●【質問】実はお金がない人ほど、100年持つ断熱気密、耐震性を備えた高性能住宅を購入した方がいいと考えております。 ●【回答】持ち家と賃貸を比較する場合には、比較条件の整理が重要です 【質問】 初めまして、山崎様。弁護士・公認会計士・FP1級のタックスローヤーです。全世界株式へのほったらかし投資など、共感し、実行させていただいているところが多いです。 1点だけ考えが異なるのが、マイホームです。よくある賃貸・持家には、以下の議論が欠けており、実はお金がない人ほど、100年持つ断熱気密、耐震性を備えた高性能住宅を購入した方がいいと考えております。 ・設備投資の経済性計算のアプローチからすると、一生家賃より35年で終わる住宅ローンの方が、投資案として割引現在価値（NPV）が高くなりやすい ・賃貸だと、大家の利益、住宅ローンより高率な不動産ローンが割高な差額原価になる ・賃貸仕様という言葉があるよ

親などからマンションを相続する際などに、路線価をもとに相続税などを算定する根拠となる「評価額」が、実際の購入価格を大きく下回り、大幅な節税につながるケースが出ていることから、国税庁は、この評価額を新たに算出する「市場価格」の最低でも6割とする方針を固めました。 相続税や贈与税を算定する根拠となるマンションの評価額は、路線価などをもとに決める仕組みとなっていますが「タワーマンション」など戸数が多い物件は、1戸当たりの土地の持ち分割合が小さくなり、評価額が実際の購入価格を大幅に下回ることがあります。 この結果、親などから相続や贈与を受けた場合に税額も低く算定され、大幅な節税につながるケースも出ています。 このため、国税庁は、マンションの相続税に関する通達を改正する方針を固めました。 具体的には、築年数や階数などをもとに国税庁が新たに「市場価格」を算出し、評価額がこれを大きく下回った場合評価額を

マンションアナリスト・のらえもんです。新年あけましておめでとうございます、今年もどうぞよろしくお願いいたします。さて、新年1回めのスムログ更新は、「国民平均」さんから来たこのお題です。 差出人: 国民平均 誰に答えて欲しいですか？ 全員 メッセージ本文: こんにちは。 純粋な疑問を失礼します。 平均結婚年齢である夫30歳妻30歳の夫婦が (四大卒・総合職・共働き　四大卒の30歳時平均年収476万×2と仮定　職場は都内で週4以上通勤) 出生率1.49にあわせて1人〜2人の子供を産むとして 今都内にマンションを買うとしたらどこになるでしょうか？ やはり都内は諦めて千葉埼玉になりますか？ 今の都内は中古でも中々な高額になっている気がしています。 んー、国民平均給与ってそれくらいだったっけな、国税庁の「令和3年分　民間給与実態統計調査」にはこうありました。 給与所得者の平均給与は443万円 男女平

中古マンション購入で失敗しないための5つの注意点！ 中古マンションの購入で失敗しないためには、次の5つの注意点を押さえることが重要です。 資金計画 築年数 耐震性 設備 周辺環境 これらを押さえていれば、中古マンションの購入成功率はグッと高まります。 中古マンション購入で失敗する原因は「知識不足」 そもそも、中古マンションを購入しようと思ったきっかけは何でしょうか？ 多くの方は、「好きなエリアで暮らしたいから」「比較的リーズナブルに購入できるから」といった理由でしょう。とくに、新築マンションの価格が高騰している首都圏では、予算的に中古マンションしか手が出ないというケースも。 しかし、いくらリーズナブルといっても、中古マンションが高い買い物であることに違いはなく、失敗したときのダメージも大きいものです。 「同じ年収帯の人と一緒の借入額なら安心」「築浅なら安全」といった、思い込みで購入に踏み切

本題は住宅ローンの是非であります イケダハヤト師といえば、東京で活躍するブロガーだったのですが、サラリーを貰って働く勤め人よりも自由な働き手としての魅力を伝え、勢い余って新天地に高知県を選び、本当に移住してしまい、さらには自力であばら家を立てて奥さんと子育てしながらブロガーライフを送っているという逸材です。 とにかく自分をさらけ出してコンテンツ化しているのもあって、ある種のトゥルーマンショー状態であり、上記のように「住宅ローンの借り入れに地銀を訪れて、2週間待たされる」というだけですでに面白いわけです。ネット内外で非常に毀誉褒貶のある人物ではありますが、こういう振り切った人が存在するだけで「ああ、ネット見てて良かったな」と思えるのです。 で、本題は住宅ローンの是非であります。確かに高知県の、それもド田舎に家を建てようとカネを借りに行くイケダハヤト師の面白さに引っ張られがちですが、我が国の住

「非常に珍しいことではないか」 賃貸住宅市場に詳しい農林中金総合研究所の古江晋也・主任研究員はそう話す。 古江氏が珍しいと驚くのは、日本銀行が今年1月に公表した「地域経済報告」の記述だ。この中で日銀は「多くの地主等が短期間のうちに貸家経営に乗り出した結果、貸家市場全体でみると、需給が緩みつつあるとの声が聞かれている」「実際、賃貸物件の仲介業者等からは、郊外の築古物件など相対的に魅力の乏しい物件を中心に、空室率の上昇や家賃の下落が見られるとの声が聞かれている」などと、賃貸住宅市場の現状に警鐘を鳴らしている。 バブル期を超える不動産業への新規融資 確かに、賃貸住宅市場は供給過剰の懸念が高まっている。特に、2015年1月に施行された改正相続税法により、相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきた。超低金利政策が長期化し、マイナス金利政策の導入でもう一段、金利が低下したこともこれを後押ししてい

賃貸住宅に住んで家賃を払い続けるくらいならば、同じくらいのお金を払って住宅を「所有」したほうが良い。いつのころからこんな議論が日本人の間で交わされるようになったのだろうか。 戦前は都市部の人間はほとんどが借家暮らしだった 戦後、日本は高度成長の波に乗って経済大国への道をひた走ることになるが、躍進を支えたのが地方から東京、大阪、名古屋の三大都市圏に流入してきた大量の若者だった。地方出身の彼ら彼女らは、都市部の学校を出て就職し、家庭を築き、そのまま親が住む地方に戻ることがなかった。彼らが都市部で家を持とうとしたのは、地方では「家を持つことがあたりまえだった」からである。実は戦前は、都市部の人間はほとんどが借家暮らしで、家を持つという発想はそもそも希薄だったのだ。 つまり、地方の常識が、東京などの大都市での持家の需要を大幅に高めたのである。 一つのエリアに大量の人々が押し寄せて家を求めたことから

サブリースは通常の賃貸借契約と同じ。契約内容に関わらず家賃減額請求も 2017年2月22日、愛知県の男性がサブリース大手のレオパレス21を相手取り、訴訟を起こしました。 訴状や報道によると、「10年間は賃料が変わりません」というサブリース契約を前提として、2階建て賃貸アパート（20戸）を建てたにも関わらず、6年後に賃料を減額されたというものです。 当初、同社の経営が悪化しているという理由だったため賃料減額に応じたものの、業績が回復しても賃料は元に戻りませんでした。 オーナーとレオパレス21の間での話し合いも決裂、減額分の支払いを求めオーナー側が訴訟に踏み切ったのです。 一般的なサブリース契約は、賃貸アパート・マンションを保有するオーナーから、すべての部屋を一括してサブリース会社が借り受け、その借りた部屋を転貸（又貸し）します。 サブリース会社はオーナーへ支払う家賃と、転借人（又貸しした入居

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生産緑地法という法律をご存じだろうか。 生産緑地法とは、1974年に、大都市圏の一部の市街化区域内における農地の宅地化を推進するために公布された法律だ。これは、指定された区域内にある農地に「宅地並み」の固定資産税を課すことで都市部に残る農地を宅地化しようと考えられたものだった。当時は都市部に押し寄せる人々の受け皿として住宅用地が圧倒的に不足していた時代。住宅用地をひねり出すために市街化区域内の農地を拠出させようというのが目的だった。 30年間固定資産税や相続税を優遇してきた「生産緑地制度」 ところが、これに猛反発したのがこのエリアで多くの土地を持つ地主たちだった。彼らの多くは自分たちの財産である土地を守るためには「農地」という聖域を主張し、これを維持する必要があった。そこで、区域内においてもまじめに農業をやろうとする住民に配慮して、91年3月に生産緑地法は改正になり、92年度より、生産緑地

地方創生を首都圏から考える 人口減少は東京一極集中によって起きている。これが政府の示す地方創生が取り組む問題の基本図式である。 ところが、2015年6月に発表された「まち・ひと・しごと創生基本方針2015」の副題、「ローカルアベノミクスの実現に向けて」が示すように、その対策の中心は地方の仕事づくりであり、地方は「稼ぐ力」をつけて東京に対抗する経済を作りなさいという方向へと流れてしまった。 だが、人口減少の原因が東京一極集中にあるのなら――そして事実、子育て世代が最も多い東京で極端に出生率が低いのだから――、東京でこそ、少子化対策を行わねばならず、またもっとも仕事の多い東京でもっとも出生力が低いのだから、地方や農村においても仕事づくりではなく、もっと別の対策が行われる必要があるはずだ。 私たちは今一度、こう問わねばならない。 人口減少は一体何によって引き起こされているのか。東京一極集中の何が

最近、なんだか自分の「まち」が住みにくくなったと感じることはないだろうか？　その原因は、人口が減少し、空き家が増加するなかでなお過剰につくられる住宅そのものにあるのかもしれない――。 そんな不動産業界の「不都合な真実」を明かした一冊『老いる家 崩れる街』が話題を呼んでいる。発売１週間を待たずしてたちまち重版が決まった本作の著者・野澤千絵氏が、タワーマンション・戸建て住宅が、無計画かつ無秩序に建ち続ける日本社会の末路を憂う。 東京五輪に沸く湾岸エリアの「リスク」 「湾岸エリアはタワーマンションを建て過ぎですよ……。これからさらに建てられたら、自分たちの住宅の資産価値が低下してしまう」 「自治体は、今建っているマンションの資産価値を守ろうという意識はないのか……」 これは、東京湾岸エリアのタワーマンション所有者から、実際に聞かれた嘆きである。 湾岸エリアは、右を見ても左を見てもタワーマンション