リートと不動産市場の変動：コロナ後の展望
Jリートの基本
●
●
投資家から集めた資金で不動産を購入し、その賃料収入を分配金として投資家に還元します。
●
主な特徴として、不動産賃料収入が収益の全てであること、収益の9割超を分配すること、法人税がかからないことが挙げられます。
●
個人投資家にとって、少額から不動産投資が可能で、プロが運用するためリスク分散効果も期待できます。
Jリートと実物不動産の価格変動
●
●
●
2022年頃からは、実物不動産価格が堅調に推移する一方で、Jリート価格は再び下落し、両者の間に乖離が生じています。
乖離の原因と今後の見通し
●
●
一方で、物価上昇に伴い賃料も上昇すれば、金利上昇の影響は相殺される可能性があります。海外では、インフレ時に賃料が上昇し、不動産がインフレに強い資産と見なされることもあります。
●
しかし、Jリート市場には、賃金と物価の上昇が賃料に反映されるという期待が十分に織り込まれていない可能性があります。
●
また、コロナ禍において、賃貸市場と売買市場の間にも乖離が生じていました。空室率が上昇したにもかかわらず、不動産投資利回りが低下するという状況が発生しました。
●
今後は、賃貸市場の改善とともに、賃料が伸びて賃貸収入が向上するかどうかが重要なポイントになります。
オフィス市場の動向
●
オフィスは、収益不動産市場全体の約4割を占める重要なセクターです。Jリートにおいても、オフィスは主要な投資対象の一つです。
●
コロナ禍において、オフィス市場は大きな影響を受けました。特にアメリカでは、在宅勤務の普及により空室率が大幅に上昇し、オフィス価格が下落しています。
●
一方、日本では、都心部の空室率は一時的に上昇したものの、現在は5%程度まで回復しており、賃料も上昇し始めています。
●
今後は、AIの普及などによって働き方が変化し、オフィス市場に新たな影響が出る可能性もあります。
投資家へのアドバイス
●
個人投資家にとっても、Jリートやクラウドファンディングなどの小口化された投資商品を通じて、オフィス市場への投資が可能になっています。
●
オフィス市場は不動産市場全体に大きな影響を与えるため、不動産投資に関わる人はオフィス市場の動向を注視すべきです。
●
インフレが定着した場合、賃料が上昇する可能性があり、不動産市場に大きな変化が起こる可能性があります。
●
都心部では、勝ち組物件と負け組物件の差が拡大する可能性もあるため、物件選びが重要になります。
コナン・ドラム（謎）
●
コナン・ドラムとは、本来同じように動くはずのものが乖離している状況を指す言葉で、ここでは、Jリートと実物不動産の価格、賃貸市場と売買市場の価格の乖離を指しています。
●
この乖離は、投資家にとっては収益機会となり得ますが、その理由や今後の動向は不透明です。
この動画は、Jリートと不動産市場の複雑な関係性、そして今後の不確実性を示唆しています。投資家は、市場の動向を注意深く観察し、変化に対応していく必要があるでしょう。
