市場分析レポート・ディレクトリ

■Daily PPI（日次不動産価格指数。20日間移動平均）＠2024年12月末
　▼オフィスビル＠東京：88.6（QoQ－2.8ポイント）
　▼住宅＠東京：94.9（QoQ－4.0ポイント）
　▼ホテル＠東京：75.7（QoQ－5.4ポイント）　※
　▼都市型商業施設＠東京：84.4（QoQ＋2.9ポイント）
　▼物流施設＠1都3県：88.1（QoQ－3.4ポイント）　

※Daily PPI（日次不動産価格指数）は、REITの保有不動産と投資口価格を基に実物不動産の価格を日次で指数化（2019年1月4日時点を100）。一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科の清水千弘教授が監修、三井住友トラスト基礎研究所、東京海上アセットマネジメント、Prop Tech plusが共同開発。QoQは3カ月前比

■アジア太平洋地域商業用不動産投資額＠2024年
　▼第4四半期：349億ドル（YoY＋10％）　※5四半期連続でYoYプラス
　▼通年：1313億ドル（YoY＋23％）　※2022年の水準を上回る

※第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比

■今後の不動産投資について考え＠2024年11月～12月
　▼年金基金
　　実行・増やす12％／検討12％／維持50％／減らす0％／行わない24％　※「実行・増やす」と「検討」の合計がYoY－12ポイント
　▼機関投資家など
　　実行・増やす34％／検討5％／維持39％／減らす16％／行わない5％　※「実行・増やす」と「検討」の合計が過去最低だった前年とほぼ同じ

※調査は2024年11月～12月に実施。送付数290（年金基金155／機関投資家など135）、回答数80（同42／38）。有効回答率は27.6％。YoYは前年比

2024年第4四半期（10月～12月期）の大阪市中心部のグレードAオフィス市場は、大阪駅周辺の一連の再開発ビルの中で最大規模となるグラングリーン大阪ゲートタワーおよびパークタワーが竣工を迎え、3万4000坪の大規模供給を記録した。このような大規模供給に対してネットアブソープションは供給量と同等の水準に達し、空室率は横ばいを維持した。平均賃料は坪あたり1万7800円となり、前四半期比では0.3％の上昇、2024年通年では3.5％の上昇を記録した。2025年は、供給の重心が御堂筋沿いのエリアへ移行し、新たな局面を迎える。

■取得・売却意欲
　▼取得額（前年比）：増やす49％／同じ42％／減少9％／予定なし1％
　▼売却額（前年比）：増やす25％／同じ56％／減少7％／予定なし12％
■投資対象とする主なアセットタイプの得票順位
　1位住宅（前年1位）／2位物流施設（4位）／3位オフィス（2位）
　4位ホテル・リゾート（3位）／5位データセンター／6位リテール（5位）
■魅力的な投資戦略
　コア26％／コアプラス24％／バリューアッド36％／
　オポチュニスティック（開発リスクを含む）10％／ディストレスや不良債権化不動産4％

※調査は2024年11月に実施。対象は日本に拠点を持つ日本および海外投資家。回答数127

■REIT市場＠2025年1月末
　▼東証REIT指数：1704.84（MoM＋51.90ポイント）
　▼時価総額合計：14兆7000億円（MoM＋3.18％）
■各投資法人の動向＠2025年1月
　東海道リート投資法人が公募増資を発表した　
※MoMは前月比

東京主要エリアにおける大規模オフィスビルの賃貸市場は、2025年は大規模なオフィスビルの竣工により、相対的にまとまった新規供給があるが、一定の需要増加が続き、需給バランスが大幅に崩れることはないだろう。空室率は今後も改善する見込みであり、新規賃料も上昇傾向となる見通しである。ただし、サブエリア別にみれば異なる傾向となる。丸の内・大手町や品川のように現在空室を抱えているビルが少なく、テナントの平均募集期間が相対的にみて短いエリアは、賃料の回復傾向が鮮明となってくる可能性が高い。これに対して、西新宿のようにすでに空室を抱えるビルが多く、平均募集期間も相対的に長いエリアでは賃料の力強い回復がみられない懸念がある。

■オフィス市場＠2024年第4四半期
　東京Aクラスビルの成約賃料が5期連続QoQプラス
■賃貸マンション市場＠2024年第4四半期
　東京23区はすべての住居タイプで賃料がYoY＋5％超
■商業施設市場＠2024年第4四半期
　インバウンド消費が堅調を維持し、施設売上が増加
■ホテル市場＠2024年第4四半期
　延べ宿泊者数は2019年同期比＋16.7％。日本人が＋6.0％、外国人が＋61.0％
■物流施設市場＠2024年第4四半期
　首都圏の空室率はQoQ－0.3ポイントの9.8％。2022年第2四半期以来のQoQマイナス

※第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■ホテルタイプ別景況感
　▼都心ビジネス：良い46％／やや良い40％／どちらともいえない10％／やや悪い1％／悪い1％
　▼郊外ビジネス：良い28％／やや良い41％／どちらともいえない22％／やや悪い6％／悪い2％
　▼シティ・フルサービス：良い12％／やや良い44％／どちらともいえない29％／やや悪い12％／悪い3％
　▼リゾート：良い17％／やや良い38％／どちらともいえない23％／やや悪い10％／悪い10％
■ホテルタイプ別宿泊客対応スタッフの人手不足感
　▼都心ビジネス：とても不足11％／やや不足59％／充足28％／やや過剰2％／とても過剰0%
　▼郊外ビジネス：とても不足18％／やや不足57％／充足21％／やや過剰3％／とても過剰0%
　▼シティ・フルサービス：とても不足12％／やや不足55％／充足29％／やや過剰3％／とても過剰1%
　▼リゾート：とても不足35％／やや不足52％／充足13％／やや過剰0％／とても過剰0%

※2024年11月～12月、全国のホテル6446施設を対象にアンケート調査を実施。有効回答528件（回答率8.2％）

東京都区部を中心とした、コロナ禍前後での年齢層別・地方別の人口の転出・転入動向を転出元の地域の人口との比較で見た。その結果、コロナ禍をきっかけに、0～9歳層と30～39歳層、40～49歳層の埼玉県・千葉県・神奈川県の周辺3県と都下への転出傾向が一時的に急上昇したことが確認できた。なお、都区部からの50～59歳層の転出も年々増加してはいるが、これは都区部内の同年齢層の人口の増加とほぼ連動しており、50～59歳層の行動変容によるものではない。一方、0～9歳層の都区部への転入は、周辺3県と都下、および43道府県のどちらから見ても、当該年齢層の人口自体の減少よりも大きな転入減少が発生しており、いわば全国的に0～9歳層とそれを伴う層の都区部への転入控えのような現象が起きているらしいことも確認できた。

首都圏では、新築マンションの供給戸数が減少するなかで分譲価格が1億円以上のいわゆる「億ション」の比率が上昇している。2024年の新築マンション平均価格は、前年に続き首都圏で7000万円を、都区部で1億円を上回った。初月契約率は発売戸数の多い中価格帯で低下し、高価格帯と低価格帯で高まる傾向がみられる。建築費の上昇などに伴い、需給のミスマッチが地域別・価格帯別に発生している可能性がある。また、2024年に都区部で初月契約戸数が大きく減少した。供給減に加えて金利上昇、賃貸・中古市場や都区部以外への需要の流出など様々な要因があったと考えられる。今後は各地域の顧客の世帯収入などに合わせた、より細やかな値付けや商品企画などがこれまで以上に重要になりそうだ。

2024年第4四半期（10月～12月期）の東京主要5区のグレードAオフィス市場は、新規供給がなかったなか、既存オフィスの空室消化が順調に進み、空室率は2.7％まで低下した。企業の将来の人員増強を見据えた増床移転や、人材採用力強化のためのオフィス環境改善を目的とした移転需要が継続している。2025年は2024年の約2倍の供給が予定されているが、建設中のオフィスビルでは堅調な需要を背景に前年を上回るペースでテナントの内定が進んでいる。市場の需給環境は貸し主優位の状況が強まっており、賃料水準も上昇基調を強めている。

■上場企業などによる国内不動産売買取引（公表ベース）＠2025年1月
　▼金額：約3369億円（YoY＋41.5％）　※7カ月連続でYoYプラス
　▼件数：44件
　▼高額取引事例
　　・ホテル特化型REITが約644億円で福岡市の外資系シティホテルを取得

※取引額は3カ月後方移動平均。YoYは前年同期比

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2025年1月
　▼空室率：3.36％（MoM－0.26ポイント）　※5カ月連続で低下
　▼潜在空室率：5.26％（MoM－0.28ポイント）　※5カ月連続で低下
　▼募集賃料：2万9331円（MoM＋145円）　※14カ月連続でMoM上昇・横ばい
　▼募集面積：47万4593坪（MoM－1万2104坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■不動産業倒産状況＠2025年1月
　▼件数：31件（YoY＋40.90％、MoM＋14.81％）　※8カ月ぶりの30件台
　▼負債総額：66億100万円（YoY＋225.97％、MoM＋17.72％）　※3カ月連続でYoYプラス
※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■J-REIT不動産価格指数＠2025年1月
　▼オフィス：YoY－14.5％
　▼住宅：YoY＋2.6％
　▼物流施設：YoY＋2.6％

※REITによる取引データを利用。2008年7月＝100として指数化。YoYは前年同月比

東京都心5区の大型賃貸ビルを、最寄り鉄道駅の路線と駅からの距離で、「山手線駅近」「地下鉄駅近」「その他」に三分類してその傾向、さらに駅からの距離による違いを調べた。「その他」は相対的に需要や空室率の回復が遅れており、賃料上昇への転換時期も半年程度の遅れがある。一方、直近の成約ペースを基に、空室募集の開始から終了までの期間を推計した「予想ダウンタイム」はいずれも短縮しており、立地によって市場が二極化している様子は見受けられなかった。市況改善が続くにつれて、駅距離の離れたビルも徐々に回復の遅れを取り戻す見込みだ。ただし、新築ビルの大量供給により、予想ダウンタイムが再度長期化するリスクも懸念される。

■都心5区オフィス空室率＠2025年1月
　3.83％（YoY－2.00ポイント、MoM－0.17ポイント）　※8カ月連続低下
　　▼新築ビル：28.99％（YoY－1.21ポイント、MoM＋5.09ポイント）
　　▼既存ビル：3.57％（YoY－1.60ポイント、MoM－0.23ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2025年1月
　2万368円（YoY+638円、MoM＋72円）　※12カ月連続上昇
　　▼新築ビル：2万6911円（YoY－654円、MoM＋561円）
　　▼既存ビル：2万195円（YoY＋606円、MoM＋53円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東証REIT指数＠2025年1月
　MoM＋3.14％（配当込みベースではMoM＋3.52％）
　　▼上旬：下落（利上げ実施への警戒から日米の長期金利が上昇して）
　　▼中旬：下落（米国長期金利の上昇を受けて）
　　▼下旬：反発上昇（日銀の0.25％の利上げ決定を受けて投資家の警戒感が和らいだため）
■当面の市場見通し
　　▼インフレ環境下を受けて賃料上昇期待の強いオフィスビルや宿泊施設などの銘柄に市場の注目が集まりやすい

■ハイストリート店舗空室率＠2024年第4四半期
　▼銀座：0.7％（YoY－2.1ポイント、QoQ±0.0ポイント）　※過去最高
　▼表参道・原宿：0.7％（YoY－2.2ポイント、QoQ－0.1ポイント）　※過去最高
　▼心斎橋：0.0％（YoY－3.0ポイント、QoQ±0.0ポイント）　※過去最高
　▼栄：0.0％（YoY±0.0ポイント、QoQ±0.0ポイント）
　▼天神：4.8％（YoY＋1.8ポイント、QoQ－0.3ポイント）
■ハイストリート店舗想定成約賃料＠2024年第4四半期
　▼銀座：28万円（YoY＋1万7000円、QoQ＋1万7000円）
　▼表参道・原宿：21万1800円（YoY＋1万3000円、QoQ＋7000円）
　▼心斎橋：25万円（YoY＋2万4000円、QoQ±0円）
　▼栄：7万3000円（YoY＋2000円、QoQ＋2000円）
　▼天神：6万1800円（YoY＋5600円、QoQ＋3500円）

※想定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）の上限と下限の平均値。第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■日本商業用不動産投資額＠2024年
　第4四半期：1兆6308億円（YoY＋166％）
　通年：5兆4875億円（YoY＋63％）　※9年ぶりに5兆円超え

※速報値。第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比

ショッピングセンター（SC）の既存店ベースの売上高動向は、多様な商業機能が集積する「中心地域」、ローサイド立地や低層建物が多い「周辺地域」ともに、2024年はコロナ禍前の2018年の水準を上回って推移している。ただし今後は、訪日客増加の恩恵が見込める中心地域では売上高のさらなる増加が予想される一方、周辺地域は人口減少が加速するなかで増加は期待しづらい。2019年以降、SC数は減少に転じており、今後も減少し続けると予想される。利用者ニーズに沿わないSCの淘汰が進むだろう。

■東京23区オフィス空室率＠2025年1月
　2.60％（MoM－0.17ポイント）
　　▼都心5区：2.30％（MoM－0.20ポイント）　
　　　●千代田区1.28％／中央区2.99％／港区3.08％／新宿区1.89％／渋谷区1.64％　
　　▼周辺18区：3.55％（MoM－0.07ポイント）　
■東京23区オフィス募集面積率＠2025年1月
　3.83％（MoM－0.16ポイント）　
　　▼都心5区：3.58％（MoM－0.22ポイント）　
　　▼周辺18区：4.60％（MoM＋0.01ポイント）　
■東京23区空室面積＠2025年1月
　25万2000坪（MoM－2万3000坪）　
　　▼増加2万5000坪／減少4万8000坪　

※調査対象は延べ床面積3000坪以上のオフィスビル

■都心5区オフィスビル空室率＠2025年1月末
　3.48％（MoM－0.19ポイント）　
　　▼千代田区1.62％／中央区3.82％／港区5.55％／新宿区2.65％／渋谷区2.25％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2025年1月末
　5.36％（MoM－0.22ポイント）　
　　▼千代田区3.20％／中央区5.16％／港区7.56％／新宿区5.50％／渋谷区4.45％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

■不動産投資市場の景況感＠2025年1月 　▼現在：良い22％／やや良い49％／平常・普通24％／やや悪い5％／悪い0％ 　▼6カ月後：良くなる4％／やや良くなる15％／変わらない67％／やや悪くなる15％／悪くなる0％ 　▼6カ月後の見通しDI：＋4.3％（YoY＋6.1ポイント） ■今後に向けた投資選好＠2025年1月 　▼価格上昇や市場拡大が期待できるセクター 　　ホテル73％／産業関係施設（データセンターなど）61％／賃貸マンション35％ 　▼価格上昇や市場拡大が期待できるエリア 　　東京都心5区73％／福岡市13％／大阪市9％／東京都区部9％ ■不動産投資市場への影響が懸念されるリスク要因＠2024年1月 　国内金利71％／建築コスト62％／米国政治・外交44％ ■東京の不動産価格のピーク時期 　2024年または現時点27％／2025年31％／2026年21％／2027年7％／2028年8％／2029年以降7％ ※アンケートは2025年1月に実施。回答者117名（回収率58.5％）

■東京都心部Aクラスオフィスビル市場＠2024年第4四半期
　▼成約賃料：2万8489円（QoQ＋1693円）　※5期連続の上昇
　▼空室率：5.7％（QoQ－0.7ポイント）　※大幅に低下
■東京都心部Bクラスオフィスビル市場＠2024年第4四半期
　▼成約賃料：2万704円（QoQ＋1272円）　※2期連続で上昇
　▼空室率：2.9％（QoQ－0.6ポイント）　※5期連続の低下
■東京都心部Cクラスオフィスビル市場＠2024年第3四半期
　▼成約賃料：1万8103円（QoQ＋59円）　※緩やかながらも上昇傾向
　▼空室率：3.4％（QoQ－0.6ポイント）　※2021年第2四半期以来の3%台

※第4四半期は10月～12月。QoQは前四半期。成約賃料は坪あたり月額（共益費除く）

■東京プライム店舗賃貸市場＠2024年第4四半期
　▼賃料：9万8714円（YoY＋12.2％、QoQ＋1.2％）　※11四半期連続で上昇。過去最高値更新中
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇
■東京プライム店舗売買市場＠2024年第4四半期
　▼価格：YoY＋14.3％、QoQ＋1.6％　

※賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■福岡圏物流施設賃貸市場＠2024年第4四半期
　▼空室率：5.4％（YoY－3.4ポイント、QoQ－0.1ポイント）
　▼賃料：3534円（YoY＋5.4％、QoQ＋1.4％）
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇の加速
■福岡圏物流施設売買市場＠2024年第4四半期
　▼価格：上昇傾向続く（賃料上昇を反映）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■大阪圏物流施設賃貸市場＠2024年第4四半期
　▼空室率：2.8％（YoY－0.6ポイント、QoQ－0.2ポイント）
　　●エリア別：湾岸2.2％（QoQ±0.0ポイント）／内陸3.5％（QoQ－0.4ポイント）
　▼賃料：4152円（YoY＋1.6％、QoQ＋0.2％）
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇の加速
■大阪圏物流施設売買市場＠2024年第4四半期
　▼価格：上昇傾向続く（賃料上昇を反映）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■東京圏物流施設賃貸市場＠2024年第4四半期
　▼空室率：9.5％（YoY＋1.4ポイント、QoQ－0.4ポイント）
　　●エリア別：湾岸7.3％（QoQ－0.9ポイント）／内陸10.4％（QoQ＋0.2ポイント）
　▼賃料：4688円（YoY＋1.8％、QoQ±0.0％）
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇の減速
■東京圏物流施設売買市場＠2024年第4四半期
　▼価格：YoY＋1.8％、QoQ＋0.1％　　※価格上昇が続く

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比