehung der Beiträge der Fachplaner. Der Arbeitsfortschritt ist gekenn-
zeichnet durch:
• Fortschreibung der Ergebnisse
• Ergänzung
• Optimierung
• Präzisierung
31 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Entwurfsphasen Arbeitspaket 2.2
Planer
Ausführende

k Das schrittweise und scheinbar wiederholende Arbeiten in den Entwurfsphasen

garantiert einen logischen und vollständigen Aufbau des komplexen Planungs-
prozesses. Wird ein Projekt phasenweise grundlegend alternativ bearbeitet bzw.
geändert, so kann dies erhebliche Störungen im Projektablauf, Zeitverluste,
Terminverzögerungen und in der Regel empfindliche Kostenerhöhungen nach
sich ziehen. Entscheidungen fallen dem Bauherrn umso leichter, je besser und
umfassender die Grundlagen sind.

Grundlagenermittlung

Klärung der Aufgabenstellung | Erörterung und Abstimmung des gesamten

Leistungsbedarfs mit dem Bauherrn
Klärung der Rahmenbedingungen zu Nutzung, Bedarf, Standards sowie Kosten-
und Terminrahmen

Festlegung der Projektbeteiligten | Soweit noch nicht in der vorherigen Pha-

se geschehen, müssen die Projektbeteiligten bestimmt werden. Es ist zu prüfen,
ob weitere Planer hinzuzuziehen sind. Besonders wichtig ist die Klärung der Pro-
jektleitung.

Planung der Planung | Überprüfung und Präzisierung des Planungsterminplans

aus der vorhergehenden Phase unter Berücksichtigung der Aktivitäten aller am
Projekt beteiligten Planer, die organisiert und koordiniert werden müssen.

Berücksichtigung von
• ausreichend dimensionierten Bearbeitungsfristen
• Fristen für Bauherrenentscheidungen
• Planungsnachläufen der Fachplaner, Haustechniker und Statiker
• Integrationsarbeiten der rücklaufenden Ergebnisse von Sonderfachleuten
seitens des Architekten in seine Planung

Der Terminplan wird idealerweise so aufgebaut, dass er später auch um die Bau-
abläufe bis hin zur Nutzungsübergabe fortgeschrieben werden kann.

Vorentwurfsplanung

k Optimierung der ersten Planungsschritte: Erhebliche Potenziale liegen in der

frühzeitigen Beteiligung des Statikers und – bei größeren Bauvorhaben – des
Fachplaners TGA zu Beginn des Vorentwurfes seitens des Architekten. Um
von Anfang an ergebnisorientierter arbeiten zu können, sollten konzeptio-
nelle Grundsätze z. B. für Konstruktion / Statik und Haustechnik / Verteilung
(Durchbrüche) frühzeitig entwickelt werden.

Erarbeitung der wesentlichen Teile der Lösung der Planungsaufgabe | Die

Vorverhandlung genehmigungsrelevanter Punkte mit den Behörden (Bauvoran-
frage) sowie die endgültige Klärung der Rahmenbedingungen des Projektes wie
z. B. Denkmalschutz, Bauleitplanung mit den städtebaulichen Eck- und Kenndaten
oder auch Förderprogramme (z. B. KfW-Mittel, Förderung alternativer Energien)
sind Bestandteil dieser Phase.

Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten | Unter Anwendung und

Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten wird die eigentliche Planungs-
konzeption erstellt. Dabei werden keinesfalls nur gestalterische Alternativen ge-
zeichnet, sondern bei Integration der Fachplanerbeiträge verschiedene Lösungs-
ansätze (vergleichende Vorplanung) entwickelt, erläutert, bewertet und als Ent-
scheidungsgrundlagen dem Bauherrn zur Verfügung gestellt. Daraus folgende
Festlegungen sind in die Planung einzuarbeiten.
Arbeitspaket 2.2 Entwurfsphasen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 32
Planer
Ausführende

Unter Berücksichtigung und Klärung aller wesentlichen Zusammenhänge, Vorgän-

ge und Bedingungen kann eine vergleichende Vorplanung schon zu diesem frühen
Zeitpunkt zu einer Optimierung des Projektes führen, besonders durch Einbezie-
hung der Kostenschätzung nach DIN 276, nach der die aufgestellten Alternativen
grundsätzlich nach Mehr- und Minderkosten bewertet werden können.

k Eine
Kommunikation: Vermittlung von Planungsinformationen
optimale Aufbereitung der Planung hilft dem (fachfremden) Bauherrn
und anderen Beteiligten (z. B. Banken), die Planung besser zu verstehen. Durch
Skizzen, Zeichnungen, Perspektiven, Schaubilder und Modelle können räumliche
Zusammenhänge sowie wesentliche gestalterische oder konstruktive Details
verdeutlicht werden. Erstmalig wird so das gesamte Projekt in technischer wie
gestalterischer Hinsicht dargestellt.

Kostenplanung und -steuerung | Kostenschätzung nach DIN 276

Die Kosten für Versicherungen des Bauvorhabens (KG 700 DIN 276), z. B. Bauleis-
tungsversicherung und Bauherren-Haftpflichtversicherung, sind in der Kosten-
schätzung zu berücksichtigen (siehe auch Arbeitspaket 1.2).

Dokumentation der Ergebnisse des Vorentwurfs | Endgültige Festlegung

der Grundlagen sowie der Planungskonzeption in Bezug auf
• Technik
• Konstruktion
• Ausstattung
• Form
• Gestaltung
• Kosten

k Bestätigung des bisher Formulierten durch Signatur der Zeichnungen, Pläne

und Schriftstücke (Testat des Bauherrn) – als Grundlage für die Weiterbear-
beitung.

Entwurfsplanung

Endgültige Lösung der Planungsaufgabe | Während im Vorentwurf noch in

Varianten gedacht wird, beinhaltet der Entwurf die Erarbeitung der endgültigen
Lösung der Planungsaufgabe. Unter Verwendung und Durcharbeitung des vorher
entwickelten Planungskonzeptes entsteht die sogenannte Entwurfsplanung, die
Kernleistung dieser Bearbeitungsphase.
• Gebäudeplanung und Konstruktion
• Bauphysik und Technische Gebäudeausrüstung
• Sonderfachleute: Akustikplaner, Lichtplaner, Landschaftsarchitekt

k Kommunikation und Organisation zwischen den Beteiligten bergen ein erheb-

liches Optimierungspotenzial. Bei entsprechender Festlegung der Standards
kann der gesamte Datenaustausch zeit- und kostensparend digital erfolgen; bei
komplexeren Planungen lohnt sich auch die Anlage einer digitalen »Planbox«,
die von allen Beteiligten via Internet bzw. Intranet benutzt werden kann.
33 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Entwurfsphasen Arbeitspaket 2.2
Planer
Ausführende

Kostenplanung und -steuerung | In der Entwurfsplanung stellen Architekt,

Statiker und ggf. Planer für Technische Gebäudeausrüstung sowie Sonderfachleute
die Kostenberechnung nach DIN 276 auf. Sie sollte im Sinne der frühen Kosten-
sicherheit alle Kostengruppen vollständig erfassen und mittels Massenermittlung
und Einzelpreisen alle Baukosten bauteilweise so detailliert wie möglich auswei-
sen. Im Ausnahmefall können besondere Bauausführungen vorzeitig zeichnerisch
detailliert und mittels Angebots- bzw. Preisabfragen bei ausführenden Unterneh-
men kalkuliert werden.

Beobachten der Kostenentwicklung: Der Vergleich von Kostenschätzung und Kos-

tenberechnung zeigt die Kostenentwicklung und sollte bei gravierenden Abwei-
chungen zu Anpassungen führen.

k Mehrkosten vermeiden durch klare Einigung: Zur Vermeidung von Mehrkosten

und somit erhöhter Kostensicherheit sollte grundsätzlich Einigung zwischen
Bauherr und Planer über Ausführungs- und Ausstattungsstandards, Muster-
qualitäten und Oberflächengestaltungen bestehen und entsprechend in die
Kostenermittlung eingearbeitet sein. Diese Abstimmungen sind insofern beson-
ders ernst zu nehmen, da hier aufgeschobene oder unterdrückte offene Punkte
später mit deutlich größeren Problemen in das Projekt zurückkehren.

,Info-Blatt Nr. 3.1 – Bedarf, Funktion und Gestaltung

,Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen
für Ein- und Zweifamilienhäuser

k Kostensteuerung durch Stellschrauben: Für den weiteren Planungs- und Re-

alisierungsverlauf ist es von entscheidender Bedeutung, wenn zu diesem
Zeitpunkt bestimmte Ausführungen, Bauteile und Ausstattungsstandards
alternativ geplant bzw. vorgesehen sind. Mittels rechtzeitiger Definition die-
ser »Stellschrauben« kann auch während der Bauausführung noch reagiert
werden, um die Kostenentwicklung budgetorientiert zu steuern: zum Beispiel
Einsparung der kostenintensiven Küchenausstattung zugunsten einer vorge-
zogenen Ausführung der Dachausbaureserve.

Reserven einkalkulieren: Zur Sicherheit und Abpufferung sollte eine Reserve, das so-
genannte »Unvorhergesehene« – in der Regel von mindestens 5 % – in der Kosten-
berechnung enthalten sein, bei Umbauten wegen des größeren Risikos, während
der Bauzeit entdeckte Mängel beseitigen zu müssen, sogar bis zu 10 %.

Dokumentation der Ergebnisse des Entwurfs | Das vollständige Planungs-

ergebnis ist seitens des Bauherrn und des Architekten auf Übereinstimmung mit
den Rahmenbedingungen und Zielen abzugleichen, auf Genehmigungs- und
Förderfähigkeit zu überprüfen und mit den Behörden abzustimmen.

,Hausakte – Herausgegeben vom damaligen Bundesministerium für Verkehr,

Bau- und Wohnungswesen im Internet unter: selbstverlag @ bbr.bund.de
Arbeitspaket 2.2 Entwurfsphasen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 34
Planer
Ausführende

Genehmigungsplanung

Bauantrag | Der Bauherr ist zu beraten, ob sein Bauvorhaben genehmigungs-

pflichtig ist und welches formale Verfahren in Frage kommt. In der Genehmi-
gungsplanung wird das Planungsergebnis der Entwurfsphasen vom Architekten
und den anderen beteiligten Planern zeichnerisch, schriftlich und tabellarisch ent-
sprechend der jeweils regional gültigen Bauvorlagenverordnung aufbereitet. Die
so erarbeiteten Unterlagen werden – je nach für das Bauvorhaben zutreffende
Genehmigungsverfahren (Baugenehmigungsverfahren, vereinfachtes Baugeneh-
migungsverfahren oder Genehmigungsfreistellung) – zusammengestellt und vom
Bauherrn oder dem bevollmächtigten Architekten bei der zuständigen Genehmi-
gungsbehörde eingereicht. Falls ein Bauantrag gestellt werden muss, muss er alle
notwendigen Anträge für sonstige Zustimmungen und Ausnahmegenehmigun-
gen enthalten (z. B. einen Antrag auf Zustimmung zur Unterschreitung einer Ab-
standsfläche durch ein Gartengerätehaus).

k Generell sollte in dieser Phase nicht mehr »geplant« bzw. entworfen werden,
da sich die Konsequenzen, die sich aus Änderungen und Umplanungen er-
geben, z. B. in Bezug auf die Baukosten oder die Inhalte der Fachplanungen
nicht mehr rechtzeitig und vollständig nachführen lassen.

Die eingereichten Planungsunterlagen sind im engen Kontakt mit den Behörden

bei Bedarf zu vervollständigen oder auch an die erforderliche Genehmigungs-
fähigkeit anzupassen.

Ergebnisse

Planungsergebnisse

Unterlagen der Planungsbeteiligten:

• amtlicher Lageplan
• Skizzen und Vorentwurfspläne mit Darstellung des Projektes
• Entwurfs- und Genehmigungspläne mit Darstellung aller Grundrisse,
Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Perspektiven und Modelle, soweit vertraglich vereinbart
• Tragwerksplanung, Genehmigungsstatik
• Technische Pläne für die Planung von Heizung, Sanitär- und Elektro-
installation sowie Genehmigungspläne, soweit genehmigungsrechtlich
erforderlich
• Berechnungen zu Baukosten und Flächen
• Bauplanungsrechtliche Kennzahlen (GFZ,GRZ)
• Baubeschreibungen mit Angaben zur Konstruktion, Materialität
und Ausstattung sowie zur Gebäudetechnik
35 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Entwurfsphasen Arbeitspaket 2.3
Planer
k Ausführende

Erwartungen der Ausführenden

Beratungsmöglichkeiten | Gelegenheit zur objektiven Beratung zu technischen

Fragen und zu Einsparpotenzialen

Akquisition | Nutzung von Akquisitionspotenzial durch technische und wirt-

schaftliche Beratung der Bauherren

Voraussetzungen

• Angebot von Beratungsleistungen: Beratung zur Bedarfsplanung

als Bestandteil des eigenen Leistungsspektrums
• qualifizierte Anfrage zum Projekt
• konkretes Grundstück bzw. Bestandsobjekt

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr | Er erfragt die Qualifikation für das vorgesehene Projekt, liefert Basis-
informationen und teilt Vorgaben mit

Aktivitäten und Termine

Beratung zu technischen Klärung der Voraussetzungen | Der Ausführende unterstützt den Bauherrn bei
Fragen und Einsparpoten- der Klärung der technischen Voraussetzungen (z. B. Gründungsfragen).
zialen
Aufzeigen von Optimierungsmöglichkeiten | Konstruktionen, Methoden,
Materialien

Kosten | Erhöhte Kostensicherheit für den Bauherrn durch konkrete Preisan-

gaben

Die Vergütung des Unternehmers für Leistungen außerhalb akquisitorischer Bera-

tung sind vorab eindeutig zu klären (z. B. bei konkreten Planungsbeiträgen).

Vertragsgestaltung | Beratungsleistung im Vorfeld eines Kostenvoranschlags,

z. B. Fertigung von Musterstücken
Vergütung ist frei vereinbar, Haftung bei schuldhafter Verletzung der übernom-
menen Pflichten nach Dienstvertragsrecht.

Versicherungen | Haftpflichtversicherung bei Übernahme konkreter Planungs-

leistungen

Ergebnisse

• alternative Lösungsvorschläge
• Bestätigung getroffener Annahmen
DER WEG ZUM BAUWERK 36
37 DER WEG ZUM BAUWERK

Bauherr Planer Unternehmer

Blatt 4
Vorderseite
Stanzform
Projektentwicklung

Bedarfsermittlung,
Grundstückssuche,
Beratung Beratung*
Finanzierungsrahmen,
»Projektstruktur«

* In dieser Phase nur bei

Projektstart speziellen Anforderun-
gen, z. B. Baugrund

Grundlagenermittlung, Architektenvertrag,
Vorplanung / Alternativen Planerverträge
Entwurfsphasen

Beratung über Produkte,

Entscheidung
Herstellung etc.

Entwurfsplanung

Freigabe

Ausführungsplanung
Genehmigungsplanung Baugenehmigung
Ausführungs-

Freigabe
planung

Beratung über
Ausführungsplanung
Ausführungsarten etc.
Linie druckt nicht m
- ist Stanzlinie
Ggf. Leistungsbeschreibung,
Ausschreibung und Vergabe

Vertragsbedingungen Leistungsverzeichnisse

Ausschreibung, Versand Angebotskalkulation

Angebotsprüfung,
Entscheidung
Vergabevorschlag

Bauverträge

Bauleitung Ausführung

Fertigstellung:
Abnahmebegehren

Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Abnahme-

Bauphase

bescheinigung
Mitwirkung,
Abnahmeunterschrift fachliche Bestätigung Teilnahme

Ggf. Mängelbeseitigung

Übergabe, Inbetriebnahme
Nutzungsphase

Vor Ablauf der

Verjährungsfrist für
Nutzung Ggf. Mängelbeseitigung
Mängelansprüche:
Begehung
38

Blatt 4
Rückseite
Stanzform
39 DER WEG ZUM BAUWERK k Bauherr
Planer
Ausführungsplanung Arbeitspaket 3.1

Ausführende

Erwartungen des Bauherrn

Erarbeitung einer Planung, nach der gebaut werden kann | Ziel dieser Pha-
se ist eine Präzisierung und Optimierung der genehmigten Planung hinsichtlich
Qualitäten, Kosten und Terminen.

Ausführungsplanung als Grundlage für Ausschreibung und Vergabe | Die

Ausführungsplanung sollte so eindeutig gefasst sein, dass eine präzise Leistungs-
beschreibung daraus abgeleitet werden kann.

Voraussetzungen

• Baugenehmigung

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Architekt | Erarbeitung der Ausführungs- und Detailplanung für das Gebäude,

Koordination der Beiträge der anderen Planungsbeteiligten, Überwachung der ter-
mingerechten Erbringung der Leistungen, Planverteilung und Versand. Gemein-
same Festlegung mit dem Bauherrn:
• Kommunikation und Abstimmungsprozesse
(siehe auch Arbeitspaket 1.1, Aktivitäten und Termine)
• Inhalte (Umfang der Leistungen)
• Form (Fragen der Darstellung in den Plänen,
siehe auch Arbeitspaket 3.2, Aktivitäten und Termine)

Statiker | Erarbeitung der Schal- und Bewehrungspläne

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) | Analyse der

architektonischen und technischen Planung im Hinblick auf Sicherheits- und Ge-
sundheitsrisiken: Erarbeitung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans ent-
sprechend Baustellenverordnung

Fachplaner TGA | Beteiligung nur bei größeren und komplexeren Bauvorhaben:

Erarbeitung der Ausführungs- und Detailplanung für die technischen Anlagen

Sonderfachleute | Beteiligung je nach Komplexität des Bauvorhabens: Schall-

schutz- und Brandschutzgutachten, geomantische Beratung (Feng Shui, Radi-
ästhetik)

k Beispiel zur Verdeutlichung der Schnittstellen: Der Bauherr erwartet vom Ar-
chitekten eine Ausführungsplanung, nach der die Bauleistungen tatsächlich
ausgeführt werden können. Der Architekt wiederum erwartet vom Statiker
und den Fachplanern deren rechtzeitige und verwertbare Zuarbeit. In der
Praxis werden die Ausführungspläne des Architekten im Maßstab 1: 50 mit
den wesentlichen Maßen und Detailskizzen als Vorabzüge an die Planungsbe-
teiligten zur Ermittlung aller erforderlichen Aussparungen, Montageöffnungen,
Anschlusspunkte der Tragwerkskonstruktionen usw. gegeben und zu einem
vereinbarten Termin und nach Rücksprache und Abstimmung mit den Eintra-
gungen zurückgefordert. Dann beginnt die Feinkoordination der einzelnen
Sparten, die je nach Projektgröße mehr oder weniger Zeit in Anspruch nimmt
(grundsätzliche Koordinationsvorgaben sollten unbedingt schon vor der Pla-
nungsleistung der anderen Planungsbeteiligten gemeinsam festgelegt werden!).
Erst nach Klärung aller Einflussfaktoren werden die gesammelten Ergebnisse
in Form von Symbolen und textlichen Ergänzungen in die Ausführungspläne
des Architekten aufgenommen und fertig vermaßt. Diese Pläne werden dann
zugleich Grundlage für die Bewehrungspläne des Statikers.
Arbeitspaket 3.1 Ausführungsplanung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 40
Planer
Ausführende

Aktivitäten und Termine

Verträge mit den Planungsbeteiligten | Soweit nicht bereits in den Entwurfs-

phasen beauftragt: Beauftragung im Rahmen eines Stufenvertrages
• durch einfaches Schreiben des Bauherrn Planer beauftragen,
• oder durch erneuten Vertragsschluss offene Punkte in der
Planung zügig entscheiden,
Soweit Mitbeauftragung der Ausführungsplanung im Rahmen der Entwurfsphasen noch ausstehende Genehmi-
bereits erfolgt: gungen einholen lassen,
• Vereinbarung der vollständigen Ausarbeitung aller Ausführungspläne Kostenentwicklung gemein-
in dem der Sache nach erforderlichen Maßstab oder in einem sam mit dem Planer im
definierten Maßstab Auge behalten, Planungs-
• oder Vereinbarung von Leitdetails ergebnisse bestätigen
• Vereinbarung über die vollständige Ausarbeitung aller Ausführungspläne
vor Vergabe an Ausführende
• oder baubegleitende Ausarbeitung der Ausführungspläne

Rechtzeitige Entscheidungen des Bauherrn zu den von den Planern vor-

bereiteten Fragestellungen | Die Beantwortung der Fragen sollte so zeitnah
erfolgen, dass der Planungsprozess nicht behindert wird.

k Beispiel: Bei der Auswahl des Fußbodenbelags schwankt der Bauherr zwischen
Naturstein und Teppichboden. Da diese Materialien sehr unterschiedliche
Fußbodenhöhen bedingen, können vorerst die Türen nicht bestellt werden.
Diese haben jedoch oft lange Lieferzeiten.

k Beispiel: Der Bauherr entscheidet sich spät während der Ausführungsplanung

doch noch für eine Fußbodenheizung anstelle von statischen Heizflächen. Diese
Entscheidung hätte besser bereits in den Entwurfsphasen getroffen werden
sollen. Nicht nur ist die Fußbodenheizung an sich teurer, sie bedingt auch
andere Fußbodenhöhen und damit auch höhere Konstruktionskosten – die
Gesamthöhe des Gebäudes verändert sich. Es ist zu prüfen, inwieweit dies
baurechtlich nach erfolgter Genehmigung überhaupt noch möglich ist.

Herbeiführen erforderlicher Genehmigungen | Diese Aktivität ist in der Regel

Bestandteil der Entwurfs- und Genehmigungsplanung (z. B. Medienanschlüsse bei
der Kommune oder dem Energieversorger etc.). Es kann jedoch aufgrund von Be-
hördenauflagen in der Baugenehmigung auch in der Ausführungsplanung nötig
sein, erforderliche Genehmigungen herbeizuführen.

k Garage
Beispiel: Das Bauamt fordert, aus Emissionsschutzgründen die Zufahrt zur
mit einer berankten Pergola zu versehen. Diese befände sich dann
direkt auf der Grundstücksgrenze. Hierzu ist das Einverständnis des Nachbarn
erforderlich.

Sicherstellung, dass die Beiträge der anderen Planungsbeteiligten recht-

zeitig zur Verfügung stehen | Auch wenn der Architekt die Koordinierung
übernimmt, ist der Bauherr in der Regel verantwortlich für die Beiträge der ande-
ren Planungsbeteiligten (Statiker, Fachplaner TGA, Sonderfachleute), da zwischen
diesen und dem Bauherrn ein Vertragsverhältnis besteht. Der Architekt hat keine
Weisungsbefugnis gegenüber den anderen Planungsbeteiligten.
41 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Ausführungsplanung Arbeitspaket 3.1
Planer
Ausführende

Kosten

k Ausführungsplanung
Kostenermittlung: Nach den formalen Regelungen der DIN 276 existiert für die
im Gegensatz zu anderen Leistungsphasen keine eigene
Kostenermittlungsart. Da aber gerade in dieser Phase erhebliche Budgetab-
weichungen entstehen können, sollte mit dem Architekten als Kostenplaner
eine Regelung zur Budgetüberwachung getroffen werden (siehe ausführlich
Arbeitspaket 3.2)

Möglichkeiten der Kostenbeeinflussung: Die wesentlichen Weichenstellungen für

die Kostensituation werden bereits durch den Entwurf getroffen. In der Ausfüh-
rungsplanung sind vor allem die Ausbaustandards kostenrelevant:
• Materialwahl für Innenausbau
• Oberflächen
• Einbauten (Sanitär, Küche, Einbauschränke)
• Geräte der Technischen Gebäudeausrüstung
(Schalter, Steckdosen, Heizkörper, Zentralgeräte)

Weiterführende Eingriffe zur Kostensenkung, die eine Änderung des grundsätz-

lichen Planungskonzeptes bedingen, bergen folgende Risiken:
• Sie stellen immer eine Änderungsplanung dar,
• sie führen dadurch zu Mehrkosten in der Planung mit möglichen Konflikten
zwischen Bauherr und Planer,
• der Mehraufwand gleicht häufig die Einsparpotenziale aus.
Ausnahme: Wenn mit dem Architekten bei Auftragserteilung eine
Kostenobergrenze vertraglich vereinbart worden ist, schuldet der Architekt
erforderliche Planungsanpassungen an das Kostenziel.

Testieren der Planungsergebnisse | Bestätigung durch die Unterschrift des

Bauherrn, dass die Planungsergebnisse seinen Vorstellungen entsprechen

Ergebnisse

Dokumente
• Pläne mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten im Maßstab 1:50,
Details je nach Erfordernis bis Maßstab 1:1
• textliche Beschreibungen
• Muster
• ggf. Modelle

k Die Unterlagen werden in der Praxis entsprechend Bau- und Planungsfortschritt

stufenweise fertiggestellt und übergeben.
42
43 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Ausführungsplanung Arbeitspaket 3.2
k Planer
Ausführende

Erwartungen der Planer

Ausführungsreife Lösung der Planung

Koordinierte Gesamtplanung | Übereinstimmung aller erforderlichen Fach-

planungen

Voraussetzungen

• Ergebnisse der Entwurfs- und Genehmigungsplanung:

dokumentierte Ergebnisse, von allen Beteiligten akzeptiert
und vom Bauherrn freigegeben.
• Beauftragung aller Planungsbeteiligten

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr | Treffen von notwendigen Entscheidungen im Planungsprozess, Her-

beiführen von Genehmigungen, Testieren von Planungsschritten

Architekt | Erarbeitung der Ausführungs- und Detailplanung für das Gebäude,

Koordination der Beiträge der anderen Planungsbeteiligten, Überwachung der
termingerechten Erbringung der Leistungen

Statiker | Erarbeitung der Schal- und Bewehrungspläne

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) | Analyse der

architektonischen und technischen Planung im Hinblick auf Sicherheits- und Ge-
sundheitsrisiken: Erarbeitung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans ent-
sprechend Baustellenverordnung

Fachplaner TGA | Beteiligung in der Regel bei größeren und komplexeren Bau-
vorhaben: Erarbeitung der Ausführungs- und Detailplanung für die technischen
Anlagen

Sonderfachleute | Beteiligung je nach Komplexität des Bauvorhabens: Schall-

schutz- und Brandschutzgutachten, geomantische Beratung (Feng Shui, Radi-
ästhetik etc.)

Schnittstellen Bauherr und Planungsbeteiligte | Rechtzeitige gemeinsame

Festlegung der wesentlichen Koordinationsvorgaben zwischen Bauherr und Pla-
nungsbeteiligten vor Beginn der Leistungen:
• Kommunikation und Abstimmungsprozesse (siehe auch Arbeitspaket 1.1)
• Inhalte (Umfang der Leistungen)
• Form (Fragen der Darstellung in den Plänen)
Ziel ist die Übereinstimmung aller erforderlichen Fachplanungen.
Arbeitspaket 3.2 Ausführungsplanung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 44
Planer
Ausführende

Schnittstellen Architekt und Planungsbeteiligte

• Ablaufplan zur Darstellung der Abhängigkeiten im Planungsprozess
und Synchronisierung mit dem Realisierungsprozess
• Koordinierung der Leistungen aller Planungsbeteiligten
• Erarbeiten der Grundlagen für die anderen Planungsbeteiligten
• Integration deren Beiträge bis zur ausführungsreifen Lösung
• Planversand untereinander und an Dritte, Ausführungspläne Maßstab 1: 50
mit den wesentlichen Maßen und Detailskizzen als Vorabzüge
an die anderen Planungsbeteiligten
• Terminfestlegungen zur Rücksprache und Abstimmung
• Feinkoordination der einzelnen Sparten nach Klärung aller Einflussfaktoren
• Aufnahme der gesammelten Ergebnisse in Form von Symbolen
und textlichen Ergänzungen in die Ausführungspläne
• fertige Vermaßung
• Gewährleistung von Übersichtlichkeit und Lesbarkeit

Schnittstellen Statiker und Architekt | Ermittlung der Anschlusspunkte der

Tragwerkskonstruktionen, Rückversand mit den Eintragungen an den Architekten,
Bewehrungspläne auf der Grundlage der vermaßten Pläne des Architekten

Schnittstellen Fachplaner TGA und Architekt | Ermittlung aller erforderlichen

Aussparungen, Montageöffnungen

Schnittstellen zwischen Bauherr, Planungsbeteiligten, Ausführenden, Pro-

duktherstellern, Lieferanten
• Weichenstellungen für Qualitäts- und Kostenmanagement,
Vermeidung von späteren Bauschäden
• Informationen zu Materialien, Baustoffen und Bauteilen

k Auch wenn der Architekt die Koordinierung übernimmt, ist der Bauherr für
die Beiträge der anderen Planungsbeteiligten verantwortlich, wenn ein Ver-
tragsverhältnis zwischen dem Bauherrn und den Fachplanern besteht. Der
Architekt hat keine Weisungsbefugnis gegenüber den anderen an der Planung
fachlich Beteiligten.

Aktivitäten und Termine

Fortschreibung, Ergänzung, Optimierung und Präzisierung der Ergebnisse

der genehmigten Planung Präzise und übersichtliche
• Erarbeiten der Grundlagen für die Fachplaner Ausführungpläne erar-
• Integration der Beiträge der Fachplaner beiten, Terminplanung
auf den neuesten Stand
Erstellung maßstäblicher Werk- und Detailpläne als Grundlage für die am bringen, Kosten über-
Bau tätigen ausführenden Unternehmen | Pläne M 1: 50 bis eventuell M 1:1 wachen (Budgetüberwa-
sowie textliche Ergänzungen mit Angaben zu Baustoffen. Bei Umbaumaßnahmen chung), Betriebskosten bei
lässt sich die vorhandene Situation nicht allein durch Pläne wiedergeben, deshalb Planungsentscheidungen
sind zusätzliche Angaben vor Ort unverzichtbar. berücksichtigen.

Festlegungen zu Art und Inhalten von Bauzeichnungen für die Objekt- und Trag-
werksplanung sind in DIN 1356 zu finden, ebenso wie Grundregeln für die Dar-
stellung in Bauzeichnungen:
• Projektionsarten von Bauzeichnungen
• Blattgrößen
• Faltungen
• Maßstäbe
• Anordnung der Darstellung
• Linienarten und -breiten
• Bemaßung
45 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Ausführungsplanung Arbeitspaket 3.2
Planer
Ausführende

• Angabe des Schnittverlaufs im Grundriss

• Kennzeichnung von Schnittflächen
• Begrenzung der Ausschnittdarstellung
• vereinfachte Darstellungen
• Änderungen bestehender baulicher Anlagen

k Optimierung der Ausführungsplanung

• Zeichnungen der Ausführungsplanung sollten übersichtlich
und leserlich gestaltet sein, die Lesbarkeit auf der Baustelle sollte
stets im Blickfeld bleiben
• Verwendung gleicher Planköpfe und durchgängiger
Numerierungscodes
• Vermeiden umfangreicher textlicher Erläuterungen in
den Zeichnungen, Entwicklung von Kürzeln und Symbolen,
die in der Legende bzw. einer beiliegenden Bauteilbeschreibung
erläutert werden
• bei Baumaßnahmen im Bestand mit kleinteiligen Grundrissen
ist eine Kennzeichnung des Abrisses zusätzlich
zu den Neubaumaßnahmen erforderlich

Fortschreibung und Änderung während der Baudurchführung | Erfordernis,

auch während der Ausführung für bestimmte Bereiche Ergänzungen zu erstellen:
• Änderung der späteren Nutzung
• Veränderungen in den Lieferprogrammen der Produkthersteller
• Änderungen der Gestaltung, der Materialien oder Konstruktionen
durch den Bauherrn
• beim Bauen im Bestand durch Unvorhersehbarkeiten

Aktualisierung der Terminplanung | Die vorhandene Terminplanung ist zu

überprüfen. Die Ausführungspläne aller Planungsbeteiligten sind im Hinblick auf
den Bauprozess rechtzeitig zur Verfügung zu stellen, um einen reibungslosen Bau-
ablauf zu gewährleisten. Störungen und Verzögerungen im Bauablauf führen oft
zu Ärger und Mehrkosten.

k tung
Beispiel: Es ist geplant, die Kellersohle zu betonieren. Für ihre Arbeitsvorberei-
benötigt das ausführende Unternehmen die entsprechenden Schal- und
Bewehrungspläne ca. 2 Wochen vor Beginn der Betonierarbeiten. Ein solcher
Termin muss unbedingt eingehalten werden, denn durch Wartezeiten und
vergebliches Vorhalten von Geräten und Arbeitskräften des ausführenden
Unternehmens entstehen Mehrkosten für den Bauherrn.

Kosten

k Verbesserung der Kostensicherheit: Präzise Angaben – die vollständige zeichne-

rische und textliche Erfassung aller Bauleistungen in der Ausführungsplanung
– sind wichtig, um spätere Nachträge zu vermeiden.

Budgetüberwachung: In der Phase der Ausführungsplanung können Budgetab-

weichungen durch Veränderungen oder auch Präzisierungen der vorgehenden
Planungsphasen entstehen:
• in der Kostenberechnung nicht bedachte Leistungen werden erkennbar
• vorgesehene Materialien werden verändert
• Erschwernisse aus technischen Notwendigkeiten
(häufig im konstruktiven Bereich)
• Änderungswünsche
Arbeitspaket 3.2 Ausführungsplanung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 46
Planer
Ausführende

Der Architekt als Kostenplaner sollte in dieser Planungsphase ungeachtet der Be-
stimmungen der DIN 276 eine Budgetüberwachung durchführen.
• Grundlage ist die Kostenberechnung als Soll-Wert
• Änderungen gegenüber der bisherigen Planung
sind auf Kostenrelevanz zu überprüfen
• Kostenveränderungen (Einsparungen und Erhöhungen) sind als Prognose
den Positionen der Kostenberechnung gegenüberzustellen
• Mitteilung erfolgt an den Bauherrn und relevante Projektbeteiligte

k Während der Ausführungsplanung können die Kosten nur noch in begrenztem

Maße beeinflusst werden. Die wichtigsten Weichenstellungen sind bereits in
den Entwurfsphasen getroffen worden. Die Möglichkeit, die Kostensituation
zu beherrschen, liegt in einem schlüssigen Entwurfskonzept und nicht in der
Auswahl des Fußbodenbelags etc.

Betriebskosten: Über die Investitionskosten hinaus sollten im Rahmen der Ausfüh-

rungsplanung betriebskostenrelevante Belange im Hinblick auf den Einsatz von
Materialien, Baustoffen, Bauteilen etc. Berücksichtigung finden. Die im Betrieb
zu erwartenden Kosten sind nicht zu vernachlässigen, denn die Nutzungsphase
ist im Vergleich zur Planungs- und Bauzeit bei weitem die längste Phase, sodass
Einnahmen, Zinsen und Rendite auf der einen Seite und Unterhalt sowie Finanzie-
rungskosten auf der anderen Seite bereits im Entwurfsprozess eine immer größe-
re Rolle spielen und entsprechende Auswirkungen auf die Wahl von Materialien,
Baustoffen, Bauteilen etc. in der Ausführungsplanung haben.

k Beispiel: Die Planungsbeteiligten befinden sich im Rahmen der Ausführungs-

planung in der Bemusterung von Fenstern und Fenstertüren. Aus Kostengrün-
den erwägt der Bauherr, einige Glasflächen als festverglaste, nicht öffenbare
Fenster auszuführen. Hier muss der Hinweis des Architekten erfolgen, dass dies
höhere Reinigungskosten nach sich zieht, da später zum Putzen der Fenster
in den oberen Etagen eine Hebebühne erforderlich wird.

k Beispiel: Ein sehr grobkörniger Putz gefällt dem Bauherrn besonders gut für
die Fassade. Dies hat allerdings zur Folge, dass die Fassade unter den Um-
welteinflüssen stärker leidet, schneller verschmutzt und öfter neu gestrichen
werden muss. Es gilt: Investitions- und Betriebskosten müssen eine Balance
darstellen.

Ergebnisse

Planungsergebnisse

Dokumente:
• Pläne mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten,
Details im Maßstab 1: 50 bis 1:1
• textliche Beschreibungen
• Muster
• Modelle (besondere Leistung)

für die Bereiche:

• Gebäude
• Tragwerk
• Technische Gebäudeausrüstung
• Außenanlagen
• raumbildender Ausbau
• Sonstiges
47 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Ausführungsplanung Arbeitspaket 3.3
Planer
k Ausführende

Erwartungen der Ausführenden

Klare Aufgabenstellung

Voraussetzungen

• Angebot von Planungsberatung als Bestandteil

des eigenen Leistungsspektrums
• Anfrage durch die Planungsbeteiligten oder den Bauherrn

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Architekt | Er zieht Produkthersteller bzw. Ausführende gemeinsam mit dem

Bauherrn und den Fachplanern zur Bemusterung heran, informiert sich über Liefer-
programme der Industrie, überprüft die Machbarkeit einzelner Detaillösungen.

Fachplaner TGA | wie Architekt: Bemustern von Lichtschaltern, Waschbecken,

Toiletten etc.

Ausführenden, Produkthersteller, Lieferanten | Sie sind Berater in der Pla-

nung, potenzielle Auftragnehmer der späteren Ausführungsleistungen.

Aktivitäten und Termine

Beratung in der Planung | Beitrag zu einer mangelfreien Ausführungsplanung

Planerstellung | Werkpläne werden direkt vom ausführenden Rohbauunter-

Zur Planung beraten, nehmer gefertigt, die Fenster vom Tischler detailliert, die Planung für Spezialkon-
Werkpläne erarbeiten, struktionen (z. B. Leichtmetallfassaden) vom Produkthersteller bzw. ausführenden
Vertrag schließen, Unternehmer. Dabei ist allerdings zu beachten, dass von Architektenseite keine im
Honorar klären. eigentlichen Sinne mehr vollständige Planung erarbeitet wird.

Verträge

Leistungen des Ausführenden:

• Einbringen von speziellem Produkt-Know-how
• Einbringung von Werkplänen

Haftung:
• Charakter: Werkvertrag

Vergütung:
• frei verhandelbar, wenn nicht unselbstständiger Teil des Bauvertrages

Versicherung | Haftpflichtversicherung ist notwendig bei Übernahme von Pla-

nungsleistungen.

Ergebnisse

Mangelfreies Objekt als Ergebnis einer mangelfreien Planung

48
49 DER WEG ZUM BAUWERK

Bauherr Planer Unternehmer

Blatt 5
Vorderseite
Stanzform
Projektentwicklung

Bedarfsermittlung,
Grundstückssuche,
Beratung Beratung*
Finanzierungsrahmen,
»Projektstruktur«

* In dieser Phase nur bei

Projektstart speziellen Anforderun-
gen, z. B. Baugrund

Grundlagenermittlung, Architektenvertrag,
Vorplanung / Alternativen Planerverträge
Entwurfsphasen

Beratung über Produkte,

Entscheidung
Herstellung etc.

Entwurfsplanung

Freigabe

Genehmigungsplanung Baugenehmigung
Ausführungs-

Freigabe
planung

Beratung über
Ausführungsplanung
Ausführungsarten etc.
Linie druckt nicht mit
- ist Stanzlinie
Ggf. Leistungsbeschreibung,
Ausschreibung und Vergabe

Vertragsbedingungen Leistungsverzeichnisse

Ausschreibung und Vergabe

Ausschreibung, Versand Angebotskalkulation

Angebotsprüfung,
Entscheidung
Vergabevorschlag

Bauverträge

Bauleitung Ausführung

Fertigstellung:
Abnahmebegehren

Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Abnahme-

Bauphase

bescheinigung
Mitwirkung,
Abnahmeunterschrift fachliche Bestätigung Teilnahme

Ggf. Mängelbeseitigung

Übergabe, Inbetriebnahme
Nutzungsphase

Vor Ablauf der

Verjährungsfrist für
Nutzung Ggf. Mängelbeseitigung
Mängelansprüche:
Begehung
50

Blatt 5
Rückseite
Stanzform
51 DER WEG ZUM BAUWERK k Bauherr
Planer
Ausschreibung und Vergabe Arbeitspaket 4.1

Ausführende

Erwartungen des Bauherrn

Qualität der Ausschreibungsunterlagen | Eindeutige Ausschreibungs- und

Vergabeunterlagen, die auf der Basis der zwischen Bauherrn und Architekten ab-
gestimmten Ausführungsplanung erstellt wurden, den Kriterien für kostengünsti-
ges und qualitätsbewusstes Bauen gerecht werden und keine Nachträge hinsicht-
lich Kosten und Terminen erwarten lassen

Unternehmerangebot | Seriöses Angebot, das alle geforderten Kriterien der

Ausschreibung erfüllt

Auftragserteilung | Erteilung eines Auftrages an einen ausführenden Unter-

nehmer, der ein wirtschaftliches Angebot im vorgegebenen Kostenrahmen ab-
gegeben hat und in der Lage ist, den Auftrag kosten- und termingerecht in der
geforderten Qualität auszuführen

Voraussetzungen

• vollständige und ausführungsreife Lösung der Planung

• Genehmigungen: Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen,
insbesondere der Baugenehmigung und Erfüllung aller damit
verbundenen Auflagen und Forderungen in der Ausführungsplanung
• Vorliegen relevanter Gutachten und Nachweise
• gesicherte Finanzierung
• Beauftragung der Planungsbeteiligten

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Architekt | Ausschreibungsphase: Umsetzung der mit dem Bauherrn abgestimm-

ten Planung in Leistungsverzeichnisse, Koordination der Ausschreibungsbeiträge
der Planungsbeteiligten, Prüfläufe der Ausschreibungsunterlagen. Gemeinsam
mit dem Bauherrn und den Planungsbeteiligten wird festgestellt, wann die Aus-
schreibungsunterlagen dem Bauherrn zur Verfügung gestellt werden und bis zu
welchem Termin dieser die Unterlagen freigibt.
Vergabephase: Auswertung der eingegangenen Angebote, Übergabe einer Ver-
gabeempfehlung an den Bauherrn

Statiker | Ausschreibungsphase: Mengenangaben zu Betonstahl, Stahl und Ein-

bauteilen für den Architekten

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) | Ausschreibungs-

phase: Beratung und Hinwirken auf Berücksichtigung von Sicherheits- und Ge-
sundheitsschutzmaßnahmen in Ausschreibungs-, Vergabe- und Bauvertragsun-
terlagen
Vergabephase: Beratung bei der Prüfung der Angebote und der Vergabe

Fachplaner TGA | Ausschreibungsphase: Umsetzung der mit dem Bauherrn ab-

gestimmten Planung in Leistungsverzeichnisse
Vergabephase: Auswertung der eingegangenen Angebote, Übergabe einer Ver-
gabeempfehlung an den Bauherrn

Landschaftsarchitekt | wie Architekt, jedoch für alle Gewerke der Freianlagen

Sonderfachleute | Ausschreibungsphase: Bereitstellung der vertraglich gefor-

derten Berechnungen, Stellungnahmen und Gutachten, die der Leistungsbeschrei-
bung beigefügt werden sollen
Arbeitspaket 4.1 Ausschreibung und Vergabe Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 52
Planer
Ausführende

Produkthersteller | Ausschreibungsphase: Einbringen von Planungs- und Aus-

schreibungs-Know-how und Bemusterungsvorschlägen

Ausführende | Ausschreibungsphase: Prüfen der Ausschreibung auf mögliche Aus-

schreibungsfehler, evtl. Mitteilung an den Bauherrn bei Abgabe des Angebots
Vergabephase: Abgabe eines Angebots, Teilnahme an technischen Aufklärungs-
gesprächen und Vertragsverhandlungen

Aktivitäten und Termine

, Planen und Bauen mit dem Architekten, Ausführungsphase

, Richtig bauen: Ausführung
Festlegungen Entscheidungen treffen
• zur Art der Vergabe bzw. des Bieterkreises mit den Ausschreibenden zur Art der Vergabe,
(Architekt und Fachplaner) zur Auswahl der ausführen-
• zur Unternehmereinsatzform: Vergabe an Generalunternehmer den Unternehmen und
oder gewerkeweise Vergabe zur Gestaltung der Bau-
• zu den Vertragsbedingungen (siehe Bauverträge) verträge, Vergabetermine
• zu Qualitäten aufgrund von Bemusterungen festlegen, Kostenabwei-
• zu Submissions- oder Angebotsterminen chungen gemeinsam mit
• zu den Zeiträumen für die Prüfung und Wertung der Angebote den Planern korrigieren,
sowie für Bieterverhandlungen Versicherungsschutz über-
prüfen

Mitwirkung bei der Auswahl der Ausführenden | Teilnahme an Auftrags-

verhandlungen mit den Bietern

k Bei der Auswahl der Ausführenden sollte nicht allein der Preis eine Rolle spie-
len. Die Zuverlässigkeit und Bonität einer Firma trägt entscheidend zu einer
fachlich richtigen und termingerechten Ausführung bei. Für den Bauherrn
können große finanzielle Risiken entstehen, wenn ein ausführendes Unter-
nehmen fehlerhaft und unzuverlässig arbeitet oder gar insolvent wird. Bei
der Beurteilung der Zuverlässigkeit können Auskünfte früherer Auftraggeber
(Referenzliste bei der Firma anfordern), Erfahrungen des Architekten oder
Fachplaners mit dem Unternehmen und die eigene Hausbank hinsichtlich der
Bonitätsprüfung von Nutzen sein.

Beauftragung der Ausführenden

Bauverträge: Der Bauherr ist für die Gestaltung der Bauverträge verantwortlich.
Der Bauherr sollte sich dabei ggf. juristischen Rat von einem baurechtskundigen
Rechtsanwalt suchen.

Wesentliche Bestandteile der Vertragsbedingungen:

• Vertragsstrafen bei Überschreitung der Ausführungsfristen
• Einfordern von Sicherheiten / Bürgschaften des ausführenden Unternehmens:
Zur Absicherung von Mängelbeseitigungsansprüchen innerhalb der Verjäh-
rungsfristen oder Vertragserfüllung kann mit den ausführenden Unterneh-
men bei Vertragsabschluss der Einbehalt von Teilbeträgen der Vergütung bis
zum Ende der Fristen vereinbart werden (üblicherweise nicht mehr als 5 %
der Vergütung). Unternehmen können in diesem Fall wählen, ob das einbe-
haltene Geld auf ein gesondertes Konto eingezahlt werden muss oder eine
– gegen Auszahlung des Betrages – Bankbürgschaft übergeben wird. Die Ab-
sicht, Sicherheiten zu verlangen, muss in den Ausschreibungsunterlagen dar-
gestellt sein. Private Bauherren sollten von diesen Möglichkeiten nicht ohne
rechtliche Beratung Gebrauch machen.
• Dauer der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
...
53 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Ausschreibung und Vergabe Arbeitspaket 4.1
Planer
Ausführende

Einhalten des im Terminplan festgelegten Vergabezeitpunktes | zur Siche-

rung der Baufristen unter Berücksichtigung von Lieferzeiten, Montageplanung
seitens der Ausführenden etc.

Kosten

k Kostenanschlag nach DIN 276: Die Kostenberechnung auf der Basis von Kos-
tenrichtwerten wird im Vergabeverfahren durch den Kostenanschlag nach
DIN 276 ersetzt. Der Kostenanschlag ist vor Beginn der Bauausführung für den
Bauherrn die letzte Möglichkeit, auf die Kosten Einfluss zu nehmen. Wenn es
zwischen Kostenberechnung und Kostenanschlag Abweichungen gibt, sollte
der Bauherr vom Architekten Vorschläge zur Einsparung verlangen.

Der Kostenanschlag sollte nicht nur für einzelne Gewerke erstellt werden, sondern
die Gesamtkosten darstellen. Sie setzen sich zusammen aus den Ergebnissen der
Angebotsabfragen, ergänzt durch immer noch geschätzte Ansätze für noch nicht
vorliegende Angebote oder noch nicht ausgeschriebene Leistungen. Wichtig für
die Kostensteuerung ist der Gesamtüberblick.

Versicherungen

Notwendige Versicherungen für die Bauausführung:

• Bauleistungsversicherung für unvorhergesehene Schäden am Neubau
• Bauherren-Haftpflichtversicherung für Schadensersatzansprüche
aus dem Bauvorhaben

Besonderheiten beim Bauen im Bestand: Ist ein Altbau Gegenstand der Baumaß-
nahme, muss der Bauherr den Gebäudeversicherer des Altbaus von Art und Um-
fang der Baumaßnahme informieren. Die Bautätigkeit stellt eine vorübergehende,
anzeigepflichtige Gefahrerhöhung im Sinne der Bedingungen der Gebäudeversi-
cherung dar. Aufgrund der Wertsteigerung des Gebäudes muss die Versicherungs-
summe im Gebäudeversicherungsschein korrigiert werden.

k Nicht versicherungsfähig sind Rissbildungen an Altbauten, weil diese zwangs-

läufig bei Baumaßnahmen im Bestand entstehen. Der Bauherr sollte hinsichtlich
möglicher Ansprüche von Nachbarn eine Rückstellung hierfür bilden.

Versicherungsschutz ausführender Unternehmen überwachen: Der Bauherr sollte

darauf achten, dass der Versicherungsschutz der Ausführenden durch Einforde-
rung der entsprechenden Policen geprüft und überwacht wird.

• Liegen aktuelle Versicherungsbestätigungen vor?

• Haben sich alle Auftragnehmer verpflichtet, dem Bauherrn mitzuteilen,
wenn kein Haftpflichtversicherungsschutz besteht?
• Gibt es eine Wiedervorlage, damit die Versicherungsnachweise
nach Ablauf immer wieder neu angefordert werden?

In der Ausschreibung kann als Kriterium zusätzlich der Nachweis einer Bauge-
währleistungsversicherung verlangt werden.

, Siehe auch Checkliste auf Seite 92 – Für die Bauzeit erforderliche

Versicherungen
Arbeitspaket 4.1 Ausschreibung und Vergabe Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 54
Planer
Ausführende

Ergebnisse

• unterschriebene Bauverträge
• klare Festlegungen zur Art und Qualität der Ausführung
und zu Ausführungsterminen, eindeutige Preisvereinbarungen
55 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Ausschreibung und Vergabe Arbeitspaket 4.2
k Planer
Ausführende

Erwartungen der Planer

• Auftragserteilung durch den Bauherrn

• Erarbeitung vollständiger Vertragsunterlagen für die Bauausführung
und Beauftragung der ausführenden Unternehmer
• Angebote der Unternehmer, die den Ausschreibungsunterlagen
und dem vorgegebenen Kostenrahmen entsprechen

Voraussetzungen

• abgeschlossene Entwurfs- und Ausführungsplanung

• Genehmigungen
• alle für die Ausschreibung relevanten Gutachten und Nachweise:
• Bodengutachten
• Statik
• Wärmeschutznachweis
• Schallschutzgutachten
• Schadstoffgutachten bei Umbauten und Sanierungen

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Architekt – Bauherr
• Abstimmung der Ausschreibungs- und Vergabeform
• Festlegung Bieterkreis
• Mitwirken bei Vergabeverhandlungen

Architekt – Fachplaner TGA | Abstimmung folgender Ausschreibungsinhalte:

• haustechnische und hygienische Objekte
• Gestaltung / Ausbau Aufzugskabinen
• Geräteausstattung in Küchen und Teeküchen
• RWA-Anlagen
• Antriebe für Türen, Fenster und Sonnenschutzanlagen
• Feuerlöscheinrichtungen
• Fundamenterder

Architekt – Landschaftsarchitekt
• Materialien für Wege, Plätze, Mauern und Einfriedungen
• Beleuchtungskörper in Außenanlagen

Fachplaner TGA – Landschaftsarchitekt

• Beleuchtung
• Be- und Entwässerungsanlagen
• Sicherheitstechnik, Zutritts- und Schrankenanlagen

Architekt – Statiker
• Baustoffe (Stahl oder Beton etc.)
• Tragwerke (Einfeld oder Mehrfeldsysteme)
• ggf. Brand-, Schall- und Wärmeschutz

Sonderfachleute – Architekt
• Berechnungen, Stellungnahmen, Gutachten

SiGeKo – Planungsbeteiligte
• Beraten und Hinwirken auf Berücksichtigung von Sicherheits- und Gesund-
heitsschutzmaßnahmen in Ausschreibungs-, Vergabe- und Bauvertrags-
unterlagen
• Beraten bei der Prüfung der Angebote und bei der Vergabe
Arbeitspaket 4.2 Ausschreibung und Vergabe Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 56
Planer
Ausführende

Produkthersteller – Architekt
• Beratung bei der Ausschreibung, Bemusterungsvorschläge

Ausführende – Architekt
• technische Aufklärungsgespräche
Leistungsverzeichnisse
erstellen, den Bauherrn bei
Aktivitäten und Termine seinen Entscheidungen zur
Ausschreibung und Verga-
Beratung des Bauherrn be beratend unterstützen,
• gemeinsame Festlegung der Art der Ausschreibung: Bietergespräche und Ver-
freihändige Vergabe, beschränkte Ausschreibung, gabeverhandlungen durch-
öffentliche Ausschreibung führen, Kostenanschlag
• gemeinsame Festlegung der Art der Vergabe: aufstellen, Kostenüber-
Einzelvergabe, Paketvergabe, Generalunternehmervergabe schreitungen korrigieren,
• Vertragsunterlagen und -bedingungen, ggf. Hinweis Ablaufplan für die Gewerke
auf Notwendigkeit rechtlicher Beratung durch einen Anwalt erstellen.

Aufstellen und Abstimmen von Bieterlisten

k Abstimmung mit allen Planungsbeteiligten zur Leistungsabgrenzung: Eindeutig-

keit über die Leistungsabgrenzung bei der Erstellung der Leistungsverzeichnisse
oder des Leistungsprogramms kann durch eine Schnittstellenmatrix erreicht
werden. Geordnet nach den Kostengruppen der DIN 276 werden die erfor-
derlichen Leistungen oder Bauteile aufgelistet und den für die Ausschreibung
Verantwortlichen zugeordnet. Dieses Koordinierungsinstrument wird vom
Architekten zu Beginn der Phase aufgestellt und abgestimmt.

Aufstellen der Leistungsverzeichnisse und Zusammenstellen

aller Ausschreibungsunterlagen

Einholen der Zustimmung des Bauherrn zum Versand

der Ausschreibungsunterlagen

Einholen, Prüfen und Werten von Angeboten | Erstellen eines Preisspiegels

und Formulieren eines Vergabevorschlages für den Bauherrn

Teilnahme an Bietergesprächen und Vergabeverhandlungen

Bauverträge | Klärung, dass der Bauherr die Verträge zur Verfügung stellt und
entscheidet, nach welcher Unternehmereinsatzform vergeben wird

Kosten planen und überwachen

Kostenanschlag: Die Kostenberechnung auf der Basis von Kostenrichtwerten wird

im Vergabeverfahren durch den Kostenanschlag nach DIN 276 ersetzt. Der Kosten-
anschlag besteht aus den Ergebnissen der Angebotseinholungen, ergänzt durch
immer noch geschätzte Ansätze für noch nicht vorliegende Angebote oder noch
nicht ausgeschriebene Angebote. Der Kostenanschlag ist vor Beginn der Bauaus-
führung für den Bauherrn die letzte Möglichkeit, auf die Kosten Einfluss zu neh-
men. Er ist dem Bauherrn als Entscheidungshilfe vorzulegen.

Kostenkontrolle: Zur Kontrolle des Kostenrahmens sollten die Ausschreibungsun-

terlagen vor Versand verpreist werden (eigenen Schätzpreis bei jeder Position ein-
geben). Bei großen Abweichungen vom Budget sind Korrekturmaßnahmen nötig
(Anpassen der Standards, Aufheben der Ausschreibung und Neuausschreibung,
Verhandlungen mit Bietern über Minderungspotenzial und Lösungsalternativen).
57 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Ausschreibung und Vergabe Arbeitspaket 4.2
Planer
Ausführende

Ausreichende Sicherheiten für Nachträge: Für eventuell erforderliche Nachträge

während der Bauausführung sind ausreichende Sicherheiten einzuplanen.

Termine festlegen | Eigene Termine müssen so gestaltet werden, dass der anvi-
sierte Baubeginn und der kontinuierliche Bauablauf eingehalten werden.

Erstellung eines gewerkeweisen Grobterminplans: Der Bauherr gibt einen Ein-

zugstermin vor, der Architekt fügt die Gewerke in einen entsprechenden Termin-
ablauf ein.

k Esanderen
ist Sache der Bieter, sich dem Terminkonzept zu unterwerfen oder einen
Termin vertraglich zu vereinbaren. Wenn ein Terminplan so eng ge-
fasst ist, dass das ausführende Unternehmen ihn nicht umsetzen kann, wird
es möglicherweise versuchen, über Bedenken- und Behinderungsmeldungen
den Vertragstermin zu unterlaufen.

Einhalten von Prüf- und Zuschlagsfristen

Versicherungen

Baugewährleistungsversicherung: Der Architekt sollte den Bauherrn bei der Vergabe

besonders auf solche ausführenden Unternehmen hinweisen, die eine Baugewähr-
leistungsversicherung nachweisen. Für den Planer vermindert sich durch die TÜV-
Überprüfung des Unternehmens das Haftungsrisiko (siehe Arbeitspaket 4.1).

Berücksichtigung der Kosten für Versicherungen im Kostenanschlag: Die Kosten

für Versicherungen des Bauvorhabens (Kostengruppe 700 der DIN 276), z. B. Bau-
leistungsversicherung und Bauherren-Haftpflichtversicherung, sind im Kostenan-
schlag zu berücksichtigen.

Ergebnisse

• unterschriebene Bauverträge
58
59 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Ausschreibung und Vergabe Arbeitspaket 4.3
Planer
k Ausführende

Erwartungen der Ausführenden

• Beauftragung: Erhalt des Auftrages bei auskömmlichen Preisen

• klar definierte und verständliche Leistungsverzeichnisse
• faire Vertragsverhandlungen mit geringen Preisnachlässen

Voraussetzungen

• Klarheit der Aufgabenstellung: Zur Auftragsvergabe sollte das gemeinsame

Vertragsziel genau definiert sein. Exakte Planungsvorgaben, präzise Defini-
tion des Bauwerkes, das durch Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten zu
errichten ist, eindeutige Ausschreibungsunterlagen (insbesondere Überein-
stimmung von Text und Zeichnung)
• Ausreichender Kalkulations- und Prüfzeitraum der Angebotsunterlagen

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr und Architekt / Fachplaner | Kontakt durch Angebotsabgabe, tech-

nische Beratung, Akquisitionsgespräche

Lieferanten | Informationen zu Preisen und Lieferbedingungen

Produkthersteller | Informationen zu technischen Lösungen

Aktivitäten und Termine

Angebotskalkulation | Anforderung von Nachunternehmerangeboten und

Materialpreisen

Ausschreibungsunterlagen Anforderung von Preisinformationen und Konditionen zu Bürgschaften |

der Planer auf grobe (falls vom Bauherr gefordert)
Mängel überprüfen,
Angebot kalkulieren, Überprüfung der eigenen Betriebskapazitäten
Angebotsfristen beachten,
an Bietergesprächen und Besichtigung der Baustelle | Sofern gewünscht, vom Bauherrn gefordert oder
Auftragsverhandlungen nicht ausreichend in den Bieterunterlagen beschrieben
teilnehmen, Versicherungs-
bestätigung vorlegen. Überprüfung der Ausschreibungsunterlagen auf »grobe Mängel« | Der
Unternehmer hat in dieser vorvertraglichen Phase keine umfassende Prüfpflicht.

Selbstdarstellung des Unternehmers | Erstellung von Unternehmensprofil

und Referenzlisten

Termine
• Einhaltung der Angebotsfrist
• Berücksichtigung der Bindefrist
• Teilnahme an Bietergesprächen und Auftragsverhandlungen

Kosten | Kostendeckendes Angebot unter Berücksichtigung von eventuellen

Lohn- und Materialpreissteigerungen im vorgegebenen Leistungszeitraum

Verträge | abhängig von der Entscheidung des Bauherrn, siehe Arbeits-

paket 4.1
Arbeitspaket 4.3 Ausschreibung und Vergabe Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 60
Planer
Ausführende

Versicherungsschutz überprüfen | Die ausführenden Unternehmen sollten

überprüfen, ob die beauftragte Tätigkeit mit ausreichenden Deckungssummen
haftpflichtversichert ist, sie sollten dem Bauherrn eine Versicherungsbestätigung
vorlegen und diese Bestätigung ggf. erneuern. Wenn vom Bauherrn gewünscht,
ist eine Baugewährleistungsversicherung abzuschließen.

, Siehe Checkliste für Ausführende auf Seite 99 – Haftpflichtversicherung

überprüfen

Ergebnisse

• unterschriebener Bauvertrag
61 DER WEG ZUM BAUWERK

Bauherr Planer Unternehmer

Blatt 6
Vorderseite
Stanzform
Projektentwicklung

Bedarfsermittlung,
Grundstückssuche,
Beratung Beratung*
Finanzierungsrahmen,
»Projektstruktur«

* In dieser Phase nur bei

Projektstart speziellen Anforderun-
gen, z. B. Baugrund

Grundlagenermittlung, Architektenvertrag,
Vorplanung / Alternativen Planerverträge
Entwurfsphasen

Beratung über Produkte,

Entscheidung
Herstellung etc.

Entwurfsplanung

Freigabe

Genehmigungsplanung Baugenehmigung
Ausführungs-

Freigabe
planung

Beratung über
Ausführungsplanung
Ausführungsarten etc.
Linie druckt nicht m
- ist Stanzlinie
Ggf. Leistungsbeschreibung,
Ausschreibung und Vergabe

Vertragsbedingungen Leistungsverzeichnisse

Ausschreibung, Versand Angebotskalkulation

Angebotsprüfung,
Entscheidung
Vergabevorschlag

Bauverträge

Bauleitung Ausführung

Fertigstellung:
Abnahmebegehren
Bauphase

Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Abnahme-

Bauphase

bescheinigung
Mitwirkung,
Abnahmeunterschrift fachliche Bestätigung Teilnahme

Ggf. Mängelbeseitigung

Übergabe, Inbetriebnahme
Nutzungsphase

Vor Ablauf der

Verjährungsfrist für
Nutzung Ggf. Mängelbeseitigung
Mängelansprüche:
Begehung
62

Blatt 6
Rückseite
Stanzform
63 DER WEG ZUM BAUWERK k Bauherr
Planer
Bauphase Arbeitspaket 5.1

Ausführende

Erwartungen des Bauherrn

Mangelfreies Bauwerk | Errichtung des Gebäudes in der festgelegten Bauzeit

als mängelfreies Werk innerhalb des Kostenbudgets

Reibungsloser Bauablauf

Voraussetzungen

• Vorliegen der baurechtlichen Genehmigungen: Baugenehmigung,

Abbruchgenehmigung, Baumfällgenehmigung
• lückenlose Ausschreibungs- und Vertragsunterlagen
• Beauftragung der Planungsbeteiligten und Firmen
• rechtzeitige Bereitstellung aller Ausführungsunterlagen für die
ausführenden Unternehmen: Ausführungspläne des Architekten
und der beteiligten Fachplaner, Vermessungspläne, amtlicher Lageplan,
Bestandsunterlagen (zum Grundstück oder Bestandsgebäude)
• gesicherte Finanzierung: Zusage des Geldinstituts über End- und
Zwischenfinanzierung

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Architekt | Objektüberwachung der Baumaßnahme: Steuerung der ausführenden

Unternehmen, Koordinierung der an der Objektüberwachung beteiligten Fachpla-
ner, Überwachung der Qualität der Ausführung und ihre Übereinstimmung mit den
Vorgaben, Organisation der technischen und terminlichen Abfolge der Bauarbeiten
sowie Abstimmungen mit den Fachplanern zu deren Einzelleistungen

Landschaftsarchitekt (ggf.) | Objektüberwachung der Freianlagen

Fachplaner TGA | Objektüberwachung der technischen Anlagen

Genehmigungsbehörden | Teilnahme an öffentlich-rechtlichen Abnahmen

Banken | Rechtzeitige Zuweisung der vereinbarten Mittel

Ausführende Unternehmen | Erfüllung des Bauvertrages und Übergabe des

mangelfreien Werkes
Beauftragung der
Planungsbeteiligten, Prüfstatiker
Behörden und Ämter • Prüfung von statischen Nachweisen
informieren, Leistungen • Besichtigung und Kontrolle der eingebauten Bewehrung
der Ausführenden abneh-
men, mit dem Architekten Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) | Koordination
Terminplanung für Rech- des Arbeitsschutzes der einzelnen Unternehmer
nungsprüfung abstimmen,
Abschlags- und Schluss-
rechnungen bezahlen, Aktivitäten und Termine
Wartungsverträge mit
den Ausführenden ver- Verträge
einbaren.
Finanzierungsverträge:
• Abruf der Mittel (nach Finanzierungstyp)
• Abruf etwaiger Vorauszahlungsbürgschaften

Architektenvertrag für die Bauphase (soweit nicht bei Arbeitspaket 2.1. mit be-
auftragt): privatrechtliche Bauüberwachung
Arbeitspaket 5.1 Bauphase Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 64
Planer
Ausführende

Auflistung der übertragenen Leistungen und des Honorars:

• Übertragung der öffentlich-rechtlichen Bauleitung,
soweit nicht von Ausführenden übernommen
• Festlegung der Verantwortlichkeit für die Verkehrssicherung
auf der Baustelle
• Vereinbarung zu Ausführungsterminen, z. B. Übergabetermin
• Art und Umfang der Vertretungsbefugnis, z. B. rechtsgeschäftliche
Vertretungsvollmacht
• Organisation der Rechnungsprüfung durch den Architekten,
ggf. unter Einbeziehung von Fachingenieuren, Organisation
der Rechnungsfreigabe und des Mittelflusses, der Sicherheit
für etwaige Einbehalte, des Vorlaufs zur Sicherung von Skonti
• Organisation der privatrechtlichen Teilabnahmen
und der Schlussabnahmen; öffentlich-rechtliche Abnahmen,
z. B. Gebrauchsabnahmen

Verträge mit Statikern und Fachplanern analog der Regelung oben (Architekten-
vertrag), soweit Übertragung der Objektüberwachung erforderlich

Verträge mit Ausführenden siehe Arbeitspaket 5.3

Verträge mit Versorgungsunternehmen:

• Baustrom
• Bauwasser

Rechtzeitige Meldungen und Anträge an Behörden:

• Baubeginnanzeige (Bauamt)
• Benennung des verantwortlichen Bauleiters nach LBO (Bauamt);
diese Leistung sollte unbedingt vom ausführenden
Rohbauunternehmer übernommen werden
• Beseitigung von Bäumen (Untere Naturschutzbehörde)
• Sperrung von Verkehrsflächen (Tiefbauamt / Polizei)
• Antrag auf Bauwasseranschluss (städtische Wasserwerke)
• Antrag Hauswasseranschluss mit Zählermontage (städtische Wasserwerke)
• Antrag auf Baustromanschluss (städtische Stromwerke)
• Antrag Hausstromanschluss mit Zählermontage (städtische Stromwerke)
• Antrag Gasanschluss mit Zählermontage (städtische Gaswerke)
• Kaminabnahme (Bezirksschornsteinfeger)
• Kontrolle der Grundstücksgrenzen (Vermessungsamt)
• Regelungen hinsichtlich der Entsorgung von Sondermüll oder Bauschutt
…

Teilnahme an Baubegehungen und Baubesprechungen | gemeinsam mit

dem Architekten zur Information über den Bautenstand

Teilnahme an Bemusterungsterminen | mit Entscheidungen nach entsprechen-

der Vorbereitung durch den Architekten und die ausführenden Unternehmen

Abnahmen

Rechtsgeschäftliche Abnahme der Bauleistungen: Die Abnahme stellt die rechts-

geschäftliche Übergabe der Bauleistung des Unternehmers an den Auftraggeber
dar und sollte immer als eine förmliche Handlung durchgeführt werden. Da hier
das Vertragsverhältnis zwischen Bauherr und Unternehmer berührt ist, sollte der
Bauherr an der Abnahme selbst teilnehmen.
65 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Bauphase Arbeitspaket 5.1
Planer
Ausführende

Notwendige Schritte:
• Feststellung aller noch vorhandenen Mängel und Restarbeiten
• Geltendmachen der Vertragsstrafe, falls eine solche vereinbart wurde
und die Bedingungen zur Anwendung erfüllt sind
• Festlegen einer Frist zur Beseitigung der festgestellten Mängel
und Restleistungen
• Auflisten von Beginn und Ende der Verjährungsfrist
für Mangelansprüche
• Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch Bauherrn und Unternehmer
• Unterstützung des Bauherrn bei der Abnahme durch den Architekten
zu dem Zweck, vorhandene Mängel festzustellen und im Abnahme-
protokoll festzuhalten

Zur Absicherung von Mängelbeseitigungsansprüchen innerhalb der Verjährungs-

fristen kann mit den ausführenden Unternehmen bei Vertragsabschluss der Einbe-
halt von Teilbeträgen der Vergütung bis zum Ende der Fristen vereinbart werden
(üblicherweise nicht mehr als 5 % der Vergütung). Unternehmen können in die-
sem Fall wählen, ob das einbehaltene Geld auf ein gesondertes Konto eingezahlt
werden muss oder eine Bankbürgschaft gegen Auszahlung des Betrags überge-
ben wird. Private Bauherren sollten von dieser Möglichkeit nicht ohne rechtliche
Beratung Gebrauch machen.

Abnahme der Leistung der Architekten

• technisch-gestalterische Abnahme, ggf. Teilabnahme, falls der Architekt
vorab mit Leistungen der Nutzungsphase beauftragt wurde

Bezahlung von Abschlags- und Schlussrechnungen der ausführenden Un-

ternehmer | nach Prüfung durch den Architekten

k Zahlungsfristen richten sich nach dem Bauvertrag. Wenn dieser wie üblich auf
der Grundlage der VOB abgeschlossen wurde, beträgt die Zahlungsfrist 18 Tage
ab Eingang der Rechnung beim Bauherrn oder Architekten. Rechnungsprüfung
durch den Architekten sowie Post- und Zahlungswege benötigen Zeit, die die
Frist schnell verstreichen lässt. Deshalb: Vereinbarung mit dem Architekten
und evtl. der Bank über die Modalitäten von Rechnungsprüfung und Zahlung
treffen. Falls abzusehen ist, dass die Frist regelmäßig unterschritten werden
kann, ist eine Skontovereinbarung möglich.

Abschluss von Wartungsverträgen

Entgegennahme und Billigung der Kostenfeststellung nach DIN 276 | Der

Architekt listet alle tatsächlich entstandenen Kosten nach der Gliederung der
DIN 276 auf. Möglich ist auch eine Beschränkung auf die reinen Baukosten (ohne
Finanzierungskosten, Grundstückskosten, Honorare etc.); in diesem Fall ist eine
Gliederung der Baukosten nach Vergabeeinheiten sinnvoll.

Versicherungen | Überprüfen, ob alle im Arbeitspaket 4.1 aufgeführten Versi-

cherungen abgeschlossen sind und die Versicherungsnachweise der Auftragneh-
mer während der gesamten Bauzeit gültig sind
Arbeitspaket 5.1 Bauphase Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 66
Planer
Ausführende

Ergebnisse

Entgegennahme des Bauwerks

Entgegennahme maßgeblicher Unterlagen: technische Dokumentation

• Bestandspläne (für Rohbau, Ausbau und Haustechnik)
• gesamte Abrechnungsakte des Bauvorhabens
(Schlussrechnung aller Gewerke mit Aufmaßzeichnungen
der Ausführungsbetriebe)
• Gewährsbescheinigungen (Schreiben des ausführenden Unternehmens,
dass es seine Leistungen vertragsgemäß und entsprechend
den anerkannten Regeln der Technik hergestellt hat)
• Bedienungsanleitungen für technische Anlagen
• Handlungsanweisungen bei Störungen
• Pflegeanleitungen für alle Oberflächen
(Kunststoffe, Holz, Natursteinbeläge etc.)
• Wartungsanleitungen für alle technischen Anlagen
(sofern mit den ausführenden Unternehmen keine Wartungsverträge
vereinbart worden sind)
• öffentlich-rechtliche Abnahmebescheinigungen
»Unterlage« für spätere Arbeiten am Gebäude nach Baustellenverordnung
…
67 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Bauphase Arbeitspaket 5.2
k Planer
Ausführende

Erwartungen der Planer

Unfallfreie und konfliktfreie Erstellung eines mängelfreien Bauwerkes |

innerhalb des vorgegebenen Kosten- und Terminrahmens

Festhalten an Planungsfestlegungen | Möglichst wenige Planungsänderun-

gen durch den Bauherrn während der Bauphase

Voraussetzungen

• lückenlose Ausschreibungs- und Vertragsunterlagen

• Vorlage aller baurechtlichen Genehmigungen zur Weitergabe
an die ausführenden Unternehmen
• rechtzeitige Bereitstellung aller Ausführungsunterlagen:
Die vom Bauherrn freigegebenen Ausführungspläne sind dem
Architekten termingerecht zuzuleiten.

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr | Kurzfristige Entscheidungen, sofern von den Planern Entscheidungs-

vorlagen und Vergabeempfehlungen in schriftlicher Form vorliegen, etwa zu Be-
musterungsvorschlägen oder Nachträgen

Architekt | Koordination aller an der Objektüberwachung Beteiligten, Integration

in den Bauablauf, um eine rechtzeitige, kontinuierliche und abgestimmte Objekt-
überwachung der ihnen zugeordneten Gewerke zu gewährleisten. Durchführung
von regelmäßigen Baubegehungen und Baubesprechungen

Fachplaner TGA | Überwachung der Ausführung der zugeordneten Gewerke in

enger Abstimmung mit dem Architekten, Teilnahme an Baubesprechungen

Ausführende Unternehmen | Erfüllung des Bauvertrages

Bauleiter und Poliere:

• Arbeitsvorbereitung: Bereitstellung der erforderlichen Arbeitskräfte,
Geräte und Materialien
• Organisation von Vorproduktionen
• Arbeitsschutzmaßnahmen
• Kontrolle der Ausführungsplanung und sonstiger Vorgaben
des Auftraggebers – fachlich richtig und vertragskonform?
• Kontrolle der Vorleistungen Dritter – geeignet als Basis
für die eigenen Leistungen?
• interne Qualitätskontrollen der ausführenden Arbeitskräfte
bzw. der eingesetzten Nachunternehmer
• Mitwirkung bei Bemusterungen für einzubauende Materialien
• Teilnahme an Baubegehungen und -besprechungen

Prüfstatiker
• Prüfung von statischen Nachweisen
• Besichtigung und Kontrolle der eingebauten Bewehrung

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) | Koordination

des Arbeitsschutzes der einzelnen Unternehmer
Arbeitspaket 5.2 Bauphase Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 68
Planer
Ausführende

Behörden | Feuerwehr, TÜV, Bauberufsgenossenschaft, Landesamt für Arbeits- Abläufe auf der Baustelle
schutz etc. – Teilnahme an Abnahmen und Besprechungen zu Sonderthemen, in organisieren, sicherstellen,
der Regel auf Einladung des Architekten / Fachplaners dass die Bauarbeiten in
Übereinstimmung mit der
Vermessungsingenieur Ausführungsplanung
• Grobabsteckung der Gebäudelage mit Übergabe der Daten erbracht werden, Mängel
an ausführende Unternehmen und Bauüberwachung rügen, Bautagebuch
• Kontrolle der baurechtlich relevanten Maße, i. d. R. Höhen- und führen, um den Baufort-
Grenzlage des Gebäudes (nach Aufforderung durch den bauüber- schritt zu dokumentieren,
wachenden Planer), Übergabe der Messbescheinigung Rechnungen der Ausführen-
den zügig prüfen, Kosten
kontrollieren, Kostenfest-
Aktivitäten und Termine stellung erstellen, das Bau-
werk mit allen Dokumen-
Terminkoordination ten übergeben.

k Zurungsunterlagen
Beginn der Bauarbeiten treten häufig Verzögerungen auf, weil Ausfüh-
nicht rechtzeitig oder nur unvollständig vorliegen. Deshalb
rechtzeitig Termine für die Fertigstellung aller Ausführungspläne auf den
geplanten Baubeginn abstimmen, mit allen Planungsbeteiligten verbindlich
vereinbaren und die Erfüllung verfolgen, dabei auch an Vorbereitungsfristen
der verschiedenen Gewerke und Genehmigungen denken.

Termine:
• regelmäßige Baubesprechungen mit den ausführenden Unternehmen,
bei Bedarf mit Teilnahme der Fachplaner und Planungsbeteiligten
mit Protokollierung
• regelmäßige Information des Bauherrn im Rahmen von Bauherren-
gesprächen über den Stand der Bauausführung und Abrechnung,
z. B. in Form eines Statusberichtes mit Protokollierung
• rechtzeitige Bemusterungstermine mit Mustern der ausführenden
Unternehmer und Freigabe durch den Bauherrn

Laufende Terminkontrollen: Vergleich Ist-Terminplan mit Soll-Terminplan, Führen

einer projektbezogenen Liste, die Beginn- und Endtermine der Gewerke darstellt

Abstimmung der Baustelleneinrichtung mit Ausführenden | hinsichtlich

Ver- und Entsorgung und Sozialeinrichtungen

Kontrolle der Bauausführung | auf Übereinstimmung mit den geltenden Vor-

schriften, der Ausführungsplanung und den anerkannten Regeln der Technik. An-
wesenheit und erhöhte Kontrollen insbesondere
• bei Gründungs-, Abfangungs-, Abdichtungs- und Dachdeckungsarbeiten
sowie bei Fassadenarbeiten (wegen besonderer Unfallgefahr)
• bei schadensträchtigen Leistungen
• bei Abdichtungsarbeiten gegen Feuchtigkeit, Wärme- und
Schallschutzarbeiten
• bei der Beseitigung bereits gerügter Mängel
• beim Erkennen von nicht leistungsbereiten und leistungsfähigen
Unternehmern
• bei dem Einsatz von ggf. neuen, bisher unbekannten Baustoffen
69 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Bauphase Arbeitspaket 5.2
Planer
Ausführende

Zusätzliche Überwachung bei der Technischen Gebäudeausrüstung

• wenn technische Leistungen (Kabel, Rohre, Antriebe etc.) überdeckt
oder überbaut werden (Zustandsfeststellung durch den Fachingenieur)
• bei Druck- und Belastungsproben
• bei TÜV-Abnahmen (z. B. für die Aufzugsanlage)
• bei öffentlich-rechtlichen sowie zivilrechtlichen Abnahmen

k Ausführungsfehler und sonstige Mängel können nicht mehr zufriedenstellend

beseitigt werden, wenn sie zu spät festgestellt werden. Deshalb: kontinuierliche
und systematische Kontrolle der Ausführung, sofortige Rüge bei Mängelfest-
stellung und stringente Überwachung der Beseitigung.

Zustandsfeststellungen | (ehemals »Technische Abnahme«) bei Teilleistungen, die

zum Zeitpunkt der rechtsgeschäftlichen Abnahme nicht mehr zugänglich sind:
• Beurteilung der Baugrubensohle (bei Auffälligkeiten / Besonderheiten
unbedingt einen Fachingenieur hinzuziehen – keinesfalls selbst entscheiden)
• Grundleitungen auf Neigung (Gefälle ca. 2 %) und Dichtigkeit (Druckprobe)
überprüfen (ist Aufgabe des Fachingenieurs TGA, sofern dieser mit
der Objektüberwachung beauftragt ist)
• Fundamenterder unterhalb der Bodenplatte / Fundament im Erdreich
(ist Aufgabe des Fachingenieurs, TGA sofern dieser mit der Objekt-
überwachung beauftragt ist)
• Ausführung der Kellerdämmung und -dichtung
• Ausführung der Drainage (Neigung und Durchgängigkeit)
und deren Kontrollschächte
• Rohdecken bzw. -wände zur Feststellung von Ebenheitstoleranzen
• geputzte bzw. gespachtelte Wände zur Feststellung von Ebenheits-
toleranzen, falls ungünstige Beleuchtungszustände
bzw. Gegenlichtsituationen gegeben sind
• Oberseiten speziell behandelter Rohbetondecken
(flügelgeglättet o. Ä.) die zur Aufnahme von Fertigbelägen
(oder Flachdachabdichtungen < 2 %) dienen
• Estrichoberflächen zur Feststellung von Ebenheitstoleranzen,
sofern sich Toleranzen in den bemusterten Bodenbeläge
deutlich abzeichnen (Gummi- und Kunststoffbeläge)
• Trockenbaukonstruktionen vor dem Verschließen der Schalen / Decke
• Abdichtungslagen
• Schallschutz- und Wärmedämmlagen
• Fassaden- und Dachanschluss zur Feststellung der Wind-
und Schlagregendichtigkeit
…

Rügen von Mängeln | während der Bauausführung und verfolgen der Män-
gelbeseitigung

Führen einer Mängelliste (lfd. Nr., Datum, Grund, Fristablauf, Abmeldedatum):

Sämtliche Mängel, die zum Zeitpunkt der rechtsgeschäftlichen Abnahme nicht
durch den Unternehmer abgemeldet wurden, sind als »Gewährleistungsmängel«
im Abnahmeprotokoll aufzuführen.

Führen des Bautagebuches | auf der Grundlage von Bautagesberichten der

ausführenden Unternehmer

Eine Fotodokumentation der Baustelle ist zur »Eigensicherung« der Architekten-

bzw. Fachingenieurleistung sinnvoll.
Arbeitspaket 5.2 Bauphase Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 70
Planer
Ausführende

Prüfen von Abschlags- und Schlussrechnungen der ausführenden Unter-

nehmer | Abschlagsrechnungen sind mit den entsprechenden Nachweiszeich-
nungen gesammelt beim Bauherrn einzureichen.

Zusammenstellung aller Dokumente, Wartungs- und Reinigungsunterlagen

k Da die Nutzung bzw. der Betrieb des Gebäudes bzw. der technischen Anlagen
eigenverantwortlich vom Bauherrn bzw. Nutzer durchgeführt wird, ist darauf
zu achten, dass
• eine Einweisung in sämtliche technischen Anlagen im Rahmen
der Abnahme des Gebäudes erfolgt;
• die Übergabe einer dem Bauzustand entsprechenden, lückenlosen
Dokumentation (durch Revisionsunterlagen mit Dokumenten,
wie z. B. Gewährs-, Errichter- und Abnahmebescheinigungen,
Gutachten und Berichte von Sachverständigen, Betriebsanleitungen,
Handlungsanweisungen bei Störungen) erfolgt (siehe Arbeitspaket 5.1)
• der Bauherr bzw. Nutzer auf die Notwendigkeit von Wartungsverträgen
für die technischen Anlagen hingewiesen wird

Kosten

Laufende Kostenkontrolle: Abgleich der Mengenangaben in den Abschlagsrech-

nungen mit der vertraglich vereinbarten Leistung, um Überschreitungen der Auf-
tragssummen zu vermeiden oder die Auftragssumme rechtzeitig zu erhöhen, Kos-
tenkontrollen anhand von Zahlungs- und Terminplänen unter Berücksichtigung
der Leistungsstände auf der Baustelle, projektbezogene Listenführung (einfache
Word- oder Excellisten):
• Leistungsänderungsanzeigen (nicht durch ein Nachtragsangebot
hinterlegte Mehrkostenanzeigen)
• Angebote für geänderte und zusätzliche Leistungen
(sogenannte Nachträge)
• Minderkostenangebote für entfallene oder gekündigte Leistungen

k Kostensteigerungen werden manchmal erst so spät erkannt, dass ein Ge-

gensteuern nicht mehr möglich ist (wenn z. B. die Leistung schon ausgeführt
wurde.) Deshalb: kontinuierliche Kostenkontrolle wie oben beschrieben mit
Prognose für Mehr- oder Minderleistungen. Bei sich abzeichnenden Erhö-
hungen sollten dem Bauherrn Einsparungsvorschläge unterbreitet werden. In
die Kostenkontrolle unbedingt auch die übrigen Planungsbeteiligten und die
ausführenden Firmen einbeziehen (Einschätzungen abfragen).

Kostenfeststellung nach DIN 276: Feststellen der tatsächlichen Gesamtkosten

nach Prüfung aller Schlussrechnungen und Erstellung der Kostenfeststellung nach
DIN 276.
71 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Bauphase Arbeitspaket 5.2
Planer
Ausführende

Verträge

Abnahmen von Leistungen der Ausführenden:

• Organisation der technischen Teilabnahmen, insbesondere
bei einer Überbauung durch nachfolgende Gewerke
• Mängelbeseitigung vor Abnahme und bei der Abnahme von festgestellten,
nicht wesentlichen Mängeln
• Berechnung und Dokumentation des Beginns und des Ablaufs
der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
• Kostenkontrolle im Verhältnis zu den Einzelverträgen
und dem gebilligten Kostenanschlag
• Kostenfeststellung zum Zweck der Honorarberechnung,
ggf. für weitere Zwecke (z. B. Pflichten des Bauherrn
aus den Finanzierungsverträgen)

Vergütung
• Beratung des Bauherrn zu Bedarf an besonderen Leistungen
• Vereinbarung besonderer Leistungen mit Schriftform

Versicherungen

Versicherung des Baustellenbüros: Wird ein Baustellenbüro eingerichtet, ist zu

klären, ob dieses gegen Einbruch, Diebstahl, Vandalismus, Feuer etc. versichert
werden soll.

Berücksichtigung der Kosten für Versicherungen in der Kostenfeststellung: Die Kos-

ten für Versicherungen des Bauvorhabens (Kostengruppe 700 DIN 276) z. B. Bau-
leistungsversicherung und Bauherren-Haftpflichtversicherung, sind in der Kosten-
feststellung zu berücksichtigen.

Ergebnisse

Abschluss der Baumaßnahme nach erfolgter Mängelbeseitigung und Übergabe

des Bauwerks und der Dokumentation (siehe Arbeitspaket 5.1) an den Bauherrn
zu Inbetriebnahme / Nutzung
72
73 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Bauphase Arbeitspaket 5.3
Planer
k Ausführende

Erwartungen der Ausführenden

Erfolgreiche Vertragsabwicklung

Mängelfreie Ausführung der vertraglich vereinbarten Leistung | unter Ein-

haltung von Terminen und Kosten

Kooperative Zusammenarbeit mit allen Projektbeteiligten | unter Wahrung

der vertraglichen Absprachen

Faires Vorgehen bei Nachträgen für nicht vermeidbare Umplanungen |

Möglichst keine Planungsänderungen nach dem »ersten Spatenstich«, sofern es
doch noch zu Umplanungen kommt, rechtzeitige Nachbeauftragung durch den
Bauherrn

Qualifizierte, engagierte und teamfähige Planer | als starkes Bindeglied zwi-

schen Ausführenden und Bauherr

Ungestörter Bauablauf | durch reibungslose Organisation der Baustelle durch die

Objektüberwachung und fachgerechte Arbeit von Vor- und Nachunternehmern

Fristgerechte Bezahlung

Voraussetzungen

• abgeschlossene und fachlich richtige Ausführungsplanung

• abgeschlossene Bauvorbereitung
• Team- und Kooperationsfähigkeit aller Beteiligten
• Klärung aller für die Ausführung relevanten Fragen ist bereits im Rahmen
der Vergabe erfolgt (und nicht mehr während der Bauausführung,
da hierdurch Behinderungspotenzial entsteht)

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr | Kurzfristige Entscheidungen, sofern von den Planern Entscheidungs-

vorlagen und Vergabeempfehlungen in schriftlicher Form vorliegen, etwa zu Be-
musterungsvorschlägen oder Nachträgen

Architekt | Koordination aller an der Objektüberwachung Beteiligten, Integration

in den Bauablauf, um eine rechtzeitige, kontinuierliche und abgestimmte Objekt-
überwachung der ihnen zugeordneten Gewerke zu gewährleisten. Durchführung
von regelmäßigen Baubegehungen und Baubesprechungen

Fachplaner TGA | Überwachung der Ausführung der zugeordneten Gewerke in

enger Abstimmung mit dem Architekten, Teilnahme an Baubesprechungen

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) | Koordination

des Arbeitsschutzes der einzelnen Unternehmen

Baustoff- und Produktlieferanten

• Anwendungsberatung
• Sicherung von Lieferterminen
• Kontrolle der örtlichen Gegebenheiten zur Anlieferung
Arbeitspaket 5.3 Bauphase Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 74
Planer
Ausführende

Aktivitäten und Termine

k Kontrolle der Ausführungsplanung und sonstiger Vorleistungen: Nicht rechtzei-

tig vorliegende Ausführungsunterlagen führen gerade zu Beginn der Baustel-
lenarbeit häufig zu Verzögerungen, die für den Unternehmer kostenträchtig Vorleistungen Dritter
sind, ohne dass alle Auswirkungen auf den Auftraggeber abgewälzt werden kontrollieren, Abstimmungs-
können. Deshalb sollte der Unternehmer schon im eigenen Interesse recht- gespräch mit dem Architek-
zeitig vor Beginn seiner eigenen Arbeiten alle Vorleistungen prüfen (Pläne, ten zur Organisation des
Berechnungen, Leistungsbeschreibungen und vorlaufende Bauleistungen Bauablaufs führen,
anderer). Bemängelungen können dann rechtzeitig nachgebessert werden die vertraglich vereinbarte
und die eigene Arbeit kann ohne Verzögerungen beginnen. Leistung mängelfrei aus-
führen, an Baubesprechun-
gen teilnehmen, Behinde-
Arbeitsvorbereitung rungen und Störungen
• Bereitstellung der erforderlichen Arbeitskräfte, Geräte und Materialien gemeinsam mit dem Planer
• Organisation von Vorproduktionen angehen, Mängelbeseiti-
• Arbeitsschutzmaßnahmen gung organisieren,
Baustelle räumen.
Organisation des Bauablaufs | Abstimmung mit der Objektüberwachung und
ggf. SiGeKo im Rahmen eines Einführungsgesprächs zu Technik, Terminen, Bau-
stelleneinrichtung, Vorleistungen etwa 14 Tage vor Arbeitsaufnahme

Synchronisation von Kapazitäten und Terminvorgaben

Feststellen und Beseitigen von Behinderungen und Störungen | unter Einbe-

ziehung des objektüberwachenden Planers, falls erforderlich

Teilnahme an Baubesprechungen

Rechnungslegung für ausgeführte Leistungen | Abstimmung mit dem objekt-

überwachenden Planer zum Leistungsstand

Herbeiführen der Abnahme der Leistung

Organisation der Mängelbeseitigung

Ordnungsgemäße Baustellenräumung

Kosten

• Sicherstellung einer kostendeckenden Auftragsabwicklung:

Überprüfen der Auftragskalkulation nach Kenntnis aller Details
• Anpassen des Ressourceneinsatzes an die Auftragskalkulation
• außervertragliche Zusatzleistungen: Herbeiführen der Beauftragung
• Überprüfen und Überwachen von Lieferkonditionen und Bestellungen
• Überprüfen und Überwachen des Personal- und Geräteeinsatzes

Verträge

Abschluss von Verträgen mit Nachunternehmern und Lieferanten: Hierbei ist dar-
auf zu achten, dass Übereinstimmung mit dem Hauptvertrag besteht.

Vertragliche Vereinbarungen zu Abnahme und Gewährleistungsbeginn beachten:

• Förmliche Abnahme gefordert?
• Beginn der Gewährleistung einheitlich mit Schlussabnahme
der gesamten Vertragsleistung, d. h. des letzten Gewerks?
• Teilabnahmen notwendig?
• Welche Fristen sind für Mängelhaftung vereinbart?
75 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Bauphase Arbeitspaket 5.3
Planer
Ausführende

Verjährungssfristen für Mängelansprüche

• Vertrag nach BGB: Verjährungsfrist für Mängelansprüche fünf Jahre
• Vertrag nach VOB / B: Verjährungsfrist für Mängelansprüche vier Jahre,
Ausnahme 1: Ablauf nach zwei Jahren für die vom Feuer berührten Teile
der Feuerungsanlagen,
Ausnahme 2: wartungsintensive maschinelle
und elektronische sowie elektrotechnische Anlagen: Ablauf nach zwei
Jahren, wenn mit dem Ausführenden kein Wartungsvertrag geschlossen
wird

Ergebnisse

Vertragsgerechte Fertigstellung und Übergabe der Bauleistung und deren Ab-

rechnung
76
77 DER WEG ZUM BAUWERK

Bauherr Planer Unternehmer

Blatt 7
Vorderseite
219 x 297 mm
Projektentwicklung

Bedarfsermittlung,
Grundstückssuche,
Beratung Beratung*
Finanzierungsrahmen,
»Projektstruktur«

* In dieser Phase nur bei

Projektstart speziellen Anforderun-
gen, z. B. Baugrund

Grundlagenermittlung, Architektenvertrag,
Vorplanung / Alternativen Planerverträge
Entwurfsphasen

Beratung über Produkte,

Entscheidung
Herstellung etc.

Entwurfsplanung

Freigabe

Genehmigungsplanung Baugenehmigung
Ausführungs-

Freigabe
planung

Beratung über
Ausführungsplanung
Ausführungsarten etc.

Ggf. Leistungsbeschreibung,
Ausschreibung und Vergabe

Vertragsbedingungen Leistungsverzeichnisse

Ausschreibung, Versand Angebotskalkulation

Angebotsprüfung,
Entscheidung
Vergabevorschlag

Bauverträge

Bauleitung Ausführung

Fertigstellung:
Abnahmebegehren

Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Abnahme-

Bauphase

bescheinigung
Mitwirkung,
Abnahmeunterschrift fachliche Bestätigung Teilnahme

Ggf. Mängelbeseitigung

Übergabe, Inbetriebnahme
Nutzungsphase
Nutzungsphase

Vor Ablauf der

Verjährungsfrist für
Nutzung Ggf. Mängelbeseitigung
Mängelansprüche:
Begehung
78

Blatt 7
Rückseite
219 x 297 mm
79 DER WEG ZUM BAUWERK k Bauherr
Planer
Nutzungsphase Arbeitspaket 6.1

Ausführende

Erwartungen des Bauherrn / Nutzers

Funktion des Gebäudes und seiner technischen Anlagen | entsprechend

den im Planungsprozess formulierten Wünschen

Störungsfreier und wirtschaftlicher Betrieb der technischen Anlagen

Voraussetzungen

• Fertigstellung und Mängelbeseitigung des Objektes

• Baurechtliche und rechtsgeschäftliche Abnahme
in der Phase Bauüberwachung
• Übernahme der technischen Dokumentation für Gebäude
und technische Anlagen (siehe Arbeitspaket 5.2)
• Einweisung des Bauherrn bzw. Nutzers in die technischen Funktionen
• Wartungsverträge mit den ausführenden Unternehmen
• Auflistung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
durch den Architekten

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Architekt | Der Architekt überwacht die Beseitigung der bei der Abnahme
festgestellten Mängel. Bei Beauftragung mit der Objektbetreuung überwacht er
auch die Mängel, die während der Verjährungsfristen für Mängelansprüche fest-
gestellt werden und übernimmt die Zusammenstellung aller Unterlagen der be-
teiligten Planer.

, Info-Blatt 9.1 – Gebäudedokumentation

, Hausakte – Herausgegeben vom damaligen Bundesministerium für Verkehr,
Bau- und Wohnungswesen im Internet unter: selbstverlag @ bbr.bund.de

Fachplaner TGA | sofern die Komplexität der Anlagentechnik einen Fachpla-

ner erfordert
• gleiche Aufgaben wie der Architekt, nur für die Technische
Gebäudeausrüstung
• bei Beauftragung mit der Dokumentation Mitwirkung bei
der Zusammenstellung aller Unterlagen der beteiligten Planer

Ausführende | Die Ausführenden müssen auftretende Mängel innerhalb der

Planer mit der Objekt- Verjährungsfristen für Mängelansprüche auf Anforderung beseitigen. Für tech-
betreuung und Dokumen- nische Anlagen übernehmen die ausführenden Unternehmen notwendige War-
tation beauftragen oder tungsarbeiten.
selbst Mängelbeseitigung
verfolgen, Wartungsunter-
nehmen kontrollieren, Aktivitäten und Termine
Dokumentation aktualisie-
ren, Sicherheitsleistungen
der Ausführenden nach
Ablauf der Verjährungs-
k Mit Beauftragung der Objektbetreuung an Architekt und / oder Fachplaner
übernehmen diese für die Dauer der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
fristen für Mängel- die Organisation und Überwachung von Mängelbeseitigungsarbeiten ebenso
ansprüche freigeben. wie die Feststellung der Ursachen. In diesem Fall wendet sich der Bauherr nicht
direkt an die ausführenden Unternehmen, sondern an die Planer. Rechtzeitig
vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche wird vom Architekten
bzw. Fachplaner eine systematische Objektbegehung durchgeführt, damit alle
bestehenden Mängel noch beseitigt werden.
Arbeitspaket 6.1 Nutzungsphase Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 80
Planer
Ausführende

k Mit der Objektbetreuung wird auch die Dokumentation beauftragt. Der Archi-
tekt stellt, ggf. unter Mitwirkung von Fachplanern, alle relevanten schriftlichen
und zeichnerischen Unterlagen in einer Objektdokumentation zusammen.

Auflisten von Mängeln und Veranlassung ihrer Beseitigung | durch die ge-
währleistungspflichtigen Ausführenden

Mängelmeldung | entweder durch periodische Objektbegehung oder durch

Anzeige des Bauherrn bzw. Nutzers

Prüfung der Ursache des Mangels | soweit mit den Erkenntnismitteln des Ar-
chitekten feststellbar, Einschaltung der Fachplaner, ggf. Beauftragung von Son-
derfachleuten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (be-
sonders in Streitfällen)

Mängelbeseitigungsrüge an den potenziellen Verursacher | Fristsetzung

und Überwachung der Beseitigung

Feststellung der neuen Verjährungsfrist für Mängelansprüche | des ge-

währleistungspflichtigen Ausführenden

Überwachung der Mängelbeseitigung | je nach technischer Komplexität

durch Feststellung des Bauherrn bzw. Nutzers oder Beurteilung durch Architekt
bzw. Fachplaner

Begehungen zur Mängelfeststellung | Objektbegehung vor Ablauf der Ver-

jährungsfristen für Mängelansprüche und Veranlassung der Beseitigung beste-
hender Mängel

Kontrolle der Arbeiten der Wartungsunternehmen

Festlegung von Unterhaltsarbeiten nach Notwendigkeit | ggf. Anstrich-

arbeiten, Instandsetzung der technischen Ausrüstung etc.

Einpflegen der Veränderungen | am bzw. im Gebäude (Umbauten, Erweite-

rungen etc.) in die vorhandene Dokumentation

k Wird die Aktualisierung der Dokumentation vernachlässigt, entsteht bei erneu-

ter Mangelbeseitigung oder bei Instandsetzungsarbeiten ein Mehraufwand und
somit höhere Kosten. Teilweise sind Veränderungen nicht mehr nachvollziehbar
und weitere Instandsetzungsarbeiten nur mit erhöhtem Aufwand möglich.

Kosten

Folgende Kosten sind in der Nutzungsphase relevant:

• Betriebskosten (Strom, Heizung etc.)
• Wartungs- und Instandhaltungskosten für technische Anlagen
und Einrichtungen
• Unterhaltskosten für Anstriche von Holzfenstern, Fassaden etc.
• Instandsetzungskosten für Austausch von baulichen Komponenten,
die nach Ablauf der Gewährleistung ihre Funktion nicht mehr erfüllen
(z. B. Abdichtungen und Fugenbänder)
81 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Nutzungsphase Arbeitspaket 6.1
Planer
Ausführende

Verträge | Wenn in Bauverträgen Sicherheitsleistungen der ausführenden Un-

ternehmen vereinbart wurden (siehe Arbeitspaket 4.1), sind die Fristen zur Rück-
gabe der Sicherheiten zu beachten. Allerdings wird der Sicherungsgeber in der
Regel von sich aus nach Fristablauf die Rückgabe verlangen. Vor Rückgabe sollten
alle Mängel beseitigt sein.

Auch die Architekten- und Ingenieurleistungen sollten vom Bauherrn abgenom-

men werden. Das kann förmlich oder stillschweigend geschehen, z. B. durch Zah-
lung der Schlussrechnung.

Verträge mit den Ausführenden: ggf. Verlängerung der Wartungsverträge

Versicherungen | Spätestens mit Bauende und Beginn der Nutzung sollte Versi-
cherungsschutz für das fertige Gebäude bestehen. Bauleistungsversicherung und
Bauherren-Haftpflichtversicherung enden dann. Geprüft / Abgeschlossen werden
sollten je nach Sachlage eine
• Gebäudeversicherung für die Gefahren Feuer, Leitungswasser,
Sturm / Hagel, Elementargefahren (Überschwemmung, Schneedruck,
Erdbeben),
• Gebäudeglasversicherung,
• Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung und eine
Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung für einen Heizöltank.

Ergebnisse

Wirtschaftlicher und störungsfreier Betrieb des Gebäudes und der technischen

Anlagen
82
83 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Nutzungsphase Arbeitspaket 6.2
k Planer
Ausführende

Erwartungen der Planer

Mangelfreier Zustand bzw. Betrieb des Gebäudes und der technischen

Anlagen

Umgehende Beseitigung von auftretenden Mängeln | durch die ausfüh-

renden Unternehmen

Bestätigung der in der Planungsphase definierten Verbrauchswerte | Die in

der Entwurfsphase ermittelten Betriebskosten und die im Gebäudeenergieausweis
dokumentierten Energiekennzahlen sind durch den realen Betrieb zu bestätigen.

Voraussetzungen

• Auflistung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche sämtlicher am Bau

beteiligten ausführenden Unternehmen
• Einweisung des Bauherrn bzw. Nutzers in sämtliche technischen Anlagen
• Wartungsverträge für die technischen Anlagen
• Vorliegen einer lückenlosen Dokumentation des Bauzustandes
• Beauftragung mit der Objektbetreuung: Bei Nichtbeauftragung
erbringt der Bauherr bzw. Nutzer diese Leistung selbst.

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr bzw. Nutzer | Ein auftretender Mangel wird dem Architekten oder
Fachplaner gemeldet, der das verantwortliche Unternehmen mit Fristsetzung zur
Mangelbeseitigung auffordert und die Erledigung verfolgt und kontrolliert.

Abnahme der Architekten / Fachplanerleistungen

Ausführende Unternehmen | Abstimmung und Festlegung des Vorgehens für

Mängelmeldung und -beseitigung
Rechtzeitige Objektbe-
gehungen durchführen,
Baumängel und ihre Aktivitäten und Termine
Ursachen ermitteln,
Mängelbeseitigung orga- Abstimmung der Abläufe für Mängelmeldung und -beseitigung | Abstim-
nisieren, Bürgschaften der mung zwischen Architekt und Bauherr
Ausführenden freigeben,
Gebäudedokumentation Begehungen vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche |
anlegen, fortschreiben Rechtzeitig vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche der jeweiligen
und übergeben, Energie- ausführenden Unternehmen wird auf Veranlassung des Architekten bzw. Fachpla-
verbrauch des Gebäudes ners eine Objektbegehung mit dem Bauherrn und den Ausführenden durchge-
auswerten. führt. Vorhandene Mängel werden dem gewährleistungspflichtigen ausführenden
Unternehmen zur Erledigung mit Fristsetzung aufgegeben.

Im Rahmen der Objektbegehungen ist auch die Effizienz der Wartungsfirma zu

überprüfen.

k Abstimmung mit Ausführenden und ggf. Fachplanern bei der Ermittlung von
Mängelursachen: Wenn eine Mängelursache trotz aller Bemühungen der
Beteiligten nicht identifiziert werden kann, weist der Architekt den Bauherrn
auf die Notwendigkeit zur Einschaltung von Sachverständigen hin. Eigene
Versäumnisse des Architekten müssen hierbei offengelegt werden.
Arbeitspaket 6.2 Nutzungsphase Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 84
Planer
Ausführende

Laufende Betreuung der Mängelbeseitigung

Zusammenfassung aller Dokumentationsunterlagen in ein einheitliches

Ablagesystem

, Hausakte – Herausgegeben vom damaligen Bundesministerium für Verkehr,

Bau- und Wohnungswesen im Internet unter: selbstverlag @ bbr.bund.de
, Info-Blatt 9.1 – Gebäudedokumentation
Fortschreibung der Dokumentation bei Umbauten und Erneuerungen |
Zur Erleichterung von Wartungsarbeiten sollte die technische Dokumentation bei
Änderungen an den technischen Anlagen entsprechend geändert oder ergänzt
werden.

k Auch wenn die Phase Objektbetreuung nicht beauftragt ist, empfiehlt es sich,
als Planer, im Rahmen eines »After-Sales-Service« eine Betreuung zu gewähr-
leisten. Eine Auswertung der Rückmeldungen des Bauherrn, insbesondere
in der ersten Nutzungsphase, ist für die effizientere Gebäudenutzung bzw.
Optimierung der technischen Anlagen und anderweitige Planungsaufträge
äußerst wertvoll.

Freigabe von Bürgschaften der Unternehmen nach Ablauf der Verjährungs-

fristen für Mängelansprüche veranlassen

Termine

Bei der Objektbetreuung in der Nutzungsphase sind folgende Termine relevant:

• Verjährungsfristen für Mängelansprüche
• Fristsetzungen für Mangelbeseitigungsarbeiten

Der Planer verfolgt diese Fristen im Rahmen der Objektbetreuung und sichert die
Rechte des Bauherrn durch rechtzeitiges bzw. fristgerechtes Handeln. Die Dauer
der Verjährung von Mängelansprüchen ist im Bauvertrag definiert. Beginn und
Ende der Fristen sind im Abnahmeprotokoll festgehalten.

Kosten

Betriebskosten: In der Nutzungphase werden die Verbrauchs- und Betriebskosten

relevant. Eine exakte Ermittlung und ein Vergleich dieser Kosten mit ähnlichen
Gebäuden (evtl. Ermittlung von Gebäudekennzahlen) erlauben Rückschlüsse auf
die Qualität der Planung und sollten bei Bedarf zu Verbesserungsmaßnahmen bei
der Planung weiterer Projekte führen.

Verträge

Architektenvertrag
• Schlussrechnung für die Leistungen der Nutzungsphase
(Objektbetreuung und Dokumentation) und ggf. besondere
Leistungen stellen, Beginn der Gewährleistung für diese Leistungen
mit der Abnahme durch den Bauherrn. Die Abnahme erfolgt förmlich
oder stillschweigend (z. B. durch Zahlung der Schlussrechnung)
• quittierte Übergabe der Planliste und des Rechnungsergebnisses
an den Bauherrn, ggf. quittierte Herausgabe von sonstigen Dokumenten,
die im Eigentum des Bauherrn stehen
85 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Nutzungsphase Arbeitspaket 6.2
Planer
Ausführende

Versicherungen

Der Haftpflichtversicherungsschutz des Architekten bzw. Fachplaners muss auch

für Verstöße in der Zeit der Objektbetreuung Versicherungsschutz bieten: keine
Beendigung oder Ruhendstellung des durchlaufenden Jahresvertrages bis Ende
der Objektbetreuung.

Ergebnisse

• Zufriedenheit des Bauherrn durch planmäßigen, mängelfreien

und wirtschaftlichen Betrieb des Gebäudes
• rasche Beseitigung auftretender Störungen im Rahmen
der Gewährleistung der jeweiligen ausführenden Unternehmen
86
87 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Nutzungsphase Arbeitspaket 6.3
Planer
k Ausführende

Erwartungen der Unternehmer

Mangelfreie Gewährleistungsperiode | Vermeidung zusätzlicher Aufwen-

dungen

Nachfolgeaufträge oder Weiterempfehlungen | Erweiterung der Auftrags-

chancen durch Kundenzufriedenheit

Problemlose Sicherheitsablösung | Fehlen von Mängeln und Zufriedenheit

des Bauherrn schützen vor Problemen bei der Auszahlung von Sicherheitsein-
behalten oder der Rückgabe von Bürgschaften am Ende der Verjährungsfrist für
Mängelansprüche.

Voraussetzungen

• mangelfrei oder mangelarm übergebenes Objekt: fachgerechte

Ausführung mit eigener Qualitätsüberwachung
• zügige Abarbeitung aufgetretener Mängel, um Inanspruchnahme
der Sicherheitsleistung durch den Bauherrn wegen Ersatzvornahme
zu vermeiden
• Wartungsverträge: Für Bauteile oder Ausstattungen, die der Wartung
bedürfen, sollten diese Arbeiten mindestens für die Dauer
der Verjährungsfristen von Mangelansprüchen vom Bauherrn
beauftragt worden sein.

Beteiligte und ihre Zusammenarbeit

Bauherr: direkter Kontakt mit dem Bauherrn oder Nutzer bei der Organisation von
Mängelbeseitigungsarbeiten, Ausführung von Wartungsleistungen, Entgegennah-
me von Aufträgen, Rückgabe von Sicherheiten

Architekt: Erteilung von Mängelrügen, Organisation von Beseitigungsarbeiten,

Freigabe von Sicherheiten

Fachplaner: gleiche Funktion wie Architekt, für Technische Gebäudeausrüstung

Aktivitäten und Termine

Fachliche Organisation von Mängelbeseitigungsarbeiten | Da das Objekt

in der Regel genutzt wird, ist eine Rücksichtnahme auf die Belange der Nutzer
Organisieren und Durch- notwendig. Für die notwendigen Arbeiten muss der Nutzer Zugang verschaffen,
führen der Mängel- technische Geräte können möglicherweise nicht zu jeder Zeit abgeschaltet wer-
beseitigung, Wartungen den (z. B. Wasserversorgung bei pflegebedürftigen Bewohnern oder Kleinkindern),
bei entsprechender Beauf- Baulärm ist nicht zu jeder Zeit tolerabel.
tragung gemäß Wartungs-
intervallen durchführen, Einhalten von Fristsetzungen zur Mängelbeseitigung | Eine Mängelrüge
nach Ablauf der Verjäh- ist in der Regel mit einer Frist zur Beseitigung gekoppelt. Bei Erhalt sollte geprüft
rungsfristen für Mängel- werden, ob die Frist auskömmlich ist und bei Verneinung um Verlängerung beim
ansprüche Sicherheits- Architekten / Ingenieur oder Bauherrn (der Versender der Mängelrüge) nachgesucht
leistungen zurückfordern. werden. Fristen sollten nicht unverrichteter Dinge verstreichen, da so Vertrauen
und Toleranz des Auftraggebers verloren gehen können.

Beachtung von Verjährungsfristen für Mängelansprüche | Verjährungsfris-

ten für Mängelansprüche sollten verfolgt werden, um die Leistungspflicht zu be-
grenzen und Sicherheitsleistungen zurückzufordern.
Arbeitspaket 6.3 Nutzungsphase Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 88
Planer
Ausführende

Beachtung von Wartungsintervallen | Bei Beauftragung von Wartungsarbei-

ten müssen die Intervalle sorgfältig verfolgt werden, um haftungsträchtige Feh-
ler zu vermeiden.

Nachvertragliche Kundenbetreuung | Eine Betreuung des Kunden nach Ver-

tragserfüllung kann Wettbewerbsvorteile bewirken. Solche Betreuungsmaßnah-
men können z. B. sein:
• Befragung zur Kundenzufriedenheit
• Versenden von Informationen über Pflege und Wartung
• Erweiterung eingebauter Produkte oder Bauteile
• Informationen über neue Leistungen oder Produkte

Kosten

Kostenminimierung: geringe Aufwendungen durch gut organisierte und fachge-

rechte Mängelbeseitigungsarbeiten

Nachkalkulation: Diese Berechnung mit Ermittlung des Baustellenergebnisses dient

als Basis zukünftiger Angebotskalkulationen.

Kostendeckende Gewährleistungsphase: Der kalkulierte Aufwand für Mängelbesei-

tigungsarbeiten (bei ordnungsgemäßer Buchhaltung Rückstellung in dieser Höhe)
wird dem tatsächlichen Aufwand bis zum Ende der Verjährungsfrist für Mängel-
ansprüche entgegengestellt.

Verträge

• Gewährleistung
• Feststellung des Ablaufs der Verjährungsfrist für Mängelansprüche
• Sicherheit: Prüfung des Rücklaufs der Gewährleistungssicherheit,
ggf. mehrerer Gewährleistungsbürgschaften

Ergebnisse

• Kundenzufriedenheit
• minimale Aufwendungen für die Erfüllung
von Gewährleistungsansprüchen
• Freigabe der Sicherheitsleistungen
89 DER WEG ZUM BAUWERK

Blatt 8
Vorderseite
219 x 297 mm

Anhang
90

Blatt 8
Rückseite
219 x 297 mm
91 DER WEG ZUM BAUWERK k Bauherr
Planer
Checklisten Versicherungen

Ausführende

Grundstücks- und Gebäudeversicherungen

• Der Eigentümerwechsel Erledigt Bemerkungen

wurde den derzeitigen
Versicherern unverzüglich
angezeigt
• Verträge sind umgeschrieben
• bei Bedarf wurden neue Ver-
träge abgeschlossen

Gebäudeversicherung

• Feuer

• Leitungswasser

• Sturm/Hagel

• Elementargefahren
(Überschwemmung,
Schneedruck, Erdbeben etc.)

Gebäudeglas-Versicherung

Haus- und Grundbesitzer-

Haftpflichtversicherung

Gewässerschaden-Haftpflicht-
versicherung für Heizöltank
Checklisten Versicherungen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 92
Planer
Ausführende

Überwachung Versicherungsschutz Planer

Erledigt Bemerkungen

Berufshaftpflichtversicherungen
aller Planer: Liegen aktuelle Versiche-
rungsbestätigungen vor?

Haben sich alle Auftragnehmer

verpflichtet mitzuteilen, wenn (egal
aus welchen Gründen) kein Haft-
pflichtversicherungsschutz besteht?

Gibt es eine Wiedervorlage, damit

die Versicherungsnachweise nach
Ablauf immer wieder neu angefor-
dert werden?

Für die Bauzeit notwendige Versicherungen

Angebot eingeholt Versicherung Bemerkungen

abgeschlossen

Bauleistungsversicherung

Bauherren-Haftpflichtversicherung
93 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Checklisten Versicherungen
Planer
Ausführende

Versicherungsschutz von Baufirmen überwachen

Erledigt Bemerkungen

Betriebshaftpflichtversicherungen
aller Firmen: Liegen aktuelle Ver-
sicherungsbestätigungen vor?

Haben sich alle Auftragnehmer

verpflichtet mitzuteilen, wenn (egal
aus welchen Gründen) kein Haft-
pflichtversicherungsschutz besteht?

Kann der Unternehmer eine Bau-

gewährleistungsversicherung nach-
weisen?

Versicherungen ab Nutzung des Gebäudes

Deckung ab Nutzung
Bemerkungen
des vorhandenen Gebäudes

Gebäudeversicherung

Feuer

Leitungswasser

Sturm/Hagel

Elementargefahren (Überschwem-
mung, Schneedruck, Erdbeben etc.)

Gebäudeglasversicherung

Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-

versicherung

Gewässerschaden-Haftpflicht-
versicherung für Heizöltank
Checklisten Versicherungen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 94
Planer
Ausführende
k

Durchlaufende Jahres-Berufshaftpflichtversicherung prüfen

Stand Priorität/Wertung

Deckungssummen Personenschäden

Deckungssummen Sach- und Vermögensschäden

Maximierung

Selbstbeteiligung

Prämie bei unterschiedlichen Umsätzen z. B.

• 20.000,00
• 50.000,00
• 100.000,00
• 250.000,00

Mindestprämie

Umfang der Vorsorgeversicherung (gleiche Deckungssummen wie

vorhandene Deckungssummen)

Prämienerhöhung bei einer Schadenzahlung

Prämienerhöhung bei 2 Schadenzahlungen im gleichen Jahr

Welches Berufsbild ist versichert?

Prämienregelung bei Vergabe von Leistungen an Subunternehmer

Vor- und Kostenanschläge

Überschreitung von Fristen und Terminen

Überschreitung der Bauzeit

Rechtschutz bei Strafverfahren

Honorarrechtschutz mitversichert
95 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Checklisten Versicherungen
Planer
Ausführende

Durchlaufende Jahres-Berufshaftpflichtversicherung prüfen

Stand Priorität/Wertung

Regelung zur 30-jährigen Nachhaftung bei Vertragsbeendigung

Bei Versichererwechsel und auch bei Neuversicherung nach

versicherungslosem Zeitraum: Deckung auch für alle Verstöße aus
Vorversichererzeiten?

Zählt als Ausschlusskriterium, ob der Schaden vor Ablauf der

5-Jahresfrist beim Vorversicherer dem Versicherungsnehmer schon
»bekannt« war?

Versichererwechsel: Waren die Deckungssummen bei Vorverträ-

gen höher als in einem nachfolgenden Vertrag? Achtung: Folge-
versicherer leistet, nur max. bis zur Höhe seiner Deckungssumme,
wenn er nach Ablauf der 5-jährigen Nachhaftung des Vorver-
sicherers zuständig ist

Repräsentantenklausel (z. B. bei bewusstem Verstoß oder Vorsatz)

Formulierung der Berufsbildklausel

Ab welchem Anteil ist eine Beteiligung schädlich?

Bleiben Personenschäden immer mitversichert?

Versicherungsschutz auf Ehegatten oder auf alle »Angehörigen«

bezogen?

Generalplanertätigkeit

Gutachtertätigkeit

Serienschadenregelung

Sowiesokosten

ARGE-Klausel

Sicherheits- und Gesundheitskoordinator

Schlichtungsverfahren
Checklisten Versicherungen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 96
Planer
Ausführende

Durchlaufende Jahres-Berufshaftpflichtversicherung prüfen

Stand Priorität/Wertung

Gemietete und geliehene Gegenstände (Schäden an beweglichen

Sachen)

Verjährungsfrist für Mängelansprüche für Leistungen an Grund-

stücken über gesetzliche Vorgabe hinaus

Ausschluss z. B. von Schäden aus Projekten, bei denen zum Zeit-

punkt der Antragstellung schon Baubeginn war?

Asbestschäden versichert, wenn ja, in welchem Umfang?

97 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Checklisten Versicherungen
Planer
Ausführende

Prüfung der Berufshaftpflichtversicherung für ein einzelnes Bauvorhaben

Erledigt Bemerkungen

Welche Tätigkeit wurde beauftragt? Ist diese versichert?

Reichen die Deckungssummen aus?

Hat der Bauherr eine Originalversicherungsbestätigung

des Versicherers erhalten?

Wurde eine Wiedervorlage eingerichtet, damit, falls der Auftrag

über das Ende des bestätigten Zeitraumes hinausgeht, vom
Versicherer eine neue Versicherungsbestätigung besorgt wird?

Wurden die Ausschlusskriterien für den Versicherungsschutz

geprüft? Ggf. ist eine Sondervereinbarung zu treffen.
Es besteht z. B. kein Versicherungsschutz, wenn
• der Architekt selbst,
• sein Ehepartner,
• Unternehmen, deren Eigentümer, Anteilseigner oder
Leiter der Architekt, sein Ehepartner/seine Angehörigen sind,
• bei einigen Versicherern auch seine mit ihm in häuslicher
Gemeinschaft lebenden Angehörigen
bei diesem Bauvorhaben
• Bauherr,
• Mitbauherr (z. B. als GbR-Beteiligter),
• Generalübernehmer,
• Bauträger, Erschließungsträger, Sanierungsträger oder
• Bauunternehmer
ist / sind.

Muss bei historischem Bauobjekt oder anderen besonderen

Gegebenheiten die Klausel »Bewusste Abweichung von Gesetzen
und Vorschriften und sonstigen Pflichten« beachtet werden?

Ist Asbest vorhanden oder zu erwarten? Wenn ja: Hinweispflicht

an Bauherrn erfüllt? Ist eigener Versicherungsschutz geklärt?

Ist eine Objektversicherung sinnvoll? Hierfür gibt es zwei Gründe:

• Der Architekt hat keine eigene durchlaufende Jahres-
versicherung, benötigt auch keine und will nur diesen einen
Auftrag versichern.
• Der Auftragnehmer ist Generalplaner, der Auftrag wird von
mehreren selbstständigen Büros gemeinsam bearbeitet. Damit
stehen hinter einer einzigen vertraglichen Haftungsbeziehung,
nämlich zwischen Bauherrn und Generalplaner, mehrere unab-
hängige Planungsbüros mit unterschiedlichen Haftpflichtver-
sicherungssituationen (Analoges gilt für Arge oder Konsortium).
Checklisten Versicherungen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 98
Planer
Ausführende

Deckungsumfang einer Objektversicherung prüfen

Im Angebot Priorität/Wertung
enthalten

Die persönliche Haftpflicht aller Planer muss eingeschlossen sein.

Alle beteiligten Planer müssen namentlich mit ihrer jeweiligen
Leistung eingeschlossen sein. Der Regress des Versicherers beim
Subplaner ist somit ausgeschlossen.

Die Deckungssummen müssen in ausreichender Höhe je Schaden

und ausreichend maximiert auf die gesamte Auftragsdauer bereit-
stehen.

Vertragsbeginn muss Planungsbeginn sein, damit jeder mögliche

Fehler vom Versicherungsschutz abgedeckt ist.

Vertragsende sollte nicht das »Bauende« sein, sondern der Zeit-

punkt, an dem alle versicherten Leistungen erbracht worden sind.

Die 30-jährige Nachhaftung muss mitversichert sein. Hierauf muss

besonders geachtet werden, weil einige Versicherer diese Leistung
nicht oder nur ungern anbieten.

Ansprüche mitversicherter Planer untereinander müssen versichert

sein. Normalerweise sind Haftpflichtschäden, die sich Parteien, die
gemeinsam in einem Vertrag versichert sind, untereinander zufü-
gen, nicht versichert. Besteht dieser Einschluss nicht, kommt es
u. U. zu einer Schlechterstellung im Vergleich zu der Situation »viele
Einzelverträge«.
99 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Checklisten Versicherungen
Planer
k Ausführende

Haftpflichtversicherung prüfen

erledigt Bemerkungen

Welche Tätigkeit wurde beauftragt? Ist diese versichert?

Versicherungspolice prüfen!

Reichen die Deckungssummen aus?

Wurde eine Wiedervorlage eingerichtet, damit, falls der Auftrag

über das Ende des bestätigten Zeitraumes hinausgeht, vom
Versicherer eine neue Versicherungsbestätigung besorgt wird?

Wurde, sofern gewünscht/vereinbart, eine Baugewährleistungs-

versicherung abgeschlossen?
100 DER WEG ZUM BAUWERK 100

Glossar/Fachbegriffe

Abnahme | Rechtsgeschäftliche Übergabe der Leistung des Unternehmers und

deren Annahme durch den Auftraggeber

Abstandsfläche | Von Bebauung freizuhaltende Fläche auf dem eigenen Grund-

stück zur Einhaltung des vorgeschriebenen Abstandes zwischen dem eigenen Ge-
bäude und Nachbargebäuden

Allgemein anerkannte Regeln der Technik | In der Baupraxis langjährig be-

währte technische Regel oder Norm

Bauabnahme | Öffentlich-rechtlicher Akt der Feststellung der ordnungsgemä-

ßen Errichtung des Gebäudes im Sinne des Bauordnungs- und Planungsrechts.
Durchführung durch die Bauaufsichts- oder Ordnungsbehörde, soweit nach Landes-
recht gefordert

Baugenehmigung | Öffentlich-rechtliche Genehmigung zur Errichtung eines

Gebäudes (soweit nach Bauordnungsrecht des Landes gefordert)

Baukosten | Kosten, die für die Errichtung eines Gebäudes aufgewendet wer-
den müssen. Die Gliederung der Einzelkosten in Kostenarten ist in der DIN 276
aufgelistet.

Baunebenkosten | Kosten außerhalb der reinen Baukosten, z. B. für Architekten-

und Ingenieurhonorare, Gebühren, Kosten für Gutachten, Finanzierungskosten
etc. (vollständige Auflistung in DIN 276)

Bauteam | Kooperationsform von Bauherren, Planern und Ausführenden, die

gekennzeichnet ist durch die sehr frühe Einbindung ausführender Unternehmen in
den Planungsprozess. Vielfältige Organisationsformen der Zusammenarbeit, daher
unterschiedliche Bauteam-Modelle möglich. Vorbilder stammen aus den Nieder-
landen. In Deutschland noch kein allgemein etabliertes Geschäftsmodell

Bedarfsplanung | Ermittlung und Festlegung des quantitativen Bedarfs für eine

Gebäudenutzung, z. B. Anzahl und Größe der Wohn- und Schlafräume etc.

DIN 276 | Deutsche Norm zu Baukosten. Die Norm gibt ein Gliederungsschema
für alle Kostenarten im Zusammenhang mit einem Bauprojekt vor. Weiterhin defi-
niert die Norm die Arten der unterschiedlichen Kostenermittlungen: Kostenschät-
zung, Kostenberechnung, Kostenanschlag, Kostenfeststellung. Ein Architekt, der
mit allen Grundleistungen des Leistungsbildes der HOAI beauftragt ist, schuldet
die Kostenermittlungen in unterschiedlichen Planungsphasen. Die Ermittlungen
sind nach der Gliederung der Norm vorzunehmen. Die Gliederung eignet sich auch
sehr gut als Checkliste zur Überprüfung der Vollständigkeit einer Budgetierung.

Generalübernehmer | Unternehmer, der Planung und Errichtung eines Gebäu-

des mit allen Bauleistungen übernimmt

Generalunternehmer | Unternehmer, der die Errichtung eines Gebäudes mit

allen Bauleistungen übernimmt
101 DER WEG ZUM BAUWERK

Gewährleistungsbürgschaft | Schriftliche Garantie eines Bürgen zur Übernahme

von Kosten für eventuelle Gewährleistungsarbeiten, falls der eigentlich Haftende
nicht leistet. In der Regel ist der Bürge eine Bank oder eine Versicherung. Die Höhe
der Bürgschaft ist begrenzt, der Leistungszeitraum ist häufig auch begrenzt. Die
Gb legt ein Unternehmer vor, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Für die Aus-
stellung der Gb zahlt der Unternehmer eine Gebühr vergleichbar mit Zinsen, die
sog. Avalprovision. Häufig muss er als Sicherheit für die Bank auch Geld hinterle-
gen, sodass die Gb nicht gerne von Unternehmern herausgegeben wird.

Gründung | Fundamentierung des Gebäudes

HOAI | Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die Leistungen von Ar-
chitekten und Ingenieuren sind nicht frei verhandelbar, sondern unterliegen einer
Festsetzung durch den Gesetzgeber (Preisrecht). Die HOAI regelt die Rahmenbe-
dingungen und Honorarsätze für die Leistungen dieser Berufsgruppen. Ziel der
gesetzlichen Regelung ist es, Preiswettbewerb im Interesse der Leistungsqualität
zu unterbinden.

Integration | Zusammenfügen aller Einzelleistungen der fachlich Beteiligten zu

einer Gesamtplanung. Planerische Aufgabe des Architekten mit dem Ergebnis,
dass alle Einzelteile zusammenpassen

Koordination | Technische und terminliche Steuerung der Einzelleistungen aller

Beteiligten im Bauprojekt

Kostengruppe | Eine Kostengruppe ist die Zusammenfassung einzelner, nach

den Kriterien der Planung oder des Projektablaufes zusammengehörender Kosten
(Definition der DIN 276). z. B. Kosten der Baugrube

Mediation | Methode der Konfliktlösung unter Beteiligung eines Vermittlers

(Mediator), dessen Aufgabe es ist, in gemeinsamen Gesprächen mit den Konflikt-
parteien eine einvernehmliche Lösung zu finden. Mit dieser Methode lassen sich
möglicherweise teure Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

Positionspläne | Bestandteil der statischen Berechnungen. Der Statiker gliedert

seine mathematischen Standsicherheitsnachweise nach Bauteilen und bezeichnet
sie mit Positionsnummern. Diese Positionen werden in Zeichnungen, den Positi-
onsplänen, dargestellt.

Projekt | Zeitlich befristeter Prozess unter Beteiligung mehrerer Personen mit einer
definierten Zielsetzung (z. B. Planen und Bauen eines Einfamilienhauses), Anfang
(z. B. Wunsch nach Hausbau) und Ende (Nutzung des Gebäudes). Im Gegensatz
zu einer Serienproduktion ist das Ergebnis eines Projektes einmalig.

Schiedsgutachten | Gutachten eines Sachverständigen zur Klärung technischer

Streitfragen, an dessen Ergebnis sich die streitenden Parteien im Vorhinein binden.
Sie verständigen sich auch im Vorhinein auf die Person des Gutachters und halten
ihre Vereinbarung schriftlich fest. Eine weitere Möglichkeit neben Mediation und
Schlichtungsverfahren, gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Schlichtungsverfahren | Ein Angebot der Architekten- und Ingenieurkammern,

Streitigkeiten zwischen Architekten und Bauherren oder Architekten untereinan-
der außergerichtlich gütlich beizulegen

SiGeKo | Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator. Nach Baustellenver-

ordnung wird der SiGeKo ab einer bestimmten Größe des Projektes vom Bauherrn
zur Koordination des Arbeitsschutzes der einzelnen auf der Baustelle tätigen Un-
ternehmen beauftragt. Zusätzlich prüft der SiGeKo den Entwurf hinsichtlich des
Arbeitsschutzes bei späteren Wartungsarbeiten am Gebäude.
DER WEG ZUM BAUWERK 102

Sicherheitseinbehalt | Rückbehalt eines Teils der Vergütung eines Unterneh-

mers für die Absicherung seiner Vertragserfüllung oder Gewährleistung (Mängel-
haftung)

Submission | Bei öffentlichen Ausschreibungen festgesetzter Termin zur Abga-

be und Eröffnung der Angebote ausführender Unternehmen

TGA | Technische Gebäudeausrüstung – die technischen Anlagen in einem Ge-

bäude

Versicherungen

• Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung | Das Grundstück und /

oder das Gebäude vor Baubeginn und nach Fertigstellung benötigt eine Haus-
und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Gegenstand der Haus- und Grund-
besitzer-Haftpflicht ist die gesetzliche Haftpflicht gegenüber Schadenser-
satzansprüchen, die ursächlich durch den Haus- und Grundbesitz gegenüber
Dritten entstehen, z. B. aus Versäumnissen bei der baulichen Instandhaltung,
der Beleuchtung, der Reinigung und des Winterdienstes. Für das selbst ge-
nutzte Eigenheim ist diese Versicherung oft schon in der Privathaftpflichtver-
sicherung enthalten.

• Gebäudeversicherung | Das Gebäude vor Baubeginn (beim Bauen im Bestand)

und das fertige Gebäude werden über eine Gebäudeversicherung versichert.
Versicherung von Schäden durch z. B. Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel,
Schneedruck, Überschwemmung

• Bauherren-Haftpflichtversicherung | Ab Baubeginn sollte eine Bauherren-

Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Diese versichert Schadenser-
satzansprüche von Nachbarn oder Passanten, z. B. wegen eines durch den Bau-
betrieb erlittenen Sachschadens oder eines Fußgänger-, Radfahrer- oder Kinde-
runfalls aufgrund mangelhafter Baustellensicherung. Auch wenn der Bauherr
Verkehrssicherung und Überwachung der Baustelle delegiert, kann er je nach
Einzelfall ganz oder teilweise auf Schadensersatz in Anspruch genommen wer-
den, vor allem dann, wenn die Gefahrenlage auch einem Laien hätte auffallen
müssen. Oft ist bis zu einer bestimmtem Deckungssumme eine Bauherren-
Haftpflichtversicherung schon in der Privathaftpflichtversicherung enthalten.

• Bauleistungsversicherung | Ab Baubeginn ist eine Bauleistungsversiche-

rung ratsam. Durch unvorhersehbare Ereignisse können Bauleistungen, Bau-
stoffe und Bauteile für Rohbau, Ausbau und Umbau eines Gebäudes während
der Bauzeit zerstört oder beschädigt werden, z. B. durch außergewöhnliche
Witterung, Vandalismus, Diebstahl, mangelhafte Ausführung oder Planung,
Brand, Wasser. Die Bauleistungsversicherung ersetzt dem geschädigten Bau-
herrn oder Unternehmer die Kosten, die erforderlich sind, um auf der Bau-
stelle den Zustand vor Eintritt des Schadens wiederherzustellen.

• Berufshaftpflichtversicherung der Architekten und Ingenieure | Archi-

tekten und Ingenieure können Fehler machen bei der Planung und bei der Bau-
leitung. Diese Fehler können zu Baumängeln, zu Geldverlust oder auch zu Per-
sonenschaden führen. Soweit daraus ein gesetzlicher Anspruch auf Schadens-
ersatz entsteht, ist dieser Gegenstand der Berufshaftpflichtversicherung.

• Betriebshaftpflichtversicherung der ausführenden Firmen | Gesetzliche

Schadensersatzansprüche gegenüber Baufirmen werden über deren Betriebs-
haftpflichtversicherung abgedeckt. Dies können Personenschäden aufgrund
mangelhaft gesicherter Baustellen sein, Sachschäden an der Leistung ande-
rer Gewerke, Beschädigung von Gehwegplatten, parkenden Kfz oder Durch-
trennung von öffentlichen Versorgungsleitungen. Gegen eigene Baumängel
kann sich der Unternehmer nicht versichern.
103 DER WEG ZUM BAUWERK

• Baugewährleistungsversicherung | Diese Versicherungsart hat bisher noch

wenig Marktakzeptanz, soll jedoch der Vollständigkeit halber erwähnt wer-
den. Sie wird vom Bauausführenden abgeschlossen. Ersetzt vom Versicherer
werden die Kosten der Mängelbeseitigung nach Baufertigstellung. Um das
Mängelrisiko gering zu halten, wird das Bauvorhaben von Beginn im Auftrag
des Versicherers durch ein technisches Überwachungsinstitut (z. B. TÜV) über-
wacht. Die Ersatzleistung wird auch dann erbracht, wenn der Versicherungs-
nehmer insolvent ist. Dies bedeutet mehr Sicherheit für den Bauherrn.

VDMA | Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau

VOB | Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Die VOB ist eine Zu-
sammenstellung von Vertragsbedingungen mit den Teilen A (Bestimmungen für
die Vergabe von Bauleistungen durch öffentliche oder öffentlich geförderte Auf-
traggeber), B (Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleis-
tungen) und C (Allgemeine Technische Vertragsbedingungen).

Rechtsstellung: Für öffentliche Auftraggeber bindende Regelungen. Für private

Auftraggeber ist Teil A nicht relevant und hat keine Bindungswirkung. Teil B hat
nur Bindungswirkung, wenn er ausdrücklich als Geschäftsbedingung in einen
Bauvertrag aufgenommen wurde. Teil C enthält bau- und abrechnungstechnische
Regelungen und wird von der Rechtsprechung auch ohne ausdrückliche Verein-
barung i. A. als rechtsgeschäftlich bindend angesehen.

Hinweis: bei Anwendung der VOB rechtliche Beratung suchen. Die VOB unterliegt
häufigen Veränderungen, daher immer neueste Fassung verwenden.

Herausgeber: DIN Deutsches Institut für Normung e. V., Berlin

DER WEG ZUM BAUWERK 104

Verwendete und weiterführende Literatur

Infoblätter des Kompetenzzentrums, siehe unter www.kompetenzzentrum - iemb.de,

Kompetenzzentrum Kostengünstig qualitätsbewusst bauen, Salzufer 14, 10587 Ber-
lin, Telefon 030 39921- 888

Hausakte herausgegeben vom damaligen Bundesministerium für Verkehr, Bau-

und Wohnungswesen im Internet unter selbstverlag @ bbr.bund.de, Download
der Broschüre unter www.kompetenzzentrum - iemb.de

»Vom Traum zum Haus«, Lehr- und Arbeitsmaterialien zur Schulung privater Bau-
herren, Herausgeber Architektenkammer Niedersachsen, Download der Broschüre
unter www.kompetenzzentrum-iemb.de

Checkliste zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und
Zweifamilienhäuser, Download der Broschüre unter www.kompetenzzentrum-
iemb.de

Mindestanforderungen am Bau und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifa-

milienhäuser, Download der Broschüre unter www.kompetenzzentrum-iemb.de

Planen und Bauen mit dem Architekten. Vertragsfragen, Bauplanung und -aus-
führung, Herausgeber Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e. V. und Archi-
tektenkammer Nordrhein-Westfalen, Düsseldorf 2004

Richtig bauen: Ausführung. Neubau und Umbau, Herausgeber Verbraucherzent-

rale Nordrhein-Westfalen, Düsseldorf 2004

Dietmar Treiber: Oberheims Heim. Ein Bautagebuch mit Expertentipps, Fraunho-

fer IRB Verlag, Stuttgart 2004

VHV Schriftenreihe: Leitfaden für Architekten/Ingenieure. Checklisten zur Scha-

densprophylaxe, Bernhard Frischbier, Hannover 2003

Hannes Weeber, Simone Bosch: Unternehmenskooperationen und Bauteam-Mo-

delle. Forschungsarbeit der Stiftung für Forschungen im Wohnungs- und Sied-
lungswesen

Hannes Weeber, Simone Bosch: Bauqualität – Verfahrensqualität und Produkt-

qualität bei Projekten des Wohnungsbaus. Forschungsarbeit Fraunhofer IRB Ver-
lag, Stuttgart 2003