宅建の民法上の賃貸借契約と借地借家法について 地代の増減額 借地借家法は借主保護が目的なので、一定期間減額しない旨の特約は無効。 しかし、一定期間経過後に、何%か増額するといったような特約は認められている。 まず上記の認識は合っていますでしょうか？ それと、この地代を一定期間減額しない旨の特約って、普通借地権だけで有効なんでしょうか？ 定期借地権では適用されないんでしょうか？ また民法の賃貸借では、不動産に限らず民法範囲を全て含んでいるので、減額しない旨の特約も有効だと考えて良いんでしょうか？ また借賃についても、借地借家法上の建物賃貸借では減額しない旨の特約は無効で、定期建物賃貸借の場合だと減額しない旨の特約は有効なんでしょうか？ また最後に、借家借家法上の建物賃貸借が適用されずに民法上の建物賃貸借になる場合って、あるんでしょうか？

「宅建の」とありますので、実態上の話は抜きにして法律上の事が知りたいという意味ですよね。宅建で民法や借地借家法に絡む問題が出題される場合は、「法律ではどうなっているか」が出題されるのですからね。 >借地借家法は借主保護が目的なので、一定期間減額しない旨の特約は無効。 >しかし、一定期間経過後に、何%か増額するといったような特約は認められている。 >まず上記の認識は合っていますでしょうか？ あっています。 ただし厳密に言うと「一定期間減額しない旨の特約」そのものは無条件で無効になるわけではなく、「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき」に無効になるということです。(法第11条第1項) つまり「減額理由がなくても、元々無効な契約なのだから減額に応じろ」というめちゃくちゃな理屈はなりたたないということです。 >それと、この地代を一定期間減額しない旨の特約って、普通借地権だけで有効なんでしょうか？ >定期借地権では適用されないんでしょうか？ 「普通借地権だけで無効なんでしょうか？」の誤記でしょうか。 でしたら定期借地権(及び事業用定期借地権)の規定は「契約の更新」と「建物の築造による存続期間の延長」と「買取りの請求」に関する規定なので、その他は普通借地権と同様です。 >また民法の賃貸借では、不動産に限らず民法範囲を全て含んでいるので、減額しない旨の特約も有効だと考えて良いんでしょうか？ 民法の規定と借地借家法の規定に違いがある場合は借地借家法の規定に従うので、民法の規定にかかわらず無効ですが、「もし借地借家法がなかったら」という意味でしたら、確かに契約に基づくことが原則の民法では例外規定がない本件は有効です。 >また借賃についても、借地借家法上の建物賃貸借では減額しない旨の特約は無効で、定期建物賃貸借の場合だと減額しない旨の特約は有効なんでしょうか？ その認識は正しいです。 「契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」(法第32条第1項)「契約の条件にかかわらず」なので、「特約は無効」を意味します。 ただし「第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。」(法第38条第9項)(第1項の規定とは「定期建物賃貸借」の規定です)なので、「定期建物賃貸借」の場合は有効です。 >また最後に、借家借家法上の建物賃貸借が適用されずに民法上の建物賃貸借になる場合って、あるんでしょうか？ 1.一時使用目的が明らかなの建物賃貸借（借地借家法第40条） 2.借地借家法制定以前の契約で、経過措置により適用されない場合 3.建物附属施設だけを対象とする賃貸借(駐車場のみや建物に当たらないコンテナなど) といった例があります。 2についてはかなりのレアケースなので、宅建の勉強が目的なら無視できる範囲だと思います。