市場分析レポート・ディレクトリ

■REIT市場規模＠2024年10月末
　▼上場銘柄数：58（YoY－2、MoM±0）
　▼時価総額：14兆5572億円（YoY－9228億円、MoM－3635億円）
　▼資産規模：23兆4465億円（YoY＋8838億円、MoM＋184億円）
　　●用途別割合：オフィス37.4％／商業施設15.0％／住宅15.2％／物流施設20.4％
　　　　　　　　　ホテル9.2％／ヘルスケア施設1.5％／その他1.3％
　▼保有物件数：4855（YoY＋180、MoM－4）

※YoYは前年同期比、MoMは前月比

■首都圏分譲マンション市場＠2024年10月
　▼発売戸数：1833戸（YoY＋23.4％、MoM＋0.2％）　※7カ月ぶりのYoYプラス
　▼初月契約率：83.3％（YoY＋22.4ポイント、MoM＋17.8ポイント）　※2015年11月以来の80％台
　▼平均価格：戸あたり9239万円（YoY＋40.7％）／m2単価137万9000円（YoY＋36.5％）　※平均価格、m2単価ともに3カ月連続のYoYプラス
　▼販売在庫数：4829戸（YoY＋73戸、MoM－196戸）　※在庫圧縮が続く

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

都心5区に立地するオフィスビルを中小規模ビル（総賃貸面積3000坪未満）と大規模ビル（同3000坪以上）に分け、新耐震基準が施行された1981年から2024年にかけてのストック量の推移を調査した。都心5区のオフィスストック量は1981年から2024年にかけて約3倍に増加し、2000年代に入ると大規模ビルの割合が上昇している。オフィスの大規模化が目立った区は港区と渋谷区だ。1981年と2024年の2時点を比較すると、1981年のストック量は千代田区が最も多かったが、2024年は港区が最も多い。港区は、2025年にストック量における大規模ビル比率が千代田区を上回る見通しで、丸の内・大手町エリアを擁する千代田区と、品川駅周辺や高輪ゲートシティ駅周辺で大規模な開発が進む港区のパワーバランスへの影響が注視される。

■地価動向＠2024年第3四半期
　▼＋6％以上：0％（QoQ±0ポイント）
　▼＋3％～＋6％：6％（QoQ＋1ポイント）
　▼＋0％～＋3％：94％（QoQ－1ポイント）
　▼±0％：0％（QoQ±0ポイント）
　▼上記以外（－0％以下）：0％（QoQ±0ポイント）

※調査対象は主要都市の高度利用地80地区。第3四半期は7月1日～10月1日。QoQは前四半期比

東京23区の賃貸マンションは、賃料上昇のポテンシャルが評価され、不動産投資市場において投資対象として有望視されている。不動産投資家にとっては、どのような物件の賃料が上昇してきたかが関心事となっている。そこで「職住近接」に関する条件に着目し、それらの賃料に与える影響を明らかにした。REITの保有物件を対象とした計量分析の結果、「CBD（中心業務地区）からの距離」、「最寄り駅からの時間」という「職住近接」に紐（ひも）づく2つの地理的条件がもたらすプラスの影響が、過去10年間で拡大していることが明らかになった。このことから、CBDからの距離から見て賃料が割安な地域に、賃貸マンションの開発、投資機会があると考える。

アジア太平洋地域のオフィスマーケットは2025年に成長すると予測されており、Colliersの新たなデータによると、2024年第3四半期にはトップ市場全体の需要が前年同期比10.7％急増した。需要の勢いが特に強いのはインド、ニュージーランド、シンガポールなどで、これらの市場におけるオフィス賃貸の年間成長率は30％を超えている。テナントが質の高いスペースをますます優先するようになるなか、デベロッパーの間ではグリーン認証や持続可能なアップグレードへの注目度が高まっている。

■首都圏分譲マンション戸あたり価格＠2024年度上期
　▼平均値：7953万円（QoQ＋598万円）　※4半期連続7000万円台
　▼中央値：6590万円（QoQ＋552万円）
　▼平均値－中央値：1363万円（QoQ＋46万円）　
■首都圏分譲マンション戸あたり専有面積＠2024年度上期
　▼平均値：65.77m2（QoQ＋0.16m2）　※直近3半期は65m2台
　▼中央値：68.40m2（QoQ＋0.05m2）　※直近4半期は68m2台
　▼中央値－平均値：2.63m2（QoQ－0.11m2）　

※上期は4月～9月、QoQは前期比

■キャップレート予測（標準シナリオ）＠2024年10月時点
　▼オフィス：現時点2.30％／1年後2.36％／2年後2.43％
　▼住宅　　：現時点2.70％／1年後2.71％／2年後2.67％
　▼物流施設：現時点3.10％／1年後3.13％／2年後3.13％
　▼ホテル　：現時点3.30％／1年後3.32％／2年後3.26％

■日銀による利上げ実施後の物件取得時の最大の懸念材料
　金融政策39％／物価上昇29％／景気後退20％／地政学リスク5％／価格の乖離1％
■日銀による利上げ決定前後での投資額、スタンスの変化
　▼2024上期投資額・対前年比（決定前）：増加75％／減少10％／ほぼ変わらない15％
　▼2024下期投資スタンス（決定後）：売り先行47％／買い先行36％／前年並み17％

※2024年8月に日本で不動産投資活動を行う日本・海外の投資家と事業会社を対象に調査を実施。465社が回答

■環境認証取得件数（累計）＠2024年第3四半期
　▼LEED：287件（QoQ＋6件、＋2.1％）　※３四半期合計の取得数33件は前年の年間取得数30件を超える
　▼CASBEE-建築：461件（QoQ＋43件、＋7.0％）
　▼CASBEE-不動産：1948件（QoQ＋129件、＋6.1％）
■健康認証取得件数（累計）＠2024年第3四半期
　▼WELL：58件（QoQ＋3件、＋5.5％）
　▼Fitwel：5件（QoQ±0件、±0.0％）
　▼CASBEE-ウェルネスオフィス：170件（QoQ＋10件、＋6.3％）

※CASBEEはB+以上が対象。QoQは前期比

■Daily PPI（日次不動産価格指数。20日間移動平均）＠2024年9月末
　▼オフィスビル＠東京：91.4（QoQ＋0.9ポイント）
　▼住宅＠東京：98.9（QoQ＋0.2ポイント）
　▼ホテル＠東京：81.1（QoQ＋7.3ポイント）　※3カ月で約＋10％
　▼都市型商業施設＠東京：98.9（QoQ－3.5ポイント）
　▼物流施設＠1都3県：91.5（QoQ－5.6ポイント）　※2020年3月末とほぼ同水準に下落

※Daily PPI（日次不動産価格指数）は、REITの保有不動産と投資口価格を基に実物不動産の価格を日次で指数化（2019年1月4日時点を100）。一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科の清水千弘教授が監修、三井住友トラスト基礎研究所、東京海上アセットマネジメント、Prop Tech plusが共同開発。QoQは3カ月前比

2024年第3四半期（7月～9月期）の大阪市中心部のグレードAオフィス市場では、需要が供給をわずかに上回り、空室率は引き続き低水準を維持した。大阪駅周辺の再開発が徐々に完成に向かいつつあり、大阪のオフィスマーケットは大きな変化を迎えている。2024年通年の供給量は前年の2倍以上となり、2009年以来の大規模供給となる見通しだ。人材確保や生産性向上を目的とした戦略的なオフィス移転需要は継続している。周辺部や自己所有のオフィスからグレードの高い賃貸オフィスへの本社機能の移転が見られ、賃貸オフィス需要の純増に寄与している。

■J-REIT不動産価格指数＠2024年10月
　▼オフィス：134.60（YoY－2.9％）
　▼住宅：158.00（YoY＋4.6％）
　▼物流施設：125.10（YoY－14.5％）

※REITによる取引データを利用。2008年7月＝100として指数化。YoYは前年同月比

2024年第3四半期（7月～9月期）、東京主要5区のグレードAオフィス市場では、需要が新規供給量を上回り、空室率は低水準を維持している。賃料水準も緩やかに上昇し、東京主要5区全体としては市況の回復が続いているが、エリアによる二極化の傾向もみられる。大規模な新規供給があった港区の内陸部では需要の確保に時間を要する一方で、東京駅や品川駅の周辺エリアでは空室率の低下と賃料の上昇基調が続いている。需要は2024年通年で供給を上回る見通しで、需給環境は改善基調が続く。

■上場企業などによる国内不動産売買取引（公表ベース）＠2024年10月
　▼金額：約3433億円（YoY＋17.5％）　※4カ月連続でYoYプラス
　▼件数：44件
　▼高額取引事例
　　・大手ハウスメーカーをスポンサーに持つREITが546億円でオフィスビルの売却を決定

※取引額のYoY（前年同月比）は3カ月後方移動平均ベース

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2024年10月
　▼空室率：3.95％（MoM－0.22ポイント）　※2022年2月以来の3％台
　▼潜在空室率：5.88％（MoM－0.15ポイント）
　▼募集賃料：2万8796円（MoM＋41円）　※11カ月連続でMoM上昇・横ばい
　▼募集面積：51万3376坪（MoM－1万6502坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■オフィス市場＠2024年第3四半期
　東京都心部Aクラスビルの成約賃料が4期連続QoQプラス
■賃貸マンション市場＠2024年第3四半期
　東京23区はすべての住居タイプで賃料がYoYプラス
■商業施設市場＠2024年第3四半期
　百貨店を中心にインバウンド消費の拡大に伴い売上高が増加
■ホテル市場＠2024年第3四半期
　延べ宿泊者数は2019年同期比＋7.3％でコロナ禍前の水準を上回って推移
■物流施設市場＠2024年第3四半期
　首都圏の空室率が10.1％で高止まり

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■不動産業倒産状況＠2024年10月
　▼件数：21件（YoY－22.22％、MoM－8.69％）　※2カ月ぶりにYoYマイナス
　▼負債総額：47億6100万円（YoY－78.62％、MoM－60.20％）　　※2カ月ぶりにYoYマイナス
※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■アジア太平洋地域商業不動産投資額＠2024年
　▼第3四半期：388億ドル（YoY＋82％）　※4四半期連続でYoYプラス
　　●地域別：日本：84億ドル／シンガポール：44億ドル（YoY＋118％）
　▼第1～第3四半期累計：963億ドル（YoY＋28％）

第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

■東証REIT指数＠2024年10月
　MoM－2.54％（配当込みベースではMoM－2.25％）
　　▼上旬：下落（円安米ドル高が進み、再び市場は日銀の利上げリスクを懸念）
　　▼中旬：弱含む展開が続く（米国のCPI上振れと長期金利高止まり、国内の衆院選を控えた様子見姿勢の強まりにより）
　　▼下旬：小幅な値動き（衆院選で与党は過半数割れながら、部分連合を模索して国内経済が安定するとの見方が強まったため）
■当面の市場見通し
　　▼オフィス賃貸市況の改善基調が継続。都心のオフィスビルを保有する総合型REITに注目が集まる

※MoMは前月比

■都心5区オフィス空室率＠2024年10月
　4.48％（YoY－1.62ポイント、MoM－0.13ポイント）　※5カ月連続低下
　　▼新築ビル：22.63％（YoY－15.25ポイント、MoM＋0.64ポイント）
　　▼既存ビル：4.23％（YoY－1.13ポイント、MoM－0.14ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2024年10月
　2万178円（YoY+437円、MoM＋52円）　※9カ月連続上昇
　　▼新築ビル：2万7158円（YoY＋347円、MoM－77円）
　　▼既存ビル：1万9986円（YoY＋360円、MoM＋49円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東京23区オフィス空室率＠2024年10月
　2.76％（MoM－0.34ポイント）　
　　▼都心5区：2.45％（MoM－0.36ポイント）　
　　　●千代田区1.52％／中央区3.60％／港区2.70％／新宿区2.17％／渋谷区2.31％　
　　▼周辺18区：3.74％（MoM－0.31ポイント）　
■東京23区オフィス募集面積率＠2024年10月
　3.96％（MoM－0.37ポイント）　
　　▼都心5区：3.72％（MoM－0.42ポイント）　
　　▼周辺18区：4.72％（MoM－0.23ポイント）　
■東京23区空室面積＠2024年10月
　28万1000坪（MoM－1.8万坪）　
　　▼増加3.4万坪／減少5.2万坪　

※調査対象は延べ床面積3000坪以上のオフィスビル

■ハイストリート店舗空室率＠2024年第3四半期
　▼銀座：0.7％（YoY－2.8ポイント、QoQ－0.3ポイント）
　▼表参道・原宿：0.8％（YoY－4.9ポイント、QoQ±0.0ポイント）
　▼心斎橋：0.0％（YoY－2.8ポイント、QoQ－0.6ポイント）
　▼栄：0.0％（YoY±0.0ポイント、QoQ－1.6ポイント）
　▼天神：5.1％（YoY＋2.6ポイント、QoQ＋3.3ポイント）
■ハイストリート店舗想定成約賃料＠2024年第3四半期
　▼銀座：26万3000円（YoY＋2400円、QoQ±0円）
　▼表参道・原宿：20万4800円（YoY＋6000円、QoQ＋4000円）
　▼心斎橋：25万円（YoY＋4万6000円、QoQ＋6000円）
　▼栄：7万1000円（YoY±0円、QoQ±0円）
　▼天神：5万8300円（YoY＋2800円、QoQ＋100円）

※想定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）の上限と下限の平均値。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■REIT市場＠2024年10月末
　▼東証REIT指数：1682.36（MoM－43.88ポイント）
　▼時価総額合計：14兆5000億円（MoM－2.96％）
■各投資法人の動向＠2024年10月
　11月1日付で三井不動産ロジスティクスパーク投資法人がアドバンス・ロジスティクス投資法人を吸収合併　
※MoMは前月比

■都心5区オフィスビル空室率＠2024年10月末
　4.03％（MoM－0.17ポイント）　
　　▼千代田区1.98％／中央区4.45％／港区6.36％／新宿区3.10％／渋谷区2.58％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2024年10月末
　5.90％（MoM－0.09ポイント）　
　　▼千代田区3.42％／中央区6.38％／港区7.99％／新宿区6.19％／渋谷区4.92％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

足元の国内経済は、金融市場の変動はみられるものの実体経済はおおむね堅調に推移し、不動産賃貸需要も先行きは安定した推移が見込まれる。金利は今後、上昇が見込まれるが、実質賃金がマイナスを脱し、今後も安定してプラスが保たれている状況であれば、不動産キャッシュフローの増加も見込まれるため、不動産価格への影響は限定的と考える。長期金利は2028年時点で1.5％程度への上昇を予想するが、期待利回りはおおむね横ばい圏内にとどまるだろう。2023年以降、北米や欧州では日本への投資を手控える動きがみられたが、足元では復調の兆しがみられる。円安水準が継続しており、海外投資家の需要は次第に回復していくと見込む。

「令和6年(2024年)都道府県地価調査（7月1日時点）」は、景気が緩やかに回復しているなか、全国の全用途・住宅地・商業地の平均価格は3年連続で上昇。上昇率も拡大している。三大都市圏では上昇率が拡大。地方圏においては、札幌、仙台、広島、福岡の地方四市では12年連続での上昇となったが、上昇率は前年よりも縮小した。その他地域では、全用途平均が32年ぶりに上昇に転じた。地域などにより差はあるものの、全体的に上昇基調が強まっている。調査期間の前半（2023.7.1～2024.1.1）と後半（2024.1.1～2024.7.1）を通して上昇傾向にあり、都市圏では後半でよりその傾向が強くなった。地価が上昇した調査地点は全体のうちの48％（前年は45％）と増加し、下落した地点は37％（同40％）と減少した。

■投資家平均期待利回り＠2024年9月
　▼オフィス（大手町）：3.15％（QoQ±0bps）
　▼賃貸マンション（ワンルーム、都心5区）：3.63％（QoQ－2bps）
　▼商業施設（銀座中央通り）：3.20％（QoQ－5bps）
　▼ホテル（宿泊特化型、都心5区）：4.45％（QoQ±0bps）
　▼物流施設（MT型、首都圏湾岸部）：3.79％（QoQ＋6bps）
　▼データセンター（東京近郊）：4.70％（QoQ－55bps）

※2024年9月にメールを送付して調査。調査対象140人、回答者120人、回収率85.7％。投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント

■不動産投資額＠2024第3四半期
　1兆2070億円（YoY＋24％）
　　▼投資家別内訳
　　　REIT：3750億円（YoY＋21％）
　　　REIT以外の国内投資家：5970億円（YoY＋13％）
　　　海外投資家：2360億円（YoY＋72％）
　　▼アセットタイプ別の状況
　　　オフィス：3040億円（YoY＋78％）
　　　住宅：1450億円（YoY＋16％）
　　　商業施設：YoYマイナス
　　　ホテル：3350億円（YoY＋72％）
　　　物流施設：1920億円（YoY倍増）

※投資額は10億円以上が対象。土地取引とREITのIPO時取得を除く。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

■法人取引量指数（全国、住宅・非住宅合計）＠2024年7月
　273.0（MoM＋6.5％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　戸建て住宅341.5（MoM＋3.0％）／マンション（区分所有）252.7（MoM＋6.0％）／
　　非住宅234.1（MoM＋11.9％）
　▼都道県別内訳（住宅・非住宅合計）
　　東京都243.2（MoM＋4.9％）／愛知県275.3（MoM＋1.7％）／大阪府273.8（MoM＋4.7％）

※2010年の年平均を100とした指数。季節調整値。MoMは前月比